舟山市人民政府批轉(zhuǎn)定海區(qū)人民政府關(guān)于舟山市定海城區(qū)舊城改造房屋拆遷實(shí)施細(xì)則的通知

舟政函(2010)65號


各縣（區(qū)）人民政府，市政府直屬有關(guān)單位：

定海區(qū)人民政府關(guān)于《舟山市定海城區(qū)舊城改造房屋拆遷實(shí)施細(xì)則（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)批轉(zhuǎn)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○一○年八月十三日

舟山市定海城區(qū)舊城改造房屋拆遷實(shí)施細(xì)則

（試行）

定海區(qū)人民政府

第一條 為加快推進(jìn)定海舊城改造，進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷工作，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合舊城改造工作實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 定海城區(qū)舊城改造規(guī)劃范圍內(nèi)，因改造建設(shè)需要對房屋實(shí)施拆遷，并對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置的，適用本實(shí)施細(xì)則。


第三條 定海城區(qū)舊城改造以政府推動、群眾自愿、和諧拆遷為宗旨，并依法實(shí)行以政府為實(shí)施主體的改造原則。

舟山市定海舊城區(qū)改造建設(shè)指揮部是定海城區(qū)舊城改造的責(zé)任部門，具體負(fù)責(zé)舟山市定海舊城區(qū)改造建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的舊城區(qū)改造計(jì)劃編制、協(xié)調(diào)、管理工作。

舟山市定海城區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司為實(shí)施定海城區(qū)舊城改造的拆遷人。發(fā)改、財(cái)政、稅務(wù)、工商等部門及城區(qū)街道辦事處、社區(qū)按照各自職責(zé)，互相配合，共同做好定海城區(qū)舊城改造房屋拆遷工作。

第四條 房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)行貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式，被拆遷人有權(quán)選擇具體補(bǔ)償形式。

第五條 被拆遷房屋（以下簡稱原房）的建筑面積以房屋所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證記載為準(zhǔn)。

第六條 安置房套型應(yīng)當(dāng)根據(jù)改造區(qū)塊實(shí)際進(jìn)行設(shè)置。

第七條 原房和安置房的市場評估價(jià)格由具有資質(zhì)的同一家評估機(jī)構(gòu)選擇同一評估時(shí)點(diǎn)，采用相同的方法、標(biāo)準(zhǔn)評估確定。評估價(jià)格實(shí)行復(fù)估和公示制。

第八條 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家相關(guān)法律執(zhí)行。

第九條 拆遷產(chǎn)權(quán)共有的房屋，按一戶認(rèn)定。可以選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

第十條 法律法規(guī)對拆遷軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十一條 拆遷范圍內(nèi)已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的房屋，在協(xié)議生效后由拆遷人組織拆除。原所有人或使用人不得損壞房屋結(jié)構(gòu)，不得擅自拆除房屋相關(guān)設(shè)備和設(shè)施。

第十二條 住宅房屋拆遷補(bǔ)償與安置。

（一）居民私有房屋拆遷。

⒈安置用房可套戶型的選擇以原房建筑面積為依據(jù)，并結(jié)合拆遷人提供的安置用房面積和套型，采用“選大就近、選小自愿、合理安置”的原則，確定安置用房的套型和套數(shù)。選擇異地安置的，可以結(jié)合異地安置區(qū)塊和就地安置區(qū)塊的地段、交通等因素制訂不同的安置辦法。

⒉在選擇可套戶型后，原房和安置房同面積部分差價(jià)由具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按定海城區(qū)同類地段市場價(jià)各自評估后結(jié)算差價(jià)。

⒊就近套戶型后安置房套型超過原房建筑面積部分，可以按照各區(qū)塊實(shí)際按安置房市場評估價(jià)予以適當(dāng)優(yōu)惠，同時(shí)考慮到被拆遷人在可套戶型選擇時(shí)享受的優(yōu)惠政策的不平衡性，可以對部分未享受到套型內(nèi)一定面積優(yōu)惠的被拆遷人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

⒋原房與安置房因建筑結(jié)構(gòu)原因造成的公攤面積差異，可以根據(jù)各改造區(qū)塊的實(shí)際享受按原房建筑面積一定比例的貨幣補(bǔ)償，以安置房市場評估價(jià)均價(jià)結(jié)算。面積計(jì)算原則為：一層平房就近套戶型在多層安置的最高不得超過原房建筑面積12%，在小高層、高層安置的且每單元只設(shè)一部電梯的最高不得超過原房建筑面積的24%，設(shè)二部電梯的，最高不得超過原房建筑面積的28%；其他住宅就近套戶型在小高層、高層安置的且每單元只設(shè)一部電梯的最高不得超過原房建筑面積的12%，設(shè)二部電梯的，最高不得超過原房建筑面積16%。本款所稱一層平房指產(chǎn)權(quán)戶主體建筑為一層的平房，不包括二層及二層以上建筑的附屬用房。

⒌被拆遷人選擇安置房面積小于原房面積的，不足部分可以按貨幣補(bǔ)償辦法執(zhí)行。

⒍要求擴(kuò)大安置面積的，須被拆遷人申請,由拆遷人視房源情況和被拆遷人在城區(qū)實(shí)際居住情況給予考慮。要求擴(kuò)大的增購面積按安置房市場評估價(jià)結(jié)算。

⒎原房面積在拆遷人提供的可套戶型面積范圍內(nèi)，不予分套安置。在可套戶型面積以外的，根據(jù)“套數(shù)就少，就大就近”的原則選擇安置用房。

⒏對有特殊情況的拆遷戶，可以選擇產(chǎn)權(quán)共有的安置方式，另行簽訂產(chǎn)權(quán)共有和租賃協(xié)議，具體權(quán)利義務(wù)以協(xié)議明確為準(zhǔn)。

⒐被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模�原房貨幣補(bǔ)償金額由具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)評估確定后，可在貨幣補(bǔ)償?shù)幕�礎(chǔ)上另給予其30%的補(bǔ)償。

⒑對積極配合舊城改造的被拆遷人，根據(jù)各改造區(qū)塊的實(shí)際情況，由拆遷人制定獎勵辦法給予一定的獎勵。

⒒臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

⒓其他附屬設(shè)施的補(bǔ)償、補(bǔ)助按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

⒔凡被拆遷人家庭成員中有七十周歲(以拆遷許可證核發(fā)時(shí)間為計(jì)算時(shí)點(diǎn))及以上年長者且在被拆遷房屋中實(shí)際居住,并公示無異議的，可以適當(dāng)增發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。在安置過渡期間，達(dá)到七十周歲的，可以比照執(zhí)行。

⒕被拆遷人依法享有使用權(quán)的土地，其面積超過被拆遷房屋按標(biāo)準(zhǔn)容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照《浙江省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法》第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定執(zhí)行。

⒖對個(gè)別改造區(qū)塊，在兼顧定海城區(qū)補(bǔ)償安置政策總體均衡的前提下，可以采用其他辦法進(jìn)行安置。

（二）直管住宅公房拆遷補(bǔ)償與安置。

⒈拆遷房管部門直管住宅公房，房屋承租人享有按照《舟山市定海城區(qū)拆遷直管公有住房落實(shí)房改政策實(shí)施辦法》購房的權(quán)利。房屋承租人按照《舟山市定海城區(qū)拆遷直管公有住房落實(shí)房改政策實(shí)施辦法》購房后，拆遷人應(yīng)當(dāng)對其按被拆遷人予以補(bǔ)償、安置。

⒉房屋承租人未按《舟山市定海城區(qū)拆遷直管公有住房落實(shí)房改政策實(shí)施辦法》購房，也未與被拆遷人達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。

（三）房管部門代管房屋拆遷補(bǔ)償與安置。

⒈拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。代管人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

⒉拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補(bǔ)償安置的方式。

⒊選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模�貨幣補(bǔ)償資金經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理提存公證后存入銀行專項(xiàng)賬戶。

第十三條 用途變更房屋拆遷補(bǔ)償與安置

（一）房屋用途改變?yōu)樯虡I(yè)用房的認(rèn)定辦法按《舟山市城市房屋拆遷管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）被認(rèn)定為商業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償與安置原則。

⒈拆遷補(bǔ)償安置可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的安置形式。被拆遷人有權(quán)選擇具體補(bǔ)償形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)拿娣e，按照原房依法認(rèn)定商業(yè)用房的建筑面積計(jì)算。

⒉原房的貨幣補(bǔ)償金額由具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)市場價(jià)格評估確定。

⒊實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按“拆一還一”原則進(jìn)行置換。原房和安置房同建筑面積部分由具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按定海城區(qū)同類地段市場價(jià)各自評估后結(jié)算差價(jià)，安置房超原房建筑面積部分可以按市場評估價(jià)給予適當(dāng)優(yōu)惠結(jié)算；安置不足的，不足部分可以按照貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

⒋因拆遷引起的停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失以及搬遷、安裝、過渡等費(fèi)用，由拆遷人給予一次性補(bǔ)助，具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各改造區(qū)塊的實(shí)際情況，在安置方案中予以明確。

⒌實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模�按原房市場評估金額另給予被拆遷人20%的補(bǔ)償。

（三）對私有住宅自行改變房屋用途從事商業(yè)經(jīng)營，并以營業(yè)用途延續(xù)使用，且持有合法營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)部門完稅證明但按規(guī)定不能認(rèn)定為商業(yè)用房的，在按原用途（住宅）補(bǔ)償安置后可以按營業(yè)面積、經(jīng)營年限給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，具體補(bǔ)助辦法如下：

⒈營業(yè)面積參照商業(yè)用房營業(yè)面積的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

⒉經(jīng)營不足半年的，補(bǔ)助1000元；滿半年不足一年的補(bǔ)助2000元；經(jīng)營滿一年的，按營業(yè)用房實(shí)際用途評估價(jià)與原用途評估價(jià)的差額的1%予以補(bǔ)助，每增加一年可以增加差額的一定比例，但最高經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助不超過差額的55%，具體比例根據(jù)改造區(qū)塊的實(shí)際設(shè)置。

⒊一層建筑變更認(rèn)定為商業(yè)用房或按營業(yè)用房享受補(bǔ)助政策后，其進(jìn)深超過該房屋沿街建筑面寬（以結(jié)構(gòu)自然間為基數(shù)）2.5倍及進(jìn)深超過10米以上部分及車庫、車棚、地下室、半地下室、閣樓變更用途的，不享受前款補(bǔ)助政策，可以給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼和設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在安置方案中明確。

第十四條 行政事業(yè)單位用房拆遷補(bǔ)償與安置

行政事業(yè)單位用房拆遷補(bǔ)償與安置一般實(shí)行貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償金額由具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)評估后確定。

第十五條 企業(yè)用房拆遷補(bǔ)償與安置

（一）國有企業(yè)、集體所有企業(yè)生產(chǎn)性用房和倉儲、辦公用房拆遷一般實(shí)行貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償金額由具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按市場評估價(jià)評估確定。

（二）其他經(jīng)營性企業(yè)用房及倉儲、辦公用房（含私人所有）按評估價(jià)對原房實(shí)行貨幣補(bǔ)償，并另增加貨幣補(bǔ)償價(jià)（不包括裝潢等費(fèi)用）15%的補(bǔ)償金。需要外遷安置的，應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)劃原則，由被拆遷人按基本建設(shè)程序報(bào)批，自行外遷至市、區(qū)工業(yè)園區(qū)。

（三）屬于一次性投入無法搬遷或大型的設(shè)備設(shè)施，按評估的重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；可以搬遷的，只補(bǔ)償設(shè)備拆遷損失補(bǔ)貼費(fèi)和搬遷后的安裝費(fèi)。

第十六條 舊城改造工作程序

（一）舟山市定海舊城區(qū)改造建設(shè)指揮部確定舊城改造的地點(diǎn)和范圍，并組織有關(guān)部門就房屋拆遷目的、拆遷范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)進(jìn)行論證并征求意見。

（二）經(jīng)改造區(qū)域90%以上被拆遷人同意改造的，方可進(jìn)行改造。

（三）拆遷人在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上結(jié)合改造區(qū)塊的實(shí)際，制定該區(qū)域《房屋拆遷補(bǔ)償安置方案》（意見征求稿），安置方案應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被拆遷人的同意。

（四）拆遷人應(yīng)根據(jù)《房屋拆遷補(bǔ)償安置方案》與被拆遷人簽訂附加生效條件的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。三分之二以上被拆遷人簽約并在辦理相關(guān)法定手續(xù)后，協(xié)議方可生效，拆遷雙方當(dāng)事人履行房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，實(shí)施房屋拆遷；如簽約戶數(shù)未達(dá)到規(guī)定比例的，暫停改造工作，拆遷人將征詢結(jié)果報(bào)相關(guān)部門備案，并在一定年限內(nèi)不予改造。協(xié)議生效所需的被拆遷人簽約數(shù)的具體比例根據(jù)改造區(qū)域的實(shí)際確定。

（五）在已簽協(xié)議生效后，對未按時(shí)騰空原房或未簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，拆遷人應(yīng)按相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第十七條 拆遷人應(yīng)嚴(yán)格按法律法規(guī)和相關(guān)程序進(jìn)行工作，并結(jié)合改造區(qū)塊實(shí)際制訂房屋拆遷補(bǔ)償安置方案，在本實(shí)施細(xì)則原則范圍內(nèi)進(jìn)一步明確補(bǔ)償安置及獎勵標(biāo)準(zhǔn)。

第十八條 本實(shí)施細(xì)則由舟山市定海舊城區(qū)改造建設(shè)指揮部負(fù)責(zé)解釋。

第十九條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)文之日起施行。