錦州市物業管理辦法

　　　　　　　　　　　　　　　　　　錦州市人民政府令

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第3號

　　《錦州市物業管理辦法》已經2012年6月1日市政府十四屆第28次常務會議通過，現予發布，自發布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市長　劉鳳海
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　二〇一二年六月十四日




　　　　　　　　　　　　　　　　錦州市物業管理辦法

　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　總　　則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等規定，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條　本辦法適用于本市市區內的物業管理、使用、維護及其監督管理活動。
　　新建住宅物業應當實行物業管理；商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，推行物業管理；舊住宅區物業推行多種形式的專項管理。
　　第三條　本市物業管理活動的監督管理，按照屬地原則，以區監督管理為主，建立市、區、街道（鄉鎮人民政府）、社區多級監督管理體系。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二章　職責劃分

　　第四條　市房地產行政主管部門、區房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會應當按照下列規定，協調配合，各負其責，共同做好物業管理活動的監督管理工作： 　　
　　（一）市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，其主要職責：
　　1、貫徹執行物業管理的法律、法規、規章以及有關政策，制定本市物業管理的相關配套措施，制定全市物業管理發展規劃；
　　2、負責三級物業服務企業資質審批管理，同時對申報國家一級、二級物業服務企業資質提出審查意見；
　　3、負責住宅專項維修資金的監督管理；
　　4、負責物業管理區域達標考評以及等級評定； 　　　
　　5、協調、指導各相關部門的物業管理； 　　　
　　6、負責指導市物業服務協會開展工作。 　　
　　（二）區房地產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作，其主要職責： 　　
　　1、負責物業管理法律、法規、規章以及有關政策的貫徹落實；
　　2、負責協議選聘物業服務企業及招投標選聘物業服務企業的備案；
　　3、負責物業服務企業向其提存的物業服務履約保證金的監督管理； 　　
　　4、負責物業承接查驗的監督管理； 　　
　　5、負責劃分物業管理區域； 　　
　　6、負責物業管理區域環境衛生的監督管理；
　　7、負責指導街道辦事處對物業管理活動進行監督管理； 　　
　　8、負責業主大會、業主委員會的監督和指導； 　　
　　9、負責業主委員會成立備案工作；　
　　10、負責受理本轄區物業管理投訴，查處物業管理違法行為。
　　（三）街道辦事處（鄉鎮人民政府）的主要職責： 　　
　　1、指導本轄區內業主召開首次業主大會會議、選舉產生業主委員會以及換屆工作；
　　2、負責本轄區內業主委員會成立備案工作； 　　
　　3、指導、協調本轄區內物業服務企業、業主委員會、社區居民委員會開展物業管理工作； 　　
　　4、指導本轄區內物業服務企業對物業管理違法行為向有關部門報告； 　　
　　5、受理本轄區內物業管理投訴，調解物業管理糾紛。 　　
　　（四）社區居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，履行以下主要職責： 　　
　　1、協助物業服務企業開展物業服務工作； 　　
　　2、指導業主大會、業主委員會及業主開展自治管理活動； 　　
　　3、配合街道辦事處組織召開首次業主大會會議、選舉產生業主委員會以及換屆工作； 　　
　　4、調解物業管理活動糾紛； 　　
　　5、勸阻違法拆改房屋和私自搭建建（構）筑物、損壞公共設施等行為，并向有關部門報告。 　　
　　社區居民委員會應當設置專（兼）職人員，具體負責物業管理活動的監督管理工作，并接受房地產行政主管部門的指導。
　　第五條　市、區建設、規劃、城管綜合執法（城管監察）、公安（消防）、物價、工商、環境保護等相關部門在物業管理活動的監督管理工作中應當履行下列職責： 　　
　　（一）建設部門負責建設單位向其提存的物業質量保修抵押金的監督管理，負責保修期限和保修范圍內的物業保修責任的監督管理；
　　（二）規劃部門負責核定、驗收物業及配套設施是否按照批準的規劃設計進行建設的監督管理；
　　（三）城管綜合執法（城管監察）部門負責私搭亂建、亂堆亂放、飼養畜禽、圈地、耕種等違法行為的查處；
　　（四）公安（消防）部門負責指導物業服務企業劃分停車位及確定在物業管理區域內合理的行車路線，對任意在住宅小區內堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強行停放油罐車、危險品車的行為進行處理，定期對消防設施和消防安全工作進行檢查和指導，對娛樂場所、居民區等噪聲擾民行為進行處理； 　
　　（五）物價部門負責制定物業服務收費管理辦法，定期公布物業服務收費政府指導價格，依法查處價格違法行為； 　　
　　（六）工商部門負責物業服務企業注冊，核發營業執照，依法對企業經營行為進行監督管理； 　　
　　（七）環境保護部門負責對物業管理區域內經營場所排放油煙污染，生產、建筑噪聲擾民等行為進行處理。　　
　　第六條　市物業服務協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，促進行業健康發展，公布物業服務收費價格行情，協助房地產行政主管部門加強物業管理活動的監督管理，促進物業服務企業提高服務質量和服務水平。
　　第七條　建立物業管理聯席會議制度。
　　物業管理聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織召集，由物業管理活動中相關職能部門及專業經營單位、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主等各方代表組成。
　　物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：
　　（一）業主委員會不依法履行職責問題；
　　（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；
　　（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；
　　（四）提前終止物業服務合同的問題；
　　（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；
　　（六）因水、電、氣等公共設施管網改造引發的問題；
　　（七）需要協調解決的其他物業管理問題。

　　　　　　　　　　　　　　　第三章　業主、業主大會及業主委員會

　　第八條　房屋的所有權人為業主。
　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
　　業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。
　　第九條　業主大會是代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織，由物業管理區域內的全體業主組成。業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。業主通過業主大會對全體業主的共同利益事項作出決定和進行管理，業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。
　　同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會，選舉產生一個業主委員會。只有一個業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
　　第十條　物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，應當成立業主大會。
　　本條所稱的交付，是指建設項目竣工驗收，已具備入住條件，業主辦理完入住手續。
　　第十一條　物業管理區域已具備業主大會成立條件，建設單位或者業主可以直接向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出成立業主大會的書面申請。
　　建設單位應當向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提供籌備首次業主大會會議所需的文件資料，并報告區房地產行政主管部門。
　　首次業主大會會議所需的文件資料：
　　（一）物業管理區域證明；
　　（二）房屋及建筑物面積清冊；
　　（三）業主名冊；
　　（四）建筑規劃總平面圖；
　　（五）交付使用共用設施設備的證明；
　　（六）物業服務用房配置證明；
　　（七）其他有關的文件資料。
　　第十二條　街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當自接到建設單位或者業主書面意見之日起30日內，會同區房地產行政主管部門對小區業主加強宣傳、動員，組織指導成立業主大會籌備組，由業主大會籌備組負責業主大會的籌備工作。
　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會代表組成。籌備組成員人員為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。
　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。
　　第十三條　業主大會籌備組應當做好以下籌備工作：
　　（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
　　（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
　　（三）草擬業主大會議事規則和管理規約；
　　（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；
　　（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；
　　（六）制定業主委員會選舉辦法；
　　（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
　　第十四條　業主大會籌備組應當自組成之日起30日內，在物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，召開首次業主大會會議，通過業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會。
　　第十五條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
　　第十六條　業主大會決定的事項：
　　（一）制定和修改業主大會議事規則；
　　（二）制定和修改管理規約；
　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
　　（四）選聘和解聘物業服務企業；
　　（五）籌集和使用專項維修資金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
　　（七）改變共有部分的用途；
　　（八）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；
　　（九）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
　　第十七條　業主大會議事規則規定的主要事項：
　　（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；
　　（二）業主委員會的職責；
　　（三）業主委員會議事規則；
　　（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
　　（五）業主投票權數的確定方法；
　　（六）業主代表的產生方式；
　　（七）業主大會會議的表決程序；
　　（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；
　　（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；
　　（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
　　（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。
　　第十八條　管理規約規定的主要事項：
　　（一）物業的使用、維護、管理；
　　（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
　　（三）物業共用部分的經營與收益分配；
　　（四）業主共同利益的維護；
　　（五）業主共同管理權的行使；
　　（六）業主應盡的義務；
　　（七）違反管理規約應當承擔的責任。
　　第十九條　業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。
　　業主委員會委員候選人應當符合下列條件：
　　（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
　　（二）遵守國家法律、法規；
　　（三）模范履行業主義務，遵守管理規約和業主大會議事規則；
　　（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
　　（五）具備一定的工作經驗和組織協調能力；
　　（六）身體健康，具備必要的工作時間。
　　第二十條　業主大會確定業主投票權數，應當按照下列方式認定專有部分面積和建筑物總面積：
　　（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；
　　（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
　　第二十一條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：
　　（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
　　（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
　　第二十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
　　（一）有20%以上業主提議或者經業主委員會決定；
　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理；
　　（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
　　業主委員會不按照上述規定組織召開業主大會會議的，物業所在地區房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，由所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導業主召開。
　　第二十三條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
　　采用集體討論形式時，應當根據房屋所有權證和身份證確認到會業主身份，委托代理人應當持有其所代表業主的書面委托意見。
　　采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送達每位業主，表決意見應由業主本人簽名；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。
　　業主大會決定本辦法第十六條第（五）、（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本辦法第十六條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意。
　　未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。
　　業主大會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受害業主可以請求人民法院予以撤銷。
　　第二十四條　召開業主大會會議，業主委員會應當于會議召開15日前通知全體業主，并將會議主要議題、方式、時間等內容在物業管理區域內公告，并同時告知相關的社區居民委員會，社區居民委員會可以派人列席。
　　需要物業服務企業列席業主大會會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
　　第二十五條　業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案：
　　（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況；
　　（二）業主大會議事規則；
　　（三）管理規約；
　　（四）成立業主委員會各時段的通知、公示及業主委員會委員分工等資料。
　　業主委員會任期內，備案內容發生變更的，應當將變更內容書面報告備案的區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。
業主委員會完成備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章。
　　第二十六條　業主委員會由委員5人以上15人以下單數組成，具體人數可以根據該物業管理區域的大小確定。業主委員會委員的任期不超過5年，可以連選連任；業主委員會委員的具體任期由業主大會議事規則規定。
　　業主委員會自選舉之日起3日內召開首次業主委員會會議，在業主委員會委員中選舉產生主任1人，副主任1至2人。
　　業主大會在選舉業主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業主委員會候補委員1至3人。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公示。
　　第二十七條　因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的，其業主委員會委員、候補委員資格自行終止。
　　業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：
　　（一）無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；
　　（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
　　（三）有犯罪行為的；
　　（四）以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職的；
　　（五）不履行業主義務的；
　　（六）不宜繼續擔任業主委員會委員的其他情形。
　　 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物交還給業主委員會。
　　第二十八條　業主委員會履行以下職責：
　　（一）執行業主大會的決定和決議；
　　（二）召開業主大會會議，報告物業管理實施情況；
　　（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
　　（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
　　（五）監督管理規約的實施；
　　（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
　　（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
　　（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
　　（九）業主大會賦予的其他職責。
　　第二十九條　業主委員會在任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。
　　第三十條　新一屆業主委員會產生之日起10日內，原業主委員會應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
　　業主委員會委員資格終止或者業主委員會屆滿，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物的，可以請求物業所在地公安機關協助移交。
　　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同維護物業管理區域的社會治安等工作。
　　業主大會、業主委員會作出的決定，不得違反法律、法規的規定。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　前期物業管理

　　第三十一條　建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益，同時應向物業買受人明示，并予以說明。
　　第三十二條　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂書面前期物業服務合同，并在30日內向物業所在地區房地產行政主管部門備案。
　　前期物業服務合同應包括下列主要內容：
　　（一）合同雙方的基本情況；
　　（二）物業的基本情況；
　　（三）物業服務事項和服務標準；
　　（四）物業服務費用的標準和收取辦法；
　　（五）開發建設單位、業主和物業服務企業的權利義務；
　　（六）物業的承接驗收情況；
　　（七）違約責任；
　　（八）爭議處理方式。
　　前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
　　建設單位應當根據物業服務企業提供的前期介入管理內容，給予物業服務企業相應的前期介入管理經費，具體內容與標準由雙方在前期物業服務合同中約定。
　　第三十三條　住宅物業的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
　　投標人少于3個或者住宅區建筑面積小于2萬平方米的，經物業所在地區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
　　第三十四條　建設單位招聘前期物業服務企業時，發布招標公告或者發出投標邀請書后，投標物業服務企業應當向建設單位提供下列資料：
　　（一）物業服務企業的工商營業執照和資質證書；
　　（二）物業管理業績資料及機構設置情況；
　　（三）投標文件；
　　（四）物業服務標準。
　　建設單位應當在招標結束10日內，持下列文件到區房地產行政主管部門備案：
　　（一）建設單位發出的招標文件；
　　（二）中標單位報送的投標文件；
　　（三）評標、定標報告；
　　（四）招標單位和中標單位簽訂的前期物業服務合同；
　　（五）其他相關文件。
　　第三十五條　前期物業服務合同、物業服務標準和收費標準、物業服務企業基本情況等，應當向業主公示。
　　第三十六條　建設單位應當按照國家有關規定組織對物業進行竣工驗收。建設部門及其他有關行政管理部門應當對工程質量及配套設施的完備情況進行監督。
　　第三十七條　物業服務企業承接物業時，應當嚴格按照住房和城鄉建設部《物業承接查驗辦法》的相關規定，建立查驗記錄，核收物業管理資料，簽訂物業承接查驗協議。
　　物業服務企業發現物業管理資料不完整，物業管理用房與規劃設計不相符，配套設施設備不完備，共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，應當向物業所在地區房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門報告，并書面告知建設單位。建設單位接到報告后，應當立即整改；不能立即整改的，應當制定整改方案。拒絕整改或者多次整改都不符合要求的，由建設部門責令開發建設單位整改。
　　第三十八條　建設單位應當配合物業服務企業做好新建住宅承接驗收工作，并移交下列物業管理資料：
　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工驗收資料；
　　（二）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料（含隨機資料）；
　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
　　（四）建設單位與專業經營單位辦理的設施設備產權移交資料；
　　（五）業主名冊；
　　（六）物業管理區域內各類建筑物、構筑物、設施設備的清單；
　　（七）物業的使用、維護、管理所必需的其他資料。
　　建設單位依法向物業服務企業移交的物業管理資料，應當自移交之日起3日內向所在地區房地產行政主管部門備案。
　　第三十九條　建設單位應當按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業管理用房，且最低建筑面積不得少于100平方米；門衛房、機房、監控室、休息室等不計入物業管理用房面積。
　　建設單位提供的物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。
　　業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，且最低建筑面積不得少于20平方米。
　　規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管理用房的位置、面積進行審查。市房地產主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，根據建設單位提供的業主會所權屬登記情況、物業管理用房情況，進行實地核查。
　　物業管理用房應當與新建物業同步建設施工、同步交付使用。
物業管理用房的所有權屬于全體業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　物業管理服務

　　第四十條　物業服務企業應當按照建設部《物業服務企業資質管理辦法》規定，取得相應的資質證書。物業服務企業應當在其資質等級范圍內承接物業管理業務。
　　從事物業管理的人員應當按照人事部、建設部《物業管理師資格考試實施辦法》、建設部《全國物業管理從業人員崗位證書管理辦法》等國家有關規定，取得職業資格證書。
　　第四十一條　外埠物業服務企業進入本市從事物業管理業務，應當在承接物業管理項目前，到市房地產行政主管部門辦理備案手續。
　　第四十二條　一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
　　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。
　　物業服務企業應當在物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同副本報所在地區房地產行政主管部門備案。
　　物業服務合同的主要內容應當包括：
　　（一）物業服務項目、服務標準；
　　（二）物業服務收費標準、收費辦法；
　　（三）雙方權利義務；
　　（四）違約責任；
　　（五）合同期限；
　　（六）合同爭議及糾紛的解決辦法。
　　第四十三條　物業服務主要包括以下內容：
　　（一）物業共用部位、共用設施設備維護；
　　（二）綠化養護管理；
　　（三）公共區域清掃保潔；
　　（四）公共秩序維護和安全防范管理；
　　（五）機動車輛停放管理及交通秩序維護；
　　（六）消防設施設備維護管理；
　　（七）物業維修、更新、改造費用的財務管理
　　（八）物業檔案資料保管；
　　（九）業主委員會約定的其他服務事項。
　　第四十四條　實行物業服務履約保證金制度。
　　建設單位、業主應當在招標文件或者協議選聘文件中，明確物業服務企業提存履約保證金的要求。履約保證金可以按照一年物業服務費總額的10%至30%標準計提。建設單位、業主與物業服務企業應當在（前期）物業服務合同中對履約保證金的交存和返還方式、交存數額和期限、發生爭議的處理方式等事項進行約定。履約保證金應當存入物業所在地區房地產行政主管部門在銀行開設的專戶。履約保證金應當在物業服務企業接管前提存。
　　建設單位未在前期物業服務合同中，依照前款規定約定履約保證金　的，應當按前款規定時限替代物業服務企業提存履約保證金。
　　建設單位違反本條一、二款規定的，物業所在地區房地產行政主管部門應當在7日內向社會公告，提醒購買物業者注意。
　　物業服務企業不按合同履行義務時，業主或者業主委員會可以提出申請，由物業所在地區房地產行政主管部門審核確認，動用履約保證金。
　　（前期）物業服務合同期滿時，未再續簽的，由物業所在地區房地產行政主管部門審核確認無異議的，一次性將履約保證金本息余額退還給物業服務企業。
　　第四十五條　物業服務企業享有下列權利：
　　（一）根據業主大會的決定對物業實施管理，依法制定物業管理操作規程；
　　（二）收取物業服務費；
　　（三）委托專業性服務企業承擔專項物業服務；
　　（四）制止各種損害物業和妨礙物業管理的行為；
　　（五）要求業主委員會協助物業管理，建議業主委員會協調與業主的糾紛；
　　（六）依法實行家政服務等多種經營；
　　（七）法律、法規規定的其他權利。
　　第四十六條　物業服務企業應當履行下列義務：
　　（一）依法制訂物業服務制度和物業服務方案；
　　（二）依照物業服務合同提供服務；
　　（三）提出物業公共部位、公共設施設備年度維修計劃，提交業主大會討論，年度維修計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來源、列支范圍等；
　　（四）每半年向業主委員會報告工作，接受業主、業主委員會的監督；
　　（五）按照業主、業主委員會要求，列席業主大會、業主委員會會議，解答業主、業主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；
　　（六）在物業服務合同終止后向業主委員會移交有關資料、資產；
　　（七）按照有關規定做好房屋裝飾裝修管理工作；
　　（八）勸阻違反管理規約及物業管理制度的行為；
　　（九）協助有關部門做好安全防范工作；
　　（十）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
　　第四十七條　物業服務企業不得有下列行為：
　　（一）減少專業人員數量、物業管理類型和面積，達不到物業服務企業資質等級標準；
　　（二）違反有關規定，聘用未取得物業管理職業資格證書人員；
　　（三）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人；
　　（四）挪用住宅專項維修資金；
　　（五）擅自改變物業管理用房用途；
　　（六）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途；
　　（七）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；
　　（八）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
　　（九）物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料；
　　（十）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；
　　（十一）不履行物業服務合同；
　　（十二）超越資質等級承接物業管理項目；
　　（十三）出租、出借、轉讓資質等級證書；
　　（十四）法律、法規禁止的其他行為。
　　第四十八條　物業服務企業應當在物業合同終止之日起10日內，在物業所在地區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督下，向業主委員會移交本辦法第三十八條規定的物業管理資料以及下列文件和資產，并與新選聘的物業服務企業做好交接工作：
　　（一）實施前期物業管理期間有關物業改造、維修、保養的技術資料；
　　（二）物業管理用房和屬于業主共用的場地、設施設備；
　　（三）預收的物業服務費、場地占用費和利用物業共用部位、共用設施設備經營性收益的結余；
　　（四）與物業項目相關的債權債務清單；
　　（五）物業共用部位、共用設施設備維修費用的明細賬；
　　（六）應當移交的其他管理資料和資產。
　　第四十九條　物業服務企業可以對業主裝飾裝修產生的垃圾另行收取一定清運費用；業主不同意交納清運費用的，應當自行清運，物業服務企業負責監督。
　　第五十條　物業服務企業應當委托具有相應資質的電梯維修保養單位對物業管理區域的電梯進行維修保養，并且與維修保養單位簽訂維修保養合同，約定維修保養的期限、要求和雙方的權利義務等。
　　第五十一條　住宅的物業服務費，實行政府指導價；非住宅的物業服務費，實行市場調節價。
　　物業服務費實行政府指導價的，市物價部門應當會同市房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
　　實行市場調節價的物業服務費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。
　　物業服務費應當包括以下部分：
　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　　（三）物業管理區域清潔衛生費用；
　　（四）物業管理區域綠化養護費用；
　　（五）物業管理區域秩序維護費用；
　　（六）辦公費用；
　　（七）物業服務企業固定資產折舊；
　　（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　（九）經業主同意的其他費用。
　　第五十二條 物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。
　　業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　已竣工但尚未出售或者因建設單位的原因未按時交付物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納。
　　業主不得以物業空置、存在與開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等為由拒付物業服務費。
　　第五十三條 業主出租物業的，應當在物業租賃合同中，對物業服務費的交納作出約定，并在合同簽訂后10日內，將物業承租人、出租期限及物業費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。
　　物業轉讓時，買受人應當要求出售人結清物業服務費；未結清的，買賣雙方應當對物業服務費結算作出明確的書面約定，并將書面約定的復印件送業主委員會和物業服務企業；未將書面約定的復印件送業主委員會和物業服務企業的，視為由買受人結清。
　　第五十四條　物業服務合同期滿2個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應以招標方式重新選聘新的物業服務企業。
　　第五十五條　物業服務合同未到期，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面解除合同。一方依法或者依合同約定要求提前解除物業服務合同的，業主委員會應當及時將有關情況報告物業所在地區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居民委員會應當幫助業主委員會做好撤管物業區域的日常管理工作。
　　第五十六條　物業服務企業違反合同約定提前退出的，居民委員會應當對物業管理區域的衛生保潔和垃圾清運實施管理，直至業主大會選聘新的物業服務企業。物業服務企業提存履約保證金的，相關費用從履約保證金中列支；未提存履約保證金的，向業主收取。
　　因物業服務合同到期未續簽，物業服務企業退出管理，業主大會又未及時選聘新的物業服務企業的，物業管理區域的衛生保潔和垃圾清運，由業主委員會實施管理，無業主委員會的，由居民委員會實施管理，直至業主大會選聘新的物業服務企業，相關費用向業主收取。
　　第五十七條　物業管理活動中業主、業主委員會和物業服務企業之間發生糾紛的，可以協商解決。無法協商解決的，可以由物業所在地區房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行調解。調解不成的，當事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
　　第五十八條　物業服務應當建立完善的檔案管理制度，加強對業主、非業主使用人檔案資料和物業管理資料的管理。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章 物業的使用與維護

　　第五十九條　物業使用中禁止下列行為：
　　（一）擅自拆改房屋承重結構；
　　（二）擅自改變物業規劃用途；
　　（三）侵占、損壞公共場地，物業共用部位、共用設施設備；
　　（四）排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；
　　（五）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
　　（六）違反規定飼養家禽、寵物；
　　（七）違反規定從事妨礙其他業主正常生活的經營活動；
　　（八）實施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
　　（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；
　　（十）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；
　　（十一）占用消防通道，擠占消防設施；
　　（十二）在供水、供氣、供熱設施的地面及地下修建構筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業、堆放垃圾雜物等；
　　（十三）在室內挖掘地下室；
　　（十四）法律、法規禁止的其他行為。
　　發生上述行為，業主有權投訴舉報；物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門接到報告后，應當對違法行為依法進行處理。
　　第六十條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應依法承擔物業管理區域內相關設施設備的維修養護責任。
因安裝、維修、養護等需要臨時占用、挖掘物業區域內的道路、場地等設施設備的,應當事先告知業主委員會和物業服務企業，雙方簽訂協議，約定恢復、補償事項。
　　第六十一條　業主、非業主使用人需要裝飾裝修房屋的，應當遵守相關法律、法規、規章和（臨時）管理規約。在裝飾裝修前，應當事先告知物業服務企業，非業主使用人應當同時提供業主同意裝飾裝修的書面意見；需要報有關部門批準或者備案的，應當依法辦理批準或者備案手續。
　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，并加強對物業管理區域內裝飾裝修活動的巡查，業主應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在裝飾裝修過程中有違反法律、法規、規章和（臨時）管理規約行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告房地產行政主管部門或者有關行政管理部門。
　　第六十二條　業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
　　第六十三條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理有關手續。業主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。
　　利用公用部位、場地設置空調、熱水器等非經營性設施設備，應當征得物業服務企業和相關業主的同意后，按照（臨時）管理規約執行。
　　第六十四條　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主的停車需要。
　　車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，建設單位應當向全體業主公布車庫、車位的處分情況。
　　未首先滿足業主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人。
　　第六十五條　車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。
　　業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，由物業服務企業代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業主的監督。
　　在物業管理區域內停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。
　　第六十六條　新建物業實行質量保修抵押金制度。
　　建設單位應當在工程交付使用前，按照《遼寧省建設工程質量條例》的規定，一次性提存保修抵押金，存入對其建設工程質量有監督職責的市或者區建設工程質量監督機構在銀行開設的專戶。
　　建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業所在地區房地產行政主管部門核實后，向市或者區建設部門申請使用保修抵押金。
　　 物業保修期滿，市或者區建設部門返還保修抵押金前，應當征求物業所在地區房地產行政主管部門和業主委員會的意見。
　　第六十七條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
市專項維修資金管理中心設立專項維修資金收取窗口，對全市住宅專項維修資金統一收取。
　　第六十八條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章　舊住宅區改造與管理

　　第六十九條　舊住宅區是指房屋及配套設施設備規劃、建設標準低，房屋年久失修，配套設施缺損，環境臟亂差，不能達到應有的使用功能和滿足業主居住、日常生活需要的住宅區。
　　第七十條　舊住宅區改造與管理遵循以區政府主導，綜合改造，有效管理，逐步實現舊住宅區房屋住用安全、配套設施齊備、環境整潔美化的宜居目標。
　　市、區房地產行政主管部門負責制定舊住宅區改造與管理的中長期規劃及年度計劃，報本級政府批準后實施。
　　舊住宅區改造堅持“政府投入、社會資助、受益業主合理出資”的原則，多渠道籌集改造資金。
　　第七十一條　街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織改造后的舊住宅區的業主成立業主大會，選舉業主委員會。業主大會無法成立的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以指定社區居民委員會代行業主委員會職責，確定管理方案，制定管理規約。
　　第七十二條　建立舊住宅區改造后續管理長效機制。
　　舊住宅小區改造后應當推行專業化物業管理，由物業服務企業根據業主的需求和支付能力，提供房屋及配套設施維護、衛生保潔、綠化養護等基本的物業服務，合理收取物業服務費用。
　　對尚不具備引入專業化物業管理條件的，應當構建以街道辦事處組織實施，房地產行政主管部門指導，社區管理與專項物業服務相結合、社區管理與單位自管相結合、社區管理與業主自管相結合的管理模式。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第八章　法律責任

　　第七十三條　違反本辦法規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的規定的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
　　違反本辦法規定，業主委員會委員資格終止后未按期移交有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，由房地產主管部門責令限期改正；因財物毀壞、滅失而造成損失的，相關責任人應當依法承擔賠償責任。
　　第七十四條　建設單位違反本辦法規定，由房地產行政主管部門按照下列規定予以處理；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：
　　（一）未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款；
　　（二）擅自處分依法屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款；
　　（三）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；
　　（四）未按照規定配套建設物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
　　第七十五條 物業服務企業違反本辦法規定，由房地產行政主管部門按照下列規定予以處理；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：
　　（一）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；
　　（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；
　　（三）擅自改變物業管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；
　　（四）超越資質等級承接物業服務業務的，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款；
　　（五）未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；
　　（六）以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；
　　（七）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
　　第七十六條　違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由房地產行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
　　第七十七條 違反本辦法規定，有下列行為之一的，由房地產主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
　　（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
　　（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
　　（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
　　第七十八條　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
　　第七十九條　房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員在對物業管理活動進行監督管理的過程中，有下列情形之一，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任：　　
　　（一）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；　　
　　（二）不依法履行監督管理職責的；　　
　　（三）發現違法行為不予查處的；　　
　　（四）有其他濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守行為的。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第九章　附　　則

　　第八十條　各縣（市）參照本辦法執行。
　　第八十一條　本辦法由錦州市公用事業與房產局負責組織實施。
　　第八十二條　本辦法自發布之日起施行。本辦法有效期為5年。