邢臺市人民政府令[2012]8號



　　《邢臺市物業管理辦法》已經2012年10月11日市政府第五十七次常務會議討論通過，現予以公布，自2012年12月1日起施行。


市 長 劉大群

二零一二年十月十六日





邢臺市物業管理辦法


　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業使用、管理及其監督。
　　第三條 本辦法所稱業主，是指房屋所有權人。
　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
　　第四條 市住房保障和房產管理局負責全市物業管理活動的監督管理工作。
　　縣（市、區）房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的日常監督管理工作。
　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責本行政區域內物業管理和社區建設之間的關系協調工作。
　　建設、規劃、物價、城管、廣播電視、公安、環保、供電、供熱、供水、供氣等有關部門和單位，按照各自職責配合實施本辦法。
　　第五條 業主在物業管理活動中享有下列權利：
　　（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
　　（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
　　（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
　　（四）參加業主大會會議，行使投票權；
　　（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
　　（六）推選業主代表，并享有被推選權；
　　（七）委托代理人參加業主大會；
　　（八）監督業主委員會的工作；
　　（九）監督物業服務企業履行物業服務合同；
　　（十）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
　　（十一）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
　　（十二）法律、法規規定的其他權利。
　　第六條 業主在物業管理活動中履行下列義務：
　　（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
　　（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
　　（五）按時交納物業服務費用；
　　（六）法律、法規規定的其他義務。
　　第七條 物業管理區域的劃分應主要考慮下列因素：
　　（一）業主共用供電、供熱、供水、供氣等設施設備；
　　（二）建筑規模；
　　（三）屬于一個自然或封閉小區；
　　（四）與社區居委會設置大體相適應。
　　第八條 建設單位在房屋預出售前，應向房屋所在地的房產行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請，由房產行政主管部門負責組織實施物業管理區域的劃分工作，并將劃分結果書面告知物業管理區域所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。
　　第九條 一個物業管理區域全體業主組成一個業主大會。
　　業主大會應代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
　　物業管理區域內已交付業主的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料。
　　申請成立業主大會，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請。申請可以下列形式提出：
　　（一）由不低于三十位業主或者不低于占業主總數百分之五的業主自行提出；
　　（二）由建設單位或者居民委員會組織業主推薦代表作為臨時召集人，召集不低于三十位業主或者不低于占業主總數百分之五的業主提出。
　　第十條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起三十日內，組織成立首次業主大會籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。
　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應當為單數，其中，業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。
　　籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或居民委員會組織業主推薦。
　　業主大會籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不得少于七日。
　　籌備組應自成立之日起九十日內，在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。
　　物業管理區域只有一個業主，或業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
　　第十一條 下列事項由業主共同決定：
　　（一）制定和修改業主大會議事規則；
　　（二）制定和修改管理規約；
　　（三）選舉業主委員會或更換業主委員會成員；
　　（四）選聘和解聘物業服務企業；
　　（五）籌集和使用專項維修資金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
　　（七）決定業主大會和業主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用方案；
　　（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
　　第十二條 業主大會會議可采取集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式；但是，應由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
　　業主大會決定本辦法第十一條第（五）項、第（六）項和第（七）項規定的事項，應經專有部分占建筑物面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本辦法第十一條規定的其他事項，應經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
　　業主大會或業主委員會的決定，對業主具有約束力；侵害業主合法權益的，受侵害的業主可請求人民法院予以撤銷。
　　第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
　　定期會議應按照業主大會議事規則的規定召開。經五分之一以上的業主提議，或發生重大事故、緊急事件需要及時處理時，業主委員會應組織召開臨時會議。
　　第十四條 召開業主大會會議，應于會議召開十五日前通知全體業主。
　　住宅小區的業主大會會議，應同時告知相關的居民委員會。
　　業主委員會應做好業主大會會議記錄。
　　第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
　　（四）監督管理規約的實施；
　　（五）業主大會賦予的其他職責。
　　第十六條 業主委員會應自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的區、縣房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并提交以下資料：
　　（一）成立業主委員會備案表；
　　（二）物業基本情況；
　　（三）業主委員會委員名單及基本情況；
　　（四）管理規約和業主大會議事規則；
　　（五）業主大會決議（附業主及投票權數清冊）；
　　（六）法律、法規規定的其他資料。
　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。
　　第十七條 業主委員會辦理備案后，憑街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的刻制印章介紹信，到公安部門申請刻制業主大會和業主委員會印章。
　　第十八條 業主委員會委員應由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
　　業主委員會成員人數由五至十一人組成，應為單數，具體人數由業主大會決定。
　　業主委員會應自選舉產生之日起七日內召開首次業主委員會會議，推薦產生業主委員會主任一人、副主任一至二人。
　　第十九條 管理規約應對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應履行的義務，違反管理規約應承擔的責任等事項依法作出約定。
　　管理規約應尊重社會公德，不得違反法律、法規、規章或損害社會公共利益，并對全體業主具有約束力。
　　第二十條 業主大會議事規則應就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
　　第二十一條 業主大會、業主委員會應依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規及規章的，物業所在地的區、縣房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，應責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。
　　第二十二條 業主大會、業主委員會應配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。
　　業主大會、業主委員會開展工作經費情況，應定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。
　　第二十三條 住宅項目的建設單位應在開工建設前制定物業管理方案，明確招聘物業服務企業進行管理、專項維修資金制度建立、物業管理用房和經營性用房的配置及前期物業管理的內容、標準、費用等事宜，并報所在地的房產行政主管部門備案。
　　第二十四條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應簽訂書面的前期物業服務合同。
　　前期物業服務合同可約定期限。但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
　　第二十五條 建設單位應在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反臨時管理規約應承擔的責任等事項依法作出約定。
　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
　　建設單位應在物業銷售前，將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
　　第二十六條 住宅物業的建設單位，應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于三個或住宅建筑面積不足五萬平方米的，經物業所在地的房產行政主管部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
　　市、縣（市）房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招投標活動的監督管理 .
　　第二十七條 通過招投標方式選聘前期物業服務企業的，建設單位應經物業所在地的市、縣（市）房產行政主管部門備案后，按照以下時限完成招投標工作：
　　（一）新建現售商品房項目應在現售前三十日內；
　　（二）預售商品房項目應在取得《商品房預售許可證》之前；
　　（三）非出售的新建物業項目應在交付使用前九十日內。
　　第二十八條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應包含前期物業服務合同約定的內容。
　　第二十九條 業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分。物業服務企業承接物業時，應對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
　　第三十條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應向物業服務企業移交下列資料：
　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
　　（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
　　（四）物業管理所必需的其他資料。
　　物業服務企業應在前期物業服務合同終止時，將上述資料移交給業主委員會。
　　第三十一條 建設單位應按照物業管理區域總建筑面積的千分之三的比例（不足五十平方米的按五十平方米配置），在物業管理區域內配置物業管理辦公用房。配置的物業管理辦公用房應適合辦公使用，不得配置地下室、車庫等房屋。物業管理辦公用房產權歸全體業主所有，由物業服務企業使用。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理辦公用房的用途。
　　第三十二條 建設單位應按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
　　第三十三條 從事物業管理活動的企業應具有獨立的法人資格，持由市級以上資質審批部門核發的物業管理資質證書，開展物業管理活動。從事物業管理的人員應取得職業資格證書。
　　外地物業服務企業進入本市從事物業管理活動的，需持物業管理資質證書等有關合法有效證件，到物業所在地的房產行政主管部門辦理備案登記手續。
　　第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
　　第三十五條 業主委員會應與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。
　　物業服務合同應對物業服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
　　物業服務企業應自物業服務合同生效之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地的房產行政主管部門備案。
　　物業服務合同到期一方不準備續簽的，應自合同期滿前九十日內通知對方。
　　第三十六條 物業服務企業承接物業時，應與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應向物業服務企業移交本辦法第三十條第一款規定的資料。
　　物業服務合同終止時，物業服務企業應將物業管理用房和前款資料交還給業主委員會。業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應做好交接工作。
　　第三十七條 物業服務企業應按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應依法承擔相應的法律責任。
　　物業服務企業可將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
　　第三十八條 物業服務收費應遵照《邢臺市物業服務收費管理實施辦法》執行。縣級以上價格主管部門應會同同級房產行政主管部門，加強對物業服務收費的監督管理。
　　第三十九條 業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
　　第四十條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應直接向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收以上費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
　　第四十一條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應及時制止，并向有關行政管理部門報告。
　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應對違法行為依法予以制止或處理。
　　第四十二條 物業服務企業應協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
　　物業服務企業雇請保安人員的，應遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。
　　第四十三條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
　　物業使用人違反本辦法和管理規約的規定，有關業主應承擔連帶責任。
　　第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應提請業主大會同意后，由業主依法辦理有關手續。
　　第四十五條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
　　因維修物業或公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業主委員會的同意。
　　業主、物業服務企業應將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
　　第四十六條 建設單位銷售物業時，應當公布物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業買賣合同中予以明示。
　　物業交付前，參與聯合驗收的部門應當征求供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關專業運營單位意見。建設單位應按照有關規定將物業管理區域內驗收合格的共用設施設備及相關管線移交給相關專業運營單位負責管理，相關專業單位應當及時接管。驗收不合格的，相關專業運營單位應出具限期整改意見，建設單位應按要求及時整改，整改合格后，交付相關專業運營單位接管。有關共用設施設備及相關管線未移交相關專業單位管理的，不得將物業交付使用。物業交付時，建設單位應當將有關共用設施設備及相關管線移交相關專業單位管理的情況予以公示。
　　相關專業運營單位接管后，應當及時做好共用設施設備及相關管線的維修、更新和養護，確保物業管理區域內共用設施設備的安全運轉和正常使用。
　　相關專業運營單位委托物業服務企業負責共用設施設備的日常維修養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養護工作進行監督。
　　本辦法施行前已經交付使用的物業，其有關共用設施設備的交接管理辦法，由市人民政府另行規定。
　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內已接管的相關管線和設施設備維修、養護、更新的責任，所產生的費用按照有關規定在成本中列支。
　　前款規定的單位因維修、養護、更新等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當提前告知物業服務企業同時辦理相關手續，并及時恢復原狀。
　　第四十七條 業主需要裝飾裝修房屋的，應在裝飾裝修開工前與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
　　第四十八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應按照國家有關規定交納專項維修資金。
　　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　專項維修資金具體管理辦法按有關規定執行。
　　第四十九條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用。
　　第五十條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應及時維修養護，有關業主應給予配合。
　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
　　第五十一條 市、縣（市、區）房產行政主管部門、街道辦事處、居民委員會應建立健全投訴、舉報制度，公布投訴、舉報電話，在接到投訴、舉報后及時處理，并將處理結果通知投訴、舉報人。重大事件應及時向上級有關部門匯報。
　　第五十二條 違反本辦法規定的，由物業所在地的市、縣（市）房產行政主管部門給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
　　（一）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可并處十萬元以下的罰款；
　　（二）建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；
　　（三）建設單位、物業服務企業不移交有關資料的，責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款；
　　（四）未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；以欺騙手段取得資質證書的，依照本項規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；
　　（五）物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；
　　（六）物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；
　　（七）挪用專項維修資金的，由物業所在地的房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可并處挪用數額兩倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任；
　　（八）建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款；
　　（九）未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；
　　（十）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途，占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益及利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，責令限期改正，給予警告；個人有以上行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
　　第五十三條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。
　　第五十四條 業主以業主大會或業主委員會的名義，從事違法活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
　　第五十五條 當事人對行政處罰決定不服的，可自接到行政處罰決定書之日起六十日內向作出行政處罰決定部門的上一級主管部門或同級人民政府申請行政復議；也可在三個月內直接向人民法院提起行政訴訟。
　　第五十六條 房產行政主管部門或其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或其他好處，不依法履行監督管理職責，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
　　第五十七條 本辦法自2012年12月1日起施行，有效期五年。2007年4月2日公布的《邢臺市物業管理辦法》（市政府令〔2007〕第1號）同時廢止。