宜春市人民政府辦公室關于印發宜春市房地產業稅收征收管理實施辦法（試行）的通知

宜府辦發〔2012〕17號



各縣（市、區）人民政府，市政府各部門：

經市政府研究同意，現將《宜春市房地產業稅收征收管理實施辦法（試行）》予以下發，請認真貫徹執行。

特此通知



二〇一二年三月二十六日



宜春市房地產業稅收征收管理實施辦法（試行）

第一條　為加強房地產業稅收的征收管理，防止稅收流失，保障國家財政收入，維護房地產業市場公平競爭的納稅環境，促進依法治稅，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關稅收法律法規和政策規定，結合我市實際，制定本實施辦法（以下簡稱“辦法”）。

第二條　本辦法所稱的房地產業，是指在我市范圍內轉讓土地使用權和銷售不動產的業務，即所轉讓使用權的土地或所銷售的不動產座落在我市境內，均應按本辦法管理。轉讓土地所有權，是指土地使用者有償轉讓土地使用權的行為。銷售不動產，是指不動產所有權人（產權人）有償轉讓不動產所有權的行為；不動產，是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的建筑物、構筑物、其他土地附著物。在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用一并轉讓的行為比照銷售不動產。土地或不動產的租賃行為，應按“服務業”稅目征收稅收。

本辦法所指稱的地方稅收（基金、費），包括營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、耕地占用稅和教育費附加，以及防洪保安資金、殘疾人就業保障金、工會經費、價格調節基金、地方教育附加等。

第三條　納稅人有下列情形之一的，經相關部門依法確權后，視同發生應稅行為：

（一）以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物的；

（二）單位、個人將不動產、土地使用權無償贈與他人的；

（三）未到國土資源及房管部門辦理土地使用權、不動產登記手續，但實際已經取得土地或不動產的占有、使用和處置權，并將土地使用權、不動產所有權轉讓給他人的；

（四）土地使用者和不動產產權人之間相互交換土地使用權和不動產所有權的；

（五）接受他人委托代建不動產，而以受托人自己的名義辦理工程項目立項，不動產建成后將不動產交給委托方的；

（六）在房地產開發過程中，投資者在工程完工前，將自身開發工程的全部權利、義務有償轉讓給他人的；

（七）城市建設規劃拆遷，投資者以其他房屋安置給被拆遷單位和個人的；

（八）對一方提供土地使用權、一方提供資金合作建造不動產的，依據下列不同情況分別征稅：

1．合作雙方按比例取得部分不動產所有權，或出地方取得固定利潤或按比例取得銷售收入的，對提供土地使用權的一方按轉讓地使用權行為征稅，對出資方按銷售不動產行為征稅，將出資方的投資額按出地方所分得房屋的比例確定應納稅營業額。若合作一方或雙方將分得房屋進行銷售，應以銷售者作為納稅人征收銷售不動產營業稅；

2．提供土地使用權的一方提供土地使用權，提供資金方負責建造不動產并使用若干年，期滿后不動產無償歸還提供土地使用權方的，對提供土地使用權的一方按“服務業--租賃業”征稅，對提供資金方按“銷售不動產”征稅，將出資方的投資額確定為計稅營業額；

3．合作雙方成立合營企業，合作建房，房屋建成后，雙方采取風險共擔，利潤共享的方式分配利潤的，只對合營企業銷售不動產征稅。

第四條　納稅人自領取營業執照之日起30日內，到主管地方稅務機關辦理稅務登記。外來經營戶必須辦理報驗登記，生產經營時間連續12個月內累計超過180天的，應當到主管地方稅務機關辦理稅務登記手續。全市范圍內所有在售房地產項目，應納入我市房地產業稅收管理信息系統實施項目化管理。

第五條　納稅人適用的稅種、稅目、稅率（征收率）、征收方式：

（一）轉讓土地使用權、銷售不動產，分別按“轉讓無形資產”、“銷售不動產”稅目，征收5%的營業稅。

（二）單位納稅人按轉讓土地使用權或銷售不動產的所得繳納企業所得稅。對賬務健全，能夠提供真實、準確、完整的納稅資料，正確計算應納稅所得額的納稅人，其應納企業所得稅實行查賬征收，企業所得稅稅率25%；對賬務不健全，符合國家稅務總局制定的《核定征收企業所得稅暫行辦法》列舉情形之一的，其應納的企業所得稅實行核定征收，核定征收率為：市中心城區4.95%，其他縣（市、區）不低于4%；

個人獨資、合伙企業、個人以及屬于承包、承租、掛靠經營，經營成果歸個人所有的納稅人，按轉讓土地使用權和銷售不動產的所得繳納個人所得稅。納稅人不能提供真實、準確、完整的納稅資料，不能正確計算應納稅所得額的，其轉讓土地使用權或銷售不動產的所得，實行核定征收方式計征個人所得稅，其征收率為：市中心城區4.95%，其他縣（市）不低于4%；

個人出售自有住房按財政部、國家稅務總局的有關文件規定，征收個人所得稅。

（三）城市維護建設稅。按實際繳納營業稅額計征，稅率標準為：城市7%，縣城、建制鎮5%，城市、縣城、建制鎮以外的1%。

（四）土地增值稅。從事房地產開發的納稅人，必須按規定預征土地增值稅：對住宅項目，普通標準住宅預征率為1%、非普通標準住宅（含車庫）預征率為3%，店面預征率為5%，轉讓土地使用權預征率為7%。

土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率為30-60%。對符合土地增值稅清算條件的，必須進行土地增值稅清算；對符合核定征收條件的，按以下標準核定征收土地增值稅：對住宅項目，普通標準住宅核定征收率為3%，非普通標準住宅核定征收率為5%；對非住宅項目，商鋪核定征收率為7%，其它非住宅（含車庫）核定征收率為5%。

（五）房產稅。房產稅由產權所有人繳納，采用從價計稅：依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

（六）城鎮土地使用稅。對座落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的房地產開發項目，應繳納城鎮土地使用稅。

1．以出讓或轉讓方式，有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

2．在城鎮土地使用稅征收范圍內實際使用應稅集體所有建設用地，但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。

3．納稅人以實際占用的土地面積為計稅依據。持有縣以上政府部門核發的土地使用證書的，以土地證書確認的土地面積為準；尚未核發土地證書的，以土地管理部門的批文所確定的土地面積為準；既無土地使用證書，又無批準文件的，由納稅人據實申報土地面積，待土地使用證書核發后再作納稅調整。房地產開發企業已銷售房屋的占地面積，可從房地產開發企業的計稅面積中扣除。

（七）印花稅。納稅人從事上述房地產業務，與對方訂合同時，均應按照合同的金額，按規定的稅率申報繳納印花稅。

（八）教育費附加按實際繳納的營業稅額計征，征收率為3%。

（九）契稅、耕地占用稅按相關政策執行。

（十）防洪保安資金、殘疾人就業保障金、工會經費、價格調節基金、地方教育附加按省、市人民政府和相關單位規定的適用征收率代征。

第六條　納稅人因轉讓土地使用權、銷售不動產而向對方收取的全部價款和價外費用為營業額。全部價款是指成交合同的總價格，包括向對方收取的各種物質利益、分期付款金額以及金融機構提供的按揭貸款；價外費用包括向對方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵金、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外費用。

納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產的價格明顯偏低而無正當理由，以及單位、個人將不動產、土地使用權無償贈與他人的，主管地稅機關應依據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定核定其計稅營業額。

第七條　納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產行為應納營業稅的納稅義務發生時間，為其收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

第八條　納稅人應按《稅收征管法》及其他稅收法律法規的規定及時向主管地方稅務機關進行納稅申報。

第九條　房地產業納稅人分為自開票納稅人和代開票納稅人。自開票納稅人在申報地方稅收（基金、費），且通過網上銀行扣款成功后，可根據實際情況在江西省“建筑業、房地產業管理信息系統”企業端自行開具發票；代開票納稅人需要開具發票時，應提供相關資料，向主管地稅機關申請開具。未繳清地方稅收（基金、費）或者提供涉稅資料不全的，主管地稅機關不得為其開具發票。

第十條　房地產業所發生的地方稅收，由其所在地主管地稅機關負責征收管理，在市中心城區從事房地產開發所產生的地方稅收（基金、費），按新修訂的《宜春市中心城區房地產、建筑業稅收征收管理辦法》執行。納稅人必須在規定的納稅期限內申報納稅（按工程項目），不得違反規定異地納稅。

第十一條　項目銷售完畢后，主管地方稅務機關應對項目進行稅款清算。主管地方稅務機關要對項目的稅款繳納情況和發票領購開具情況等進行清算，并對每套房屋的銷售和發票開具等情況進行核銷。對少繳稅款的項目，主管地方稅務機關應及時通知納稅人補繳入庫；對多繳稅款的項目，應按規定退稅或抵繳下期應納稅款。

第十二條　市、縣（市、區）發改委、國土資源、城鄉規劃建設、房管等相關職能部門應積極支持和協助稅務部門工作，配合地稅機關抓好全市房地產業稅收征管。

（一）發改委應在房地產開發項目自核準之日起30日內向稅務部門傳遞有關房地產項目核準批文。

（二）國土資源部門應向稅務部門及時傳遞土地使用權交易信息，內容包括承受土地使用權的單位或個人名稱、土地位置、價格、用途、面積等，在辦理土地使用證時嚴格執行“先稅后證”的有關規定。辦理土地權屬登記或變更登記的單位、個人必須向國土資源部門提供已納稅證明，凡未提供已納稅證明的，不能辦理土地權屬登記或變更登記。國土資源部門應定期向稅務部門傳遞土地權屬登記或變更登記的信息，稅務機關應對上述信息認真核對。

（三）城鄉規劃建設部門應將通過審批的全市房地產開發項目信息每月月末定期傳遞給稅務部門，項目信息包括規劃土地位置、用途、總建筑面積等。

（四）房產管理部門在辦理有關房屋權屬轉移或變更登記手續時，必須嚴格執行“先稅后證”的有關規定。辦理房屋權屬轉移或變更登記的單位、個人，必須向房產管理部門提供契稅完稅憑證和與實際轉讓金額一致的銷售不動產發票原件，核對無誤后同時將銷售不動產發票復印件存檔備查。凡未提供銷售不動產發票和契稅完稅憑證的，不得辦理房屋權屬轉移登記。同時，房產管理部門應定期將房屋權屬轉移登記的信息傳遞給地稅部門，地稅部門應對上述信息認真核對。

地稅契稅征收窗口應依據納稅人提供的完稅證明和主管稅務機關的審核意見，受理契稅辦理事項，對于報送資料不全者，不予受理。同時，稅務部門將稅收管理過程中獲取的信息定期傳遞給各有關職能部門。

第十三條　本辦法未盡事宜，依照現行稅收法律、法規規定執行。

第十四條　本辦法由宜春市地方稅務局負責解釋。

第十五條　本辦法自下發之日起施行。