市政府關于印發蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法的通知

蘇府規字〔2012〕1號


各市、區人民政府，蘇州工業園區、蘇州高新區、太倉港口管委會；市各委辦局，各直屬單位：
《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》已經市政府第100次常務會議審議通過，現予印發，請認真貫徹執行。



二○一二年五月八日



蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法

第一章 總 則
第一條 為了加強對商品住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護商品住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《蘇州市住宅區物業管理條例》等法律、法規、規章，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內商品住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱商品住宅專項維修資金（以下簡稱：維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，包括：商品房維修資金、小區共有維修資金。
第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、安保設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、落水管、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋、物業用房等。
第四條 市住房和城鄉建設部門是本市行政區域內維修資金行政主管部門，負責全市維修資金的指導和監督工作，具體負責平江、滄浪、金閶區行政區域內維修資金的監督管理；平江、滄浪、金閶區住房和建設部門負責本轄區內維修資金使用事項的受理和審核。
縣級市、蘇州工業園區、蘇州高新區、吳中區、相城區住房和城鄉建設（房地產）部門是本轄區內維修資金行政主管部門，負責維修資金的監督管理。
市、縣級市、區維修資金行政主管部門所屬的維修資金管理機構，具體實施維修資金的日常管理工作。
財政、審計部門對維修資金的管理、使用進行監督。
鎮人民政府、街道辦事處（社區工委）協助做好轄區內維修資金使用的指導和監督工作，可以委托居（村）民委員會具體實施。
第五條 各級人民政府應當保障維修資金監督管理所需的經費。

第二章 交 存
第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金：
（一）商品住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）與商品住宅存在共用部位、共用設施設備的非住宅；
（三）其他應當交存維修資金的房屋。
第七條 首期維修資金交存標準按照住宅建筑安裝工程每平方米造價的一定比例計算，其中：不配備電梯的房屋按照5％交存，配備電梯的房屋按照8％交存，住宅小區內單一產權獨立式房屋按照2％交存，半地下室（車庫）、地下室（車庫）按照3％交存。
維修資金的交存數額按照產權登記的建筑面積計算。未計入產權登記建筑面積的閣樓、地面車庫，按照房產測繪機構提供的套內建筑面積計算交存。
市維修資金行政主管部門應當根據實際情況，適時合理確定首期商品房維修資金交存的標準，報市人民政府批準后公布。
第八條 除業主交存商品房維修資金外，住宅小區可根據實際情況設立小區共有維修資金，下列各項應當作為住宅小區共有維修資金：
（一）利用共用部位、共用設施設備進行經營的，經營所得收益的70％，物業服務合同另有約定的除外；
（二）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值；
（三）其他應當計入小區共有維修資金的資金。
第九條 新建商品住宅，在辦理產權初始登記前，由開發建設單位代業主交存首期維修資金。
原為一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的房屋，因產權轉移形成共用部位、共用設施設備的, 相關業主在辦理產權轉移登記時交存維修資金。
業主委員會或者物業服務企業應當自收到經營收益或者殘值回收后的30天內，將規定計入維修資金的款項交存至小區共有維修資金賬戶。
第十條 維修資金行政主管部門應當開具省財政廳統一監制的專用票據。
開發建設單位在向購房人辦理房屋交付手續時，應當出具由維修資金行政主管部門開具的省財政廳統一監制專用票據，向業主收回已代交的維修資金。
開發建設單位不得用專用票據以外的其他票據向業主收取維修資金。
第十一條 商品房維修資金屬于業主所有。
小區共有維修資金屬于小區全體業主所有。
第十二條 在申請房屋產權首次轉移登記時，申請人應當根據房產登記機構的要求，出具維修資金交存憑證。
第十三條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交，續交方案由小區業主大會依法決定。
本辦法實施前，商品住宅已經出售但未建立維修資金的，應當補建。業主大會應當依法通過維修資金補建方案，由業主委員會組織實施，也可以委托物業服務企業實施。
相關業主應當按照小區業主大會依法通過的續交、補建方案按時續交、補建維修資金。對拒不續交、補建的業主，在該房屋產權辦理轉移登記時由房產登記機構責成業主交存，并按照小區業主大會依法通過的方案規定計算加收相應的利息。

第三章 管 理
第十四條 維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權人決策、政府監督的原則。
第十五條 業主大會成立前，維修資金由維修資金行政主管部門代管。
維修資金行政主管部門應當委托當地商業銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，并開設維修資金專戶。
第十六條 業主大會成立后，業主大會可以依法決定自行管理維修資金，也可以決定繼續由維修資金行政主管部門代管。
業主大會依法決定自行管理維修資金的，由業主大會授權的業主委員會代為辦理維修資金劃轉申請，并向維修資金行政主管部門提交以下資料：
（一）劃轉維修資金的申請書；
（二）業主委員會成立的備案文件；
（三）經小區專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總戶數三分之二以上的業主表決同意，形成的業主大會自主管理維修資金的決議；
（四）業主分戶表決情況、產權證號碼、身份證號碼、聯系方式等；
（五）業主大會依法確定的業主委員會主任、副主任行使維修資金管理權的決議；
（六）業主大會依法通過的《小區維修資金管理規約》；
（七）業主委員會確定的維修資金賬目管理機構及專戶管理銀行的資格證明；
（八）需要提供的其他材料。
第十七條 維修資金行政主管部門在收到維修資金劃轉申請材料后，符合要求的，應當在30日內出具“維修資金專戶開戶證明”。
業主委員會持“維修資金專戶開戶證明”與專戶管理銀行簽訂委托管理合同，開設銀行專戶，通知維修資金行政主管部門。
維修資金行政主管部門應當在接到通知30日內，將該物業管理區域內商品房維修資金、小區共有維修資金余額，劃轉至業主委員會開設的維修資金專戶，同時將有關賬目等移交業主委員會。
第十八條 維修資金行政主管部門應當采用網上管理信息系統等管理手段，依法規范維修資金管理程序。
維修資金劃轉業主大會管理后，業主委員會與專戶管理銀行應當使用維修資金行政主管部門提供的網上管理信息系統，管理維修資金。
第十九條 維修資金以物業管理區域為單位設賬，分別按照幢、單元、房屋戶號設立分戶賬；未劃定物業管理區域的以公安門牌設賬，分別按照幢、單元、房屋戶號設立分戶賬。
小區共有維修資金，以物業管理區域為單位設賬。
第二十條 在保證維修資金正常使用的前提下，維修資金可用于購買國債和轉存銀行定期存款，除此之外不得用于其他投資。購買國債的，應當經業主大會同意，并報維修資金行政主管部門審核，且限購買一級市場國債，并持有到期。
禁止將購買的國債和銀行定期存單用于質押、抵押等擔保行為。
第二十一條 維修資金劃轉業主大會管理前，自存入銀行專戶之日起，維修資金行政主管部門應當每年至少一次結算分戶利息。其中：當年交存的按照銀行活期利率結算分戶利息；交存滿一年的，按照銀行一年期定期利率結算分戶利息。分戶利息轉入維修資金滾存、使用。
維修資金劃轉業主大會管理后，自存入銀行專戶之日起，專戶管理銀行按照銀行結息的有關規定，定期結算分戶利息，分戶利息轉入維修資金滾存、使用。業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目。
第二十二條 業主轉讓房屋所有權時，業主應當向受讓人出具維修資金證明，在房屋所有權轉移登記后，其維修資金分戶賬余額隨房屋所有權同時轉移過戶。
第二十三條 商品住宅滅失的，相關業主應當持本人身份證、維修資金行政主管部門出具的銷戶備案確認意見，向專戶銀行辦理維修資金賬戶注銷手續，并提取賬戶剩余的維修資金。
第二十四條 維修資金行政主管部門應當提供維修資金網上查詢平臺，方便業主、業主委員會查詢維修資金。
業主委員會應當每年至少一次向業主公布小區維修資金的交存、使用、增值收益和結存的情況。
業主對公布、查詢的情況有異議的，可以要求復核。
第二十五條 維修資金劃轉業主大會管理前，維修資金行政主管部門應當定期向業主發送維修資金對賬單。
維修資金劃轉業主大會管理后，專戶管理銀行應當定期向業主發送維修資金對賬單。
業主對分戶資金賬戶變化情況有異議的，可以要求進行復核。
第二十六條 維修資金劃轉業主大會管理后，賬目管理單位由業主委員會決定，但應當符合《中華人民共和國會計法》規定。
業主大會開設的維修資金賬戶，應當接受維修資金行政主管部門的監督。
維修資金的財務管理、票據管理和會計核算應當執行財政部門有關規定。
業主委員會換屆或者業主委員會主任、副主任變更時，相關業主對業主委員會管理維修資金提出異議的，業主委員會應當委托具有相應資質的社會審計機構對維修資金收支和管理情況進行審計。審計報告應當公示不少于7天，并留存業主委員會，接受業主查詢。

第四章 使 用
第二十七條 維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅小區內單一產權獨立式房屋業主交存的維修資金，專項用于小區共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造；半地下室（車庫）、地下室（車庫）的維修資金，專項用于半地下室（車庫）、地下室（車庫）及其專用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。
小區共有維修資金，專項用于小區共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，以及小區維修資金劃轉業主大會管理后維修資金收支審計的審計費用。
住宅共用部位、共用設施設備保修期年限自通過商品住宅交付使用備案之日起計算。
第二十八條 維修資金的使用，應當遵循規范操作、公開透明、方便快捷、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十九條 維修資金使用，按照以下原則分攤：
（一）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修，由單幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同分攤。
（二）單幢房屋涉及一個單元的維修，由單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤；涉及兩個或者兩個以上單元的維修，由兩個或者兩個以上單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤。
（三）單幢房屋共用屋面（不含業主單獨使用露臺）的維修，由屋面庇護范圍下各層的相關業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
（四）單幢房屋基礎、外墻的維修，由單幢房屋全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
（五）與房屋結構相連的地面車庫的維修費用，涉及房屋基礎結構的，按照本條第四項規定進行分攤；其他性質的由相關業主按照各自擁有車庫（位）建筑面積的比例共同分攤。半地下室（車庫）、地下室（車庫）的維修費用，由相關業主按照各自擁有建筑面積比例共同分攤。
（六）應當由住宅小區全體業主承擔的維修和更新、改造費用，先在小區共有維修資金賬戶內分攤；小區共有維修資金不足的，再由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
第三十條 部分未交存維修資金或者續籌不足，發生應當分攤維修費用的，由維修涉及范圍內相關業主按照各自擁有房屋建筑面積以自有資金分攤承擔。
已交存住房公積金的業主，在使用維修資金不敷支出時，經業主（含配偶）申請和住房公積金管理機構核準，可將業主（含配偶）的住房公積金（以使用缺額為限）劃轉至業主維修資金賬戶。
第三十一條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤承擔維修和更新、改造費用。
第三十二條 業主對分攤、承擔維修費用有分歧的，應當依法通過協商、調解、仲裁、訴訟等方式解決。
第三十三條 需要使用維修資金的，由物業服務企業或者使用分攤范圍內的相關業主作為申請人。業主作為申請人的，可以委托物業服務企業辦理相關手續。
第三十四條 申請使用維修資金一般按照下列程序辦理：
（一）物業服務企業依據業主意見及查勘結果制定使用方案、費用分攤清冊。沒有物業服務企業的，由提出申請的相關業主制定使用方案、費用分攤清冊。
（二）使用方案經列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總戶數三分之二以上的業主討論通過，并公示不少于7天。
（三）公示期滿，業主委員會對業主表決和公示情況進行核實，并由所在地居（村）民委員會鑒證；未成立業主委員會的，直接由居（村）民委員會核實。
（四）申請人持相關材料向所在地維修資金行政主管部門提出維修資金使用備案。其中：平江、滄浪、金閶區的項目由所在地的區住房和建設部門受理初審，由市維修資金行政主管部門審核；其他行政區域的項目直接由所在地維修資金行政主管部門受理審核。
（五）符合維修資金使用條件的，維修資金行政主管部門出具《蘇州市商品住宅專項維修資金使用備案通知》(以下簡稱《備案通知》)；不符合使用條件的，應當書面說明原因或者書面要求申請人修正或者補正。
（六）申請人取得《備案通知》后，按照已備案的方案實施維修，并持相關材料申請維修資金結算。其中：維修資金行政主管部門代管維修資金的，由申請人向維修資金行政主管部門申請結算；業主大會自行管理維修資金的，由申請人向業主委員會申請結算。
（七）維修資金行政主管部門、業主委員會在受理維修資金結算申請后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。專戶管理銀行審驗相關材料后，將維修資金劃轉至相關維修單位，并將維修費用在使用分攤范圍內業主的維修資金專戶中扣減。
第三十五條 有下列情形之一,需要使用維修資金的，申請人應當制定維修資金使用方案、費用分攤清冊并公示7天，公示期滿后，按照本辦法第三十四條第四、五、六、七項的規定申請使用維修資金：
（一）單筆使用維修資金在2000元以下，且分攤范圍內單戶業主年度累計使用金額未超過50元的;
（二）單筆使用維修資金在20000元以下，且分攤范圍內單戶業主年度累計使用金額未超過20元的。
第三十六條 有下列危及房屋安全、影響業主日常生活等緊急情形的，可以按照本辦法第三十四條第一、四、五、六、七項的規定申請使用維修資金：
（一）電梯、屬于小區管理范圍的供排水設施發生故障影響正常使用，經有關主管部門或者其委托機構確認的；
（二）共用屋面防水層、外墻破損造成大面積滲漏嚴重影響業主生活，或者外墻墻面有脫落危險，經房屋安全鑒定機構出具證明的；
（三）因共用消防設施故障存在重大火災隱患，經公安機關消防機構書面通知或者書面確認的；
（四）法律、法規、規章規定的其他需要立即維修和更新、改造的情形。
申請人按照前款規定申請使用維修資金的，應當經業主委員會確認；沒有業主委員會的，應當經當地居（村）民委員會鑒證確認。
按照第一款規定使用維修資金的，申請人應當將維修資金使用的費用分攤情況公示7天。
第三十七條 住宅小區單項維修和更新、改造，使用金額50萬元以上的項目，申請人應當通過招標形式選擇維修隊伍；使用金額20萬元以上的項目，申請人應當聘請工程監理機構對工程進行監理；使用金額3萬元以上的項目，申請人應當聘請專業工程造價咨詢機構對工程決算進行審價。
第三十八條 申請人按照本辦法第三十七條聘請中介服務機構的，相關費用執行國家規定的服務收費標準，并可以在申請使用維修資金時一并提出。
市、縣級市維修資金行政主管部門應當定期公布具有專業資質的中介服務機構名冊庫，供申請人隨機抽選。
第三十九條 按照本辦法第三十四條提出使用維修資金備案申請的，申請人應當提交下列材料：
（一）維修和更新、改造方案及費用分攤清冊；
（二）業主書面確認結果表；
（三）維修資金使用公示；
（四）維修資金使用公示證明；
（五）維修資金使用備案申請表；
（六）物業管理服務合同；
（七）需要提供的其他材料。
按照本辦法第三十五條提出使用維修資金備案申請的，申請人應當提交前款所規定的第一、三、四、五、六、七項材料。
按照本辦法第三十六條提出使用維修資金備案申請的，申請人應當提交第一款所規定的第一、三、五、六、七項以及有關主管部門或者其委托機構出具的鑒定證明材料。
第四十條 通過維修資金使用備案后，申請人向維修資金行政主管部門申請維修資金預付款結算的，應當提交下列材料：
（一）維修合同；
（二）發票；
（三）維修資金支取申請表；
需要招標的，應當提供中標通知書；需要監理、審價的，還應當提供監理、審價合同。
維修工程完工，申請人向維修資金行政主管部門申請維修資金尾款結算的，除提交前款所規定的第二、三項材料外，還應當提交下列材料：
（一）工程驗收報告；
（二）決算費用分攤清冊、公示、公示證明；
（三）實施監理、審價的項目，應當提供監理和審價報告。
第四十一條 維修資金行政主管部門對違反有關法律、法規、規章及本辦法，或者與維修資金使用方案、項目維修合同等不符的維修資金結算申請，可以不予結算。
專戶管理銀行對違反有關法律、法規、規章及本辦法，或者與維修資金使用方案、項目維修合同等不符的維修資金結算通知，應當拒付。
第四十二條 下列費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由責任人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）經營性設施設備以及根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；
（五）業主專有部位、專有設施設備的維修和更新、改造費用；
（六）其他不應當列支的情形。
第四十三條 業主大會依法制定并經維修資金行政主管部門備案的小區維修資金管理規約與本辦法規定不一致的，從其約定。市維修資金行政主管部門應當依法制定規約示范文本。
市、縣級市維修資金行政主管部門可以根據本辦法，結合當地實際，制定住宅專項維修資金使用指導細則。

第五章　責任和義務
第四十四條 維修資金行政主管部門、維修資金管理機構及其工作人員應當認真履行監督管理職責。
業主委員會、物業服務企業、開發建設單位應當嚴格遵守維修資金管理的法律、法規、規章及本辦法的有關規定。
業主應當按照規定交存維修資金，認真履行管理、使用中的表決義務。業主不按照規定交存維修資金、履行續交、補建義務或者無正當理由拒絕使用維修資金而造成嚴重后果的，應當承擔相應法律責任。
第四十五條 開發建設單位有違反本辦法第十條規定，使用省財政廳統一監制專用票據以外的其他票據向業主收取維修資金的，依法追究法律責任。
第四十六條 違反本辦法規定，挪用維修資金的，縣級以上維修資金主管部門應當按照相關法律、法規、規章進行處罰。

第六章 附 則
第四十七條 非住宅之間存在共用部位、共用設施設備的，參照本辦法執行。
各縣級市可以根據本辦法制定具體實施細則。
第四十八條 本辦法自2012年8月1日起施行。2002年6月26日蘇州市人民政府批轉的《蘇州市市區住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（蘇府〔2002〕66號）涉及商品住宅專項維修資金的條款同時廢止。