市政府關于印發淮安市共有產權經濟適用住房管理辦法（試行）的通知


各縣（區）人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：
現將《淮安市共有產權經濟適用住房管理辦法（試行）》印發給你們，希認真貫徹執行。

淮安市人民政府

二○一○年十一月一日


淮安市共有產權經濟適用住房管理辦法（試行）

第一章 總則
第一條 為保障城市中低收入住房困難家庭的基本需求，改進和規范經濟適用住房建設、供應、交易和管理行為，根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)和《江蘇省經濟適用住房管理辦法》（省政府令第51號），結合本市實際，制定本辦法。
第二條 在本市范圍內，共有產權經濟適用住房的建設、供應、交易和管理，適用本辦法。
本辦法所稱共有產權經濟適用住房（以下簡稱共有產權房），是指以出讓方式取得經濟適用住房用地，總價格參照普通商品住房執行政府指導價（一般低于同期、同區段普通商品住房銷售價格的5－10％），購房人實際出資額與房價總額的差價顯化為政府出資，購房人和政府各自的出資比例構成共有產權，具有保障性質的政策性住房。
共有產權房，由政府提供政策優惠，限定套型面積，按照合理標準建設，通過政府產權分攤購房人出資負擔，面向城市中低收入住房困難家庭提供住房保障，變經濟適用住房與普通商品住房雙軌制為普通商品住房單一制。
本辦法所稱城市中低收入住房困難家庭，是指本市城市規劃區范圍內，家庭收入、住房狀況等符合政府規定條件的家庭。
第三條 發展共有產權房應當遵循政府主導、社會參與，統一規劃、綜合開發，因地制宜、協調發展的方針，集中建設與分散建設相結合，堅持公開、公平、公正原則。
第四條 共有產權房的政府產權部分主要以顯化土地出讓金構成，并逐步過渡到貨幣補助與土地出讓金顯化相結合，條件成熟時，可直接以貨幣形式補貼購買一定價格及標準范圍內的商品住房，形成共有產權住房。
第五條 在解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃中，要明確共有產權房建設規模、項目布局和用地安排等內容，并納入全市國民經濟與社會發展規劃和住房建設規劃，及時向社會公布。
第六條 市政府成立市住房保障工作領導小組，作為市政府的議事協調機構，負責協調指導包括共有產權房管理工作在內的全市住房保障工作。
市住房保障主管部門負責本行政區域內共有產權房管理工作，市區具體工作由市保障性住房建設管理中心（以下簡稱“市住房保障中心”）承擔。
市發展和改革、監察、財政、民政、國土資源、規劃、價格、稅務、統計、金融管理等部門，在各自職責范圍內，做好涉及共有產權房管理的相關工作。
第二章 產權比例確定與價格管理
第七條 購買共有產權房，個人出資額應與購買經濟適用住房出資額相當。每年由市住房保障主管部門通過對市區經濟適用住房與普通商品住房多個項目點的調查測算，確定平均值，經濟適用住房的平均價格占普通商品住房的平均價格的比例，為個人擁有的產權比例，即相當于經濟適用住房出資額的產權比例，也稱為基本比例，并由市住房保障工作領導小組發文向社會公布。
目前市區共有產權房產權基本比例執行7:3，即個人占70%產權，政府占30%產權。
第八條 應積極創造條件，對不同收入層次的中低收入住房困難家庭，通過調整產權比例配售共有產權房，實現多層次保障，避免夾心層，實現不同層次保障的無縫對接。
第九條 對城市拆遷中符合配售共有產權房且拆遷補償金額低于市物價局《淮安市區城市房屋拆遷補償補助標準》（淮價服〔2007〕17號）規定的拆遷最低補償標準的，個人最低出資份額為50%，若要增加出資份額的，以每5個百分點的倍數增加。
對城市拆遷中配售共有產權房的，按市政府《淮安市市區共有產權拆遷安置住房管理辦法》（淮政發〔2009〕114號）規定辦理。
第十條 共有產權房銷售應當實行明碼標價，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。價格主管部門應依法進行監督管理。
政府收購儲備一年以上的共有產權房，銷售價格實行動態管理，由市物價主管部門負責會同市住房保障主管部門根據商品住房市場價格變動情況不定期核定，并及時向社會公布。
第十一條 共有產權房共用部位、共用設施設備專項維修資金按照誰使用誰承擔的原則，由購房人承擔。
第十二條 價格主管部門應加強成本監審，全面掌握共有產權房成本及利潤變動情況，確保質價相符，對認購資格和房價監督與確認，在依據有關政策照顧低收入戶的同時，確保政府所有權部分的利益不受侵蝕。
第三章 準入和退出管理
第十三條 共有產權房管理須建立嚴格的準入和退出機制。共有產權房由市住房保障中心按限定的價格，統一向符合購房條件的城市中低收入住房困難家庭出售。共有產權房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。
第十四條 市區中低收入住房困難家庭申請購買共有產權房，應當同時符合下列條件：
（一）具有市區兩年以上城市戶口；
（二）家庭收入符合政府劃定的中低收入家庭認定標準；
（三）無房或現住房面積低于政府規定的住房困難標準；
（四）家庭成員之間具有法定的贍養、撫養、扶養關系，且共同生活。
中低收入住房困難家庭的認定，按照市民政局《淮安市城市低收入家庭認定辦法》（淮民〔2009〕160號）規定辦理。
共有產權房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由市住房保障工作領導小組根據本市經濟適用住房供應量和低收入線標準、居住水平等因素確定，實行動態管理，定期向社會公布。
第十五條 申購共有產權房，應當提供下列材料：
（一）家庭成員身份證和戶口簿；
（二）家庭收入情況的證明材料；
（三）家庭住房狀況的證明材料；
（四）反映家庭財產狀況的有關材料；
（五）需要提交的其他材料。
第十六條 共有產權房購買資格，采取審核并公示的方式認定。具體辦理程序如下：
（一）申請。由申購家庭戶主向戶口所在地街道辦事處提出書面申請，填寫申購共有產權房申請表，按照要求提供申報材料。
（二）街道辦事處審查。街道辦事處應當自受理之日起30日內，就申請人的家庭收入、家庭住房狀況、財產狀況等進行核查，對是否符合規定條件等提出初審意見，并在轄區內進行公示，公示期限為10日；公示后由街道辦事處將申請材料、初審意見和公示情況一并報送區住房保障主管部門。
（三）區住房保障主管部門審核。區住房保障主管部門應當自收到申請材料之日起15日內，對申請人的家庭住房狀況、相關形式要件是否符合規定條件提出審核意見。經審核，家庭收入、家庭住房狀況等符合規定條件的，由區住房保障主管部門報送市住房保障主管部門。
（四）市住房保障主管部門審核。市住房保障主管部門應當自收到申請材料之日起30日內，對形式要件和程序完成審查，并進行集中公示，公示期限為15日。市住房保障主管部門視具體情況可以組織對申請家庭進行抽查。經公示無異議或者異議不成立的，由市住房保障主管部門作為共有產權房保障對象予以登記，并將申請人名單轉送市住房保障中心。市住房保障中心應當根據登記的城市中低收入住房困難家庭的收入水平、住房困難程度和申請審批順序等，確定相應的保障方式及輪候順序，并向社會公布。
經市住房保障主管部門審核，不符合規定條件的，由區住房保障主管部門書面通知申請人，并說明理由。申請人對審核結果有異議的，可以向區住房保障主管部門申訴。
第十七條 申請購買共有產權房的家庭取得的申購資格，有效期為兩年。
第十八條 區住房保障主管部門和街道辦事處，應當通過入戶調查、鄰里訪問、信函索證及公示等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等進行核實。申請人及有關單位應予以配合，如實提供有關情況。
第十九條 符合條件的家庭，可以到市住房保障中心購買一套與核準面積相對應的共有產權房。購買面積在核準面積以內的，按核準的價格購買；超過核準面積的部分，由購房人按照完全產權價格購買。
核準面積為共有產權房保障面積，共有產權房保障面積標準為建筑面積每人20平方米。
第二十條 購買共有產權房，在核準面積以內的，個人擁有規定的產權比例。在居住期間，仍符合購買共有產權房條件的家庭，免交國有產權面積部分的房屋租金。購買共有產權房，在核準面積之外的面積，按照完全產權價格購買，個人擁有全部產權。
第二十一條 共有產權房購房人應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別注明系共有產權房、出讓土地，并注明以共有產權房價格購買的面積和產權比例，以及完全產權價格購買的面積。
市住房保障中心代表政府登記共有產權房政府產權部分，并負責共有產權房的日常管理工作。
第二十二條 共有產權房購買人，可以選擇以下之一的方式退出共有產權房的保障：
（一）購買共有產權房的家庭，可以分期購買國有產權部分住房，形成完全產權。在5年（以簽訂購房合同日期為準）內購買的，可享受原共有產權房的價格，5年以后8年以內購買的，按原供應價格加第6年起的銀行同期貸款利息（市場價低于原價或此價時取低價）購買，8年以后購買的，按屆時市場評估價格（不含房屋裝飾裝修費用）購買。
（二）購買共有產權房滿5年（以房屋權屬登記日期為準）的，可以上市交易。未滿5年的，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓共有產權房的，經購房人戶口所在街道辦事處和區住房保障部門出具證明、市住房保障主管部門批準后方可上市。
共有產權房上市交易時，由出讓人按市場評估價（不含房屋裝飾裝修費用，同時須經共有權人確認）向共有權人交納政府產權部分的房屋價款，并納入市保障性住房專項資金賬戶進行管理。
（三）購買共有產權房的家庭收入高于規定標準時，購房家庭應向共有產權人交納國有產權面積部分的房屋市場租金。
第二十三條 第二十條、第二十一條、第二十二條的規定應在共有產權房購買合同中予以載明，并明確相關違約責任。共有產權房的使用、維護和管理應在購房合同中約定。
第二十四條 共有產權房在取得完全產權以前，不得用于出租經營。
第四章 優惠和支持政策
第二十五條 共有產權房建設用地，按國家和省有關經濟適用住房規定辦理征轉用報批手續，并按限房價、定地價的的方式進行掛牌出讓。共有產權房建設用地應當納入本地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優先供應。
第二十六條 共有產權房建設項目免收城市基礎設施配套費等各項行政事業性收費和政府性基金，具體項目執行省財政、價格主管部門的規定。
共有產權房項目外的基礎設施建設費用，由政府負擔。
第二十七條 共有產權房開發建設單位可以用在建項目作抵押，向商業銀行和其他銀行業金融機構申請共有產權房開發貸款。貸款利率的優惠政策，按照國家有關經濟適用住房開發貸款管理辦法執行。
第二十八條 建設和銷售共有產權房有關稅收優惠政策，按照國家和省有關經濟適用住房的規定執行。
第二十九條 購買共有產權房的家庭，可以提取本人及共同居住的直系親屬的住房公積金；可以用本人及共同居住的直系親屬繳存的住房公積金，償還個人住房貸款。
住房公積金管理機構應當對購買共有產權房的家庭，優先辦理住房公積金貸款。
購買共有產權房的家庭，向商業銀行申請貸款可由住房保障基金提供擔保，具體辦法由市住房保障工作領導小組辦公室制定。
第三十條 按土地出讓條件要求，在商品住房小區中配套建設并向政府無償提供或由政府回購的共有產權房發生的稅收，由開發建設單位承擔。
第三十一條 共有產權房項目用地，按國家和省有關經濟適用住房規定辦理報批手續后，在市內辦理土地出讓手續時，其土地出讓金上交國庫后，全額納入市保障性住房專項資金賬戶進行管理，用于支付購買共有產權房政府產權部分、共有產權房土地項目的整理、回購儲備共有產權房。
第五章 建設管理
第三十二條 共有產權房年度建設總量一般不低于商品住房建設總量的10%。
共有產權房單套的建筑面積，家庭人口3人以內（含3人）的，控制在60平方米左右；家庭人口4人以上（含4人）的，可以適當放寬標準，但最高不得超過90平方米。
第三十三條 共有產權房應當統籌規劃、合理布局、配套建設，充分考慮城市中低收入住房困難家庭對交通等基礎設施條件的要求，盡可能安排在近期重點發展區域、產業集中區域。土地成本低的地段，須優先安排集中建設或配套建設共有產權房。危舊房集中的地段，要優先安排改造，配套建設適當量的共有產權房。
第三十四條 商品住房項目用地出讓前，由市國土資源部門會同市規劃、住房保障部門共同研究確定項目中配套建設共有產權房方案。
在商品住房小區中配套建設共有產權房的，應當在項目用地出讓條件中，明確配套建設共有產權房的建設總面積、單套建筑面積、套數、套型比例、建設標準以及建成后移交或者回購等事項，并以合同方式約定。
市住房保障中心代表政府具體承辦商品住房小區中配套建設的共有產權房的回購、移交、管理等工作。
第三十五條 市發展和改革部門在核準共有產權房項目投資前，市規劃主管部門在批準共有產權房項目規劃方案前，應征求市住房保障部門的意見。
第三十六條共有產權房的建設，按照政府組織協調、市場運作的原則，采取項目法人招標的方式，選擇具有相應資質和良好社會責任的房地產開發企業實施；必要時經市政府批準可以由市住房保障中心直接組織建設。
第三十七條 共有產權房的規劃設計和建設，應當執行國家有關住房建設的強制性標準；按照發展節能省地環保型住宅的要求，采取競標方式優選規劃設計方案，做到在較小的套型內實現基本的使用功能；積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備。
共有產權房的規劃設計和建設，可以共享項目周邊城市綠化指標，項目外的基礎設施，由政府優先配套建設。
第三十八條 共有產權房建設單位，對其建設的共有產權房工程質量負最終責任。
共有產權房建設單位應當向買受人出具住宅質量保證書和住宅使用說明書，并承擔保修責任，確保工程質量和使用安全。有關住房質量和性能等方面的要求，應在建設合同中予以明確。
共有產權房的施工和監理，應當采取招標方式，選擇具有資質和良好社會責任的建筑企業和監理企業實施。
第三十九條 集中建設和配套建設的共有產權房，實行預售許可和網上銷售備案制度，并由市住房保障中心統一建立項目檔案和分戶檔案。
第六章 單位集資合作建房
第四十條 距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市政府批準，可以利用單位自用土地并取得土地出讓手續后進行集資合作建房。
參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合購買共有產權房條件的中低收入住房困難家庭。
第四十一條 單位集資合作建房是共有產權房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照共有產權房的有關規定嚴格執行。
單位集資合作建房應當納入當地共有產權房建設計劃和用地計劃管理。
第四十二條 任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房；各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房。單位集資合作建房不得向不符合共有產權房供應條件的家庭出售。
第四十三條 單位集資合作建房在滿足本單位中低收入住房困難家庭購買后，房源仍有少量剩余的，由市住房保障主管部門統一組織向符合共有產權房購房條件的家庭出售，或由市政府以成本價收購后用作廉租住房。
第四十四條 向職工收取的單位集資合作建房款項實行專款管理、專項使用，并接受市財政和住房保障主管部門的監督。
第四十五條 已參加福利分房、購買共有產權房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品住房開發。
第四十六條 單位集資合作建房原則上不收取管理費用，不得有利潤。
第七章 監督管理
第四十七條 擅自提高共有產權房、集資合作建房銷售價格等價格違法行為的，由價格主管部門依法進行處罰。
弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購共有產權房或單位集資合作建房的，由市住房保障主管部門責成其補繳所購住房或單位集資合作建房與相似地段普通商品住房價格差，并對相關責任單位和責任人依法予以處罰。
共有產權房在取得完全產權以前，未經共有權人同意而出租的，一經發現，由共有權人追討政府產權部分收益。
第四十八條 國家機關工作人員在共有產權房建設、管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
第八章 附則
第四十九條 本辦法由市住房保障主管部門負責解釋。各縣和淮陰區、楚州區可以參照本辦法制定當地經濟適用住房實施辦法，并報市住房保障主管部門備案。
第五十條 本辦法自2011年1月1日起施行。