要使以房養老發揮其補充養老保險的積極功能，必須在相關制度上取得突破，即考慮盡快完善遺產稅等配套措施，加大推廣房產稅試點的力度；同時認真解決房產所有權70年期限的接續問題。

李長安

國務院日前發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出要鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點，通過以房養老解決養老資金難題。不過，需要注意的是，以房養老作為一種典型的國外“舶來品”，如果沒有相應的制度跟進，極可能陷入“水土不服”的困境。

以房養老也稱為“倒按揭”，最早出現在上世紀80年代的美國。當時美國新澤西州勞瑞山的一家銀行開發出一種針對老年人的新型金融產品，即老人將自己的產權房抵押給銀行，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務。此后，這種以房養老的模式在各國逐漸流行起來，加拿大、新加坡等國則結合自己的國情，創立了各具特色的以房養老模式。

近些年，隨著我國養老形勢的日益嚴峻，以房養老模式也開始被國內一些地方引進，北京、上海、杭州等地均進行過以房養老的試驗。不過令人遺憾的是，這些試點幾乎都沒有取得成功。

“櫻桃好吃樹難栽”。以房養老模式之所以在中國遭遇水土不服，其中的原因主要在于實施的制度環境不同。一方面，國外之所以存在著較高的以房養老需求，其中一個重要原因就是這些國家大多存在著遺產稅制度。比如美國在1916年就開始實施遺產稅制度，目前對一定數額的遺產征收18%-55%的累進稅。此外，國外還普遍實行房產稅制度，居民住宅價值越高，房產稅也就水漲船高，因而在發達國家熱衷于炒房的人較少，持有房產以保值增值的愿望不強烈。正是因為有遺產稅、資產增值稅或房產稅制度的存在，極大地抑制了老人將房產繼承給子女的意愿，因此其以房養老有較大的需求。

相比之下，我國目前仍未實施遺產稅制度，老人將房產遺傳給子女的意愿較為強烈，使得以房養老的需求大大降低。而房產稅仍處在試點階段，其抑制炒房的功能遠未發揮出來，居民持有房產以期保值增值的動機較為明顯。

另一方面，房產所有權制度也有很大差異。國外房產的所有權一般為永久產權，房產的價值不會因時間的推移而大幅降低。而中國房產的所有權僅為70年甚至50年、40年。隨著時間的推移，房產的剩余價值將越來越少。這樣不僅將使老人從銀行領取的養老金日益降低，而且銀行在未來處置房產時獲利不多。因此，在現行的房產制度下，供需雙方都缺乏開展以房養老的熱情。

正是由于上述制度性的障礙，使得我國開展以房養老的試點面臨著供需兩不旺的尷尬境地。因此，要使以房養老發揮其補充養老保險的積極功能，必須在相關制度上取得突破，即考慮盡快完善遺產稅等配套措施，加大推廣房產稅試點的力度；同時認真解決房產所有權70年期限的接續問題。只有讓民眾沒有后顧之憂，以房養老的模式才能得到順利推廣，其養老保障的功能才能充分發揮出來。