商洛市人民政府關于印發商洛市中心城市城中村改造管理暫行辦法的通知


商州區人民政府，商丹園區管委會，市政府各工作部門、事業機構：
《商洛市中心城市城中村改造管理暫行辦法》已經市政府2010年第22次常務會議審議通過，現印發你們，請認真貫徹執行。



二○一○年十一月九日
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商洛市中心城市城中村改造管理暫行辦法

第一章　總　則
第一條 為了推進和規范商洛市市區城中村改造工作，加快城市化建設，改善人居環境，提高居民生活水平， 根據有關法律法規和政策規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 中心城市規劃區以內、舊城改造規劃范圍以外“四辦兩鎮”部分社區的城中村改造，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱城中村，是指對城市規劃區范圍內以集體土地和農民戶口居多數的，仍然實行村民自治和農村集體所有制的行政村。
本辦法所稱城中村改造，是指根據本市經濟社會發展計劃和城市規劃，按照城市化要求，對基礎設施落后，村民生產、生活環境較差的村莊進行的綜合改造行為。
第四條 城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環境、完備城市公共服務功能、構建和諧社區為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益。
第五條 商洛市城中村改造辦公室負責本市城中村改造管理工作，其主要職責是：負責制定城中村改造計劃和階段性改造任務；審查審批城中村改造項目實施方案；起草城中村改造的規范性文件及有關配套政策；牽頭會同市規劃局編制市區城中村改造總體規劃，并參與評審；監督城中村改造體制改革工作；督促城中村改造項目建設任務的落實；負責城中村改造專項資金的歸集、使用和管理；協調城中村改造各成員單位的工作。
第六條 商州區人民政府負責市區城中村改造組織實施工作。設立區城中村改造辦公室，開展具體工作，接受市城中村改造辦公室的業務指導。
第七條 市發改、住建、國土、規劃、財政、城管、民政、公安、農業、教育、物價、環保、審計、人社和房管等部門按照各自職責，協同做好城中村改造管理工作。
第八條 市城中村改造辦公室會同市規劃部門，依據城市總體規劃和土地利用規劃編制城中村改造詳細規劃，報市政府批準。
經批準的城中村改造詳細規劃，任何單位和個人不得擅自改變。
第九條 城中村改造實行計劃管理。由區政府報市城中村改造辦公室批準后，納入城中村改造計劃。
對存在社會公共安全隱患的城中村，區政府優先列入改造計劃，限期改造。
因入學、入伍、服刑遷出的城中村人員，可以按照有關規定遷回原城中村，禁止其他非農人員遷入城中村。
第十條 城中村改造，以行政村為單位實施，有條件實施多個行政村合并改造的，或因個別村人口規模較小，經區政府同意可以就近合并于鄰村改造。
城中村改造的主體是城中村改制后的新經濟組織或者投資人，以及改制后的新經濟組織與投資人合作成立的企業法人。
第十一條 設立城中村改造專項資金。有關資金的歸集、使用，由市城中村改造辦公室負責制定管理辦法。
第二章　方案制定
第十二條 城中村改造方案，應當根據城市總體規劃、城中村改造詳細規劃、區域城市功能和城中村改造綜合用地專項規劃指標等方面的要求，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，充分聽取村民意見，由區城中村改造辦公室組織制定。
第十三條 城中村改造方案經村民會議或村民代表會議討論通過后，由區政府報市城中村改造辦公室批準。城中村改造方案未經批準，不得實施。
第十四條 經批準的城中村改造方案，不得擅自變更。實施改造過程中，確需變更用地規劃和建設設計方案以及拆遷安置方案時，應按原程序報批。
第三章　改　制
第十五條 城中村改制，應當堅持戶籍制度、管理體制、經濟組織形式和土地性質同步轉變的原則。
第十六條 實施改造的城中村人員的農業戶口依照法定程序轉為城鎮居民戶口。
第十七條　實施改造的城中村，其集體土地依照法定程序轉為國有土地。
第十八條 城中村集體經濟組織的資產應當依法進行清產核資。清產核資結果經村民會議或村民代表會議確認后，予以公示。
農業、財政、審計等部門要加強對清產核資工作的指導、監督。
第十九條 城中村集體經濟組織根據清產核資結果，自行制定資產處置方案和組建新經濟組織方案，經村民會議或村民代表會議討論通過后實施。
原集體經濟組織的資產應當承擔原村民的社會保險費。
第二十條 新經濟組織組建后，依法撤銷村民委員會，設立社區居民委員會。一個行政村可以獨立設立一個社區居民委員會或就近并入現有社區居民委員會，也可以由多個行政村合并設立一個社區居民委員會。
新設立的社區居民委員會人員組成和工作經費，按照有關現行規定和標準執行。
第二十一條　城中村村民轉為城市居民后，統一納入城市就業管理范圍。因城中村改造而增加的就業崗位，應當優先用于安排原村民。
第二十二條　城中村改制后，原村民應當按照有關規定參加城鎮職工、居民養老保險和醫療保險或新型農村社會養老保險。具體由市人力資源和社會保障部門組織實施。
前款規定中有關政府承擔的費用，從城中村土地依法收益中支付。
城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障條件的人員，應當享受相應待遇。
第二十三條　城中村改制后，原有的基礎設施納入市政統一管理范圍，環境衛生由區市容環衛部門按照城區環境衛生管理的有關規定執行。
第四章　土地利用
第二十四條 依照法定程序轉為國有土地的城中村改造用地分為綜合用地和儲備用地兩大類。其中綜合用地分為村民生活安置用地、基礎設施用地和配套開發用地。村民生活安置用地主要用于村民的安置建房；基礎設施用地主要用于改造區域內的基礎設施建設；配套開發用地主要用于開發建設。
城中村改造綜合用地應當納入用地計劃，并嚴格按照市政府規定的城中村改造綜合用地專項規劃指標執行。
城中村改造綜合用地之外的土地為儲備用地，由政府土地儲備機構依法給予補償后按照有關規定儲備。
第二十五條 城中村改造綜合用地，其村民生活安置用地和基礎設施用地以劃撥方式供給，配套開發用地采用招、拍、掛方式出讓供給。
第二十六條　實施城中村改造范圍內的少量國有土地，可以根據需要，由政府土地儲備機構依法收購或置換，用于城中村改造。
第二十七條 在市政建設、重大基礎設施建設以及其他開發建設中涉及到村莊整體拆遷的，應當進行整體改造，避免出現新的城中村。
第五章　規劃建設
第二十八條　城中村改造應當依據城中村改造詳細規劃制定規劃設計方案，并經市政府批準后實施。
主要街區、文物景點周邊城中村改造的規劃和設計方案，應當廣泛征求意見，也可以公開征集方案。
第二十九條　城中村改造涉及城市規劃確定的城市基礎設施建設項目的，優先列入城市建設年度計劃，與城中村改造同步進行。
第三十條 城中村改造建設項目，在施工前依法辦理《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。
第三十一條 城中村改造規劃設計應當嚴格執行相關規范要求，確保改造區域內安全設施、物業管理用房、社區辦公用房、幼兒園、中小學和基礎設施配套齊全。
第三十二條 城中村改造村民安置房建設的項目，免繳城市基礎設施配套費和有關行政事業性收費（不含中省規費）；原集體經濟組織發展經濟和商品房開發項目，有關城市基礎設施配套費和行政事業性收費減半收取（不含中省規費）。
第六章　拆遷安置
第三十三條 實施城中村改造，應當按照舊村整體拆除、優先建設安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。
舊村拆除，由區城中村改造辦公室組織實施和監督。舊村未拆除的，其他建設項目不得開工建設。
第三十四條 城中村改造主體應當制定補償安置方案，進行拆遷安置。
被拆遷人需要自行過渡的，城中村改造主體參照《商洛市城市房屋拆遷管理暫行辦法》的補償標準，給被拆遷人發放搬家補助費、過渡補助費。
第三十五條　城中村改造主體實施拆遷前應當依法領取房屋拆遷許可證。
城中村改造主體在動遷之前，應當在指定銀行設立拆遷補償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷補償安置資金，并與開設拆遷補償安置資金專用賬戶的銀行和市房屋拆遷辦公室簽訂拆遷補償安置資金使用監管協議。該監管資金未經市房屋拆遷辦公室同意，銀行不得撥付。
補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。
第三十六條 實施房屋拆遷，城中村改造主體可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資質的單位拆遷，接受委托的單位不得轉讓。
第三十七條　城中村改造主體在動遷前應當委托具有房地產估價資質的機構對被拆遷房屋進行評估。
第三十八條 城中村改造拆遷補償安置以房屋產權登記或其它相關文件載明的面積和性質作為補償安置依據。
被拆遷房屋兩層以下實行實物安置，三層（含三層）以上實行貨幣安置。
對于違法、違章建筑和超過使用期限的臨時建筑不予補償安置，臨時建筑使用期限未滿的，按照相關規定補償（另有約定的除外），但不予安置。
第三十九條 城中村房屋拆遷實行產權調換和貨幣補償兩種補償安置方式。被拆遷人可以自主選擇安置補償方式。
實行貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、使用性質、產權建筑面積、房屋結構等因素，以房屋市場評估價確定補償數額。
實行房屋產權調換的，以轉戶前城中村在冊戶籍人口為依據，人均安置建筑面積原則上不少于50平方米。
第四十條　房屋產權調換的價格結算按下列規定執行：
（一）安置房屋建筑面積與被拆遷房屋產權建筑面積相等部分，按新建房屋的成本價與被拆遷房屋市場評估價互找差價結算；
（二）原房屋產權建筑面積人均不足50平方米的，按人均50平方米建筑面積補差安置，補差面積部分按新建房屋成本價結算；
（三）因上靠戶型造成的超面積按成本價結算，上靠戶型面積原則不能超過安置面積的10%，超過部分按市場價結算。
第四十一條　城中村改造主體安排被拆遷人在外自行過渡的，過渡期限不得超過24個月。超過拆遷安置補償協議規定過渡期限的，從逾期之日起由城中村改造實施主體按不低于原過渡補助費標準的二倍向被拆遷人支付過渡補助費，超過6個月的，從第7個月起每月按不低于原過渡補助費標準的3倍支付過渡補助費。
過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起計算。
第四十二條　城中村改造主體應當在領取房屋拆遷許可證后與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。
第四十三條 城中村改造主體與被拆遷人達不成補償安置協議的，由當事人申請市城市房屋拆遷管理部門依法協調、裁決。
第四十四條　改制后的新經濟組織作為改造主體實施改造的，可以按照批準的改造方案結合本村土地資源和實際情況，自行制定具體的拆遷安置補償方案和過渡補助費標準。拆遷安置補償方案及過渡補助費標準應當公示，并經原村民會議或村民代表會議討論通過。
第四十五條 城市居民在農村購置宅基地 ，屬1987年1月1日以前購買的，按照有關文件規定執行；屬1987年1月1日以后購買的，按照《中華人民共和國土地管理法》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的有關規定執行。
第七章 監督管理
第四十六條 城中村改造主體在實施改造過程中應當文明守法。對于弄虛作假，侵占、私分和破壞農村集體資產的行為，依法追究相應的責任。
第四十七條 城中村改造主體要嚴格按照批準的改造方案實施改造，未按照改造方案進行城中村改造，或者擅自改變改造方案的，由有關部門依據相關法律法規的規定進行處理。
第四十八條 城中村改造管理工作人員應當認真履行職責。對于濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的人員，按照有關規定給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任；給當事人造成損失的，依法予以賠償。
第四十九條 在實施城中村改造過程中，對于違反土地、環保、建設、規劃、財稅、城市拆遷等法律、法規規定的行為，由有關行政管理部門依法予以查處。
第八章　附　則
第五十條 本辦法自2010年12月10日起施行。