政府令（第 49號）



　　已經2012年11月14日市政府第60次常務會議審議通過，現予頒布，自2013年1月1日起施行。
　　



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市　　長　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　
2012年12月22日　



　 　
黃山市物業管理辦法


第一章　總　　則

　　第一條　為了規范本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和其他有關法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條　本辦法所稱物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
　　第三條　新建住宅區應當實行物業管理。沒有實施物業管理的老舊小區，由區縣人民政府組織整治，創造條件，逐步實行物業管理。在沒有落實物業管理前，所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或產權單位負責監管小區環境衛生及安全防范工作。
　　鼓勵機關、企事業單位辦公區域，以及配套設施比較齊全的大廈、工業區、商業貿易區、旅游區、學校等其它物業，實行物業管理。
　　第四條　市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作；區、縣房產行政主管部門（含黃山風景區管委會、黃山經濟開發區管委會確定的機構）負責本區域內物業管理活動的監督管理工作。
　　規劃、城管、工商、公安、環保、價格、質監、衛生、司法、民政、人防、園林等行政主管部門按照各自職責做好物業管理區域內的監督管理和行政執法工作。
　　第五條　區、縣人民政府應當把小區物業管理納入社區管理范疇，實行物業服務屬地管理。街道辦事處、鄉鎮人民政府在區、縣房產行政主管部門指導下，負責組織本區域內業主大會成立和業主委員會選舉換屆工作，指導和監督業主大會、業主委員會開展活動。
　　第六條　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立完善定期處理物業管理問題工作機制，涉及業主要求協調解決物業管理有關問題的，應當及時處理。居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。
　　區、縣房產行政主管部門應當建立投訴受理制度，對于涉及物業服務質量方面的投訴要及時給予處理并答復投訴者；涉及規劃、城管、工商、公安、環保、價格、質監、衛生、人防、園林等部門依法處理的投訴，應當在5個工作日內移交相關部門處理并告知投訴者。
　　第七條　 區、縣房產行政主管部門應當協同街道辦事處、鄉鎮人民政府召開有關單位及業主委員會或者業主代表參加的物業管理聯席會議，協調解決下列事項：
　�。ㄒ唬�業主委員會未依法履行職責；
　�。ǘ�）業主委員會未依法換屆；
　�。ㄈ�）物業服務企業未依法退出和辦理交接手續；
　�。ㄋ模┪飿I管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛；
　　（五）其他需要協調解決的事項。
　　第八條　街道辦事處、鄉鎮人民政府可以在充分考慮建筑物規模、社區建設、方便管理、降低管理成本、業主意愿等因素，對需要整合的住宅小區進行科學合并，統一實施物業管理。

第二章　業主、業主大會和業主委員會

　　第九條　本辦法中所稱業主是指房屋所有權人。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
　　物業使用人在物業管理活動中應當遵守有關法律、法規和管理規約(含臨時管理規約，下同) 的規定�！　�
　　第十條　業主對物業管理區域共同部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：
　�。ㄒ唬┲贫ɑ蛘咝薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則；
　�。ǘ�）選舉或者更換業主委員會委員；
　　（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；
　�。ㄋ模┻x聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業實施服務；
　�。ㄎ澹┗I集、管理和使用專項維修資金；
　�。�六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；
　�。ㄆ撸┥暾埛至⒒蛘吆喜⑽飿I管理區域；
　�。ò耍�決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。
　　決定第（五）、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
　　第十一條　新建物業，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的物業管理區域，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域。
　　本辦法實施前，物業管理區域已經自然形成且無爭議的，可以繼續作為獨立的物業管理區域。
　　第十二條　物業管理區域內的全體業主成立業主大會。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主通過業主大會或者業主代表大會表決決定是否委托物業服務企業管理或實行自治管理。
　　一個物業管理區域內業主較少，經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。業主代表應當在參加業主大會會議前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主意見。凡需投票表決的事項，應當由業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由業主代表收集并提交業主大會，作為投票時的表決依據。
　　第十三條　符合《安徽省物業管理條例》規定的首屆業主大會成立條件的，開發建設單位應當以書面形式報告物業所在地的房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并報送下列資料：
　�。ㄒ唬┪飿I管理區域證明；
　�。ǘ�）房屋及建筑物面積清冊；
　�。ㄈ�）業主名冊；
　�。ㄋ模┙ㄖ�規劃總平面圖；
　　（五）交付使用共用設施設備的證明；
　　（六）物業管理用房配置證明；
　�。ㄆ撸┢渌�有關的文件資料。
　　第十四條　街道辦事處、鄉鎮人民政府應在收到書面報告30日內，負責組織成立首次業主大會會議籌備組。
　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會或村民委員會代表、建設單位代表各1名，業主代表3名�；I備組組長由社區居民委員會或村民委員會代表擔任�；I備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。
　　籌備組中的業主代表由街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會組織業主推薦。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府協調解決。
　　首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
　　第十五條　業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
　　第十六條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
　　在規定的期限內未參與表決的業主，視同放棄投票權。
　　第十七條　業主大會的決定應當在物業管理區域內及時公告，并以書面形式報送所屬居民委員會備案。
　　第十八條　業主委員會應當由5—11人單數組成，不得從事與物業管理無關的活動。
　　業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過3年，可連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
　　業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。
　　第十九條　業主委員會在物業管理活動中按照國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《業主和業主委員會指導規則》等規定履行職責，并承擔相應義務。
　　第二十條　業主委員會應當自選舉產生之日起10日內，持下列有關資料向所在地的區、縣房產行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府辦理備案手續：
　�。ㄒ唬�業主大會、業主委員會選舉情況報告；
　　（二）業主大會議事規則；
　　（三）業主公約；
　　（四）業主大會的決定；
　�。ㄎ澹�業主委員會組成人員的基本情況。
　　第二十一條　業主委員會辦理備案手續后，可持街道辦事處或鄉鎮人民政府出具的備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
　　業主大會印章可由屬地街道辦事處代為保管；業主委員會印章由業主委員會保管。
　　業主委員會任期內發生變更的，應當自變更之日起20日內將變更內容報告備案部門。
　　第二十二條　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
　　第二十三條　業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公示，接受業主監督。
　　工作經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
　　第二十四條　業主委員會任期屆滿60日前，物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府應當督促或組織其換屆。
　　業主委員會委員如因資格終止或業主委員會換屆，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、督促其辦理檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交手續；對拒不移交的，其他業主委員會委員、新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
　　第二十五條　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當配合相關社區居民委員會或村民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會或村民委員會開展工作，作出的決定應當書面告知社區居民委員會或村民委員會。

第三章 前期物業管理

　　第二十六條　前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前由開發建設單位選聘的物業服務企業所開展的物業管理活動。
　　第二十七條　新建小區在辦理預售許可證前，建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。
　　投標人少于3個或者建筑面積在5萬平方米以下的住宅物業、建筑面積在2萬平方米以下的非住宅物業，經物業所在地房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
　　第二十八條　前期物業管理招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，將招標公告、招標邀請書、招標文件及其他有關材料報房產行政主管部門審核備案。
　　第二十九條　前期物業服務企業應當按照中標價格或者協議收費價格收取前期物業服務費用。
　　建設單位銷售物業時，不得承諾減免物業服務費用。
　　第三十條　建設單位應當承擔所委托物業管理項目的前期介入費用、接管驗收費用、物業服務企業的開辦費用及項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足等補貼。各項費　　用和補貼的具體標準及支付方式由建設單位與物業服務企業根據項目規模、配套等因素協商確定并在前期物業服務合同中進行約定。
　　第三十一條　建設單位在銷售物業時，應當將《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》向買受人明示并予以說明。　
　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當就遵守《臨時管理規約》予以書面承諾。
　　第三十二條　前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件，經物業買受人簽字確認，對房屋買賣雙方和物業服務企業均具有約束力。
　　前期物業服務在首次業主大會未成立前，因故終止合同的，提出解除合同的一方應當提前90日書面告知合同另一方。建設單位應當及時選聘不低于原資質、并經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的物業服務企業繼續管理小區，物業服務和收費標準按照原物業服務合同約定的標準執行。
　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止后10日內，將物業管理用房和物業管理區域內的共用部位、共用設施設備及相關資料移交給新聘用的物業服務企業。
　　建設單位應當將前期物業服務企業更換情況及時書面報告區、縣房地產行政主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會，并辦理備案。
　　第三十三條　前期物業服務企業承接新建物業項目，應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時整改。
　�。ㄒ唬┪飿I共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
　�。ǘ�）物業共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
　�。ㄈ�）物業共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、停車設施、教育和休閑娛樂設施、消防設施、監控設施、人防設施、垃圾轉運設施等；
　�。ㄋ模┪飿I管理用房及其它公共房產和設施設備。
　　建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗內容，承接查驗的具體結果應有詳細記錄，明確責任和維修時間。
　　前期物業服務企業應當將查驗情況書面報送區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案。
　　第三十四條　建設單位在申領商品房預售許可證前，應當向房產行政主管部門報送下列材料：
　　（一）建設單位與物業管理服務企業簽訂的前期物業服務合同；
　�。ǘ�）臨時管理規約；
　�。ㄈ�）標注物業管理用房具體位置和面積的規劃詳圖；
　�。ㄋ模┪飿I服務項目招投標情況書面材料。
　　第三十五條　建設單位在商品房價格備案時，應當將按照規劃要求配套建設的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，并在商品房銷售現場予以明示。
　　第三十六條　建設單位必須在辦理項目綜合驗收備案前，向物業服務企業移交物業管理用房、共用設施設備清單及下列資料，物業服務企業應將移交結果向行政主管部門審核備案。
　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖及其它竣工驗收資料；
　　（二）供水、供電、供氣、通信、有線電視等供用合同（協議）；消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，共用設施設備的安裝、使用和維護保養（含窨井設施檢測報告和產品合格證明）等資料；　
　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
　�。ㄋ模┏薪硬轵炈�必需的其他資料。
　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
　　第三十七條　建設單位應當將與施工單位在施工合同中商定的物業工程質量保修金全額專戶存儲。物業工程質量保修金提取的比例與管理使用辦法，由市住房和城鄉建設委員會另行制定。
　　第三十八條　建設單位應當將通過竣工驗收合格后的房屋交付物業買受人，并按國家規定提供工程質量保修書和物業使用說明書，明確保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。
　　第三十九條　物業管理用房的具體位置應在規劃設計平面圖紙上明確標注，并在項目經濟指標中注明其面積。對建設規模較大、由多個相對獨立組團構成的物業項目，應以方便業主為原則，按照單個獨立組團建筑面積分別規劃配置物業管理用房。
　　建設單位移交物業管理用房，不得收取任何費用。
　　第四十條　物業管理用房應當滿足下列要求。
　　（一）物業管理用房的配置：其中經營性用房的比例不得少于物業管理用房的20%，業主委員會辦公用房建筑面積為20—30平方米，產權屬小區全體業主共有。
　�。ǘ�）物業管理用房應考慮便利業主，設置在小區中心區域或主要出入口位置，層高不少于2.6米，具備采光、通風、通水、通電、通信、排污等正常使用功能和基本的辦公條件。不得將樓梯間、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、半地下室、車棚、車庫、人防工程以及室內層高不足2.6米等不符合辦公條件或無法辦理產權登記手續的房屋作為物業管理用房。
　　第四十一條　新建住宅小區入住條件必須達到水、電供應正常，道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施。供水、供電、供氣等必須實行一戶一表制。
　　第四十二條　供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收費。經平等協商，物業服務企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取額外費用。
　　物業服務區域內用于小區公共照明、電梯運行、衛生保潔等非經營性的用水、用電等執行居民用水、用電價格。
　　第四十三條　住宅小區由建設單位投資建設的室外配電設施，其投資已攤入建房成本，產權屬于居民共有，供電企業應無償與建設單位辦理移交手續，并負責日常運行管理。

第四章　　物業服務

　　第四十四條　物業服務企業應當依法取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理服務活動。從事物業管理的人員，應當依法取得職業上崗證書�！�
　　物業服務企業不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓資質證書。物業服務企業應當在經營服務場所公示法人營業執照、資質證書和有關專業人員的職業資格證書。
　　市房產行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動態監督管理。
　　第四十五條　外地物業服務企業進入本市從事物業服務活動的，在接管項目前必須持以下證件到市房產行政主管部門備案，獲批準后方可從事與物業服務資質相符的物業服務工作，并接受當地房產行政主管部門的監督。
　　（一）營業執照副本原件；
　�。ǘ�）資質證書副本原件；
　�。ㄈ�）企業機構代碼副本原件；
　　（四）上年度公司財務報表原件；
　　（五）接管本地項目的人員配置清冊及相關上崗證件；
　　（六）公司注冊地物業服務主管部門對企業業績和誠信評議函；
　　（七）其他相關業績證明材料。
　　第四十六條　選聘物業服務企業應當由業主大會決定。
　　業主委員會將擬選聘的物業服務企業以及擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容需要變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。
　　前款規定的公示時間不少于10日。
　　業主委員會應當參照市房產行政主管部門制定的物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。簽訂合同時，應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務　　企業的決定和業主委員會的合法證明。
　　物業服務企業應當在合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報區、縣房產行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案。
　　第四十七條　物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。
　　第四十八條　物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置公示。
　　第四十九條　物業服務合同期限屆滿前3個月，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。
　　物業服務企業在合同到期后不愿繼續進行服務的，應提前3個月書面告知業主委員會做好另行選聘物業服務企業相關工作。合同雙方沒有作出是否續聘決定的，原物業服務合同繼續履行，履行期間的雙方權利和義務按照原物業服務合同執行。
　　物業服務企業退出物業服務時，業主大會仍未能選聘到新物業服務企業的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當組織做好小區清掃保潔、垃圾清運、安全保衛等基本服務工作，并繼續督促或者組織召開業主大會選聘物業服務企業。
　　第五十條　物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受原物業服務企業進行服務的，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：
　�。ㄒ唬┈F場查驗物業共用部位、共用設施設備；
　�。ǘ�）移交物業服務期間形成的使用、維保和定期檢驗等工作記錄資料；
　　（三）移交本辦法第三十六條規定的相關資料；
　�。ㄋ模┙Y清預收、代收的有關費用清冊；
　�。ㄎ澹┓�律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。
　　物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。
　　原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
　　原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主委員會應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，可依法提起訴訟或者申請仲裁。街道辦事處或鄉鎮人民政府和區、縣房產行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。
　　第五十一條　區、縣房產行政主管部門對以下物業服務投訴應予受理：
　　（一） 物業服務企業不按照合同約定標準、內容提供服務的；
　　（二） 物業服務企業損壞、隱匿、銷毀應當移交的資料、財物的；
　　（三） 物業服務企業未經業主大會同意擅自改變物業管理用房用途的；
　�。ㄋ模┪飿I服務企業挪用房屋專項維修資金的；
　　（五）物業服務企業未經業主大會同意擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備所有權或者使用權的；
　�。�六）物業服務企業將一個物業管理區域的物業服務項目全部委托給他人的；
　�。ㄆ撸� 物業服務企業或房地產開發企業與物業服務招標人或者其他物業服務投標人相互溝通，以不正當手段圍標、串標、違法中標的；
　�。ò耍┪飿I服務合同終止時，不按照規定移交物業管理用房和有關資料的；
　�。ň牛┓�律、法規規定的其他情形。
　　物業服務企業有以上行為之一，經房產行政主管部門查實后拒不進行整改的，列入不誠信物業服務企業檔案，禁止接管新的項目，并按照有關規定依法作出處理。
　　第五十二條　房產行政主管部門對物業服務企業是否按合同約定執行物業服務等級標準和相應的物業服務收費標準，實行年度考評制度。
　　第五十三條　物業服務費用可以在物業服務合同中約定采取包干制或酬金制等形式。
　　第五十四條　物業服務收費應當區分不同的物業的服務項目和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
　　住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等收費實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。
　　政府指導價由價格行政主管部門會同同級房產行政主管部門根據物業服務等級標準確定，并適時進行調整和公布。具體收費標準在物業服務合同中約定，報價格行政主管部門、房產行政主管部門備案。
　　物業服務企業應當按照價格主管部門規定，實行明碼標價公示制度。
　　第五十五條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定。
　　第五十六條　已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔。
　　前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續時間為準。

第五章　物業的使用與維護

　　第五十七條　業主、物業使用人應當按照規劃行政主管部門批準的用途或房屋權屬證書載明的用途使用物業，不得擅自將住宅房改為經營性用房。業主將住宅房屋改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，任何部門不得批準住宅房屋改變為經營性用房。
　　未取得營業執照或營業執照經營場所與實際工作地點不相符，擅自在住宅室內從事經營性活動的，工商部門應予查處。
　　第五十八條　車輛在物業管理區域內停放管理等事項，由業主大會決定。成立業主大會前，車輛停放管理等事項由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中進行約定，報價格行政主管部門審核后執行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。
　　第五十九條　占用業主共有道路、綠地或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于物業區域內的業主共有，僅供本物業管理區域內的業主、物業使用人使用，不得出售給物業管理區域外的單位或者個人。
　　物業管理區域內車輛應在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規定停放影響物業管理區域道路通行或者公共安全的，物業服務企業有權按合同或管理規約的約定要求公安部門進行處理，由此產生的費用由車主承擔。
　　第六十條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。
　　任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的廣場、道路、綠地等相關共用設施和場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘相關共用設施和場地的，應當事先書面告知物業服務企業或業主委員會，按有關規定報相關部門批準后方可施工，并在約定的期限內恢復原狀;造成損失的，應當給予相應賠償。
　　第六十一條　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定對共用部分進行定期檢查、養護、維修。當出現影響觀瞻、危及安全、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情形時，應當及時維修、養護并采取必要措施實行安全防范。
　　物業服務企業或業主委員會對物業共用部分進行維修養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合。因阻撓維修、養護造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復并賠償損失。
　　第六十二條　物業保修期滿后，專有部分由業主自行維修；共用部位、共用設施設備由物業服務企業根據國家規定或物業合同的約定進行維修養護。符合房屋專項維修資金使用條件需要大修更新改造的，可以按照規定的程序申請使用房屋專項維修資金。
　　市、區縣人民政府每年應投入一定的資金,對舊住宅小區進行整治，完善其配套設施設備，積極推行物業管理。
　　第六十三條　業主或者物業使用人在進行裝飾裝修前應當事先書面告知物業服務企業。物業服務企業應當告知業主或者物業使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規定等注意事項。
　　物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查。對業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定進行違章裝修的，物業服務企業應當及時制止，向有關行政主管部門報告；對拒不改正的，物業服務企業有權按照管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
　　第六十四條　發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，應采取應急措施進行搶修，房屋專項維修資金使用渠道按照《黃山市房屋專項維修資金管理辦法》規定執行。
　�。ㄒ唬┪菝娣浪畵p壞造成大面積滲漏的；
　�。ǘ�）電梯出現故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯進行大修和更新、改造的；
　�。ㄈ�）給排水管道嚴重堵塞或高層住宅水泵損壞導致供水中斷，影響業主正常生活的；
　�。ㄋ模┫�防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備進行大修、更新、改造的。
　　第六十五條　業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。
　　物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。業主辦理產權轉移時應向產權登記機構提供物業服務費結清證明。
　　第六十六條　業主或者物業使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
　　物業管理區域內發生損害公共利益或者他人合法權益的行為時，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權勸阻、制止和投訴；制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法予以處理。

第六章　法律責任

　　第六十七條　業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
　　業主大會、業主委員會和物業服務企業，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養家禽、違章搭建、侵占通道等違反管理規約或損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，經社區居民委員會調解不成，可以依法向人民法院提起訴訟或仲裁機構申請仲裁。
　　第六十八條　業主、物業使用人應當按照(前期)物業服務合同的約定及時交納物業服務費，不得以超出(前期)物業服務合同約定內容以外的問題為由，拒絕履行依約交納物業服務費義務，損害其他業主的利益。逾期未繳納的，物業服務企業可以向人民法院起訴或依據仲裁協議申請仲裁。
　　業主大會會議代表和業主委員會委員不及時足額交納物業服務費，經教育不予改正的，業主大會應當依法罷免其代表或委員資格。
　　第六十九條　業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導并組織召開業主大會會議，決定有關事項。
　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
　　第七十條　未經業主大會許可，業主委員會、物業服務企業擅自利用小區共用部位共用設施設備從事經營活動的，由區、縣房產行政主管部門責令限期改正，所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修、養護。
　　第七十一條　外地物業服務企業進入本市從事物業管理活動未在市、區縣房產行政主管部門辦理備案的，房產行政主管部門應當責令其限期改正并予通報。
　　第七十二條　房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第七十三條　在物業管理活動中，當事人對相關行政管理部門的行政處理不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
　　第七十四條　違反本辦法規定，有關法律法規或規章已設定處罰規定的，從其規定。

第七章　附　　則

　　第七十五條　本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。
　　第七十六條　本辦法有關專業用語的含義：
　　包干制：是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制：是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　物業綜合服務費：是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，為物業管理區域的業主提供共用部位共用設施設備的日常養護維修、衛生保潔、安全防范和綠化養護等具有公共性服務而向業主收取的費用。
　　第七十七條　本辦法由黃山市住房和城鄉建設委員會負責解釋，自2013年1月1日起施行。