關(guān)于印發(fā)《上海市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》的通知

滬房管規(guī)范物[2012]27號(hào)


各區(qū)縣住房保障房屋管理局、市物業(yè)管理事務(wù)中心:
為貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，制定了《上海市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中的情況，請(qǐng)及時(shí)告知市局物業(yè)管理處。


上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年七月二十四日



上海市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法



第一章 總 則
第一條 （目的和依據(jù)）
為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng),根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 （行政主管部門(mén)）
上海市住房保障和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市房管局”)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招投標(biāo)平臺(tái)”),為物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人提供指導(dǎo)和服務(wù)。
上海市物業(yè)管理事務(wù)中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市物業(yè)中心”)接受市房管局委托，負(fù)責(zé)物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)的事務(wù)性工作。
區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)依據(jù)本辦法規(guī)定職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
第二章 一般規(guī)定
第四條 （選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求）
建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)采用公開(kāi)招標(biāo)方式統(tǒng)一實(shí)施。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)預(yù)先確定投標(biāo)人的申請(qǐng)條件，并將投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)公眾滿(mǎn)意度情況、投訴處置情況、項(xiàng)目經(jīng)理履職情況及服務(wù)合同履行情況等信用信息作為評(píng)標(biāo)的主要依據(jù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和招投標(biāo)規(guī)則，并對(duì)招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)。
第五條 （業(yè)主大會(huì)協(xié)議選聘的條件）
業(yè)主大會(huì)決定協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，擬協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)最新信用等級(jí)被評(píng)定為優(yōu)秀或良好，或者信用信息中不良信息記錄分值累計(jì)不超過(guò)10分；
（三）物業(yè)管理日常投訴處理及時(shí)，投訴處理程序和標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)業(yè)資格，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)巡查制度執(zhí)行情況良好。
業(yè)主大會(huì)擬協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備前款規(guī)定條件的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六條 （建設(shè)單位協(xié)議選聘的要求）
建設(shè)規(guī)模小于5萬(wàn)平方米建筑面積的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目，建設(shè)單位可書(shū)面出具情況說(shuō)明向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣)房屋行政管理部門(mén)提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng)。區(qū)(縣)房屋行政管理部門(mén)應(yīng)在受理申請(qǐng)后的10日內(nèi)作出核定。經(jīng)核定予以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合本辦法第五條的相關(guān)規(guī)定。
非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目以及符合前款規(guī)定的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)申請(qǐng)備案，并網(wǎng)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
未經(jīng)區(qū)(縣)房屋行政管理部門(mén)核準(zhǔn)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七條 （建設(shè)單位變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定）
前期物業(yè)管理期間，業(yè)主大會(huì)尚未組建、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下述情形之一、確需變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不降低、原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變且物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)的條件下，制定選聘方案并向全體業(yè)主公告后，通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因解散、破產(chǎn)等原因無(wú)法繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同的。
第八條 （業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定）
業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
（一）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)履行招標(biāo)人職責(zé)，具體組織招標(biāo)活動(dòng)；
（二）擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實(shí)績(jī)要求；
（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、要求及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）物業(yè)服務(wù)合同期限；
（五）招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施方案；
（六）招投標(biāo)過(guò)程發(fā)生費(fèi)用的列支方式。
第九條 （招投標(biāo)信息公開(kāi)）
市房管局通過(guò)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站發(fā)布招投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目以下信息：
（一）物業(yè)管理項(xiàng)目名稱(chēng)、地址、招標(biāo)人、招標(biāo)時(shí)間、招標(biāo)形式和投標(biāo)情況；
（二）物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)結(jié)果；
（三）物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況；
（四）其他需要發(fā)布的物業(yè)管理招投標(biāo)信息。
第三章 招 標(biāo)
第十條 （招標(biāo)備案的申請(qǐng)）
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)提交以下材料，辦理招標(biāo)備案：
（一）《物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案表》和《物業(yè)管理項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)委托書(shū)暨承諾書(shū)》；
（二）物業(yè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)、項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項(xiàng)目表）、規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面圖和房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(shū)；
（三）招標(biāo)公告及招標(biāo)文件；
（四）《物業(yè)管理區(qū)域核定單》；
（五）《物業(yè)管理用房配置單》及《小區(qū)全體業(yè)主共有物業(yè)承諾書(shū)》；
（六）物業(yè)管理項(xiàng)目的其他必要資料。
業(yè)主大會(huì)辦理招標(biāo)備案的，除提交前款所述第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的材料外，還應(yīng)提供本辦法第八條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)決定。
招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜的，還應(yīng)提供招標(biāo)委托代理合同。
第十一條 （招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的信息上報(bào)）
從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的企業(yè)法人和社會(huì)中介組織，應(yīng)經(jīng)工商管理部門(mén)核準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，具備編制招標(biāo)文件的業(yè)務(wù)能力和良好的經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信記錄，其從業(yè)人員應(yīng)具備相應(yīng)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格遵守招投標(biāo)法律、法規(guī)和政策規(guī)定。
物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向市房管局提交相關(guān)證明材料辦理備案手續(xù)。
物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)參加市房管局組織的物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
本市建立物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)信用管理制度。市房管局定期在門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公布招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)信用信息。
物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)違反規(guī)定辦理招標(biāo)業(yè)務(wù)的，責(zé)令改正，給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停一定期限內(nèi)從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。
第十二條 （招標(biāo)公告、招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的編制要求）
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，根據(jù)市房管局制訂的示范文本，編制物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)公告、招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。
第十三條 （招標(biāo)備案的辦理）
區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)對(duì)符合規(guī)定條件的申請(qǐng)，在受理之日起10日內(nèi)辦理備案手續(xù)并報(bào)市房管局發(fā)布招標(biāo)公告。備案材料不符合規(guī)定的，應(yīng)通知招標(biāo)人補(bǔ)正。
第十四條 （招標(biāo)公告的發(fā)布）
市房管局對(duì)符合規(guī)定的招標(biāo)備案項(xiàng)目，在10日內(nèi)通過(guò)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站和招投標(biāo)平臺(tái)在本市范圍內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一發(fā)布招標(biāo)公告等相關(guān)信息；不符合規(guī)定的，應(yīng)要求區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)通知招標(biāo)人補(bǔ)正。
招標(biāo)公告的公示時(shí)間自發(fā)布之日起不得少于7日。
第四章 投 標(biāo)
第十五條 （招標(biāo)文件的獲取）
符合本辦法規(guī)定和招標(biāo)公告設(shè)定申請(qǐng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可在招標(biāo)公告發(fā)布至投標(biāo)申請(qǐng)截止期間，登陸招投標(biāo)平臺(tái)申請(qǐng)投標(biāo)，并獲取招標(biāo)文件、《物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)名預(yù)約單》和《物業(yè)管理招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)踏勘提問(wèn)單》。
第十六條 （投標(biāo)保證金的交納）
投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件設(shè)定的條件和約定期限，向招標(biāo)人提交《物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)名預(yù)約單》。招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審的，投標(biāo)申請(qǐng)人還應(yīng)按照招標(biāo)公告中資格預(yù)審的要求提交資格預(yù)審資料。
招標(biāo)人在招標(biāo)公告中要求投標(biāo)申請(qǐng)人提交投標(biāo)保證金的，投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)按招標(biāo)公告的約定將投標(biāo)保證金匯入招標(biāo)人的指定賬戶(hù)。已提交投標(biāo)保證金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為有效投標(biāo)人。
投標(biāo)保證金的金額不得超過(guò)招標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用估算金額的百分之二，投標(biāo)保證金有效期應(yīng)當(dāng)與投標(biāo)有效期一致，并在招標(biāo)文件中明示。
第十七條 （入圍投標(biāo)人的確定）
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)預(yù)先設(shè)定入圍投標(biāo)人的人數(shù)。
經(jīng)資格預(yù)審后，有效投標(biāo)人超過(guò)預(yù)先設(shè)定的入圍投標(biāo)人數(shù)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照有效投標(biāo)人的信用等級(jí)和最新社會(huì)公眾滿(mǎn)意度擇優(yōu)確定入圍投標(biāo)人參與投標(biāo)。
未經(jīng)資格預(yù)審，有效投標(biāo)人超過(guò)預(yù)先設(shè)定的入圍投標(biāo)人數(shù)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)有效投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審；通過(guò)資格預(yù)審仍超過(guò)預(yù)先設(shè)定的入圍投標(biāo)人數(shù)的，按前款規(guī)定確定入圍投標(biāo)人。
招標(biāo)人向有效投標(biāo)人出具《入圍通知書(shū)》和《未入圍通知書(shū)》后，應(yīng)將相關(guān)資料報(bào)送區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)和市物業(yè)中心。
未入圍的有效投標(biāo)人可憑《未入圍通知書(shū)》領(lǐng)回投標(biāo)保證金。
第十八條 （組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘）
招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)公告確定的時(shí)間和內(nèi)容，在市物業(yè)中心的見(jiàn)證下，組織入圍投標(biāo)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。
入圍投標(biāo)人應(yīng)將所需咨詢(xún)的項(xiàng)目情況和內(nèi)容記載于《物業(yè)管理招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)踏勘提問(wèn)單》，并在投標(biāo)報(bào)名時(shí)送交市物業(yè)中心。
第十九條 （物業(yè)管理項(xiàng)目答疑）
市物業(yè)中心應(yīng)將入圍投標(biāo)人的提問(wèn)進(jìn)行匯總整理后交招標(biāo)人答疑。招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止日期15日前將答疑紀(jì)要提交市物業(yè)中心，由市物業(yè)中心反饋入圍投標(biāo)人。
入圍投標(biāo)人對(duì)答疑紀(jì)要認(rèn)可的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)回復(fù)市物業(yè)中心予以確認(rèn)。入圍投標(biāo)人對(duì)答疑紀(jì)要提出合理的不認(rèn)可理由的，招標(biāo)人應(yīng)對(duì)答疑紀(jì)要進(jìn)行補(bǔ)充、完善或申請(qǐng)市物業(yè)中心組織現(xiàn)場(chǎng)答疑。
在約定的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)、招標(biāo)人和入圍投標(biāo)人在市物業(yè)中心的見(jiàn)證下參加答疑會(huì)，并由招標(biāo)人根據(jù)提問(wèn)逐一作出答復(fù)和說(shuō)明。市物業(yè)中心可以邀請(qǐng)物業(yè)項(xiàng)目所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府參加答疑會(huì)。市物業(yè)中心應(yīng)根據(jù)招標(biāo)人對(duì)相關(guān)問(wèn)題的答復(fù)和現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明編制答疑紀(jì)要，交由與會(huì)人員簽字確認(rèn)。
答疑紀(jì)要確認(rèn)日期距投標(biāo)截止日期應(yīng)不少于10日。
第二十條 （投標(biāo)文件的編制）
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)文件由商務(wù)標(biāo)書(shū)和技術(shù)標(biāo)書(shū)組成。
商務(wù)標(biāo)書(shū)包括企業(yè)管理項(xiàng)目情況、企業(yè)年度盈虧情況等管理業(yè)績(jī)以及企業(yè)公眾滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)情況、媒體曝光和“962121”投訴情況、小區(qū)經(jīng)理日常巡查制度執(zhí)行情況，企業(yè)日常規(guī)范運(yùn)作情況、企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息記錄等內(nèi)容。
技術(shù)標(biāo)書(shū)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支預(yù)案及投標(biāo)報(bào)價(jià)、開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)支預(yù)算方案、項(xiàng)目管理服務(wù)理念和目標(biāo)、物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)與承諾、物業(yè)服務(wù)早期介入和項(xiàng)目交接方案、項(xiàng)目組織架構(gòu)、管理職責(zé)和權(quán)限、管理制度和考核辦法、物業(yè)的綜合服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)等內(nèi)容。
第二十一條 （投標(biāo)文件的送達(dá)）
入圍投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件的要求，將投標(biāo)文件密封送達(dá)招標(biāo)人或其委托人。任何單位和個(gè)人在開(kāi)標(biāo)前均不得開(kāi)啟投標(biāo)文件。
未按招標(biāo)文件要求送達(dá)的投標(biāo)文件為無(wú)效投標(biāo)文件，招投人或其委托人應(yīng)當(dāng)拒收。
根據(jù)招標(biāo)文件要求送達(dá)投標(biāo)文件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實(shí)際投標(biāo)人。
第五章 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
第二十二條 （評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成）
評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中評(píng)標(biāo)專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在開(kāi)標(biāo)前的3日內(nèi)向市房管局提出申請(qǐng)，從物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定評(píng)標(biāo)專(zhuān)家。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)可按情況分為商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組和技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組。第二十三條（評(píng)標(biāo)專(zhuān)家管理）
評(píng)標(biāo)專(zhuān)家由市房管局選任。
市房管局定期對(duì)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家進(jìn)行有關(guān)法律法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)其評(píng)標(biāo)工作進(jìn)行日常考核。
本市建立物業(yè)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家信用管理制度。評(píng)標(biāo)專(zhuān)家有違規(guī)行為或不稱(chēng)職行為的，市房管局可取消其評(píng)標(biāo)專(zhuān)家資格；被取消評(píng)標(biāo)專(zhuān)家資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)活動(dòng)。
第二十四條 （開(kāi)標(biāo)程序）
物業(yè)管理項(xiàng)目的開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和市物業(yè)中心現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證下進(jìn)行。
市物業(yè)中心應(yīng)當(dāng)在開(kāi)標(biāo)前當(dāng)眾宣布會(huì)場(chǎng)紀(jì)律和相關(guān)注意事項(xiàng)。
招標(biāo)人應(yīng)邀請(qǐng)投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)箱和投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由市物業(yè)中心的工作人員當(dāng)眾開(kāi)啟投標(biāo)箱，清點(diǎn)投標(biāo)文件。
實(shí)際投標(biāo)人少于3人的，招標(biāo)人應(yīng)按規(guī)定重新招標(biāo)。
實(shí)際投標(biāo)人大于3人的，招標(biāo)人當(dāng)眾拆封投標(biāo)文件并做好開(kāi)標(biāo)記錄，交由投標(biāo)人簽字確認(rèn)。
市物業(yè)中心的工作人員應(yīng)將投標(biāo)文件按類(lèi)別分為商務(wù)標(biāo)文件和技術(shù)標(biāo)文件，由區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)對(duì)技術(shù)標(biāo)文件進(jìn)行隱名處理。
第二十五條 （評(píng)標(biāo)會(huì)議）
評(píng)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)保密。
評(píng)審?fù)稑?biāo)文件時(shí)，商務(wù)標(biāo)書(shū)采用明標(biāo)方式，技術(shù)標(biāo)書(shū)采用暗標(biāo)方式。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件設(shè)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審。
評(píng)標(biāo)采用評(píng)標(biāo)委員會(huì)綜合評(píng)標(biāo)的方式。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)先對(duì)技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)定，再對(duì)商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)定。
評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員認(rèn)為投標(biāo)文件內(nèi)容含義不明確的，可以通過(guò)工作人員要求投標(biāo)人作必要的澄清或者說(shuō)明。投標(biāo)人的澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)做好現(xiàn)場(chǎng)答疑記錄，并由評(píng)標(biāo)專(zhuān)家簽字。
第二十六條 （中標(biāo)人的確定）
評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并由評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員簽字確認(rèn)。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求直接確定中標(biāo)人或者向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的中標(biāo)候選人。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
第二十七條 （招標(biāo)結(jié)果公示）
中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)將招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行公示，公示期為3日。
投標(biāo)人或者利害關(guān)系人在公示期間向招標(biāo)人和市物業(yè)中心提出異議的，招標(biāo)人和市物業(yè)中心應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起3日內(nèi)決定是否受理投訴，并自受理投訴之日起30日內(nèi)，會(huì)同相關(guān)管理部門(mén)和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家作出書(shū)面處理決定；需要鑒定、專(zhuān)家評(píng)審的，所需時(shí)間不計(jì)算在內(nèi)。
投訴人捏造事實(shí)、偽造材料或者以非法手段取得證明材料進(jìn)行投訴的，招標(biāo)人和市物業(yè)中心應(yīng)當(dāng)予以駁回。
第二十八條 （發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)）
招標(biāo)結(jié)果公示期滿(mǎn)無(wú)異議或者異議無(wú)效的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的實(shí)際投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書(shū)和投標(biāo)保證金。
第二十九條 （物業(yè)服務(wù)合同的簽訂）
招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，按照招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯記錄在網(wǎng)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、履行期限、規(guī)章制度等主要條款應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯的內(nèi)容一致。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的其他協(xié)議。
第三十條 （中標(biāo)備案）
招標(biāo)人在網(wǎng)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料向市房管局辦理中標(biāo)備案手續(xù)：
（一）《中標(biāo)備案表》；
（二）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；
（三）中標(biāo)人的投標(biāo)文件；
（四）中標(biāo)通知書(shū)；
（五）物業(yè)服務(wù)合同。
市房管局應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)辦理中標(biāo)備案手續(xù)。
第六章 附則
第三十一條 （招投標(biāo)完成時(shí)限）
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)初始登記前，完成物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。建設(shè)單位在辦理預(yù)售許可證或房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交通過(guò)網(wǎng)上簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止或解除前2個(gè)月，完成物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。
第三十二條 （物業(yè)承接驗(yàn)收）
招投標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定的要求進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn)，辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，移交相關(guān)資料。
第三十三條 （誠(chéng)信信息）
招標(biāo)人、投標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及評(píng)標(biāo)專(zhuān)家在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的相關(guān)誠(chéng)信信息，納入本市物業(yè)管理信用檔案庫(kù)。
本市建立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)信用制度。市房管局應(yīng)當(dāng)依法公告對(duì)招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、投標(biāo)人、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員等當(dāng)事人違法行為的行政處理決定。
第三十四條 （對(duì)行政管理部門(mén)不依法履行職責(zé)的處理）
區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)不依法審批、核準(zhǔn)項(xiàng)目招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)組織形式；對(duì)違反招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定的行為不依法查處的，一經(jīng)查實(shí)，市房管局將在全行業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，或出具行政檢查告知書(shū)；情節(jié)嚴(yán)重的，向區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)提出對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分的建議。
第三十五條 （施行日期）
本辦法自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日。《關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)的若干規(guī)定》（滬房地資物[2004]399號(hào)）同時(shí)廢止。