西安市人民政府關于印發西安市國有土地上房屋征收評估辦法的通知

市政發〔2012〕29號



各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門，各直屬機構：
　　《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》已經2012年3月13日市政府第3次常務會議通過，現印發給你們，請認真貫徹落實。


　　二○一二年四月一日
　　


　　西安市國有土地上房屋征收評估辦法


　　第一章 總 則
　　第一條 為了規范國有土地上房屋征收評估行為，維護房屋征收當事人的合法權益，保證房屋征收評估客觀公平，依據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》及《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》等相關法律、法規和規章，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條 在本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區行政區域內評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。
　　第三條 本辦法所稱國有土地上房屋征收評估（以下簡稱征收評估），是指根據被征收房屋區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響其價值的各項因素，對其房地產市場價格進行的評估。
　　第四條 房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。
　　任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
　　第二章 管 理
　　第五條 市征收主管部門負責本市征收評估的監督管理；其所屬的市房屋征收管理辦公室負責本辦法的組織實施。
　　第六條 市征收主管部門應建立征收評估機構的信用檔案，并將有關情況向社會公示。
　　第七條 從事本市征收評估的評估機構必須具備房地產評估相應資質，并在市征收主管部門備案。
　　第八條 承擔征收評估業務的評估機構由被征收人協商選定；在5日內協商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關部門依法采用投票、搖號、抽簽、招標等方式確定。
　　評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、惡意低收費、虛假宣傳、虛假申報評估人員等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
　　第九條 房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內的被征收房屋，原則上由一家評估機構評估；需要由兩家或兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估原則、評估技術路線、程序、參數選定等進行協調并執行共同的標準。
　　第十條 評估機構選定后，征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門與評估機構簽訂《房屋征收評估委托合同》。評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的征收評估業務。
　　第十一條 在征收評估活動中，評估機構和房地產估價師有違法違規行為的，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、建設部《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》及《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》等規定處罰。
　　第十二條 對于承接的征收評估項目，評估機構應當指派與征收評估項目工作量相適應的注冊房地產估價師開展業務。
　　從事征收評估的人員應當具有房地產估價資格證書，并在法定機構登記注冊。
　　第十三條 征收評估前，征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門應當向評估機構明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
　　征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門應當向受委托的評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理情況。
　　對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照前款的認定、處理結果進行評估。
　　第十四條 房屋征收當事人應當如實向評估機構提供評估所必需的資料，協助評估機構進行現場查勘，搜集被征收房屋價值評估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當事人未履行義務造成評估結果失實的，房屋征收當事人應當承擔相應責任。
　　第十五條 評估人員從事征收評估活動時，應當對被征收房屋進行實地查勘，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數據，并妥善保管。實地查勘記錄由查勘的評估人員、征收當事人簽字認可。
　　房屋征收當事人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由無利害關系的第三人見證，并在評估報告中做出相應說明。
　　征收評估所涉及的房屋建筑面積測量標準依據建設部《房屋測量規范》執行。
　　第十六條 評估機構應當依照《房地產估價規范》的規定出具征收評估報告。評估報告應由負責征收評估項目的兩名或兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋評估機構公章。
　　評估結果應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
　　第十七條 評估機構應當按照《房屋征收評估委托合同》的約定，向征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門應當將分戶的初步評估結果及時轉交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。
　　公示期間，評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。初步評估結果存在錯誤的，評估機構應當修正。
　　公示期滿后，評估機構應當向征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門應當及時向被征收人轉交分戶報告。
　　第十八條 評估機構應當將下列資料整理存檔：
　　（一）評估報告（含技術報告）；
　　（二）評估委托合同；
　　（三）房屋征收公告及相關檔案資料（復印件）；
　　（四）評估對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；
　　（五）評估對象的實地查勘記錄、照片等數據；
　　（六）其它涉及評估項目的必要數據。
　　第十九條 房屋征收當事人對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構應當向其作出解釋和說明。房屋征收當事人對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向評估機構提交書面復核評估申請。評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。評估結果改變的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，出具書面答復告知申請人。
　　第二十條 房屋征收當事人對評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，可以向評估專家委員會提交書面技術鑒定申請。
　　第二十一條 受理征收評估鑒定申請后，評估專家委員會應當指派3人以上（含3人，其中半數以上應當為注冊房地產估價師）單數成員組成鑒定組，處理征收評估鑒定事宜。
　　原評估機構有義務對評估專家委員會鑒定涉及的有關事宜進行說明。
　　第二十二條 評估專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的評估報告的評估依據、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估值確定方式等評估技術問題出具書面鑒定意見。
　　評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具該評估報告的評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
　　第二十三條 征收評估費用由委托人承擔，鑒定費用由申請人承擔；但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原評估機構承擔。征收評估費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行，鑒定費用參照評估費用收費標準執行。
　　第二十四條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業損失以及西安市人民政府規定的其它補貼和補助費用等，按照《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》相關規定執行。
　　第二十五條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。
　　被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
　　第二十六條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。
　　第二十七條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
　　第二十八條 本市國有土地上各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場價格修正法”評估。
　　“典型房屋市場價格修正法”是指在同一征收范圍內，對同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結構、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房屋的市場價格，并根據不同房地產的微觀區域因素、實物狀況、權益狀況等差異，對該價格進行調整、修正，確定征收范圍內類似房地產的評估價格。
　　（一）“典型房屋市場價格修正法”的操作程序：
　　1．按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結構、功能完整性等進行房屋分類；
　　2．在同一類別房屋內確定典型房屋；
　　3．求取典型房屋的市場價格；
　　4．根據被征收房屋與典型房屋微觀區域因素、實物狀況、權益狀況等方面的差異進行修正；
　　5．確定被征收房屋的評估價格。
　　（二）一般情況下，在同一征收范圍內，可對各類別房屋分別確定其典型房屋的市場價格。如同一類別房屋的價格差異較大，可對同一類別房屋確定多個典型房屋市場價格。
　　（三）典型房屋市場價格宜采用市場比較法評估確定。
　　（四）不具備市場比較法條件的，可采用其它適宜的評估方法確定典型房屋的市場價格。求取典型房屋市場價格所采用的各種評估方法均按照《房地產估價規范》中所規定的技術路線和要求執行。
　　（五）房屋重置成新價格，依據《西安市各類房屋重置價格標準》執行。對于標準中未列舉的房屋類型和結構可根據造價部門或行業管理部門公布的數據確定。
　　（六）房屋的裝修及附屬物價格，按照實際使用狀況結合評估時點的市場價格計算。
　　第二十九條 對于不適用“典型房屋市場比較法”的被征收房屋，可以選用其它適宜的房地產估價方法進行評估。
　　第三十條 產權調換房屋價值包含用于產權調換的建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其它不動產的價值。
　　除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。
　　第三十一條 產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為確定產權調換房屋的結算價格提供依據，評估產權調換房屋的價值”。
　　第三十二條 產權調換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
　　第三十三條 征收范圍所在地區人民政府、開發區管委會及相關部門應當向房地產評估機構提供產權調換房屋價值評估所必須的產權調換房屋的權屬、區位、用途、建筑面積、建筑結構、建成時間等情況和數據。
　　第三十四條 產權調換房屋為期房的，其價值評估以征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門向評估機構出具書面意見所說明的產權調換房屋狀況為依據。征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門與被征收人訂立補償協議后，補償協議約定的產權調換房屋狀況有變化的，應當依據補償協議約定的產權調換房屋狀況對評估結果進行相應調整。
　　第三章 附 則
　　第三十五條 臨潼區、閻良區、長安區和市轄縣國有土地上房屋征收評估工作，由所在區、縣人民政府參照本辦法規定執行。
　　第三十六條 本辦法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府頒布的《西安市城市房屋拆遷估價暫行規定》同時廢止。《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定執行。