淮北市人民政府辦公室關于印發淮北市前期物業管理招標投標管理暫行辦法的通知


濉溪縣、各區人民政府，市政府有關部門，各有關單位：

《淮北市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》已經市政府第四十七次常務會議研究同意，現印發給你們，請認真遵照執行。



二○一○年十一月二十四日





淮北市前期物業管理招標投標管理暫行辦法



第一章 總 則



第一條 為規范全市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《淮北市物業管理暫行辦法》等有關規定，結合我市實際情況，制定本辦法。

第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，合同約定對物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 在本市行政區域內，建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理，適用本辦法。

第四條 前期物業管理招投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則。

第五條 市、縣物業管理行政主管部門負責本轄區前期物業管理招投標活動的監督管理。

第六條 根據建設與管理相分離的原則，住宅及同一物業區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

達到下列標準之一的物業項目，建設單位應當在辦理物業預（銷）售、現售或者交付前通過公開招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理：

（一）總建筑面積達5萬平方米以上的住宅項目；

（二）總建筑面積達2萬平方米以上的非住宅項目；

（三）國有資金投資占50%以下的項目。

符合下列條件之一的經市、縣物業主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施管理：

（一）投標人少于3個或物業總建筑面積不足5萬平方米的住宅項目，物業總建筑面積不足2萬平方米的非住宅項目；

（二）由產權人自用的非住宅物業；

（三）物業服務合同期滿后經雙方協調同意續約的物業。

任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動，不得將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。

第七條 提倡業主、業主大會通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理。



第二章 招　標



　　第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。

前期物業管理招標由招標人依法組織實施。一個物業管理區域分期建設、多公司建設的項目，招標人應統一，招標約定的物業管理區域應當與實際交付使用的物業管理區域相一致。

招標人有能力編制招標文件、組織和實施招標活動的，可以自行組織招標；招標人也可以委托招標代理機構組織招標。招標人委托代理機構組織招標的，代理機構應當是依法設立、具有編制招標文件、對投標申請人進行資格驗證和組織評標相應專業力量的社會中介組織。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵照本辦法對招標人的規定。

招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

　　第九條 前期物業管理招標應以公開招標為主，采取邀請招標的，需經市、縣物業主管部門批準方可實施。

招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告。

招標公告應當載明招標人的名稱、地址、聯系方式，招標項目的基本情況、招標投標活動時間安排、投標申請人條件以及投標資格預審辦法等事項。招標人要求繳納投標保證金的，應當在招標公告中載明。

　　經批準，招標人采取邀請招標方式的，應當向不少于5個具有相應資質的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

　　第十條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　前期物業管理招標文件應包括以下內容：

　　（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況（名稱、類型、位置、建筑面積、區域范圍、主要經濟技術指標、建設與竣工交付日期）、物業管理用房的配備情況等；

　　（二）物業管理服務內容、要求，相關業主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施、車位（庫）、物業管理用房以及房屋共用部位、共用設施設備的接管驗收要求；

（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、投標書份數、企業情況、管理服務總體目標及各項指標要求、擬派出的管理項目負責人和主要技術人員簡歷與業績、物業管理設計模式、機構設立、崗位安排、員工培訓計劃、管理制度及裝備的機械設備和采取的措施、物業服務費標準的測算、公共能耗管理、投標承諾、投標書密封加蓋企業印鑒和法定代表人簽章等要求。

（四）交付使用后經營性物業的租賃經營與管理。

（五）物業服務內容及服務標準。

（六）財務管理，包括對物業服務費和專項維修資金的使用管理。

（七）房屋質量保證文件和房屋使用說明情況。

（八）招標人向中標人提供的物業管理條件或者優惠條件。

（九）評標標準和評標方法。

（十）招標活動方案，包括招標組織機構、組織解釋、招標文件及實地考察物業的時間、開標時間及地點等。

（十一）前期物業服務合同的簽訂說明

（十二）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

　　第十一條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市、縣物業管理行政主管部門備案：

　　（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

　　（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件；

（四）代理招標委托合同（適用委托機構代理）；

　　（五）法律、法規規定的其他材料。

　　物業管理行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

　　第十二條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。

　　實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

　　第十三條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　在資格預審合格的投標申請人過多時，招標人可以采取公開隨機抽簽決定的方式，從中抽取不少于5家資格預審合格的投標申請人。

　　第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十五條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

招標人澄清或者修改招標文件實質內容的，應當書面報送物業管理行政主管部門備案。

　　第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

　　第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

　　招標人設有標底的，標底必須保密。

　　第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

　　第十九條 通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

　　（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

　　（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

　　（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。



第三章 投　標



第二十條 本辦法所稱投標人是指投標資格合格，響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。

　　投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。

　　第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

　　第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

投標文件應當包括以下內容：

（一）投標函；

（二）投標人授權委托書；

（三）投標企業經營的相關證書、業績情況等；

（四）投標報價；

（五）物業管理服務分類標準及服務承諾；

（六）服務管理模式；

（七）招標文件要求提供的其他材料。

投標文件應當依次按封面、目錄、序言（或概要）、內容、附件的格式順序編制裝訂。

　　第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。

　　第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

　　第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。



第四章 開標、評標和中標



第二十六條 前期物業管理招標投標活動的開標、評標和中標過程，由市、縣物業管理行政主管部門派人到場進行全程監督。

招標人應當在招標文件確定的開標時間公開進行開標；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

　　第二十七條 開標由招標人主持，應當按照下列規定進行：

　　由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

　　招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。

　　開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

　　第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

　　評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的五分之四。

　　評標委員會的專家成員，應當由招標人從物業管理行政主管部門建立的專家名冊中，于開標前24小時內采取隨機抽取的方式確定，評標委員會成員名單在開標前應當保密。

　　與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

　　第二十九條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

　　第三十條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

　　評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。

　　除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

　　第三十一條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并由評標委員會成員對評標結果簽字確認。

　　第三十二條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

　　依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

　　第三十三條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

　　招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第三十四條 招標人應當在投標有效期（投標截止日期起至中標通知書簽發日期止）截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

第三十五條 招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。



第五章 合同簽訂及履行



第三十六條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

第三十七條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，向市、縣物業管理行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。

第三十八條 招標文件中要求中標人提交履約保證金的，中標人應在簽訂合同前提交。履約保證金由市、縣物業管理行政主管部門統一保管，專項儲存。

第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。



第六章 評標專家



第四十條 市物業管理行政主管部門應當建立全市物業管理招標投標專家庫名冊。評標專家名冊應當公開。

第四十一條 入選評標專家名冊的人員，應當具備下列條件：

（一）大學專科以上文化程度，從事物業管理工作5年以上，具有10萬平方米以上不同類型物業的管理經驗；或具有大學本科以上學歷，具有中級以上職稱，從事物業管理及相關實務或研究工作3年以上；

（二）熟悉物業管理方面的法律、法規、規章和物業管理相關業務知識；

（三）熟悉有關招標投標的法律、法規；

（四）能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責；

（五）身體健康，能勝任評標工作。

第四十二條 專家入選評標專家名冊，采取個人申請和單位推薦兩種方式。個人申請的應征得單位同意，填寫申請書；單位推薦的應征得被推薦人同意，填寫推薦書。

上述兩種方式應當提供第四十一條規定的證明材料，并經市物業管理行政主管部門審核，對符合條件的頒發評標專家證書。個人申請書或單位推薦書應當存檔備查。

市物業管理行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，并建立評標檔案，詳細記載其評標的具體情況，市物業管理行政主管部門對進入名冊的專家進行年度審核。

評標專家聘期為3年，期滿后按照本辦法第四十一條規定條件重新評審，對符合條件的重新頒發評標專家證書。

第四十三條 評標專家應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。

第四十四條 評標專家有下列行為之一的，一經發現立即取消其評標專家資格：

（一）私下接觸投標人的；

（二）收受利害關系人的財物或者其他好處的；

（三）向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關的其他情況的；

（四）不能客觀公正履行評標職責的；

（五）無正當理由或一年三次以上拒絕參加評標活動的；

（六）因從事違法行為而受行政處罰或刑事處罰的。

被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。



第七章 附　則



　　第四十五條 違反本辦法的規定，物業建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由物業管理行政主管部門根據《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《淮北市物業管理暫行辦法》相關規定予以行政處罰。

第四十六條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。

　　第四十七條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

　 第四十八條 業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業的，參照本辦法執行。

第四十九條 本辦法由市物業管理行政主管部門負責解釋。

第五十條 本辦法自2010年12月1日起施行。



附件：淮北市物業管理項目招標投標程序