株洲市人民政府關于印發株洲市土地市場交易規則的通知

株政發〔2010〕28號


各縣市區人民政府、云龍示范區管委會，市直有關單位：
　　《株洲市土地市場交易規則》已經市人民政府研究同意，現予以印發，請認真執行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年十一月八日

株洲市土地市場交易規則

　　第一條　為規范土地市場交易行為，建立統一、開放、競爭、有序的土地市場，根據國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《湖南省土地市場管理辦法》和《湖南省土地市場交易規則》以及相關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本規則。
　　第二條　本市行政區域內的國有建設用地使用權（以下簡稱國有建設用地）出讓以及國有建設用地轉讓、出租、抵押和改變土地利用條件等交易適用本規則。法律、法規和規章另有規定的，從其規定。
　　第三條　縣級以上人民政府國土資源行政主管部門負責本行政區域內土地交易管理。
　　縣級以上人民政府設立的土地交易機構，在同級國土資源行政主管部門領導下，具體辦理土地交易相關工作，履行下列職責：
　　（一）實施國有建設用地招標、拍賣、掛牌出讓以及其他方式的土地交易；
　　（二）受托辦理已出讓國有建設用地的轉讓、出租等交易；
　　（三）受托辦理依法流轉的集體建設用地使用權交易；
　　（四）承辦土地交易的招商、展銷、洽談等活動，提供土地供求信息等服務；
　　（五）主管部門委托的其他事項。
　　第四條　國有建設用地出讓，由市、縣國土資源行政主管部門自行組織或者指定土地交易機構組織實施。
　　依法應當進入土地有形市場公開交易的其他土地交易，應當由土地交易機構組織實施。
　　第五條　土地交易機構應當設立交易大廳，具備交易的基本條件，建立完善的工作制度和管理制度，并將土地交易規則、運作程序、服務承諾、收費標準、工作人員守則等在交易大廳顯著位置張掛和展示。
　　第六條　土地交易應當依法進行并遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。
　　第七條　主持招標、拍賣、掛牌出讓土地交易活動的人員，應當取得土地招標、拍賣、掛牌主持人資格。
　　第八條　市、縣國土資源行政主管部門應當依據供地計劃制訂國有建設用地出讓計劃，并將經批準的國有建設用地出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據供地進度安排，分階段將國有建設用地出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關信息及時向社會公布。國有建設用地出讓計劃以及細化的地段、地塊信息應當同時通過中國土地市場網公布。
　　第九條　有以下情形之一的國有建設用地出讓，應當采用招標、拍賣、掛牌方式。
　　（一）供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的；
　　（二）其他土地出讓計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
　　（三）劃撥土地使用權轉讓或者改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章等明確應當收回土地使用權，實行招標、拍賣、掛牌出讓的；
　　（四）出讓土地使用權改變用途，《國有建設用地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，招標、拍賣、掛牌出讓的；
　　（五）法律、法規、規章明確應當招標、拍賣、掛牌出讓的其他情形。
　　第十條　有下列情形之一的國有建設用地出讓，應當采用拍賣、掛牌方式：
　　（一）以獲取最高出讓價款為主要目標，以出價最高為條件確定受讓人的；
　　（二）對土地使用者資格沒有特殊限制，一般單位和個人均可能有受讓意向的；
　　（三）對土地用途無特殊限制及要求的；
　　（四）其他適宜采用拍賣、掛牌方式出讓土地使用權的。
　　第十一條　有下列情形之一的國有建設用地出讓，可以采用公開招標方式：
　　（一）具有特定的社會、公益建設條件或其他綜合目標的；
　　（二）土地用途受嚴格限制，可能僅少數單位或個人有受讓意向的。對土地使用者有嚴格限制和特別要求的，可以采用邀請招標方式。
　　第十二條　招標以公開招標為主；投標人少于三個的，招標人應當重新組織招標或轉換為掛牌出讓方式。
　　第十三條　有下列情形之一的國有建設用地出讓，可以采用協議方式：
　　（一）工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；
　　（二）已出讓的非住宅建設用地使用權期限屆滿，土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采取協議方式，但法律規定應當收回土地使用權的除外；
　　（三）已出讓土地宗地周圍的零星地塊不能進行單體設計和單獨使用的，可以參照市場價格協議出讓，補繳土地出讓價款；
　　（四）出讓商業、住宅土地改變用途為住宅、商業用途的，且不符合收回條件的；　　
　　（五）出讓國有建設用地改變土地用途等，且不符合收回條件的，報經市、縣人民政府批準，可以補辦協議出讓手續，補繳改變用途的土地出讓價款。
　　協議出讓的主要資料應當報上一級國土資源行政主管部門備案。
　　第十四條　土地招標、拍賣、掛牌出讓的前期準備工作，按以下規定辦理：
　　（一）國土資源行政主管部門提供土地權屬資料、交易條件、測繪成果、評估報告等；
　　（二）國土資源行政主管部門向城市規劃行政主管部門申請規劃定點；
　　（三）城市規劃行政主管部門進行規劃定點并向國土資源行政主管部門下達規劃條件；
　　（四）國土資源行政主管部門編制供地方案；
　　（五）國土資源行政主管部門會同有關部門編制土地出讓方案；
　　（六）供地方案報縣級以上人民政府批準，土地出讓方案報市、縣人民政府批準；　
　　（七）按招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權程序組織實施。
　　第十五條　積極推行網上招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權。由市國土資源行政管理部門盡快組織試點，一年后基本實行網上招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權。
　　國有建設用地出讓公告由國土資源行政主管部門或者授權土地交易機構公開發布。招標拍賣掛牌出讓須附加條件的，應符合相關法律法規和政策的規定并遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
　　公告以土地有形市場和中國土地市場(www.Landchina.com)為基本載體。較大宗地、重要地塊應當同時通過國土資源網站或當地主要媒體、報紙進行公告。公告應當注明起始時間，公告發布時間不得遲于公告起始時間。公告擬出讓宗地的位置、面積、用途、容積率、出讓年限、投標（競買）保證金、出讓時間等內容。網站、報紙媒介發布公告時間不一致的，以中國土地市場網公告時間為準。因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，應在招標、拍賣、掛牌截止日前做出，并在原發布拍賣公告的媒體上發布相應公告，截止日順延，順延時間必須保證更改公告日期至截止日不少于10日。競買人可以在申請截止日以前變更、修改或者撤銷競買申請。　
　　公開土地出讓結果。市、縣（市）國土資源管理部門要及時將出讓成交土地的位置、面積、用途、土地價款、容積率、開竣工時間等，在當地土地有形市場及媒體公開。　　
　　第十六條　土地交易機構應當為競投人或者競買人查詢有關可以公開查詢的情況提供便利，但依法應當保密的除外。
　　第十七條　委托人、權益人或者民事關系第三人在委托前已就測繪、評估、財產處置、地面附著物處理、地上地下空間設施和相鄰關系等與土地交易相關的法律、技術問題，以自己的名義制作技術成果和形成民事法律文書，在不影響土地使用權依法交易的情況下，可以作為委托附屬應用材料。
　　委托人之間、委托人與第三人之間、第三人之間就騰地移交、地上地下空間設施利用、相鄰權益、財產處置等訂立的合法民事協議，可以作為交易附件。
　　第十八條　國有建設用地出讓前應當處理好土地的產權、安置補償等法律關系，完成必要的前期開發，具備建設用地條件。
　　城市建成區存量建設用地上的建筑物、構筑物確需連同國有建設用地招標、拍賣、掛牌出讓的，其保留房屋應當經市、縣規劃行政主管部門審查認定。
　　第十九條　為實施城市規劃，擬交易的土地應當依法設置規劃條件，城市主次干道兩側和特別規劃地段，有條件的，應當帶建筑設計規劃方案進入土地交易程序。
　　第二十條　為實施城市規劃需要，規劃行政主管部門要求將擬招標、拍賣、掛牌土地相鄰的土地統一開發的，可憑規劃定點通知書、定點藍線圖，一并納入招標、拍賣、掛牌出讓。
　　第二十一條　對已采取招標、拍賣、掛牌方式出讓而沒有成交的國有建設用地，在重新組織招標、拍賣、掛牌出讓時，原編制的出讓文件中有效部分可以繼續利用。原編制的資料有變動的，應當按法定權限履行批準手續。
　　第二十二條　土地交易的有關文書，可以采取直接、郵寄等方式送達；拒絕簽收的，可以依法留置送達；受送達人下落不明或者以其他方式無法送達的可以公告送達。
　　第二十三條　國土資源行政主管部門或者土地交易機構應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。土地交易中招標、拍賣、掛牌活動結束后，國土資源行政主管部門或者土地交易機構應在10日內將招標、拍賣、掛牌出讓結果在發布出讓公告的相應場所、媒體公示。公示期限為10日。
　　招標、拍賣、掛牌出讓國有建設用地活動結束后，國土資源行政主管部門應當按照有關規定與中標人、競得人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，并依法做出行政許可決定，核發出讓審批單以及用印宗地勘測定界圖（包括附件測繪成果）。在國有建設用地受讓人繳清全部土地出讓價款和有關稅費后，方可按照有關規定依法辦理土地登記手續，領取國有建設用地使用權證書，取得用益物權。
　　第二十四條　有下列情形之一的，土地交易機構應當及時中止交易活動：
　　（一）出讓公告或者須知有誤，明顯誤導交易參與人的；
　　（二）交易場所秩序混亂，影響交易正常實施或者交易參與人之間發生重大爭議的；
　　（三）利害關系人提出涉及土地產權爭議，且提供合法書面證明材料的；
　　（四）交易材料需要進一步查證核實的；
　　（五）《湖南省土地市場管理辦法》第十四條所列情形；
　　（六）依法應當中止土地交易的其他情形。
　　前款規定情形消除后，土地交易機構應當及時恢復交易活動，交易期限順延。
　　中止或者恢復土地交易應當及時宣布并向土地交易有關各方送達書面通知。
　　第二十五條　有下列情形之一的，國土資源行政主管部門報原批準供地的人民政府批準廢止交易：
　　（一）競得人拒絕簽訂《成交確定書》或者《國有建設用地使用權出讓合同》的；　　
　　（二）競得人拒絕在約定時限內全額繳納土地價款的；
　　（三）交易過程存在過錯，證實損害了對方或第三人合法權益的；
　　（四）法律、法規規定交易無效的其他情形。
　　第二十六條　土地交易因下列情形而終止：
　　（一）土地交易程序完成；
　　（二）土地交易的主體或者客體滅失；
　　（三）土地利用所依據的客觀情況在交易過程中發生重大變化，確實需要終止交易的；
　　（四）不可抗力；
　　（五）其他法定情形。
　　第二十七條　土地使用權人委托土地交易機構辦理土地交易的，應當提供合法的權屬主體資格證明材料或者其他有權處分該國有土地使用權的證明材料。
　　第二十八條　土地交易機構受托辦理土地交易的，應當與委托人就委托事項簽訂書面合同。委托合同一般應當包括下列內容：
　　（一）委托方和受托方的名稱、住所；
　　（二）委托交易宗地的基本情況；
　　（三）委托交易服務事項；
　　（四）委托交易服務的要求和標準；
　　（五）委托服務費用；
　　（六）違約責任；
　　（七）糾紛解決方式；
　　（八）雙方約定的其他事項。
　　土地交易機構應當提供委托合同格式文本。委托人與土地交易機構簽訂的委托合同在協商一致的原則下可以對格式文本進行補充。
　　第二十九條　土地原則上實行“凈地”出讓。對因征地拆遷工作量大，政府資金存在困難的項目，可以采用“土地出讓預申請”方式，向社會吸納征地拆遷資金，待征地拆遷完畢后，再讓投入資金的開發商參與該宗土地出讓招拍掛競價活動，最后以“價高者得”的原則確定競得者。
　　第三十條　嚴格規范土地出讓底價。市、縣（市）國土資源局應當依據政府產業政策、供地政策、土地估價結果和土地市場行情等，集體決策，綜合確定招標、拍賣、掛牌和協議出讓底價，重點項目和其它50畝以上須以招標、拍賣、掛牌方式出讓土地的項目，須報市土地管理委員會會審確定。土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的30%。
　　第三十一條　嚴格土地競買人資格審查。對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在半年之內參加土地競買。對存在的違法違規用地行為，要嚴肅查處。
　　第三十二條　嚴格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任等。受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。
　　第三十三條　國有建設用地轉讓包括出售、互換、贈與、繼承、作價出資入股、合營聯建等。
　　第三十四條　出讓土地使用權的轉讓，應當具備下列條件：
　　（一）領有國有建設用地使用證；地上有建筑物、其他附著物的，還應當有房屋所有權證；
　　（二）已繳清土地使用權出讓價款；
　　（三）已按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于項目投資的，應完成投資額的25%；屬于房屋建設工程的，應完成房屋建筑工程三分之一以上（以具備資質的評審機構出具的書面評審材料為準）；
　　（四）不改變出讓合同規定的土地用途并符合城市規劃要求；
　　（五）其他符合法律、法規規定的條件。
　　第三十五條　市、縣（市）國土資源局要建立出讓土地使用權轉讓價格集體會審制度。出讓土地使用權轉讓時，必須先進行土地價格的評估。
　　第三十六條　出讓土地使用權轉讓必須依法繳納土地轉讓契稅、營業稅、增值稅和增值收益等稅、費。
　　第三十七條　共有土地使用權的共有人轉讓土地使用權，應當依法經其他共有人同意。其他共有人在同等條件下有優先購買權。
　　第三十八條　土地使用權轉讓雙方應當簽訂土地使用權轉讓合同，并持土地使用證、土地出讓合同、土地轉讓合同等其他文書資料，向土地所在地的國土資源行政主管機關申請辦理土地使用權變更登記手續。
　　地上建有房屋的，轉讓雙方應當同時向房屋所在地的房產管理部門申請辦理房屋產權變更登記手續。
　　以贈與、繼承方式轉讓土地使用權的，應當提供公證文件及其他相關文件資料。
　　第三十九條　土地使用權轉讓時，轉讓雙方議定的轉讓價格低于集體會審地價的80%的，市（縣）以上人民政府或者委托的土地儲備機構可以行使優先購買權。
　　第四十條　改變土地利用條件必須依法重新報原批準機關辦理有關審批手續，相應調整地價并依法辦理變更手續。改變土地利用條件，是指改變土地用途、性質、容積率、投資強度等依法限定或者依合同約定的相關條件。
　　第四十一條　改變土地用途，是指現時土地用途與原出讓或劃撥土地使用權時確定的土地用途對應《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）發生了變化，或者同一宗地部分用途與宗地出讓或劃撥土地使用權時確定的土地用途對應《土地利用現狀分類》發生了變化。改變土地用途應對地價重新定價，如新地價高于原地價的，應按規定補交地價，或重新進行招標、掛牌、拍賣。
　　第四十二條　實施住房用地開發利用申報制度。從2010年10月1日起，用地者應當在項目開工、竣工時，向市、縣（市）國土資源局書面報備。各地應對合同約定內容進行核驗。在合同約定期限內未開工、竣工的，用地者要在到期前15日內申報延遲，由市、縣（市）國土資源局對申報內容進行約定監管。
　　第四十三條　違反本規則規定進行土地交易的行為，由國土資源行政主管部門按照國家法律、法規、規章的有關規定予以處罰，有關機關不得為其辦理有關審批、登記手續。
　　第四十四條　加強房地產用地開發利用誠信管理。要建立房地產企業土地開發利用誠信檔案，對招拍掛競得土地后不及時簽訂成交確認書或出讓合同、未按合同約定繳納土地價款、未按合同約定開竣工的，要依法依規處理，向社會公示，計入誠信檔案，作為土地競買人資格審查的依據。
　　第四十五條　土地交易糾紛，交易各方當事人可協商解決，也可提請仲裁機構仲裁或者依法向人民法院起訴。
　　委托人、競投競買人之間、以及民事關系第三人之間在招標、拍賣、掛牌出讓國有建設用地活動中發生爭議或者提出異議，土地交易機構依照本規則中止交易活動的，可以由當事人進行協商。協商達成協議的，恢復招標、拍賣、掛牌出讓活動；協商不成的，終止招標、拍賣、掛牌出讓活動，由當事人自行提起訴訟。招標、拍賣、掛牌出讓活動中因爭議造成的損失，依人民法院生效判決處理。
　　第四十六條　因不可抗力、保護國家利益、社會公共利益等原因或者進行中發生法律、技術問題，可以依照本規則中止或者終止土地交易活動。
　　第四十七條　國有建設用地交易活動進行中，人民法院、檢察院和公安、監察機關送達凍結、財產保全、扣押協助執行通知書和監察建議書，經說明告知仍要求協助執行的，按協助執行通知書和監察建議書執行。土地交易機構接到司法機關變賣處置土地資產的通知后，應當依法依規做好扣押土地資產的處置工作。
　　第四十八條　中標人、競得人拒絕簽訂《成交確認書》或者《國有建設用地使用權出讓合同》的，競買保證金不予退還，按有關規定扣除交易服務費用后上繳財政。
　　第四十九條　中標人、競得人未按《國有建設用地使用權出讓合同》約定期限付清土地價款的，國土資源行政主管部門有權解除合同，報市、縣（市）人民政府收回土地使用權，保證金、交易服務費用不予退還，并可按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定請求違約賠償。已交付的土地價款在扣除違約賠償后予以退還。中標人、競得人新建建筑物、構筑物在規定期限內自行拆除，逾期不拆除的無償收歸國家所有。
　　中標人、競得人已按《國有建設用地使用權出讓合同》約定期限付清土地價款，國土資源行政主管部門未按《國有建設用地使用權出讓合同》約定提供土地使用權的，中標人、競得人可以按《國有建設用地使用權出讓合同》約定請求違約賠償。
　　第五十條　委托人不履行委托書承諾事項或拒絕交付土地（含拒簽交地協議）的，應當依法承擔違約責任。
　　第五十一條　競投、競買人以弄虛作假、欺騙手段非法取得土地使用權的，由有關部門依職權撤銷批準文件，責令退回非法占用的土地，并依照有關法律法規的規定處理。　　
　　第五十二條　競投、競買人之間惡意串通，情節嚴重，造成不良后果的，由有權機關立案查處；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第五十三條　應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓國有建設用地而擅自采用協議方式出讓或擅自改變供地方式的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第五十四條　承辦土地交易的國家工作人員在土地招標、拍賣、掛牌等土地交易活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第五十五條　土地交易機構在土地交易過程中，違規操作給土地交易當事人造成經濟損失的，應依法承擔賠償責任。
　　第五十六條　網上交易技術規范依據本規則另行制定。
　　第五十七條　本規則自2011年元月1日起施行。