三亞市人民政府關于印發三亞市村莊建設管理辦法的通知



各鎮人民政府，各區管委會，市政府各有關單位：


　　《三亞市村莊建設管理辦法》已經五屆市政府第68次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。



二○一一年十一月七日



三亞市村莊建設管理辦法



　　目 錄



　　第一章 總 則


　　第二章 村莊規劃的制定


　　第三章 宅基地確權登記


　　第四章 村民住宅建設審批和房產登記


　　第五章 村莊管理和獎勵措施


　　第六章 法律責任


　　第七章 附 則



　　第一章 總 則



　　第一條 為進一步加強我市村莊規劃建設管理，推進農村經濟社會和生態環境的可持續發展，維護本市農民的權益，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》和《海南省城鄉規劃條例》等有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。


　　第二條 本辦法適用于我市規劃主城區建成區、各鎮區建成區和特定控制區以外的村莊。


　　規劃主城區建成區和各鎮區建成區范圍是指主城區中規劃為城市建設用地和鎮域中規劃為鎮區建設用地的范圍。


　　特定控制區指風景名勝區、軍事管理區，經省、市人民政府批準確定的沿海重點開發區、旅游渡假區、產業園區和市人民政府確定的其他成片建設區域。


　　第三條 相關部門職能：


　　市國土行政主管部門負責村莊土地權屬證的登記管理工作，指導鎮人民政府編制村莊土地利用規劃和檢查、制止違法占地行為。


　　市規劃行政主管部門負責審批建設項目規劃許可，指導鎮人民政府編制村莊規劃。



　　市建設行政主管部門負責審批建設項目施工許可、組織建設項目驗收和房屋產權證的登記管理工作。


　　市綜合行政執法局負責指導鎮人民政府查處違法建設行為，對鎮人民政府未查處的違法占地和違法建設行為進行立案查處。


　　鎮人民政府負責村莊規劃的組織編制；負責鄉村基礎公共設施建設和村莊環境整治改造；對違法占地和違法建設情況進行檢查監督，及時制止，協助相關部門立案查處，拆除違章建筑。村民委員會在鎮人民政府的指導下，配合做好村莊規劃實施工作。


　　市消防、地震和人防等行政主管部門根據專業要求指導村莊規劃編制。



　　第四條 村莊規劃實施應優先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，形成配套設施完善的居住環境。


　　第五條 任何單位和個人必須服從規劃要求，不得擅自改變規劃，不得阻撓規劃的實施，并有權對違反村莊規劃的行為進行舉報。


　　第二章 村莊規劃的制定


　　第六條 編制和實施村莊規劃應遵循《村莊和集鎮規劃建設管理條例》、《海南省城鄉規劃條例》和土地管理法規確定的原則，符合有關技術規定。


　　第七條 鎮人民政府應當委托具有專業資質的規劃設計單位編制村莊規劃。對已編制新農村規劃的村莊，可根據進展情況，重新修編規劃。


　　第八條 編制和修編村莊規劃應當遵循下列原則：


　　（一）村莊規劃要在尊重農民意愿的基礎上，節約和集約使用土地，有計劃、有步驟、積極穩妥地推進村莊土地整理和農村居民點的集聚；


　　（二）統籌公共設施向中心村建設，避免公共設施重復、分散建設。


　　（三）突出村莊居住和公共設施功能區的消防、人防、綠地系統、環境衛生設施和防治自然災害的專項規劃，突出對村莊風貌、民俗特色和生態環境的保護。


　　（四）對歷史文化名村中具有保存價值的文物等應當采取有效保護措施。


　　第九條 村莊規劃包括村莊建設規劃和村莊土地利用規劃，主要內容應包括：村莊的位置、性質、規模、發展方向、交通和公共設施等，統籌安排村莊近期及遠期建設發展。規劃文本必須同時包括：《村莊現狀分析圖》、《村莊建設規劃圖》、《村莊基礎設施規劃圖》和規劃說明書，作為過渡期對每個村莊實施規劃管理的基本依據，優先對村落布局和用地規模進行管控。


　　村莊規劃的期限一般為十年。如經評估、論證需要，可在滿五年期限后進行修編。


　　第三章 宅基地確權登記


　　第十條 村民使用宅基地應依法進行確權登記。


　　（一）申請人應持本村戶籍證明、身份證，提出書面申請，由村小組、村委會、鎮人民政府逐級簽署意見，經公示且無異議的，向所在鎮國土所申請土地確權，經核實符合村莊規劃和“一戶一宅”政策，國土所根據有關規定辦理土地權屬的登記，并報市國土行政主管部門于15個工作日內辦理發證手續。


　　（二）農村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地的面積不得超過175平方米。非所在村戶籍人口，不得申辦宅基地。


　　（三）宅基地確權后，由于村鎮規劃和村民拆遷、重建等原因，需要調整宅基地形狀、朝向和位置，可按等面積在原址或村莊規劃區內其他位置進行置換，并重新核發宅基地使用證。


　　（四）已經劃入城市規劃區、重點旅游區和其他產業開發區內的村民住宅建設，鼓勵集中興建村民住宅小區，對于新的拆遷安置對象，不宜再采取劃撥宅基地的方式安置，防止在城市建設中形成新的“城中村”，減少和避免“二次拆遷”。


　　第十一條 屬以下情況者，不新批宅基地：


　　（一）不符合申請條件或申請人提供虛假情況；


　　（二）年齡未滿18周歲的家庭成員；


　　（三）不符合村莊規劃；


　　（四）經政府批準納入搬遷改造實施計劃和范圍，且在自申報之日起兩年內將啟動改造；


　　（五）將原有宅基地及地上建筑物出賣、出租、贈與或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地；


　　（六）土地權屬有爭議。


　　第十二條 按規劃需拆遷改造的區域，應依據村莊規劃確定的居住區安排宅基地，不得在原址上審批新的宅基地，且原有宅基地上的房屋不得新建、擴建、改建。村民取得新的宅基地建設住宅的，原有宅基地須交回集體，由村委會根據村莊規劃統籌整理。


　　第十三條 下列情形應予禁止：


　　（一）禁止為非本村戶口村民頒發宅基地使用證。


　　（二）禁止城鎮居民在農村購買宅基地。


　　（三）禁止一戶多宅，違法多占宅基地。


　　（四）禁止在承包土地中擅自建設住宅。


　　（五）禁止非法轉讓宅基地；


　　第十四條 凡未編制規劃的村莊，市國土行政主管部門原則上只確權原有宅基地，除特殊情況外（如拆遷），不得審批新增宅基地。


　　第四章 村民住宅建設審批和房產登記


　　第十五條 村農（居）民依法取得宅基地后，申請新建、改建、擴建住宅的，應依法進行規劃報建。規劃報建不收取費用。


　　（一）位于鄉村規劃區內項目建設，申請人應持宅基地使用證（或國有土地權證）含宗地坐標資料、戶口簿、身份證明材料、項目設計圖紙、村民委員會意見等材料，向規劃所提出書面申請書，符合條件的，經審核后15個工作日內核發《鄉村建設規劃許可證》。


　　（二）村民可根據規劃所出具的設計條件自行委托具有相應資質的建筑設計單位進行住宅設計或選擇《海南省村鎮居住建筑設計圖集》和《三亞村鎮居住建筑施工圖推廣圖集》中相關設計圖紙報批。


　　第十六條 村民住宅建筑面積不超過270平方米，建筑層數不超過三層，屋頂檐口高度控制在12米以內。


　　第十七條 已依法取得宅基地權屬證，有下列情形之一的，不批建房屋：


　　（一）擬建用地已列入征收范圍；


　　（二）村民所在村莊已列入城邊村改造計劃；


　　（三）不符合村莊規劃；


　　（四）建筑面積超過控制標準。


　　第十八條 在鄉村規劃區內建設公共設施（如學校、幼兒園、衛生院、商業服務等），投資額在60萬元以上或建筑面積在300平方米以上，必須依法申請建筑工程施工許可。建設項目經規劃審查通過后，由申請人報市建設行政主管部門對工程設計、施工條件進行審查批準。


　　凡屬申辦建筑工程施工許可證的所有建設工程，均由市建設行政主管部門負責日常的質量安全監督工作。



　　第十九條 公共設施和村民住宅項目建設竣工后，應當持土地權屬證、規劃審查意見、施工批準文件和建設工程竣工測繪報告等材料，由所在鎮規劃所匯總，報市建設主管部門辦理住宅驗收手續。


　　第二十條 對經依法審批的村民住宅項目，驗收合格后，村民應持農村村民申請房屋登記審批表、土地使用權證、家庭戶口簿（身份證）、規劃批準文件、房屋驗收合格證明等有關材料由鎮政府匯總，統一報市建設行政主管部門于15個工作日內頒發房屋權屬證。


　　第五章 村莊管理和獎勵措施


　　第二十一條 各行政村可設一名城鄉規劃建設管理聯絡員，業務上受各鎮的領導，負責配合落實村莊建設規劃的實施、民宅建設的指導、違章建筑的監察和宣傳等工作。城鄉規劃建設管理聯絡員的工資由鎮人民政府負擔。


　　第二十二條 村民委員會應當加強對鄉村基礎設施、公共設施的管理，保證正常使用，任何單位和個人不得擅自占用或者損毀。


　　第二十三條 鼓勵在政府主導下，按照“誰投資、誰經營、誰受益”的原則，吸引社會資金以多種方式參與鄉村基礎設施、公益事業的建設和經營。


　　第二十四條 村莊建設應推廣使用沼氣、太陽能、風能、水能等清潔型能源，政府相關行政主管部門應提供技術指導和資金補助。


　　第二十五條 在統一規劃的前提下，村民住宅由個人出資建設，對符合相關規定的特殊困難農戶，可向市建設行政主管部門或民政行政主管部門申請適當補助。鄉村基礎設施和公共設施由農村集體組織多渠道籌集資金建設，市、鎮人民政府給予一定扶持。


　　第二十六條 在村莊范圍內建設農民住宅可免交市政配套設施費。


　　第六章 法律責任


　　第二十七條 自本辦法實施之日起，未取得宅基地權證確權、建設規劃許可（或有關審查意見）、施工許可或者未按批準內容進行建設的，鎮人民政府依據《海南省城鄉規劃條例》第七十四條規定，應責令其停止建設，限期改正或拆除。


　　第二十八條 未取得宅基地權證確權、建設規劃許可（或有關審查意見）、施工許可或者未按批準內容進行建設的，在實施征地拆遷時一律不予補償。


　　第七章 附 則


　　第二十九條 國有農場、林場在場部建成區外聚居點進行自住性民宅建設可參照本管理辦法執行。


　　第三十條 本辦法具體適用問題由市人民政府負責解釋。


　　第三十一條 本辦法自2011年 月 日起施行。本市有關農村村民在集體土地上實施房屋建設的規定與本辦法不一致的，按本辦法執行。