寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告

第八十一號(hào)


《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》已由寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議于2010年12月3日通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2011年2月1日起施行。



寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

二〇一〇年十二月三日


寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（2010年12月3日寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)）


第一章 總 則


第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善居民生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)物業(yè)監(jiān)督管理工作的部門(mén)（以下統(tǒng)稱(chēng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

環(huán)保、價(jià)格、規(guī)劃、公安、民政等有關(guān)行政主管部門(mén)，依據(jù)各自職責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。



第二章 前期物業(yè)管理

第四條 建設(shè)單位在銷(xiāo)售房屋前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，結(jié)合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。住宅區(qū)和非住宅區(qū)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第五條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

第六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為新建住宅物業(yè)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）建筑面積在五萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)的，按不低于建筑總面積的千分之四配置，最少不低于一百二十平方米；

（二）建筑面積超過(guò)五萬(wàn)平方米的，除按照五萬(wàn)平方米的千分之四配置外，超過(guò)部分按不低于千分之二的標(biāo)準(zhǔn)配置；

（三）位于地面以上一至二層，具備基本裝修和水、暖、電、采光、通風(fēng)等功能，可直接投入使用。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得轉(zhuǎn)讓、抵押或者改變其用途。

規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在辦理房產(chǎn)測(cè)繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)期限一般不超過(guò)兩年。

建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位銷(xiāo)售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

第八條 建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用配套設(shè)施建設(shè)、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理相關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收和分戶(hù)驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第九條 辦理前期物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)印件、附圖；

（三）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告以及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（四）設(shè)施設(shè)備的出廠(chǎng)隨機(jī)資料（包括出廠(chǎng)合格證明），安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（六）業(yè)主名冊(cè)；

（七）物業(yè)管理必需的其他資料。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中明確物業(yè)公攤面積和共有部分的范圍，并應(yīng)當(dāng)寫(xiě)入《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房以及上述資料移交業(yè)主委員會(huì)。



第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權(quán)屬的有效證明為依據(jù)。

第十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共有部分實(shí)施共同管理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。

第十三條 未設(shè)立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項(xiàng)。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付業(yè)主的專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)，推舉業(yè)主代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組主要由業(yè)主代表組成，也可以吸收建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的代表各一人參加。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立之日起七日內(nèi)，向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專(zhuān)有和共有部分面積、建筑總面積等資料，并承擔(dān)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

第十六條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

（五）籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起二十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將備案證明復(fù)印件分送縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。前款（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；

（二）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）組織、監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（八）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)和成員的工作津貼應(yīng)當(dāng)從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布辦公經(jīng)費(fèi)的收支情況。

第十九條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：

（一）任職期限屆滿(mǎn)的；

（二）不履行業(yè)主義務(wù)的；

（三）不再具備業(yè)主身份的；

（四）限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的；

（五）被依法追究刑事責(zé)任的；

（六）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交。

過(guò)半數(shù)業(yè)主要求撤換業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成員的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助全體業(yè)主重新選舉。

第二十條 主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的舊住宅區(qū)、分散小區(qū)可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請(qǐng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的舊住宅區(qū)、分散小區(qū)，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主自行管理，或者經(jīng)過(guò)半數(shù)業(yè)主同意，委托他人進(jìn)行清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護(hù)等物業(yè)管理。



第四章 物業(yè)服務(wù)

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，與通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng):

（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍以及基本情況;

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（三）物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理;

（四）公共綠化的維護(hù)，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、安全等秩序維護(hù)；

（五）車(chē)輛的停放管理；

（六）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

（七）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式;

（八）物業(yè)檔案資料的保管；

（九）物業(yè)服務(wù)合同期限;

（十）雙方的權(quán)利義務(wù);

（十一）違約責(zé)任；

（十二）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；

（十三）其他事項(xiàng)。

正式簽訂合同前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽定的物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公開(kāi)征求業(yè)主的意見(jiàn)，并提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。公開(kāi)征求意見(jiàn)的期限不得少于七日。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，或者以電子郵件等形式告知業(yè)主，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢(xún)。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)制訂。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前九十日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于合同期限屆滿(mǎn)前九十日內(nèi)告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿(mǎn)前履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿(mǎn)前九十日內(nèi)告知業(yè)主。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書(shū)面告知所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和合同約定向業(yè)主委員會(huì)移交下列材料和財(cái)物：

（一）本條例第九條規(guī)定的材料；

（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料以及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

物業(yè)服務(wù)合同終止前，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依照合同履行告知義務(wù)、未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，過(guò)半數(shù)業(yè)主可以決定將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。

實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主提出質(zhì)詢(xún)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第二十八條 舊住宅區(qū)、分散小區(qū)的業(yè)主將物業(yè)服務(wù)承包給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助承包合同的簽訂并監(jiān)督履行。

舊住宅區(qū)、分散小區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用等，根據(jù)物業(yè)的具體情況，由過(guò)半數(shù)主業(yè)或者業(yè)主代表、承包人和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府共同商定。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性事件采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。



第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列行為：

（一）違法修建建筑物、構(gòu)筑物，或者違規(guī)在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外觀；

（三）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（四）損壞或者擅自占用、移動(dòng)、改裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途，影響相鄰關(guān)系人的生活；

（六）存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（七）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（八）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；

（九）擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

（十）隨意傾倒或者丟棄垃圾、雜物；

（十一）損毀樹(shù)木、園林；

（十二）違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物影響他人正常生活；

（十三）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款行為之一的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除危害、賠償損失。制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)。有關(guān)行政主管部門(mén)接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法處理。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以放棄共用權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，用于建筑物保修期滿(mǎn)后住宅和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一歸集管理、使用，專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，每年公布一次收交、使用、節(jié)余情況，并接受業(yè)主的查詢(xún)和審計(jì)、財(cái)政、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理，不得挪作他用。

第三十三條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。有下列情形之一的，按照有關(guān)規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）更換電梯或者電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（五）專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

（六）對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)分戶(hù)帳中結(jié)余的專(zhuān)項(xiàng)維修資金與物業(yè)同時(shí)過(guò)戶(hù)。

第三十四條 利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。共有部分產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)公開(kāi)，并納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)或者由業(yè)主大會(huì)決定其用途。

第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物以及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過(guò)程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

在物業(yè)保修期內(nèi)，業(yè)主專(zhuān)有部分或者共有部分存在質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修或者更換。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)保修活動(dòng)。

第三十六條 物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）專(zhuān)有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專(zhuān)有部分業(yè)主承擔(dān)；

（二）部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān)；

（三）全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主分擔(dān)。

因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)錯(cuò)，造成共有部分未到維修、更新年限需要維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其責(zé)任相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。

第三十七條 共有部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí)，相關(guān)專(zhuān)有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

因維修、更新、改造造成業(yè)主專(zhuān)有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等責(zé)任。

第三十八條 住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查、監(jiān)督。

第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人的停車(chē)需要。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租給物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的單位和個(gè)人，每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃利用停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車(chē)輛。確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并收取車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)，車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

停放車(chē)輛的，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車(chē)輛正常通行。

第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶(hù)收取費(fèi)用，并依法承擔(dān)分戶(hù)計(jì)量裝置或者入戶(hù)端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無(wú)償服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十一條 業(yè)主空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)企業(yè)，并采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生；影響其他業(yè)主正常生活，造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)空置期間，不免除業(yè)主部分共有部分和全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用。空置期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納數(shù)額由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定。



第六章 管理措施

第四十二條 自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并定期向社會(huì)公布。

縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況等，建立物業(yè)管理投訴受理制度，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核。

市容、公安、環(huán)保、衛(wèi)生等行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等的監(jiān)督管理。

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)召集，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，居（村）民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生重大矛盾糾紛和其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第四十四條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理，建立重大物業(yè)糾紛處理應(yīng)急機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)解決群體性或者重大物業(yè)管理糾紛。

發(fā)生群體性或者重大物業(yè)管理糾紛時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行教育疏導(dǎo)，及時(shí)妥善處理，并向縣級(jí)以上人民政府報(bào)告，不得推諉、敷衍、拖延。

第四十五條 發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，也可以向人民調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解。

人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，及時(shí)受理、調(diào)解物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)議，并督促當(dāng)事人履行調(diào)解協(xié)議。

第四十六條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)舊住宅區(qū)、分散小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地以及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑以及設(shè)施設(shè)備建設(shè)改造，并將其納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃。

第四十七條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取各種形式，開(kāi)展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策宣傳，作為社區(qū)建設(shè)工作的重要內(nèi)容。

第四十八條 價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況的監(jiān)督，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息，及時(shí)查處違反規(guī)定收取物業(yè)費(fèi)的行為，并適時(shí)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。



第七章 法律責(zé)任

第四十九條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)職權(quán)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

第五十條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行交接義務(wù)或者不移交有關(guān)資料和財(cái)物的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)職權(quán)責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第五十一條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)職權(quán)處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理委托給他人的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)職權(quán)責(zé)令限期改正，處以委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

第五十三條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)或者擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十四條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)職權(quán)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰；給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

（二）損壞、擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地或者其他共用設(shè)施設(shè)備的，個(gè)人處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款；單位處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；

（三）擅自利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

第五十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第五十六條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及其工作人員，在物業(yè)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。



第八章 附　則

第五十七條 本條例中，下列專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義是：

（一）共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊、通道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層以及設(shè)備間等；

（二）共用設(shè)施設(shè)備，包括供排水管道、水箱、水泵、電梯、天線(xiàn)、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、照明設(shè)施、供電線(xiàn)路、煤氣（天然氣）管道、消防設(shè)備、避雷設(shè)施、污水處理設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人造景觀、信報(bào)箱、溝、渠、池、垃圾容器、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施等；

（三）共有部分，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、道路、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)（車(chē)庫(kù)）、公益性文體設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備用房、物業(yè)服務(wù)用房等。

第五十八條 本條例自2011年2月1日起施行。1998年8月12日寧夏回族自治區(qū)人民政府發(fā)布的《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。