岳陽市人民政府辦公室關于印發(fā)岳陽市物業(yè)管理辦法的通知（岳政辦發(fā)[2012]27號）




各縣、市、區(qū)人民政府，岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)、城陵磯臨港產業(yè)新區(qū)、南湖風景區(qū)、屈原管理區(qū)，市直各單位，中央、省屬駐岳各單位：

　　《岳陽市物業(yè)管理辦法》已經2012年9月24日市人民政府第74次常務會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。




　　二○一二年十月二十九日



　　岳陽市物業(yè)管理辦法


　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》(國務院令〔2007〕第504號)等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務、管理及其相關活動，均適用本辦法。

　　第三條 物業(yè)管理應當實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四條 市房地產管理局是本市物業(yè)服務行政主管部門，負責全市物業(yè)服務活動的監(jiān)管。岳陽市物業(yè)管理辦公室(以下簡稱市物業(yè)辦)承擔全市物業(yè)服務活動的具體監(jiān)管工作。

　　各縣、市、區(qū)房地產行政主管部門，承擔本轄區(qū)內物業(yè)服務活動的監(jiān)管工作。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村委會)要將物業(yè)服務納入社區(qū)管理的工作范疇，負責物業(yè)管理小區(qū)的治安穩(wěn)定、社會保障、城市管理和創(chuàng)建、計劃生育等社會性事務管理;對轄區(qū)內物業(yè)小區(qū)業(yè)主(業(yè)主代表)大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行指導、組織和監(jiān)督;協(xié)調處理物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系和物業(yè)服務糾紛。

　　各級住建、規(guī)劃、公安、城管、人社、工商、質監(jiān)、稅務、物價、消防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、園林綠化、供水、供電、供氣等相關部門應按照各自職責，做好與物業(yè)管理活動有關的工作。

　　第五條 物業(yè)服務行業(yè)組織應當充分發(fā)揮服務、溝通作用，完善物業(yè)服務行業(yè)自律制度，協(xié)助主管部門做好物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員信用信息工作。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)服務行業(yè)組織。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域與前期物業(yè)管理

　　第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

　　第六條 劃分物業(yè)管理區(qū)域，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設和管理，降低管理成本，提高服務水平的原則劃定。

　　第七條　對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議、業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或合并的，由物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)會同當地房地產行政主管部門等相關單位進行審查，確需調整的，予以確認并公告。

　　第八條 建立物業(yè)管理區(qū)域備案制度。

　　新建物業(yè)出售前，由建設單位向物業(yè)所在地的房地產行政主管部門備案，物業(yè)管理區(qū)域應在商品房買賣合同中載明。

　　已經實施物業(yè)管理的，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的房地產行政主管部門備案。

　　單位聘請人員進行物業(yè)服務的，由單位向物業(yè)所在地的房地產行政主管部門備案。

　　第二節(jié) 配套建筑及設施設備

　　第九條　新建小區(qū)，建設單位應當配建物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會辦公用房以及其他公共用房，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)管理用房的具體位置。物業(yè)管理用房的配置應當符合下列規(guī)定：

　　(一)物業(yè)管理用房由建設單位無償提供，其面積不計入分攤公用建筑面積，其所有權依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用，不得買賣和抵押。

　　(二)物業(yè)管理用房建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米;分期開發(fā)建設的，建設單位按不少于先期開發(fā)建設的物業(yè)建筑面積5‰的比例配置。

　　(三)物業(yè)管理用房應當為地面以上、計算產權面積、編有房號、經普通裝修、具備水、電、采光、通風等正常使用功能可直接使用的房屋;物業(yè)管理區(qū)域內配置了通迅、有線電視、網絡寬帶等設施的，應預留可正常使用的端口;沒有配置電梯的，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于第4層。

　　第十條　建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)管理用房、共用部位、共用設施設備及相關場地配置單獨立戶的水電氣等計量器具。

　　物業(yè)管理區(qū)域內二次供水、電梯、公共照明、園林景觀等生活性用水、用電、用氣，供水、供電、供氣等單位應當按照價格主管部門規(guī)定的標準收費。

　　第十一條　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃作為停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主，不得出售、贈予給業(yè)主以外的單位和個人。在滿足業(yè)主需要后，建設單位可將車位、車庫出租給業(yè)主以外的單位和個人，其每次租賃合同期限最長不得超過6個月。出租的車位、車庫應當向全體業(yè)主公示，租賃合同應當報送物業(yè)服務企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會有權查詢。

　　利用業(yè)主共有的道路或者其他場地作為停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設單位不得出售、附贈或者出租。

　　第十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、住建管理部門在進行住宅建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，應當就小區(qū)物業(yè)管理用房等配套建筑及公共設施設備的配置征求同級房地產行政主管部門的意見。

　　第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交接

　　第十三條 分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應當由同一物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。

　　建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。

　　第十四條 建設單位應當在房屋預(銷)售前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　有下列情形之一，經物業(yè)所在地縣級以上房地產行政主管部門批準可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：

　　(一)投標人少于3人。

　　(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。

　　第十五條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業(yè)所在地房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

　　縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理。

　　第十六條 建設單位在預(銷)售物業(yè)時，應公示前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當附有前期物業(yè)服務合同，并明確物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主共有的配套建筑、物業(yè)管理用房位置及公共設施設備。

　　前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;應當包含物業(yè)承接查驗內容;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。本辦法生效前建設單位已經承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用的，由建設單位承擔。

　　第十七條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時管理規(guī)約等資料報房地產行政主管部門備案。

　　第十八條 新建小區(qū)實行物業(yè)管理專項驗收。建設單位應當嚴格按照規(guī)劃設計要求和宣傳推薦承諾建設配套設施，應向物業(yè)所在地縣級以上房地產行政主管部門申請物業(yè)管理專項驗收，小區(qū)經驗收合格后方可交付使用。

　　第十九條 新建小區(qū)具備以下條件后，可申請物業(yè)管理專項驗收：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案。

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱達到向終端用戶計量和收費的條件。

　　(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成。

　　(四)道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求。

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設施設備取得使用合格證書。

　　(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全。

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第二十條 建設單位在物業(yè)管理專項驗收合格后且在小區(qū)交付使用15日前應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、公共設施設備的承接查驗工作。

　　第二十一條 分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

　　物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接查驗后30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的房地產行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)前期物業(yè)服務合同。

　　(二)業(yè)主臨時管理規(guī)約。

　　(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議。

　　(四)建設單位移交資料清單。

　　(五)查驗記錄。

　　(六)交接記錄。

　　(七)其他承接查驗有關文件。

　　建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第一節(jié) 業(yè) 主

　　第二十三條 依法取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。

　　業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定，有參加物業(yè)管理活動的權利，并有合理使用物業(yè)、維護公共利益的義務。業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第二十四條 根據業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同決定，業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理具體事項。

　　第二節(jié) 業(yè)主(業(yè)主代表)大會

　　第二十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數在1000人(含1000人)以上的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。

　　第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內已交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積的50%或者首次交付使用的物業(yè)已滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積40%以上的，建設單位應當及時書面報告物業(yè)所在地的房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并報送籌備首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議所需資料。

　　占業(yè)主總人數20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設立業(yè)主(業(yè)主代表)大會的書面申請。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在收到書面申請之日起60日內組織業(yè)主成立首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議。

　　第二十七條 籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、建設單位代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔任。

　　籌備組應當自成立之日起7日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告其成員名單和工作職責。

　　第二十八條 籌備組應當自成立之日起90日內按相關規(guī)定組織召開首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議。自業(yè)主(業(yè)主代表)大會依法成立之日起，籌備組自行解散。

　　召開首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議所需的宣傳、文印資料等經費由建設單位承擔。

　　第二十九條 業(yè)主(業(yè)主代表)大會選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣級以上房地產行政主管部門備案：

　　(一)籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主(業(yè)主代表)大會成立情況的報告。

　　(二)業(yè)主(業(yè)主代表)大會決議。

　　(三)管理規(guī)約、業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事規(guī)則。

　　(四)業(yè)主(業(yè)主代表)大會選舉業(yè)主委員會情況和業(yè)主委員會委員名單。

　　材料齊全的，應當當場予以備案，同時街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居委會(村委會)。

　　第三十條 第二十九條第(二)、(三)、(四)項內容發(fā)生變更時，應當在30日內辦理備案手續(xù)。

　　第三十一條 業(yè)主(業(yè)主代表)大會職責：

　　(一)制定、修改業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。

　　(二)選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

　　(三)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，授權業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務合同。

　　(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內公共設施設備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

　　(五)審定物業(yè)專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施。

　　(七)涉及業(yè)主共有和共同管理權力的其他重大事項。

　　第三十二條 業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主(業(yè)主代表)大會臨時會議：

　　(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主提議的。

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。

　　(三)業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

　　業(yè)主委員會不依法或者不依約履行組織召開業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議職責的，縣、市、區(qū)房地產行政主管部門應當責令其在30日內召開;逾期仍不組織召開的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當會同縣、市、區(qū)房地產行政主管部門在30日內組織業(yè)主召開業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議。

　　第三十三條 業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的方式進行。采用書面征求意見的方式時，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告;業(yè)主在規(guī)定期限內未反饋意見的，視為棄權。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議應當出具書面委托書，明確委托權限、期限和內容。

　　業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議決定本辦法第三十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定本辦法第三十一條規(guī)定的其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　第三節(jié) 業(yè)主委員會

　　第三十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主(業(yè)主代表)大會的執(zhí)行機構，執(zhí)行業(yè)主(業(yè)主代表)大會決定的事項，由業(yè)主(業(yè)主代表)大會選舉產生，向業(yè)主(業(yè)主代表)大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主(業(yè)主代表)大會監(jiān)督，業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

　　業(yè)主委員會委員一般由5人至11人單數組成。分期開發(fā)的物業(yè)達到首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議召開條件時，一般選舉5名業(yè)主作為業(yè)主委員會成員，以后各期交付使用時，按照業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事規(guī)則的規(guī)定增選成員。

　　第三十五條 業(yè)主委員會委員從全體業(yè)主中選舉產生。無正當穩(wěn)定收入、不執(zhí)行業(yè)主(業(yè)主代表)大會決議、違反管理規(guī)約不履行業(yè)主義務以及不按物業(yè)服務合同繳納物業(yè)服務費用的，不具備業(yè)主委員會委員資格。

　　選舉業(yè)主委員會委員時，可以按照委員人數的40%配備候補委員。業(yè)主委員會委員缺員時，由候補委員遞補。候補委員全部遞補為委員后仍有缺員的，應當召開業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議補選。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員資格終止：

　　(一)任職期限屆滿或者書面提出辭職的。

　　(二)房屋權屬變更，不再為該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的。

　　(三)完全喪失民事行為能力或無法正常履行職責的。

　　(四)業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員應當在資格終止之日起3日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的印章、相關財物和檔案資料。拒不移交的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。

　　第三十六條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會的決定，應當經全體委員半數以上簽字同意。

　　業(yè)主委員會應當將業(yè)主(業(yè)主代表)大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。

　　第三十七條 業(yè)主委員會任期屆滿30日前，應當召開業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，縣、市、區(qū)房地產行政主管部門應當責令其在30日內改正;逾期不改正的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當會同縣、市、區(qū)房地產行政主管部門、社區(qū)居委員(村委會)在30日內組織召開業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議進行換屆選舉。

　　新一屆業(yè)主委員會成立后10日內，前業(yè)主委員會委員應當在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督下完成交接工作。

　　第三十八條 業(yè)主(業(yè)主代表)大會和業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔，不得在物業(yè)服務費中列支，經費籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主(業(yè)主代表)大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應該定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。

　　第三十九條 物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村委會)和縣、市、區(qū)房地產行政主管部門、相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)以及公安派出所、相關行政部門各方代表組成。主要協(xié)調業(yè)主委員會不依法履行職責和換屆過程中出現(xiàn)的問題;相鄰小區(qū)之間和與專業(yè)運營單位之間出現(xiàn)的問題;物業(yè)服務合同履行、變更交接物業(yè)服務企業(yè)等物業(yè)管理糾紛。聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責召集，所作出的決定相關各方應共同遵守。

　　第四章 物業(yè)服務

　　第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定在資質等級許可范圍內承接物業(yè)服務業(yè)務。未取得物業(yè)服務資質證書的，不得從事物業(yè)服務業(yè)務。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第四十一條 市房地產行政主管部門應當建立物業(yè)行業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務企業(yè)、注冊物業(yè)管理師、項目經理人等物業(yè)從業(yè)人員實行動態(tài)監(jiān)督管理。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向市物業(yè)辦定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。

　　第四十二條 建立物業(yè)服務項目經理人制度。

　　物業(yè)服務項目主要負責人為項目經理人。

　　第四十三條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主(業(yè)主代表)大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。合同中的下列內容應當事先提交業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議表決通過，但業(yè)主(業(yè)主代表)大會已授權業(yè)主委員會決定的除外：

　　(一)物業(yè)服務事項。

　　(二)物業(yè)服務質量及服務費用。

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護事項。

　　(四)合同期限。

　　(五)違約責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

　　第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地縣級以上房地產行政主管部門備案，并將備案材料抄送物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　第四十五條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

　　住宅的公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費，實行政府指導價。

　　政府指導價由物價主管部門會同房地產行政主管部門確定，并定期調整和公布。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供服務合同約定以外的服務項目，服務費用由雙方按市場價格約定。

　　第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)在實施收費前，應當按照價格主管部門規(guī)定，在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。

　　房地產行政主管部門和價格主管部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)服務標準的監(jiān)督。對服務標準與收費標準不相符的，應責令整改;對整改不到位的，應降低其收費標準。

　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運營單位應當向終端用戶收取相關費用(終端用戶指接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務的最終分戶業(yè)主或使用人)。

　　物業(yè)服務企業(yè)受相關單位委托代收前款費用的，應與委托人協(xié)商代收傭金，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，并應當向業(yè)主出具專業(yè)運營單位的發(fā)票。

　　第四十八條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　業(yè)主轉讓物業(yè)時，產權轉移之前的物業(yè)服務費用，由物業(yè)出讓人承擔;產權轉移之后的物業(yè)服務費用，由物業(yè)受讓人承擔。物業(yè)受讓人在產權轉移時應向物業(yè)服務企業(yè)了解物業(yè)服務合同、管理規(guī)約等情況，并督促原業(yè)主結清相關物業(yè)服務費用。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可按物業(yè)服務合同的約定加收違約金，但違約金最高額不超過欠費金額。

　　業(yè)主委員會應當督促不交納物業(yè)服務費的業(yè)主限期交納物業(yè)服務費。

　　第四十九條 物業(yè)已滿足交付使用條件但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交付業(yè)主的，物業(yè)服務費由建設單位全額承擔。

　　物業(yè)交付后的物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。

　　物業(yè)交付是指業(yè)主收到物業(yè)交付書面通知并辦理完驗房交接手續(xù)。業(yè)主收到物業(yè)交付通知書后 30日內無正當理由不辦理驗房交接手續(xù)的，視為交付。

　　第五十條 物業(yè)服務合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主(業(yè)主代表)大會，決定續(xù)聘或新聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè);

　　業(yè)主(業(yè)主代表)大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同;業(yè)主(業(yè)主代表)大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內退出物業(yè)管理區(qū)域，并在業(yè)主委員會的監(jiān)督下與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理好交接手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿90日前書面告知業(yè)主委員會;沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿90日前在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　第五十一條 物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主(業(yè)主代表)大會沒有作出新聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前90日告知對方。

　　第五章 物業(yè)使用與維護

　　第一節(jié) 物業(yè)使用

　　第五十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房。

　　(二)擅自改變房屋使用性質，占用、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備或者擅自移動房屋共用設施設備。

　　(三)違章搭建建筑物、構筑物。

　　(四)隨意傾倒垃圾、雜物。

　　(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者制造超過規(guī)定標準的噪聲。

　　(六)占用消防通道。

　　(七)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活。

　　(八)有關法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權予以制止。制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及有利害關系的業(yè)主應當及時報告房地產、規(guī)劃、城管、環(huán)保、消防、公安等有關管理部門。有關管理部門在接到報告后，應當依法予以制止或者處理。

　　第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備，不得擅自改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經業(yè)主(業(yè)主代表)大會及有利害關系的業(yè)主同意，依法辦理相關手續(xù)。

　　第五十四條 任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路或者公共場地。供水、供電、供氣等運營單位因維修養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路或公共場地的，應首先通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，征得同意并辦理相關手續(xù)后方可施工;因發(fā)生水、電、氣事故，確需緊急搶修的，供水、供電、供氣等運營單位可先行搶修，完工后應及時恢復原狀，造成損失的應予賠償。

　　第五十五條 在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經常占用道路或者公共場地停放機動車輛的，應當征得業(yè)主(業(yè)主代表)大會的同意，并按規(guī)定交納場地占用費。對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂特約保管合同。



　　第二節(jié) 物業(yè)維護

　　第五十六條 建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系，按照國家和省有關規(guī)定及合同約定，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜以書面形式委托物業(yè)服務企業(yè)承擔。

　　物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修由其自行負責，相鄰業(yè)主應當提供便利。業(yè)主對其專有部分進行管理、養(yǎng)護、維修時，應當盡量避免對相鄰和共用物業(yè)造成損害;造成損害的，應當予以賠償。

　　第五十七條　通過物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門負責;通過物業(yè)管理區(qū)域的市政公共道路的清掃保潔，由環(huán)衛(wèi)部門負責;物業(yè)服務企業(yè)收集到垃圾中轉站的生活垃圾的清運，由環(huán)衛(wèi)部門負責;供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)運營單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前(包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓)等設施設備及相關管線和計量裝置的維修養(yǎng)護責任。

　　第五十八條 物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督按有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 違反本辦法規(guī)定的，依照《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》(國務院令第504號)等有關法律、法規(guī)處理。

　　第七章 附 則

　　第六十條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。