銀川市人民政府關于印發銀川市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法

銀政辦發〔2012〕129號


各縣（市）區人民政府，市政府各部門、直屬機構：
《銀川市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》已經市人民政府第100次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真遵照執行。



二O一二年六月八日




銀川市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法

第一章 總 則
第一條 為規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市轄區范圍內國有土地上房屋的征收與補償。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。
第四條 市人民政府負責本市市轄區范圍內房屋的征收與補償工作。
市土地儲備局是本市房屋征收部門（以下稱房屋征收部門），組織實施市轄區內的房屋征收與補償工作。
市發展和改革、規劃、建設、國土、住房保障、公安、城管、財政、監察、審計等相關部門應當依照本辦法的規定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門委托實施征收工作的，應當向房屋征收實施單位出具授權委托書，并對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為監督，對其行為后果承擔法律責任。
從事房屋征收與補償工作的人員，應當經過房屋征收部門的專業培訓。
第六條 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向市人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的單位應當對舉報事項及時核實、處理。
監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作有關部門或者單位及其工作人員的監察。

第二章 征收決定
第七條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第八條 依照本辦法第七條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入本市國民經濟和社會發展年度計劃。
第九條 提出征收房屋的單位應當向市人民政府書面提出征收申請，并提交項目批準文件、規劃意見、土地預審意見等文件。市人民政府按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定審核建設項目是否符合房屋征收條件。
第十條 對符合房屋征收條件的建設項目，房屋征收部門自收到市人民政府的確認意見后5個工作日內，在征收范圍內發布公告。自公告發布之日起，被征收人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不當增加部分不予補償。
房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知規劃、建設、住房保障等行政管理部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
第十一條　房屋征收部門發布暫停公告后，應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
征收范圍內未經登記的建筑，由市人民政府組織住房保障、規劃、國土、建設、城管等相關部門依法進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑的，給予補償；對認定為違法建筑的，不予補償。
第十二條 房屋征收補償方案由房屋征收部門按照公平的原則，會同轄區人民政府以及市財政、發展和改革、監察、審計等部門擬定，應當包括以下主要內容：
（一）法律依據；
（二）征收目的；
（三）征收范圍；
（四）被征收房屋類型和建筑面積的認定辦法；
（五）補償方式、標準和計算方式；
（六）產權調換房屋的區位與狀況，臨時安置用房標準；
（七）過渡方式和期限，獎勵與補助標準；
（八）因征收房屋造成的停產停業損失的補償標準；
（九）其他應當納入補償方案的內容。
第十三條 市人民政府組織發展和改革、規劃、建設、國土、住房保障、財政、物價、監察、審計、城管等有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。
市人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建需要征收房屋的，占被征收戶數半數以上的被征收人認為征收補償方案不符合國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》和本辦法規定的，由市人民政府組織召開聽證會，邀請被征收人和公眾代表參加，并根據聽證會情況修改方案。
第十四條 市人民政府作出房屋征收決定前，由房屋征收部門負責組織社會穩定風險評估，并擬定各項社會穩定風險防范、化解、處置措施，報市人民政府研究確定。
房屋征收決定涉及被征收人數量較多（200戶以上）的，應當經市人民政府常務會議討論決定。
第十五條【征收補償費用和置換用房】 市人民政府建立征收儲備金制度，根據每年征收計劃，將征收所需資金列入市級財政預算，建立征收專戶，專款專用。
用于貨幣補償的資金在房屋征收決定作出前應當足額到位。用于產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并產權清晰、無抵押等權利負擔。
監察、審計部門應當加強對征收補償資金使用情況的監督和審計。
第十六條【征收決定】 市人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收范圍、實施單位、征收補償方案、征收期限、監督舉報電話和行政復議、行政訴訟權利等事項。
房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
第十七條【復議和訴訟渠道】 被征收人對市人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第三章 補償和安置
第十八條【補償范圍】 對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收非住宅房屋造成的停產停業損失的補償。
第十九條【被征收房屋價值的確定】 被征收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定，評估價值不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
第二十條【搬遷補償標準】 征收住宅房屋，搬遷費按被征收房屋建筑面積每平方米15元的標準一次性發放給被征收人。按上述標準計算一次性搬遷費低于460元的，按460元計發。
征收非住宅用房，按被征收房屋用途計發搬遷費：
　　（一）用于辦公的，按建筑面積每平方米15元的標準計發；
　　（二）用于商服的，按建筑面積每平方米18元的標準計發；
　　（三）用于生產加工的，根據設備拆裝、運輸實際發生的費用協商確定搬遷費。房屋征收部門負責搬遷的，不支付搬遷費。
第二十一條【需要兩次發放搬遷補償標準的情形】 房屋被征收人選擇貨幣補償或者現房產權調換的，發給一次搬遷費；選擇期房產權調換的，發給兩次搬遷費。
第二十二條【住宅臨時安置補償標準】 征收住宅房屋的，過渡期內房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房，臨時安置費按照原住宅房屋建筑面積每平方米15元的標準，按月對被征收人計發。
前款被征收房屋為用于社會保障的租賃居住房的，經被征收人同意臨時安置費直接發給房屋承租人。
第二十三條【臨時安置的期限】　自被征收人房屋搬遷驗收之日起至通知進戶之日止為過渡期。安置多層住宅房屋的，其過渡期一般不超過18個月；安置高層住宅房屋的，其過渡期一般不超過36個月；安置非住宅房屋的，其過渡期一般不超過24個月。
　　過渡期超過前款規定期限的，其超過規定期限部分加倍計發臨時安置費。
第二十四條【停產停業損失補償標準】因征收非住宅房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定，并按照下列規定執行：
　　（一）被征收人能夠提供稅務部門出具應納稅所得額憑證的，按照下列公式計算停產停業損失補償：
　　上年度應納稅所得額÷12（月）×停產停業期限（月）
　　（二）被征收人不能提供稅務部門出具的應納稅所得額憑證，或者提供的應納稅所得額憑證不能反映停產停業損失的，按照下列公式計算停產停業損失補償：
被征收房屋評估價值的5‰×停產停業期限（月）
　　非住宅房屋被征收人選擇貨幣補償的，一次性發放3個月停產停業損失補償；選擇房屋產權調換的，按月計發停產停業損失補償。停產停業期限不足1個月的，按1個月計算。
　　房屋征收決定公告發布前閑置的非住宅房屋，不給予停產停業損失補償。房屋出租給他人用于生產經營活動的，停產停業損失補償應當發給房屋承租人。
第二十五條【補償方式】 征收補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被征收人有權選擇補償方式。但下列情形除外：
（一）征收非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換；
（二）征收用于社會保障的租賃居住房屋，被征收人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，房屋征收部門應當對被征收人實行產權調換。產權調換的房屋優先由原房屋承租人承租，被征收人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第二十六條【貨幣補償與產權調換】 被征收人選擇貨幣補償的，按照本辦法第十八條的規定予以貨幣補償；被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門應當提供產權調換房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋補償金額與產權調換房屋價值的差價。
第二十七條【舊城改建產權調換】 因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十八條【產權調換房屋價值的確定】 用于產權調換房屋的價值，由對被征收房屋價值進行評估的同一房地產價格評估機構按照同一時點評估確定，并以此作為結算產權調換差價的依據。
用于產權調換的房屋為保障性住房的，其價格按政府或物價部門有關文件執行，不再另行評估。
第二十九條【產權不明或有債務糾紛房屋的征收與補償】 征收產權不明確或有債務糾紛的房屋，房屋征收部門應當提出補償安置方案，報市人民政府作出補償決定后實施拆遷。征收前，房屋征收部門應當就被征收房屋的有關事項向公證機關申請辦理證據保全。
第三十條【設有抵押權的房屋的補償】 征收設有抵押權的房屋，抵押人與抵押權人應當按照相關規定，就抵押權及其所擔保債權的處理問題進行協商。
　　抵押人與抵押權人達成書面協議的，房屋征收部門應當按照協議對被征收人給予補償。達不成協議，房屋征收部門對被征收人實行貨幣補償的，將補償款向公證機構辦理提存；對被征收人實行房屋產權調換的，抵押權人可以變更抵押物。
第三十一條【住房保障】 征收個人住宅，被征收人符合本市規定的住房保障條件的，應當按照本市有關規定優先安置保障房，安置方式由被征收人自愿選擇。
第三十二條【改善住房條件】 被征收人為城鎮居民低收入家庭，且被征收房屋建筑面積小于45平方米的，房屋征收部門應當提供建筑面積不小于50平方米的成套房用于產權調換。產權調換房屋50平方米內評估價格高于被征收房屋評估價格的，50平方米內互不結算產權調換差價；超出50平方米以外的部分由被征收人按照評估價格購買。
被征收人僅有一處住房且被征收房屋每平方米評估價格低于房屋所在地當年限價商品房均價的，房屋征收部門應當按照不低于房屋所在地當年限價商品房均價的標準對被征收人予以補償。

第四章 征收評估
第三十三條【評估機構的選定】 房地產價格評估機構的選定，應當在房屋征收部門或其委托的房屋征收實施單位的主持下，由被征收人在規定期限內協商確定。協商不成的，按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定，結果在征收范圍內公布。
房屋征收部門應當定期向社會公布房地產價格評估機構名錄，供被征收人選擇。
第三十四條【評估委托合同】 房地產價格評估機構選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
　　房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。
　　房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：
　　（一）委托人和房地產價格評估機構的基本情況；
　　（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師；
　　（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；
　　（四）委托人應提供的評估所需資料；
　　（五）評估過程中雙方的權利和義務；
　　（六）評估費用及收取方式；
　　（七）評估報告交付時間、方式；
　　（八）違約責任；
　　（九）解決爭議的方法；
　　（十）其他需要載明的事項。
第三十五條【評估原則】 房地產價格評估機構應當按照住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》的規定，獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
房地產價格評估機構對出具的評估、鑒定意見負責，不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。
第三十六條【評估方法及時點】對被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
第三十七條【評估結果的公示】 房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示內容中應包含被征收人收取分戶評估報告的方式和時限，公示期限為7日。
被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。
第三十八條【評估的復核】 被征收人或者房屋征收部門對初步評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向出具評估報告的房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
出具評估報告的房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
　　 第三十九條【評估的鑒定】　被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向市評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照本辦法第四十三條規定處理。

第五章 補償協議與補償決定
第四十條【訂立征收補償協議】 房屋征收部門與被征收人應當就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第四十一條【補償與搬遷】 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。被征收人選擇期房安置，簽訂補償協議后，房屋征收部門已經按照補償協議支付臨時安置費或者提供周轉用房的，視為已予補償。
房屋征收部門對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
第四十二條【征收補償檔案】 房屋征收部門應當建立房屋征收補償檔案，并在征收完成后將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。
第四十三條【補償決定】　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請市人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第四十四條【強制執行】　被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市人民政府依法申請人民法院強制執行。經人民法院裁定準予執行的，由市人民政府組織實施或由人民法院執行。
第四十五條【禁止暴力、威脅等方式搬遷】 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第六章　法律責任
第四十六條【政府部門工作人員的責任】　市人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十七條【違法實施搬遷的責任】　采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十八條【非法阻礙依法征收的責任】　采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十九條【與補償費用有關違法行為的責任】　貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
第五十條【評估機構的責任】　房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章　附　　則
第五十一條【縣（市）參照執行】 靈武市、賀蘭縣、永寧縣實施國有土地上房屋征收活動，可以參照本辦法執行。
第五十二條【實施日期與條例實施前的規定】 本辦法自2012年7月15日起施行。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》實施前已經依法取得拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定辦理；對被拆遷人與拆遷人達不成拆遷補償協議，經人民法院裁定準予執行行政裁決的，由市人民政府組織實施或由人民法院執行。