標題：	城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部批準房屋修繕范圍和標準（試行）           1985-01-01 城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部
內(nèi)容：	【章名】 前言 　　為了掌握房屋修繕范圍和標準，充分發(fā)揮維修資金效益，延長房屋使用年限，我們委托南京市房地產(chǎn)管理局編寫了《房屋修善范圍和標準》，現(xiàn)批準自1985年1月1日起在房地產(chǎn)管理所試行。 　　【章名】 1 引 言 　　1.1 本標準適用于房地產(chǎn)管理部門的經(jīng)營管理單位管理的房屋。 　　1.2 本標準是以當前租金處于較低的一般水平為根據(jù)制定的。 　　1.3 凡具備下列條件之一，允許采取適當提高修繕標準： 　　1.3.1 當房屋租金處于成本租金水平以上時； 　　1.3.2 當經(jīng)過修繕后，能合理調(diào)增租金時； 　　1.3.3 當用戶自愿投資時。 　　1.4 凡具備下列條件之一，允許適當降低修繕標準或采取其它措施： 　　1.4.1 當房屋租金過低時； 　　1.4.2 當房屋座落偏遠、分散、不便管理時。 　　1.5 在本標準規(guī)定的適用范圍里： 　　1.5.1 房屋的修繕必須貫徹充分利用、經(jīng)濟合理、牢固實用的原則，以不斷提高房屋完好率，逐步改善住用條件： 　　1.5.2 在資金和其它條件允許時，應盡可能按照城市總體規(guī)劃的要求，有計劃地實現(xiàn)破危房屋的更新改造。 　　【章名】 2 修繕工程分類 　　2.1 按照房屋完損狀況，其修繕工程分類為：翻修、大修、中修、小修和綜合維修。 　　2.2 翻修工程。 　　2.2.1 凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程為翻修工程。 　　2.2.2 翻修工程應盡量利用舊料，其費用應低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價。 　　2.2.3 翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。 　　2.2.4 翻修工程主要適用于： 　　2.2.4.1 主體結(jié)構(gòu)嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險的房屋。 　　2.2.4.2 因自然災害破壞嚴重，不能再繼續(xù)使用的房屋。 　　2.2.4.3 地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。 　　2.2.4.4 無修繕價值的房屋。 　　2.2.4.5 基本建設規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋。 　　2.3 大修工程。 　　2.3.1 凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。 　　2.3.2 大修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25％以上。 　　2.3.3 大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。 　　2.3.4 大修工程主要適用于嚴重損壞房屋。 　　2.4 中修工程 　　2.4.1 凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。 　　2.4.2 中修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20％以下。 　　2.4.3 中修后的房屋70％以上必須符合基本完好或完好的要求。 　　2.4.4 中修工程主要適用于一般損壞房屋。 　　2.5 小修工程 　　2.5.1 凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程。 　　2.5.2 小修工程的綜合年均費用為所管房屋時造價的1％以下。 　　2.6 綜合維修工程 　　2.6.1 凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應修盡修的工程為綜合維修工程。 　　2.6.2 綜合維修工程一次費用應在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20％以上。 　　2.6.3 綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。 　　2.6.4 綜合維修的竣工面積數(shù)量在統(tǒng)計時進入大修工程。 　　注：以上提及的“完好房屋”、“基本完好房屋”、“一般損壞房屋”、“嚴重損壞房”等，其概念區(qū)分，詳見《房屋完損等級評定標準》。 　　【章名】 3 修繕范圍 　　3.1 房屋的修繕，均應按照租賃法的規(guī)定或租賃合同的約定辦理。但是： 　　3.1.1 用戶因使用不當、超載或其它過失引起的損壞，應由用戶負責賠修； 　　3.1.2 用戶因特殊需要對房屋或它的裝修、設備進行增、搭、拆、擴、改時，必須報經(jīng)營管理單位鑒定同意，除有單項協(xié)議專門規(guī)定者外，其費用由用戶自理； 　　3.1.3 因擅自在房基附近挖掘而引起的損壞，用戶應負責修復。 　　3.2 市政污水（雨水）管道及處理裝置、道路及橋涵、房屋進戶水電表之外的管道線路、燃氣管道及灶具、城墻、危崖、滑坡、堡坎、人防設施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負責。 　　3.3 房屋修繕應注意做到： 　　3.3.1 與抗震設防相結(jié)合。在抗震設防地區(qū)，凡房屋進行翻修、大修時，應盡可能按抗震設計規(guī)范和抗震鑒定加固標準進行設計、施工，中修工程也要盡可能采取抗震加固構(gòu)造措施。 　　3.3.2 與白蟻防治相結(jié)合。在白蟻危害地區(qū)，各類修繕工程均應貫徹“以防為主，修治結(jié)合”的原則，做到看跡象、查蟻情、先防治、后修換。 　　3.3.3 與預防火相結(jié)合。在大、中修時，對磚木結(jié)構(gòu)以下的房屋應盡可能提高其關(guān)鍵部位的防火性能，在住戶密集的院落，要盡可能留出適當通道或間距。 　　3.3.4 與抗洪防風相結(jié)合。對經(jīng)常受水淹的房屋，要采取根治措施；對經(jīng)常發(fā)生山洪的地區(qū)，要采取防患措施；在易受暴、臺風襲擊的地區(qū)，要提高房屋的抗風能力。 　　3.3.5 與防范雷擊相結(jié)合。在易受雷擊地區(qū)的房屋，要有避雷裝置、并定期檢查修理。 　　3.4 在確保居住安全及財力物力可能的條件下，應逐步改善居住條件。 　　3.4.1 室內(nèi)無窗或通風采光面積不足的，如條件允許，可新開或擴大原窗；住人假樓檐高太低的，可適當提高；住人閣樓，如條件允許，可新做氣樓或新開窗子。 　　3.4.2 無廚房的舊式住宅，如條件允許，大修時可重新合理安排其布局，分設廚房；其他用途的房屋改作住房時，可按居住用房的標準加以改造。 　　3.4.3 三代同堂或大子女與父母同室居住的，可增設隔斷；在隔斷后，如影響采光通風的，可在適當部位增開窗子或天窗。 　　3.4.4 對于無水、電的房屋，應有計劃地逐步新裝；對原水、電表容量不足的，可分戶或增容；在條件允許時，可逐步做到供水到戶。 　　3.4.5 底層窗子或戶室門的玻璃窗，可增設鐵柵；原庭院無下水道的，如條件允許，可予增設。 　　【章名】 4 修繕標準 　　4.1 按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類。 　　4.1.1 符合下列條件的為一等房屋： 　　4.1.1.1 結(jié)構(gòu)：包括磚木（含高級純木）、混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中，凡承重墻柱不得有用空心磚、半磚、亂磚和亂石砌筑者。 　　4.1.1.2 樓地面：樓地面不得有用普通水泥或三合土面層者。 　　4.1.1.3 門窗：正規(guī)門窗，有紗門窗或雙層窗。 　　4.1.1.4 墻面：中級或中級以上的粉飾。 　　4.1.1.5 設備：獨廚，有水、電、衛(wèi)設備，采暖地區(qū)有暖氣。 　　4.1.2 凡低于以上所列條件者為二等以下房屋。 　　4.2 本標準按主體工程、木門窗及裝修工程、樓地面工程、屋面工程、抹灰工程、油漆粉飾工程、水、電、衛(wèi)、暖設備工程、金屬構(gòu)件及其它等九個分項工程進行確定。如對一、二等房屋有不同修繕要求時，在有關(guān)款、項中單獨規(guī)定之。 　　4.3 凡修繕施工都必須按《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》的規(guī)定執(zhí)行。 　　4.4 主體工程 　　4.4.1 屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補強或拆換。不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木構(gòu)件在修繕時要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構(gòu)件代替。對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落，破損的，應及時修補。混凝土碳化、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴重的，應通過檢測計算，鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。 　　4.4.2 基礎不均勻沉降，影響上部結(jié)構(gòu)的，砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應查清原因，有針對性地予以加固或拆砌。 　　4.5 木門窗及裝修工程。木門窗修繕應開關(guān)靈活，接縫嚴密，不松動；木裝修工程應牢固、平整、美觀，接縫嚴密。 　　4.5.1 木門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、腐爛損壞的，應修理接換，小五金應修換配齊。大修時，內(nèi)外玻璃應一次配齊，油灰嵌牢。木門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換；一等房屋更換的門窗應盡量與原門窗一致。材料有困難的，可用鋼門窗或其它較好材料的門窗替代。 　　4.5.2 紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應修復。屬嚴重損壞的，一等房屋及幼兒園、托兒所、醫(yī)院等特殊用房可更換；二等以下房屋可拆除。原沒有的，一律不新裝。 　　4.5.3 木樓梯損壞的，應修復。樓梯基下部腐爛的，可改做磚砌踏步。扶手欄桿、樓梯基、平臺閣柵應保證牢固安全。損壞嚴重、條件允許的，可改為磚混樓梯。 　　4.5.4 板條墻、薄板墻及其它輕質(zhì)墻隔損壞的，應修復；損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚墻。 　　4.5.5 木陽臺、木曬臺一般損壞的，應修復；損壞嚴重的，可拆除，但應盡量解決涼曬問題。 　　4.5.6 掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應原樣修復。嚴重損壞的，一等房屋應原樣更新，或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其它材料代用更新；二等以下房屋，可改換或拆除。 　　4.5.7 踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復；大部損壞的，改做水泥踢腳板。 　　4.6 樓地面工程 　　4.6.1 普通木地板的損壞占自然間地面面積25％以下的，可修復；損壞超過25％以上或缺乏木材時，可改做水泥地坪或塊料地坪。一等房屋及幼兒園、托兒所、醫(yī)院等特殊用房的木地板、高級硬木地板及其它高級地坪損壞時，應盡量修復；實無法修復的，可改作相應標準的高級地坪。 　　4.6.2 木樓板損壞、松動、殘缺的，應修復；如磨損過薄、影響安全的，可局部拆換；條件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級硬木樓板及其它材料的高級樓板面層損壞時應盡量修復；實無法修復的，可改作相應標準的高級樓板面。夾沙樓板面損壞的，可夾接加固木基層、修補面層，也可改作鋼筋混凝土樓板面。木樓楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的，應抽換、增添或采取其他補強措施。 　　注：“夾沙樓板面”指木基層、混凝土或三合土面層的樓板面。 　　4.6.3 普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應修補或重做。 一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時，應盡量修復；實無法修復的，可改作相應標準樓地面。 　　4.6.4 磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補、或重鋪。室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設防潮層或做水泥及塊料地面。 　　4.7 屋面工程 　　4.7.1 屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的，應加固。如原結(jié)構(gòu)過于簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻修改建。 　　4.7.2 屋面上的壓頂、出線、屋脊、泛水、天窗、天溝、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞滲水的、應修復；損壞嚴重的，應翻做。大修時，原有水落、水管要修復配齊，二層以上房屋原無水落、水管的，條件允許可增做。 　　4.7.3 女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和市容條件下，可改修或拆除。 　　4.7.4 鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應加固或重做。 　　4.7.5 玻璃天柵、老虎窗損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。 　　4.7.6 屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。 　　4.8 抹灰工程 　　4.8.1 外墻抹灰起殼、剝落的，應修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，重抹時，如原抹灰材料太差，可提高用料標準。一等房屋和沿主要街道、廣場的房屋的外抹灰損壞，應原樣修復；復原有困難的，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下，可用其它材料替代。 　　4.8.2 清水墻損壞，應修補嵌縫；整垛墻風化過多的，可做抹灰。外墻勒腳損壞的，應修復；原無勒腳抹灰的，可新做。 　　4.8.3 內(nèi)墻抹灰起殼，剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上的，可鏟除重抹。原無踢腳線的，結(jié)合外墻面抹灰應加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞應根據(jù)保護墻身的需要予以修復或抹水泥墻裙。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長期潮濕，影響居住使用的，可做防水層。 　　4.8.4 天棚抹灰損壞，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保安全。抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復。損壞嚴重的復雜線腳全部鏟除后，如系一等房屋應原樣修復，或適當簡略；二等以下房屋，可不修復。 　　4.9 油漆粉飾工程 　　4.9.1 木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)；上述木構(gòu)件整件或零件拆換，應油漆。 　　4.9.2 鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮水落水管、鐵皮層面、鋼層架及支撐、鑄鐵污水管或其它各類鐵構(gòu)件（鐵柵、鐵欄桿、鐵門等），其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應除銹、刷防銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3—5年。 　　4.9.3 木樓地板原油漆褪落的，一等房屋應重做；二等以下房屋，可視具體條件處理。 　　4.9.4 室內(nèi)墻面、天柵修繕時可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級抹灰損壞，應原樣修復。 　　4.9.5 高層建筑或沿主要街道、廣場的房屋的外墻原油漆損壞的，應修補，其色澤應盡量與原色一致。 　　4.10 水、電、衛(wèi)、暖等設備工程 　　4.10.1 電氣線路的修理，應遵守供電部門的操作規(guī)程。原無分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務，但表及附件應由用戶自備；每一房間以一燈一插座為準，平時不予改裝。 　　4.10.2 上、下水及衛(wèi)生設備的損壞、堵塞及零件殘缺，應修理配齊或疏通，但人為損壞的，其費用由住戶自理。原無衛(wèi)生設備的，是否新裝由各地自定。 　　4.10.3 附屬于多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門有專門協(xié)議者外，均應負責修復；原設計有缺陷或不合理的，應改變設計，改道重裝。水箱應定期清洗。 　　4.10.4 電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時，應及時修理；零配件殘缺的，應配齊全；長期不用且今后仍無使用價值的，可拆除。 　　4.11 金屬構(gòu)件 　　4.11.1 金屬構(gòu)件銹爛損壞的，應修換加固。 　　4.11.2 鋼門窗損壞、開關(guān)不靈、零件殘缺的，應修復配齊；損壞嚴重的，應更換。 　　4.11.3 鐵門、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應修理或更換；無保留價值的，可拆除。 　　4.12 其它工程 　　4.12.1 水泵、電動機、電梯等房屋正在使用的設備，應修理，保養(yǎng)。避雷設施損壞、失效的，應修復；高層房屋附近無避雷設施或超出防護范圍的，應新裝。 　　4.12.2 原有院墻、院墻大門、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應修復或疏通。原無下水系統(tǒng)，院內(nèi)積水嚴重，影響居住使用和衛(wèi)生的，條件允許的，應新做。院落里如有共用廁所，損壞時應修理。 　　4.12.3 暖炕、火墻損壞的，應修理。如需改變位置布局，平時一般不考慮，若房屋大修，可結(jié)合處理。
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