寧波市物業專項維修資金管理辦法

政府令第182號


　　《寧波市物業專項維修資金管理辦法》已經2010年12月17日市人民政府第92次常務會議審議通過，現予發布，自2011年4月1日起施行。

　　市長 毛光烈

　　2010年12月23日

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》和國家、省有關規定，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內依法建設的物業，其專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　本辦法所稱的專項維修資金，是指依照本辦法規定交存的專項用于建筑物內共用部位（以下簡稱共用部位）、建筑區劃內共用設施設備（以下簡稱共用設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　第三條 具有共用部位與共用設施設備的住宅、非住宅的物業業主、購房人應當按照本辦法交存專項維修資金。

　　第四條 專項維修資金管理實行統一交存、建賬到戶、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

　　專項維修資金可以實行業主自主管理，也可以由政府設立的專項維修資金管理機構代為管理。鼓勵業主通過民主協商實行自主管理。

　　實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。

　　未成立業主大會或者業主大會未明確業主自主管理的，其專項維修資金由政府設定的專項維修資金管理機構代為集中管理。

　　第五條 市房產行政主管部門會同市財政部門負責全市專項維修資金管理工作的指導和監督。各縣（市）區房產管理部門是轄區專項維修資金的主管部門，會同同級財政部門負責轄區專項維修資金管理工作的指導和監督。

　　市專項維修資金管理機構作為市政府設定的維修資金管理機構，具體負責海曙區、江東區、江北區、寧波國家高新區物業專項維修資金的日常管理工作。其他縣（市）區的專項維修資金管理機構由當地人民政府依法設立或指定。

　　第二章 專項維修資金的交存

　　第六條 各類物業的業主，應當按規定交存專項維修資金。

　　物業首期專項維修資金，由業主、購房人按照所擁有房屋的建筑面積交存。未設電梯的房屋，業主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的百分之五交存；設有電梯的房屋，業主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的百分之八交存。

　　未出售房屋的專項維修資金，由開發建設單位按照前款規定的標準交存。

　　出售公有住房的，由售房單位和購房人按房改政策規定的比例交存。

　　各類房屋上一年度的建筑安裝工程造價由市和縣（市）造價主管部門會同同級房產行政主管部門于每年3月底前公布。

　　第七條 專項維修資金由業主自行交存或建設單位、物業服務企業代收代交。

　　新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照有資質的測繪單位出具的房屋可銷售總建筑面積和本辦法第六條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。對購房合同中明確約定房價中已包含專項維修資金的，建設單位不得再向購房人另行收取。購房人未按本辦法規定交存首期房屋專項維修資金的，開發建設單位有權按照房屋買賣合同的約定處理。

　　新建物業作為拆遷安置房屋的，首期交存專項維修資金由建設單位按可銷售總建筑面積和本辦法第六條的標準代交。建設單位應當在物業交付拆遷人或征收人時向其收取專項維修資金。

　　第八條 出售公有住房的售房單位應當在收取售房款時、購房人應當在支付購房款時分別向維修資金管理機構交存專項維修資金。

　　第九條 專項維修資金管理機構應當向交存人出具財政部門統一監制的專用票據。

　　對由開發建設單位或者物業服務企業代收代交物業專項維修資金的，專項維修資金管理機構應當按戶分別開具專用票據，提供給交存專項維修資金的業主。

　　第十條 已交存住房公積金的業主，經本人或其配偶申請，并經住房公積金管理單位核準，可以將業主及其配偶的住房公積金用于交存房屋首期專項維修資金，按照標準直接劃至業主專項維修資金賬戶。

　　第十一條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額的30%時，業主應當及時續交至規定交存額或按業主大會決定辦理。

　　已成立業主大會并選舉產生業主委員會的物業，其維修資金的續交方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。經業主大會同意，也可以委托物業服務企業實施。尚未成立業主委員會的物業，其維修資金余額不足時，由專項維修資金管理機構通知業主按照首期物業專項維修資金標準補足。

　　第十二條 本辦法實施前未建立或未按規定交存首期專項維修資金的物業，由本小區或本幢物業的業主自主確定是否建立專項維修資金。物業首期專項維修資金按照交存上年同類型房屋建筑安裝工程造價計算。

　　未建立專項維修資金的物業，其共用部位、共用設施設備保修期滿后需要進行維修、更新和改造的費用的承擔方式，由業主依照《物權法》、相關法律法規及本辦法第二十四條的規定籌集相應的維修資金。

　　第三章 專項維修資金的管理

　　第十三條 專項維修資金賬戶應當按小區、幢、單元（層）、戶設立。維修資金管理機構應當在其委托的商業銀行開立專項維修資金專戶，并逐步建立專項維修資金互聯網辦理制度。接受業主以及市和縣（市）區房產管理部門的監督。

　　維修資金管理機構應當通過招投標方式公開選擇商業銀行開立專項維修資金專戶。

　　第十四條 業主大會成立前，專項維修資金存入專項維修資金專戶，由維修資金管理機構負責代管。

　　第十五條 專項維修資金專戶建立后，有下列情形之一的，物業服務企業或業主委員會應當在10日內到維修資金管理機構辦理變更手續：

　　（一）物業管理區域調整的；

　　（二）業主委員會主任、副主任變更的；

　　（三）物業服務企業變更的。

　　第十六條 業主大會成立后，業主大會決定自主管理專項維修資金的，應當就下列事項進行表決：

　　（一）不委托維修資金管理機構代管專項維修資金的決議；

　　（二）專項維修資金使用管理方案及應急支取預案；

　　（三）委托物業服務企業或會計師事務所作為業主大會物業專項維修資金賬目管理單位的協議草案；

　　（四）專項維修資金賬目管理辦法；

　　（五）確定業主委員會主任為物業專項維修資金賬目責任人的決議；

　　（六）其他與專項維修資金有關的決議事項。

　　以上事項經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，業主委員會可以持業主大會的有效決議到維修資金管理機構辦理專項維修資金劃轉備案手續。

　　第十七條 維修資金管理機構應當在受理專項維修資金劃轉備案后5個工作日內書面告知專戶管理銀行開立業主大會專項維修資金專戶，將專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會專項維修資金專戶，并由維修資金管理機構將有關收支情況、賬目等移交業主委員會。

　　第十八條 對已建立專項維修資金的物業，房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該房屋分戶賬中結余的專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。

　　第十九條 因自然災害、拆遷等原因造成房屋滅失的，業主可以憑原交存專項維修資金的票據或有關證明向維修資金管理機構支取個人交存的專項維修資金賬戶余額，并由維修資金管理機構辦理賬戶注銷手續；其中，公有住房售房單位交存的專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級財政。

　　第二十條 在保證專項維修資金安全和正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買國債或者轉定期存款。

　　利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有至到期。

　　禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務、投資股票、期貨或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　專項維修資金增值部分應當每年轉入業主的專項維修資金分戶賬戶。

　　第二十一條 下列資金應當轉入專項維修資金：

　　（一）專項維修資金規定的存儲利息；

　　（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益；

　　（三）物業共用部位、共用設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外；

　　（四）扣除維護車輛停放場地及設施有效使用和停車管理的必要的開支外，占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位停放汽車收取的停車費，但業主大會另有決定的除外；

　　（五）物業管理經營用房的租金或收益，但業主大會另有決定的除外；

　　（六）共有設施設備報廢后回收的殘值；

　　（七）原有的物業日常維修費專用賬戶內的本金及利息；

　　（八）業主委員會或業主自愿籌集交存的款項；

　　（九）本辦法實施前，已繳存的公有住房售后維修資金、被拆遷房屋維修資金、物業管理專項資金、電梯維修資金、智能設施設備維修資金等款項及其增值收益；

　　（十）其他依法應當轉入的資金。

　　前款第一項至第六項資金，應當按規定及時轉入業主的專項維修資金分戶賬戶，具體轉入辦法由市房產行政主管部門另行規定。

　　第二十二條　維修資金管理機構或者業主委員會，應當與專戶管理銀行每半年核對一次專項維修資金賬目，并向業主公布下列情況：

　　（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　　（二）發生列支的項目、費用以及按戶分攤的情況；

　　（三）業主分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　　（四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

　　專項維修資金由維修資金管理機構管理的，維修資金管理機構應當每年將前款規定的專項維修資金使用和管理的情況以書面形式或經業主認可的其他形式向業主告知。專項維修資金由業主委員會管理的，業主委員會可以以書面寄送形式、小區公告欄公告或業主大會規定的其他形式每年將前款規定的專項維修資金使用和管理的情況向業主告知。

　　業主對公布的情況有異議的，可以向當地的房產行政主管部門申請復核。房產行政主管部門接到復核申請后，應當在15個工作日內將復核情況告知相關業主。

　　第二十三條　維修資金管理機構或者業主委員會應當建立專項維修資金查詢制度。業主可以對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額等情況進行查詢。

　　業主委員會可以委托商業銀行建立物業專項維修資金查詢制度。

　　第四章 專項維修資金的使用

　　第二十四條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造所需費用按照下列原則分攤：

　　（一）多幢房屋的費用，由多幢房屋的全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤。

　　（二）專屬單幢房屋的費用，由該幢房屋的全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤。

　　（三）專屬一個單元房屋的費用，由該單元房屋全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤。

　　（四）專屬一個樓層房屋的費用，由該樓層房屋全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤。

　　（五）屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的共用設施設備發生自然損壞的，其維修、更新和改造費用由各物業管理區域的全體業主按照擁有的房屋建筑面積比例分攤。

　　已售公有住房維修資金的支出由售房單位和個人按現存維修資金賬戶余額比例分攤；未建立專項維修資金賬戶或賬戶余額不足的業主應當按照房屋建筑面積的比例分擔相關費用。

　　第二十五條 物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造范圍的界定，應當適用國家相關技術規范。國家相關技術規范未規定的，由業主大會按照安全、合理、經濟、實用的原則作出決定。

　　第二十六條 下列費用不得從專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

　　第二十七條 使用專項維修資金應當具備下列條件：

　　（一）物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿；

　　（二）維修資金足額交存，維修項目符合維修資金使用范圍；或者維修項目符合維修資金使用范圍，且有部分業主已交存，部分業主未交存但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致并且已將維修資金應分攤額存入維修資金專戶；

　　（三）維修資金使用方案經使用范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第二十八條 實施物業管理的房屋，對全體業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案及費用預算并公示，經業主大會通過并報當地房產管理部門備案后實施；對部分業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案并公示，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的三分之二以上的業主通過并報當地房產管理部門備案后實施。

　　未實施物業管理的房屋，由所在業主委員會或社區居民委員會提出中修及中修以上的專項維修資金使用方案及費用預算并公示，經該共用部位、共用設施設備具有共有關系的三分之二以上的業主通過并報當地房產管理部門備案后實施。

　　第二十九條 實施物業管理的房屋，物業服務合同中未明確房屋共用部位、共用設施設備中修以下維修費用在物業服務費中列支的，該部分維修費用可以在物業服務合同中另行約定，也可以經業主大會或本幢三分之二以上業主同意，從業主維修資金賬戶內按年列支房屋統籌維修資金。

　　房屋統籌維修資金應當單獨設賬、滾存使用，其列支標準由業主大會決定或根據價格主管部門會同物業主管部門制定的標準列支。未建立專項維修資金賬戶、賬戶余額不足首期交存額的30%以及未按照本條第一款規定列支房屋統籌維修資金的業主，物業服務企業可以按照規定標準直接向業主收取。

　　物業服務企業應當做好日常維修登記，并在每年3月底前公示統籌維修資金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督。

　　第三十條 維修、更新和改造項目有下列情形之一的，物業服務企業、業主委員會或社區居民委員會應當采取招投標方式擇優確定維修單位：

　　（一）維修、更新和改造費用總額超過30萬元的；

　　（二）單項工程費用超過5萬元的；

　　（三）業主大會決定實行招投標的。

　　第三十一條 發生下列費用，可以從專項維修資金中列支：

　　（一）前期勘察、鑒定等有關費用；

　　（二）維修工程費用；

　　（三）工程招標、監理費用；

　　（四）工程預決算審核費用。

　　第三十二條 專項維修資金由維修資金管理機構代管期間，房屋共用部位、共用設施設備出現嚴重影響業主正常使用的緊急狀況，需要立即對房屋共用部位、共用設施設備進行搶修的，物業服務企業應當立即向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構應當在24小時內予以核實并通知開戶的商業銀行預先撥款，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。

　　專項維修資金由業主委員會管理期間發生本條第一款規定的緊急狀況時，物業服務企業應當立即向業主委員會報告，并同時告知當地的房產管理部門，由業主委員會按照專項維修資金應急支取預案的規定，將費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。

　　未實行物業管理的房屋，發生本條第一款規定的緊急狀況時，社區居民委員會應當立即向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構應當在24小時內予以核實并通知開戶的商業銀行預先撥款，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。

　　第三十三條 專項維修資金未劃轉業主委員會管理的，專項維修資金的劃撥按照下列程序進行：

　　（一）物業服務企業或社區居民委員會憑經當地房產管理部門備案的專項維修資金使用方案，向維修資金管理機構申請劃撥；

　　（二）維修資金管理機構根據劃撥申請及有關業主賬戶余額等情況，符合規定的預撥申請專項維修資金的70%；

　　（三）維修工程竣工后，物業服務企業或社區居民委員會應當將工程決算在本小區內公示7天，經業主委員會認可后向維修資金管理機構申請撥付工程款余額，其中業主委員會有異議的工程決算，應當交具有資質的社會中介機構審計。

　　第三十四條 專項維修資金已劃轉業主委員會管理的，專項維修資金的劃撥按照下列程序辦理：

　　（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案，使用方案應當經三分之二以上的相關業主同意；

　　（二）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出預支維修資金申請，業主委員會同意預支維修資金的，應當將有關材料報當地房產管理部門備案；

　　（三）業主委員會憑當地房產管理部門備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過核定預算金額70%的費用；

　　（四）維修工程竣工后，物業服務企業應當將工程決算在本小區內公示7天，經業主委員會認可并經當地房產管理部門備案后，由業主委員會通知專戶管理銀行撥付維修費用的余額，業主委員會對工程決算有異議的，應當交具有資質的社會中介機構審計。

　　第三十五條 維修資金實際發生額低于預撥款的，其結余部分應當在15個工作日內交入專項維修資金專戶。

　　第三十六條 維修資金工程決算金額超出預算金額10%或超出部分在1萬元以上的，超出部分需按維修資金使用程序重新申報。

　　第三十七條 市和縣（市）區房產管理部門應當加強對專項維修資金管理使用的監督檢查，及時查處專項維修資金管理使用過程中的違法行為。

　　第三十八條　 專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計和財政部門的監督。

　　第五章 法律責任

　　第三十九條 違反本辦法規定，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》及其他法律、法規和規章已有處罰規定的，從其規定。

　　第四十條　未按照本辦法規定交存、代交或承擔相應專項維修資金的單位和個人，由當地房產管理部門責令其限期補交；逾期仍不足額交存的，業主委員會或相關業主可以依法對其提起訴訟。

　　第四十一條　 專項維修資金主管部門、管理機構及其工作人員不履行職權或者濫用職權的，由有權機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章 附 則

　　第四十二條 本辦法所稱公有住房包括房產管理部門直管公有住房和單位自管公有住房。

　　第四十三條 本辦法所稱共用部位是指房屋主體結構（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設備間和物業管理用房及法律、法規規定和房屋買賣合同約定的業主共用的部位。

　　本辦法所稱共用設施設備是指住宅小區或單幢房屋內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的屬于全體業主或單幢房屋的業主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、信報箱、電梯、消防設施、安全防范設施、智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文體設施、公共停車位、道路、場地、綠地和區域圍護及法律、法規規定和房屋買賣合同約定的業主共用的設施設備。

　　第四十四條 本辦法所稱的中修及中修以上維修是指：

　　（一）主體承重墻結構部位損壞，需要拆換、加固的；

　　（二）整幢樓屋面、戶外墻面需要重新進行防水或者保溫層施工的；

　　（三）整幢樓外檐面脫落在整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的；

　　（四）整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；

　　（五）物業管理區域內路面破損30%以上，需要整體修復的；

　　（六）整幢樓或者單元下水管等老化、損壞，需要更新、改造的；

　　（七）智能化系統、消防控制系統等需要整體更換，或者更換、維修、改造一次性費用超過原造價的20%的；

　　（八）更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件一次性費用超過電梯原造價的20%的；

　　（九）物業管理區域的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的。

　　第四十五條 本辦法實施前出售的公有住房已繳納維修資金的，該維修資金作為首期交存額劃入業主分戶賬戶。

　　本辦法實施前已設立電梯更新資金或智能設施設備維修資金的物業小區，該資金仍專項用于電梯的更新、智能設施設備的維修，或者根據業主大會決議執行。

　　本辦法實施前的住宅小區已繳納過物業管理專項資金的，該專項資金作為本小區物業專項維修統籌資金，專項用于本小區內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

　　本辦法實施前按規定應交納或已交納的拆遷安置房屋維修資金統籌用于相應拆遷安置小區共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，其具體使用和管理規定，由市房產行政主管部門另行制定。

　　第四十六條 市和縣（市）區人民政府設立住宅物業專項維修補貼資金。

　　符合本辦法第二十七條規定，業主使用專項維修資金進行住宅物業維修的，由當地人民政府給予一定的補貼。在海曙區、江東區、江北區、寧波國家高新區范圍內的住宅物業，由市和區人民政府提供50%的補貼。其他縣（市）區的補貼比例由各縣（市）區人民政府另行規定。

　　第四十七條 本辦法施行后12個月內，市和縣（市）區專項維修資金管理機構應當建立專項維修資金分戶賬戶，并將本辦法第二十一條第一款規定的資金轉入專項維修資金賬戶。

　　第四十八條 本辦法施行后領取預售許可證的建設單位，應當根據本辦法第七條的規定在辦理房屋產權初始登記前，向維修資金管理機構交存專項維修資金。

　　第四十九條 本辦法自2011年4月1日起施行。