深圳市人民政府關于印發深圳市城市更新辦法實施細則的通知

深府〔2012〕1號


各區人民政府，市政府直屬各單位：

　　《深圳市城市更新辦法實施細則》已經市政府同意，現予印發，請遵照執行。



深圳市人民政府

二○一二年一月二十一日



深圳市城市更新辦法實施細則

第一章 總 則

　　第一條 為實施《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《辦法》），規范本市城市更新活動，建立規范、有序的城市更新長效機制，制定本細則。

　　第二條 市查違和城市更新工作領導小組（以下簡稱市領導小組）負責領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。

　　市規劃國土部門是全市城市更新工作的主管部門（以下簡稱主管部門），負責具體組織、協調、監督全市城市更新工作。

　　主管部門的派出機構依據《辦法》及本細則規定在轄區范圍內履行城市更新管理相關職責。

　　第三條 市政府相關職能部門、區政府（含新區管委會，下同）及其相關職能部門，應當根據《辦法》及本細則規定履行城市更新管理相關職責。

　　第四條 主管部門、市政府相關職能部門、區政府應當積極開展城市更新政策的宣傳，加強引導。

　　街道辦事處、社區工作站、居委會等基層組織應當積極維護城市更新活動的正常秩序。

　　第五條 城市更新項目免收各種行政事業性收費。

　　第六條 鼓勵金融機構創新金融產品、改善金融服務，通過構建融資平臺、提供貸款、建立擔保機制等方式對城市更新項目予以支持。

　　第七條 城市更新項目在實施過程中應當按照集約用地、綠色節能、低碳環保的原則，推廣使用經國家、省、市相關部門認定的新技術、新工藝、新材料和新設備，在滿足使用功能的前提下，優先使用建筑廢棄物綠色再生產品。

　　鼓勵城市更新項目按照綠色建筑的標準進行規劃、建設和運營管理。

　　第八條 主管部門和區政府應當建立城市更新工作投訴處理制度，對受理的投訴及時進行調查和處理。

　　第九條 市、區規劃土地監察工作機構應當加大工作力度，嚴厲查處城市更新單元范圍內新出現的違法建設行為。農村城市化歷史遺留違法建筑處理部門應當加快開展城市更新單元范圍內歷史遺留違法建筑的處理工作。

第二章 城市更新規劃與計劃

　　第十條 主管部門依據全市城市總體規劃和土地利用總體規劃，定期組織編制全市城市更新專項規劃，指導全市范圍內的城市更新單元劃定、城市更新計劃制定和城市更新單元規劃編制。

　　第十一條 實施以拆除重建為主的城市更新，應當以城市更新單元為基本單位，以城市更新單元規劃為依據，確定規劃要求，協調各方利益，落實更新目標與責任。

　　第十二條 城市更新單元的劃定應當符合全市城市更新專項規劃，充分考慮和尊重所在區域社會、經濟、文化關系的延續性，并符合以下條件：

　　（一）城市更新單元內拆除范圍的用地面積應當大于10000平方米。

　　（二）城市更新單元不得違反基本生態控制線、一級水源保護區、重大危險設施管理控制區（橙線）、城市基礎設施管理控制區（黃線）、歷史文化遺產保護區（紫線）等城市控制性區域管制要求。

　　（三）城市更新單元內可供無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地應當大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。城市規劃或者其他相關規定有更高要求的，從其規定。

　　不具備前款規定的條件，但基于鼓勵產業轉型升級、完善獨立占地且總面積不小于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目等原因確需劃定城市更新單元的，應當就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內容進行專項研究，在計劃審批過程中予以專項說明。

　　第十三條 劃定城市更新單元時涉及下列用地的，依照以下規定分別處理：

　　（一）政府社團用地、特殊用地，不單獨劃定為城市更新單元。

　　（二）全市土地整備規劃和年度整備計劃確定的政府土地整備區范圍內不劃定城市更新單元。

　　（三）除通過城市更新實現用地清退外，被非法占用的已完成征轉及補償手續的國有未出讓用地和基本農田保護區用地不劃入城市更新單元。

　　（四）福田區、羅湖區、鹽田區、南山區的原農村集體經濟組織地域范圍應當整村劃定城市更新單元，鼓勵其他各區參照執行。按照整村范圍劃定城市更新單元的，不受本細則第十二條第一款第（一）項限制。

　　（五）未建設用地不劃入城市更新單元，但符合本細則第十四條規定的除外。

　　第十四條 未建設用地因規劃統籌確需劃入城市更新單元，屬于國有未出讓的邊角地、夾心地、插花地的，總面積不超過項目拆除范圍用地面積的10%且不超過3000平方米的部分，可以作為零星用地一并出讓給項目實施主體；超出部分應當結合城市更新單元規劃的編制進行用地騰挪或者置換，在城市更新單元規劃中對其規劃條件進行統籌研究。

　　未建設用地因規劃統籌確需劃入城市更新單元，屬于已批未建用地的，在征得土地使用權人同意后，可以結合城市更新單元規劃的編制進行用地騰挪或者置換。

　　第十五條 城市更新單元規劃的編制應當符合以下原則：

　　（一）優先保障城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。

　　（二）充分尊重相關權利人的合法權益，有效實現公眾、權利人、參與城市更新的其他主體等各方利益的平衡。

　　（三）研究已批法定圖則規定的各類用地性質和開發總量，深化、落實法定圖則規定的各類城市基礎設施和公共服務設施用地規劃指標和空間布局。

　　（四）鼓勵增加公共用地，提高綠地率和綠化覆蓋率，降低建筑密度，節約集約利用土地。

　　（五）推進文化遺產融入城市發展，保護城市肌理和特色風貌，改善生態環境和人文環境，鼓勵節能減排，促進低碳綠色更新。

　　城市更新單元規劃的編制技術規范由主管部門另行制定并組織實施。

　　第十六條 城市更新單元規劃的制定實行計劃管理。城市更新單元規劃制定計劃（以下簡稱更新單元計劃）實行常態申報機制。

　　單獨實施的綜合整治項目，按照本細則第三章規定納入綜合整治類項目計劃進行管理；按照已批準城市更新單元規劃，納入拆除重建類項目一并實施綜合整治的區域，不單獨進行計劃申報，由拆除重建類項目的實施主體一并實施。

第三章 綜合整治類城市更新

　　第十七條 綜合整治類城市更新由市、區政府統籌推進。

　　市城管部門組織、協調、指導和督促全市綜合整治類城市更新工作。

　　發展改革、財政、規劃國土、人居環境、住房建設、水務、消防等部門，按照各自職責分工承擔綜合整治類城市更新具體管理工作。

　　各區政府及其相應的職能部門負責組織實施本轄區內的綜合整治類項目。

　　第十八條 區政府應當按年度制訂本區綜合整治類項目和資金安排計劃草案，由市城管部門統籌平衡并按程序報批后組織實施。

　　已批城市更新單元規劃確定的單獨實施的綜合整治類項目應當優先納入計劃。

　　綜合整治類項目涉及的改善城市基礎設施、公共服務設施和市容環境的工程，根據政府投資項目管理有關規定申報立項，該部分費用按照市、區政府投資事權劃分有關規定承擔。

　　第十九條 在綜合整治類項目納入計劃并經批準立項后，區政府應當組織實施單位依照項目審批文件及相關技術規范，開展綜合整治規劃、初步設計和項目總概算的編制等前期工作，形成實施方案。

　　區政府在組織編制實施方案過程中，應當征求市規劃國土、產業、人居環境、住房建設、水務、城管、消防等部門的意見。

　　涉及市、區政府財政投資的，市、區發展改革部門根據需要安排前期工作的必要經費。

　　第二十條 市規劃國土部門對綜合整治規劃進行審批，并將審批結果抄送市城管部門。

　　綜合整治類項目一般不增加建筑面積。確需加建城市基礎設施和公共服務設施的，相應的建筑面積部分免收地價。

　　第二十一條 依照有關法律、法規等規定須辦理有關建設、環保、水務、消防等許可的，實施單位應當依法申請并取得許可方可實施綜合整治。

　　第二十二條 綜合整治類項目的計劃制定、立項管理、方案審批、資金安排等具體規定，由市城管部門會同市發展改革、財政、規劃國土、住房建設等部門另行制定。

第四章 功能改變類城市更新

　　第二十三條 按照法定圖則、城市更新單元規劃等已生效規劃，土地用途已發生變化或者在滿足土地功能混合使用相關要求的前提下，現有建筑物的使用功能需進行調整的，權利主體可以向主管部門申請實施功能改變類城市更新。

　　具有以下情形之一的，不得實施功能改變類城市更新：

　　（一）申請將配套服務設施改變功能，改變后無法滿足相關配套要求的。

　　（二）申請將文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統風格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護要求的。

　　（三）申請將危險房屋或者城市更新單元規劃確定的拆除重建區域內的建筑物改變功能的。

　　（四）建筑物改變使用功能后，不符合建筑結構安全、城市景觀設計，或者公共安全、消防、環境、衛生、物業管理等相關技術要求的。

　　（五）申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。

　　（六）建筑物由業主區分所有，未經本棟建筑物內其他業主及同一宗地內其他主張與改變功能有利害關系的業主同意的。

　　（七）未經評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進行二次開發的。

　　（八）其他法律、法規、規章以及市政府規定不得改變建筑物使用功能的情形。

　　第二十四條 申請人申請實施功能改變類城市更新，應當提交申請書、申請人身份證明、房地產權屬證書等材料。

　　建筑物由業主區分所有的，申請人應當提供本棟建筑物內其他業主及同一宗地內其他能夠證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的業主同意申請的證明文件。

　　第二十五條 主管部門受理申請后，根據申請改變使用功能的建筑物所在區域的相關規劃及其他申請材料進行審查。不符合功能改變條件的，應當書面答復申請人并說明理由；符合功能改變條件的，應當在項目現場、深圳特區報或者深圳商報及本部門網站上就相關事宜進行不少于7日的公示，公示費用由申請人承擔。

　　第二十六條 公示結束后，主管部門應當對相關意見進行匯總和處理。有關異議經核實成立或者暫時無法確定的，應當書面答復申請人并說明理由；公示期內未收到意見或者有關異議經核實不成立的，應當向申請人核發規劃許可文件，并通過與申請人補簽土地使用權出讓合同或者簽訂土地使用權出讓合同補充協議（或者增補協議）的方式完善用地手續。

　　第二十七條 申請人辦理完成相關規劃和用地手續后，可以實施功能改變類城市更新，實施費用全部由申請人自行承擔。

　　項目實施涉及規劃國土、環保、建設、城管、消防等其他行政審批事項的，由申請人按照有關規定辦理。

　　第二十八條 項目實施完成后，相關權利主體應當及時向房地產登記部門申請辦理房地產變更登記。

　　第二十九條 功能改變類項目一般不增加建筑面積，因完善自身建筑使用功能確需加建附屬設施的，應當按照相關規定取得規劃許可文件并按照《辦法》第二十七條規定補繳地價。

　　加建城市基礎設施和公共服務設施的，相應的建筑面積部分免收地價。

第五章 拆除重建類城市更新

第一節 一般規定

　　第三十條 特定城市建成區具有《辦法》第二條第二款規定情形之一，且通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新。

　　第三十一條 《辦法》第二條第二款第（一）項規定的“城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善”，是指城市基礎設施、公共服務設施嚴重不足，按照規劃需要落實獨立占地且用地面積大于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。

　　《辦法》第二條第二款第（二）項規定的“環境惡劣或者存在重大安全隱患”，主要包括下列情形：

　　（一）環境污染嚴重，通風采光嚴重不足，不適宜生產、生活。

　　（二）相關機構根據《危險房屋鑒定標準》鑒定為危房集中，或者建筑質量有其他嚴重安全隱患。

　　（三）消防通道、消防登高面等不滿足相關規定，存在嚴重消防隱患。

　　（四）經相關機構鑒定存在經常性水浸等其他重大安全隱患。

　　《辦法》第二條第二款第（三）項規定的“現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施”，主要包括下列情形：

　　（一）所在片區規劃功能定位發生重大調整，現有土地用途、土地利用效率與規劃功能不符，影響城市規劃實施。

　　（二）屬于本市禁止類和淘汰類產業，能耗、水耗、污染物排放嚴重超出國家、省、市相關標準的，或者土地利用效益低下，影響城市規劃實施并且可以進行產業升級。

　　（三）其他嚴重影響城市近期建設規劃實施的情形。

　　第三十二條 單棟或者零散建筑經鑒定為危房，但無法按照相關要求劃入城市更新單元的，不納入拆除重建類城市更新。

　　第三十三條 拆除重建類城市更新項目的實施方式主要包括：

　　（一）權利主體自行實施。包括項目拆除重建區域內的單一權利主體自行實施，或者多個權利主體將房地產權益轉移到其中一個權利主體后由其實施。

　　（二）市場主體單獨實施。項目拆除重建區域內的權利主體將房地產權益轉移到非原權利主體的單一市場主體后由其實施。

　　（三）合作實施。城中村改造項目中，原農村集體經濟組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合作協議合作實施。

　　（四）政府組織實施。政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接實施。涉及房屋征收與補償的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定執行。

第二節 申報與審批

　　第三十四條 擬以拆除重建方式實施城市更新的，由符合規定的申報主體申報更新單元計劃。

　　主管部門負責擬訂更新單元計劃申報指引，報市政府批準后實施。申報指引應當包括申報情形、城市更新單元擬訂要求、城市更新意愿要求、計劃申報主體要求、申報途徑、相關證明材料等事項。

　　第三十五條 更新單元計劃的申報主體按照以下方式確定：

　　（一）權利主體自行申報。其中城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區域的，可由所在原農村集體經濟組織繼受單位申報。

　　（二）權利主體委托單一市場主體申報。

　　（三）市、區政府相關部門申報。

　　以舊住宅區為主的城市更新單元，應當由區政府組織開展現狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區城市更新職能部門申報。

　　計劃申報主體負責申報更新單元計劃、委托編制城市更新單元規劃等工作。

　　第三十六條 申報更新單元計劃應當同時滿足以下條件：

　　（一）計劃申報主體符合本細則第三十五條要求。

　　（二）城市更新單元內的權利主體具備城市更新意愿且符合本細則第三十七條要求。

　　（三）法定圖則已劃定城市更新單元；或者未劃入城市更新單元的特定城市建成區具有本細則第三十一條規定的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬訂城市更新單元。

　　（四）申報的用地功能、開發強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規劃、法定圖則等規劃。

　　申報途徑、申報材料等還應當符合更新單元計劃申報指引的具體要求。

　　第三十七條 申報更新單元計劃的，城市更新單元內權利主體的城市更新意愿應當符合下列條件：

　　（一）城市更新單元拆除范圍內用地為單一地塊，權利主體單一的，該主體同意進行城市更新；建筑物為多個權利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新；建筑物區分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權利主體且占總人數占建筑物總面積三分之二以上且占總數量三分之二以上的權利主體同意進行城市更新。

　　拆除范圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定的地塊的總用地面積應當不小于拆除范圍用地面積的80%。

　　（二）城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區域的，須經原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新；或者符合本條第（一）項規定，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意。

　　第三十八條 市、區政府相關部門作為申報主體的，直接將申報材料報送主管部門審查。

　　其他申報主體向區城市更新職能部門提交申報材料，區城市更新職能部門在收到申報材料之日起5個工作日內對申報材料進行核對，申報材料的內容和深度不符合相關技術要求的，書面答復申請人并說明理由；符合要求的，在收到申報材料之日起20個工作日內，按照本細則和更新單元計劃申報指引的相關要求，對更新意愿達成情況及計劃申報主體資格進行認定，對更新單元內的現狀建設情況進行核查，對申報進行城市更新的必要性及更新單元范圍的合理性等因素進行綜合判斷。

　　區城市更新職能部門在進行更新意愿達成情況認定時，主管部門應當協助提供相關土地、建筑物權屬資料。申報材料不符合相關要求的，區城市更新職能部門應當書面答復申請人并說明理由；符合相關要求的，報送主管部門審查。

　　第三十九條 主管部門對收到的申報材料進行審查，按批次統籌形成更新單元計劃草案，會同區政府在項目現場、深圳特區報或者深圳商報及本部門網站上進行不少于10日的公示后，報市政府審批。審批通過的，由主管部門會同區政府在5個工作日內，在項目現場、深圳特區報或者深圳商報及本部門網站上對計劃進行公告。

　　第四十條 更新單元計劃經市政府批準后，在城市更新單元規劃編制之前，計劃申報主體應當向主管部門申請對城市更新單元范圍內的土地及建筑物信息進行核查、匯總。

　　主管部門根據計劃申報主體提供的土地使用權出讓合同、用地批復、房地產證、舊屋村范圍圖、建設工程規劃許可證、測繪報告、身份證明等材料，對城市更新單元范圍內土地的性質、權屬、功能、面積等進行核查，在20個工作日內將核查結果函復計劃申報主體；并對地上建筑物的性質、面積等信息進行核查和匯總。

　　城市更新單元內土地和建筑物需完善手續的，應當盡快按照相關程序加以完善。

　　第四十一條 計劃申報主體應當委托具有相應資質的機構，結合主管部門的土地核查結果，編制城市更新單元規劃并報主管部門審查。

　　土地及建筑物信息核查和城市更新單元規劃的報批應當在更新單元計劃公告之日起一年內完成。逾期未完成的，主管部門可以按有關程序進行更新單元計劃清理，將該城市更新單元調出計劃。

　　第四十二條 主管部門在受理城市更新單元規劃申報材料后5個工作日內對申報材料進行核對，申報材料的內容和深度不符合相關技術要求的，書面答復申請人并說明理由；符合要求的，向區城市更新職能部門征求意見。城市更新項目涉及產業發展的，還應當征求市產業部門的意見。

　　區城市更新職能部門對城市更新單元的規劃目標及方向、配建責任、實施分期安排等進行核查，市產業部門對城市更新單元的產業現狀、產業定位是否為市政府鼓勵發展產業等情況進行核查和認定，在10個工作日內將書面意見反饋至主管部門。

　　第四十三條 主管部門根據已生效的法定圖則等規劃對申報材料進行審查，在收到相關部門意見后10個工作日內形成規劃草案，會同區城市更新職能部門在城市更新單元現場和本部門網站上進行不少于30日的公示，公示費用由申請人承擔。

　　公示結束后，主管部門在10個工作日內對相關意見進行匯總和處理，并對城市更新單元規劃草案進行審議。審議通過的，函復申請人。城市更新單元規劃涉及未制定法定圖則地區或者改變法定圖則強制性內容的，還應當按程序報市政府或者其授權的機構批準。

　　第四十四條 城市更新單元規劃經批準后，主管部門應當在5個工作日內，在本部門網站上就規劃內容進行公告，并將相關內容函告區城市更新職能部門。

　　城市更新單元規劃的批準視為已完成法定圖則相應內容的編制和修改。經批準的城市更新單元規劃是相關行政許可的依據。

第三節 實施主體

　　第四十五條 城市更新單元規劃經批準后，區政府應當依據近期建設和土地利用規劃年度實施計劃確定的本轄區城市更新年度土地供應規模，按照已批準的城市更新單元規劃，組織制定更新單元的實施方案，并組織、協調實施方案的落實。

　　更新單元實施方案應當包括更新單元內項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導方案、搬遷補償安置指導方案、搬遷及建筑物拆除進度安排、監管措施等相關內容。

　　區政府應當將其制定的更新單元實施方案及時報送主管部門備案，并定期報送實施方案的落實情況。

　　第四十六條 城市更新單元內項目拆除范圍存在多個權利主體的，所有權利主體通過以下方式將房地產的相關權益移轉到同一主體后，形成單一主體：

　　（一）權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司。

　　（二）權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議。

　　（三）權利主體的房地產被收購方收購。

　　屬于合作實施的城中村改造項目的，單一市場主體還應當與原農村集體經濟組織繼受單位簽訂改造合作協議。

　　屬于以舊住宅區改造為主的改造項目的，區政府應當在城市更新單元規劃經批準后，組織制定搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案，經占建筑物總面積90%以上且占總數量90%以上的業主同意后，公開選擇市場主體。市場主體與所有業主簽訂搬遷補償安置協議后，形成單一主體。

　　第四十七條 多個權利主體通過簽訂搬遷補償安置協議方式形成實施主體的，權利主體和搬遷人應當在區政府組織制定的更新單元實施方案的指導下，遵循平等、公平的原則，在搬遷補償安置協議中約定補償方式，補償金額和支付期限，回遷房屋的面積、地點和登記價格，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限，協議生效的時間和條件等相關事項。

　　搬遷補償安置協議還應當對房地產權屬證書注銷后附著于原房地產的義務和責任的承擔作出約定。沒有約定的，相關義務和責任由搬遷人承擔。

　　第四十八條 搬遷補償安置協議的簽訂可以由公證機構進行公證。搬遷人應當及時將已簽訂的搬遷補償安置協議報區城市更新職能部門備案。

　　因履行搬遷補償安置協議發生糾紛的，應當按照協議約定的爭端解決途徑，申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第四十九條 城市更新單元內項目拆除范圍的單一主體，應當向區城市更新職能部門申請實施主體資格確認，并提供以下材料：

　　（一）項目實施主體資格確認申請書。

　　（二）申請人身份證明文件。

　　（三）城市更新單元規劃確定的項目拆除范圍內土地和建筑物的測繪報告、權屬證明及抵押、查封情況核查文件。

　　（四）申請人形成或者作為單一主體的相關證明材料。

　　（五）其他相關文件資料。

　　前款第（四）項規定材料包括：

　　（一）申請人收購權利主體房地產的證明材料及付款憑證。

　　（二）申請人制定的搬遷補償安置方案及與權利主體簽訂的搬遷補償安置協議、付款憑證、異地安置情況和回遷安置表。

　　（三）權利主體以其房地產作價入股成立或者加入公司的證明文件。

　　（四）申請人本身即為權利主體或者權利主體之一的相關證明文件。

　　（五）以合作方式實施的城中村改造項目的改造合作協議。

　　第五十條 區城市更新職能部門應當在收到申請后10個工作日內完成對相關申請材料的核查。

　　經核查申請人不符合實施主體確認條件的，區城市更新職能部門應當書面答復并說明理由；經核查申請人符合實施主體確認條件的，區城市更新職能部門應當在項目現場、深圳特區報或者深圳商報及區政府或者本部門網站，就申請人提供的土地、建筑物權屬情況及單一主體的形成情況進行不少于7日的公示，公示費用由申請人承擔。

　　第五十一條 區城市更新職能部門應當在公示結束后5個工作日內完成公示意見的處理。有關異議經核實成立或者暫時無法確定的，應當書面答復申請人并說明理由；公示期內未收到意見或者有關異議經核實不成立的，應當在5個工作日內與申請人簽訂項目實施監管協議，并向申請人核發實施主體確認文件。

　　實施主體確認文件應當抄送主管部門及相關單位。

　　第五十二條 區城市更新職能部門與實施主體簽訂的項目實施監管協議，應當明確以下內容：

　　（一）實施主體按照城市更新單元規劃要求應履行的移交城市基礎設施和公共服務設施用地等義務。

　　（二）實施主體應當完成搬遷，并按照搬遷補償安置方案履行貨幣補償、提供回遷房屋和過渡安置等義務。

　　（三）更新單元內項目實施進度安排及完成時限。

　　（四）區城市更新職能部門采取的設立資金監管賬戶或者其他監管措施。

　　（五）雙方約定的其他事項。

　　第五十三條 權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議時，應當在協議中約定相應房地產權益由搬遷人承受，并在辦理房地產權屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產權屬證書及注銷房地產權屬證書委托書；沒有房地產權屬證書的，應當提交相應的產權證明文件及房地產權益由搬遷人承受的聲明書。

　　搬遷人被確認為項目實施主體并在區政府的組織和監督下完成建筑物拆除后，應當及時向區城市更新職能部門申請就建筑物拆除情況進行確認，并向房地產登記部門申請辦理房地產權屬證書的注銷登記。申請房地產權屬證書注銷時應當提供以下材料：

　　（一）申請表。

　　（二）申請人身份證明及委托書。

　　（三）房地產權屬證書。

　　（四）城市更新單元規劃成果。

　　（五）項目實施主體確認文件。

　　（六）與申請注銷房地產權屬證書相對應的搬遷補償安置協議。

　　（七）區城市更新職能部門出具的建筑物已經拆除的確認文件。

　　（八）法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。

　　本細則施行前權利主體簽訂搬遷補償安置協議時未向搬遷人提交房地產權屬證書及委托書等相關材料的，其房地產權屬證書的注銷按照房地產登記部門的原有規定辦理。

　　第五十四條 建筑物拆除和房地產證注銷工作完成后，實施主體應當持實施主體確認文件、項目實施監管協議、相關土地權屬證明文件等材料，就城市更新單元規劃確定由實施主體進行開發建設的用地及地下空間，向主管部門申請建設用地審批。

　　主管部門應當在批準項目建設用地后與實施主體簽訂土地使用權出讓合同，并核發建設用地規劃許可證。項目涉及農用地轉用的，應當辦理轉用報批手續。

　　出讓給項目實施主體進行開發建設的用地，總面積不得大于城市更新單元項目拆除范圍內手續完善的各類用地及可以一并出讓給實施主體的零星用地的總面積。

　　第五十五條 城市更新項目土地使用權出讓合同應當明確以下內容：

　　（一）按照城市更新單元規劃，獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施和城市公共利益項目等用地的移交入庫要求。

　　（二）出讓給實施主體的開發建設用地的建設、管理要求。

　　（三）保障性住房、創新型產業用房、城市基礎設施和公共服務設施等的配建要求。

　　（四）按照項目搬遷補償安置方案和項目實施監管協議的要求，用于補償安置的房產不得申請預售。

　　（五）城市更新單元規劃明確及項目實施監管協議約定的其他相關內容。

第四節 地價計收

　　第五十六條 以下用地適用《辦法》第三十六條規定的地價計收標準：

　　（一）福田區、羅湖區、鹽田區、南山區原農村集體已劃定紅線范圍內的用地。

　　（二）寶安區、龍崗區、光明新區、坪山新區、龍華新區、大鵬新區根據市政府1993年發布的《深圳市寶安、龍崗兩區規劃、國土管理暫行辦法》、2004年發布的《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》劃定給原農村集體的非農建設用地。

　　（三）1993年以后，以土地主管部門核發的用地批復或者土地使用權出讓合同形式批準給原農村集體經濟組織或者其繼受單位的征地返還用地。

　　已批準合作建房并簽訂土地使用權出讓合同、已辦理產權轉移或者享受過城中村地價政策的用地不再適用《辦法》第三十六條規定的地價計收標準。

　　符合本條第一款規定的用地中的工業區部分，按照《辦法》第三十六條規定計收地價。

　　第五十七條 拆除重建類工業區升級改造項目升級改造為物流或者研發用途的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規定計收地價。其中，物流用地的公告基準地價按照工業和商業公告基準地價的平均值測算，研發用地的公告基準地價按照工業和辦公公告基準地價的平均值測算。

　　拆除重建類工業區升級改造項目經市產業部門認定為市政府鼓勵發展產業的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規定測算地價，并以鼓勵發展產業地價修正系數予以修正。

　　第五十八條 項目包含按照本細則第十四條規定出讓給項目實施主體的邊角地、夾心地、插花地等零星國有未出讓用地，或者改造后劃分為多個地塊且地上建筑物包含多種用途的，在進行地價測算時，應以改造后各種用途建筑物的總建筑面積和出讓給項目實施主體的開發建設用地總面積分別計算各種用途建筑物的平均容積率。

　　第五十九條 項目包含按照本細則第十四條規定出讓給項目實施主體的邊角地、夾心地、插花地等零星國有未出讓用地的，改造后零星用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積，按照以下標準進行地價測算：

　　（一）零星用地已進行轉地補償的，按照市場評估地價標準測算。

　　（二）零星用地未進行轉地補償的，按照公告基準地價測算。

　　第六十條 項目改造前拆除范圍內包含城中村、舊屋村、其他用地等多種類別用地的，按照以下標準和次序進行地價測算：

　　（一）出讓給實施主體的開發建設用地面積不大于原有城中村用地面積的，改造后的建筑面積按照《辦法》第三十六條規定進行地價測算。

　　（二）開發建設用地面積超出原有城中村用地面積的部分，不大于原有舊屋村用地面積的，該部分用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積按照《辦法》第三十七條規定進行地價測算。

　　（三）開發建設用地面積超出原有城中村和舊屋村用地總面積的，超出部分用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積按照《辦法》第三十八條、第三十九條規定進行地價測算。其中，可進行地價扣減的原有合法建筑面積，為拆除范圍內除去原有城中村、舊屋村的其他用地上的合法建筑面積。實施主體應當配合提供相關建筑物權屬資料，以進行地價扣減。

　　第六十一條 按照《辦法》及本細則第四章規定完成功能改變的建筑物實施拆除重建的，按照《辦法》第三十八條、第三十九條規定進行地價測算時，自改變功能補簽土地使用權出讓合同或者補充協議、增補協議起未超過10年的，按照未改變功能前的土地用途計算地價；超出10年的，按照改變功能后的土地用途計算地價。

　　第六十二條 市政府2006年發布的《關于寶安龍崗兩區自行開展的新安翻身工業區等70個舊城舊村改造項目的處理意見》確定的70個項目，改造后原有城中村用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積，按照《辦法》第三十六條規定進行地價測算；原有舊屋村用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積，按照《辦法》第三十七條規定進行地價測算；其余用地根據平均容積率分攤的建筑面積，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基準地價標準進行地價測算。

　　市政府對上述地價標準的適用時限另有規定的，從其規定。

　　第六十三條 出讓給項目實施主體的用地包含多個地塊的，以項目為單位測算并計收地價總額，并按照改造后地上建筑物功能和面積，按比例進行地價分攤，作為確定單個地塊土地使用權出讓合同地價金額的依據。

　　第六十四條 項目地下空間的開發、利用和管理應當遵循保護資源、城市基礎設施和公共服務設施優先的原則，在符合全市地下空間開發利用專項規劃及相關規劃的基礎上，在城市更新單元規劃中予以統籌規劃。

　　項目拆除范圍內規劃開發的地下空間，未被規劃用于城市基礎設施和公共服務設施的，其地下空間土地使用權可結合該項目土地使用權一并出讓給項目實施主體，地價按照地上建筑物地價測算規則進行測算，并以地下空間地價修正系數予以修正，納入項目整體地價計收。

第五節 項目監管

　　第六十五條 在項目申請房地產預售時，主管部門應當就項目搬遷補償安置方案和項目實施監管協議的履行情況征求區城市更新職能部門的意見。搬遷補償安置方案確定的用于補償安置的房屋不得納入預售方案和申請預售。

　　在項目申請規劃驗收時，主管部門應當就城市更新單元規劃確定的拆除、搬遷等捆綁責任的履行情況征求區城市更新職能部門的意見，以確保城市更新單元規劃落實到位。

　　第六十六條 市、區政府相關部門對城市更新單元規劃確定的獨立占地的城市基礎設施和公共服務設施的建設立項應當予以優先安排，與城市更新項目同步實施。相關部門也可以委托城市更新項目實施主體代為建設，在建設完成后按照有關規定予以回購。

　　第六十七條 搬遷補償安置方案確定用于回遷的房產，應當按照經區城市更新職能部門備案的搬遷補償安置協議，以被搬遷人為權利人辦理分戶登記。登記價格以搬遷補償安置協議約定的價格為準，未約定的由協議雙方協商并進行補充約定。

　　按照土地使用權出讓合同及監管協議相關內容，由項目實施主體建設并無償移交給政府的相關配套設施，應當以政府相關管理部門為權利人辦理登記。

　　第六十八條 拆除重建類城市更新項目實施完成后，市產業部門應當會同相關部門對項目的產業準入進行監管，保證城市更新單元規劃確定的產業導向落實到位。

　　對于按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規定的標準繳納地價的項目，實施完成后實際進駐的產業經市產業部門認定不屬于市政府鼓勵發展產業的，由市產業部門責令改正。

　　第六十九條 實施主體已經區城市更新職能部門確認的項目，應當由該實施主體辦理相關規劃、用地、建設等手續并實施項目開發建設，在項目工程竣工驗收之前不得轉讓。

第六節 政府組織實施

　　第七十條 市、區政府可以通過房屋征收、土地和房地產收購等方式對城市更新單元內的用地進行整合，采用招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地使用權或者成立、授權相關城市更新實施機構具體實施拆除重建類城市更新項目。

　　第七十一條 根據城市發展需要和全市城市更新專項規劃等規劃的要求，為實施城市規劃，由政府組織對具有危房集中、基礎設施落后等情形的區域進行城市更新，需要調整使用土地的，政府相關部門應當按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行房屋征收。

　　拆除重建類城市更新項目在城市更新單元規劃批準兩年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認項目實施主體，經綜合判斷確有實施的必要性和緊迫性，且符合《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規定的，可以優先納入征收范圍。

　　第七十二條 政府根據城市更新項目的實施需要，可以按照以下方式進行土地和房地產收購：

　　（一）政府相關部門或者其成立、授權的機構與權利主體簽訂搬遷補償安置協議，按照一定的標準對權利主體進行補償。

　　（二）政府相關部門或者其成立、授權的機構按照《辦法》第三十一條規定，確定補償方案，通過招標方式引入市場主體，由市場主體承擔與權利主體簽訂搬遷補償安置協議等具體工作，搬遷補償費用和市場主體的合理利潤從土地公開出讓收入中支付。

　　（三）政府相關部門或者其成立、授權的機構按照《辦法》第三十一條規定，與權利主體簽訂搬遷補償安置協議，約定補償底價及土地出讓收入的分成方案，最終的補償金額為補償底價和土地出讓收入分成的總額。

　　具體的補償形式包括貨幣補償、回遷物業補償及兩者相結合的方式等。

　　第七十三條 市場主體通過房地產作價入股、簽訂搬遷補償安置協議、房地產收購等方式，已取得項目拆除范圍內建筑面積占總建筑面積90%以上且權利主體數量占總數量90%以上的房地產權益時，可以申請由政府組織實施該項目。

　　政府對項目實施的緊迫性和可行性、市場主體提供的收購補償方案的真實性和合理性、剩余房地產權益取得的可實施性等因素進行統籌考慮和綜合判斷，決定是否組織實施。

第六章 附 則

　　第七十四條 本細則所規定的公示，以現場展示或者網站公示形式進行的，若有公示時間要求，應當在規定時間內在現場或者網站進行持續公示；以深圳特區報或者深圳商報刊載形式進行的，若有公示時間要求，應至少刊載一次并明確在規定時間內可進行意見反饋。

　　本細則所規定的公告，以網站公告形式進行的，應當持續公告；以現場展示形式進行的，若有公告時間要求，應當在規定時間內持續公告；以深圳特區報或者深圳商報刊載形式進行的，應當至少刊載一次。

　　本細則所規定的公示、公告時間，均以自然日計算。

　　第七十五條 在城市更新單元納入更新單元計劃后，其區域內的土地、建筑物權利人不得再出具設立企業的經營性場地使用證明，市場監督管理部門不再辦理該區域內的企業設立登記。區域內的相關企業應當結合項目實施，在一定期限內辦理注銷或者地址變更。已批準的城市更新單元規劃確定的非拆除重建區域除外。

　　第七十六條 有關單位和個人在開展城市更新意愿的調查和征集、土地及建筑物核查、城市更新計劃申報、城市更新規劃編制與審批、實施主體確認申請等城市更新活動中，有欺詐、脅迫、虛構事實、侵害個人隱私、泄漏商業秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、炒賣項目、行賄等行為的，區政府應當會同相關部門及時查處，并責令改正；情節嚴重的，取消其參與城市更新活動的資格；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

　　第七十七條 本細則自發布之日起施行。