嘉峪關市人民政府關于印發(fā)《嘉峪關市物業(yè)管理暫行辦法》的通知

嘉政發(fā)〔2011〕34號


各區(qū)，市政府各部門，在嘉各單位：
《嘉峪關市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認真遵照執(zhí)行。



二○一一年五月三十一日


嘉峪關市物業(yè)管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)管理、服務活動適用本辦法。
第三條 市房地產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理活動的主管部門，負責全市各類物業(yè)活動的管理、監(jiān)督、指導工作。
建設、規(guī)劃、市容監(jiān)察、環(huán)保、發(fā)改、公安、民政、工商、環(huán)衛(wèi)等部門以及供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位在各自的職責范圍內(nèi)，做好相關的物業(yè)管理和服務工作。
街道辦事處協(xié)助市房地產(chǎn)管理局做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并建立小區(qū)聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題及物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。
社區(qū)居民委員會會同建設單位，在市房地產(chǎn)管理局指導下，負責組織成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭方式選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)管理局會同街道辦事處，遵循方便工作和生活，有利于社區(qū)建設和管理，降低管理成本，提高服務水平的原則，根據(jù)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃分。
有以下情形之一的，市房地產(chǎn)管理局和街道辦事處可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域，并由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務：
（一）屬于獨立封閉式小區(qū)的；
（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；
（三）配套設施設備可以共享的；
（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；
（五）其他可以整合成一個物業(yè)管理區(qū)域的。
新建住宅物業(yè)管理區(qū)域的確定，市規(guī)劃局在選址或規(guī)劃設計條件中應予以明確，并在規(guī)劃設計方案審查中予以落實。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域劃分確定后，市房地產(chǎn)管理局應當在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布公告。
第七條 市房地產(chǎn)管理局應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明以下事項：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；
（二）共用設施設備情況；
（三）建設單位、產(chǎn)權單位；
（四）業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權構成比例；
（五）物業(yè)服務企業(yè)名稱、管理時間。
物業(yè)服務企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應當及時向市房地產(chǎn)管理局辦理備案手續(xù)。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第八條 業(yè)主在管理活動中，享有下列權利：
（一）對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權；
（二）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（三）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
（四）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（五）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；
（八）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（九）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
（十）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金的管理和使用；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第九條 業(yè)主應在物業(yè)管理活動中履行下列義務：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務費用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第十條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十一條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護和管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會。
首次業(yè)主大會應當在市房地產(chǎn)管理局和街道辦事處的指導下制定業(yè)主大會議事規(guī)則。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域具備召開首次業(yè)主大會條件的，建設單位應在30日內(nèi)向市房地產(chǎn)管理局和街道辦事處書面提出召開首次業(yè)主大會的書面報告，報告中應提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積清冊、物業(yè)出售及交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向市房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會的書面要求。
第十四條 首次業(yè)主大會可以成立籌備組，籌備組應當在市房地產(chǎn)管理局和街道辦事處的指導下，由業(yè)主代表、建設單位代表和居民委員會代表組成。
籌備組負責組織召開首次業(yè)主大會會議，表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起成立。
第十五條 業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議兩種。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定每年召開一次。有以下情形之一，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。
業(yè)主大會決定本辦法第十條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起民事訴訟。
第十七條 業(yè)主大會應由全體業(yè)主參加，也可以以書面的形式委托代理人參加。業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定，業(yè)主代表一般不得少于30人。
第十八條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第十九條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十條 首次業(yè)主大會籌備期間和首次業(yè)主大會的工作經(jīng)費由建設單位或原產(chǎn)權單位承擔。無建設單位或原產(chǎn)權單位的，由全體業(yè)主承擔。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、使用、管理由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
第二十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十二條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起行使職權。并應當在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等報市房地產(chǎn)管理局和街道辦事處備案。
第二十三條 業(yè)主委員會成員應當具備下列條件：
（一）是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務；
（四）熱心公益事業(yè)、責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具有必要的工作時間。
業(yè)主委員會辦公及成員待遇經(jīng)費由業(yè)主大會討論確定。
第二十四條 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會一般由三人或五人組成，小區(qū)區(qū)域較大的可由五人或七人組成。由主任一名，副主任一至二名、委員若干名組成，業(yè)主委員會委員任期和換屆由業(yè)主大會決定，可連選連任。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務的物業(yè)企業(yè)中任職。
第二十五條 業(yè)主委員會除執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項外，還應履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十六條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，憑備案表向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
第二十七條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務的；
（五）侵害他人合法權益的；
（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。
第二十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，市房地產(chǎn)管理局或街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第三十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會應當相互協(xié)作，配合公安機關，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
第三十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十二條 建設單位應當在取得商品房預售許可證前，按國家規(guī)定通過招投標方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)進行前期管理。
未按照規(guī)定招投標或者議標選聘物業(yè)服務企業(yè)的，不得進行商品房預（銷）售活動。
住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積少于3萬平方米的，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十三條 建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務的招標投標工作：
（一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
市房地產(chǎn)管理局負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務招標投標活動的監(jiān)督管理。
前期物業(yè)服務企業(yè)選聘后，建設單位應當和物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。合同內(nèi)容應當包括物業(yè)基本情況，管理服務的具體內(nèi)容、標準和費用，雙方權利和義務，合同期限，違約責任等。
第三十四條 在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，因規(guī)劃和國土部門供地面積限定，開發(fā)建設建筑面積不足3萬平方米（4幢住宅樓以下），不具備公共設施配套建設和物業(yè)服務及管理的，建設單位應在房屋預售前到市房地產(chǎn)管理局辦理物業(yè)備案手續(xù)。
第三十五條 建設單位在銷售物業(yè)之前，應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護和管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、首期住宅專項維修資金的交存、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出具體的約定。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約，要尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第三十六條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)服務合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十七條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
第三十八條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，前期物業(yè)服務合同終止。
第三十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第四十條 建設項目竣工后，建設單位應當按規(guī)定組織項目綜合驗收。分期建設的項目，其配套設施滿足使用功能要求的，經(jīng)分期驗收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付使用，產(chǎn)權管理部門不得辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。建設單位應當自驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設項目綜合驗收報告報市房地產(chǎn)管理局備案。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
第四十二條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖及竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
第四十三條 規(guī)劃、設計新建住宅小區(qū)時，應當按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積的2—3‰確定物業(yè)管理用房和4—6‰確定娛樂活動室。物業(yè)管理用房不能低于40平方米，業(yè)主委員會用房根據(jù)項目建設規(guī)模確定，但不能低于20平方米。物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）、娛樂活動室應為地面以上，具備使用功能。
第四十四條 物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會用房和娛樂活動室依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。
任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域的共用部分。
第四十五條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第四章　物業(yè)管理服務

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)實行資質(zhì)認證、年檢制度。
物業(yè)服務企業(yè)持由市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書、市工商行政管理局核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和市地稅局核發(fā)的稅務登記證后方可接受物業(yè)服務委托。
物業(yè)管理從業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委員會的物業(yè)服務委托，應當與委托方訂立物業(yè)服務委托合同，自訂立之日起，三十日內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)報市房地產(chǎn)管理局備案。
第四十八條 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量和服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的收取和使用管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法第四十二條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，應當向物業(yè)服務企業(yè)移交該部分資料。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第四十二條規(guī)定的資料。
第五十二條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五十三條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，足額交納物業(yè)服務費用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定未繳納或未足額交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主限期交納，業(yè)主逾期仍拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第五十四條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工、但尚未出售或者因開發(fā)建設單位未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額繳納；已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用自物業(yè)交付次月起計收。入住后不使用期連續(xù)超過三個月的房屋，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認后，從第四個月開始，其物業(yè)服務費用按收費標準的70%交納。
第五十五條 物業(yè)服務費按房屋建筑面積計算，按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。
第五十六條 物業(yè)服務費主要用于以下事項：
（一）管理服務人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用；
（二）物業(yè)共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生（垃圾清掃、收集）費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)服務合同約定的其他事項。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本；在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的大修、中修和設備更換，應由原開發(fā)建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔。
第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當收費到戶，服務過程中產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔。
（一）業(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；
（二）業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶。
物業(yè)服務企業(yè)受上述有關單位委托代收費用的，雙方應當簽訂委托合同，并可向委托單位收取代辦手續(xù)費，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。
第五十九條 供排水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營單位，應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關設施設備（業(yè)主自行增加的設施設備除外）的維修、養(yǎng)護和更新：
（一）業(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備；
（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；
（三）業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；
（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；
（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。
第六十條 市發(fā)改委應當會同市房地產(chǎn)管理局加強對物業(yè)服務企業(yè)的收費項目、收費標準和服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準的監(jiān)督管理。
物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，未嚴格履行物業(yè)服務委托合同，沒有按照核定的收費標準和服務等級為業(yè)主提供服務的，業(yè)主委員會或相關業(yè)主可向市發(fā)改委投訴，市發(fā)改委依法查處。
第六十一條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等方面法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)應該及時制止，并向有關部門報告。有關部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當對違法行為依法處理。
第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)聘用秩序維護員的，應當遵守國家有關規(guī)定。秩序維護員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權益。
第六十三條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定，業(yè)主應當承擔連帶責任。
第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應提前兩個月告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應責任。
業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會應當提前60天通知物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主大會不得違反規(guī)定隨意解聘物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主大會在沒有選聘新的物業(yè)服務企業(yè)接管之前，原有的物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)作好物業(yè)服務工作，不得隨意退出。
物業(yè)服務企業(yè)不得以任何理由單方面提前解除物業(yè)服務合同，否則賠償所造成的損失，并承擔相應責任。
第六十五條 市房地產(chǎn)管理局應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。


第五章 物業(yè)的使用與維護

第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得改變設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：
（一）拆改房屋承重結構，改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，移動共用設施設備；
（三）侵占綠地、毀壞綠化；
（四）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（五）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；
（六）未經(jīng)批準擺攤設點；
（七）在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（八）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
（九）違法搭建建筑物、構筑物；
（十）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第六十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。
第六十九條 裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：
（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；
（二）裝飾裝修工程的實施期限；
（三）允許施工的時間；
（四）廢棄物的清運與處置；
（五）住宅設施及防盜窗的安裝要求；
（六）禁止行為和注意事項；
（七）管理服務費用；
（八）違約責任；
（九）其他需要約定的事項。
第七十條 裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)服務企業(yè)或住房出售單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的約定，對住宅室內(nèi)裝飾裝修活動進行監(jiān)督檢查。
物業(yè)服務企業(yè)或住房出售單位，發(fā)現(xiàn)在物業(yè)裝飾裝修過程中有違約行為的，應當予以制止。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的，追究違約責任，同時報告相關管理部門。相關部門接到報告后，應當及時依法查處，有違法行為的，依法進行處罰。
第七十一條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照規(guī)定交納住宅專項維修資金。
第七十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應當優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用，物業(yè)服務企業(yè)可依照物價管理部門制定的收費標準收取停車費。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應預留滿足需要的非機動車停放場地。
第七十三條 專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，所有人應當及時修繕。業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)通知后，仍未進行修繕的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，由物業(yè)服務企業(yè)進行修繕。費用由所有人承擔。
共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務企業(yè)進行修繕，維修費用由共用物業(yè)部分所有人承擔。
物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護的情形，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)未進行維護的，市房地產(chǎn)管理局應當督促實施。
第七十四條 業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權益爭議的，可以要求市房地產(chǎn)管理局、街道辦事處、居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)調(diào)解。

第六章 法律責任

第七十五條 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、使用人違反本辦法的，按照國務院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第七十六條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第七章 附 則

第七十七條 業(yè)主不選聘物業(yè)服務企業(yè)決定自行管理的，依照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等相關規(guī)定執(zhí)行。
第七十八條 物業(yè)服務企業(yè)可依照本辦法制定物業(yè)服務的實施細則。
第七十九條 本辦法由嘉峪關市人民政府負責解釋。
第八十條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行，有效期5年，有效期滿自動失效。