承德市人民政府關于印發承德市物業管理辦法的通知



各縣、自治縣、區人民政府，開發區管委會，市政府各部門，各有關單位：

經市政府研究同意，現將《承德市物業管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。





二Ｏ一二年三月二十日




承德市物業管理辦法


第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理服務活動，維護業主、物業服務企業和相關單位的合法權益，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用和運行，改善居民的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理經營活動適用本辦法。

本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

物業管理分為標準物業管理和準物業管理。標準物業管理是指物業管理區域內業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定進行的物業管理。準物業管理是指除標準物業管理之外的其他形式的物業管理。

第三條 市住房和城鄉建設局是全市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作，其主要職責是：根據有關法律、法規、規章擬定物業管理的規范性文件；負責本市物業服務企業的資質管理；指導縣、區物業管理行政主管部門工作；監督、檢查物業管理經營活動，規范物業管理市場；歸集、管理市區住宅專項維修資金；組織開展物業管理從業人員培訓。

第四條　各縣、區住房和城鄉建設局是本縣、區物業管理行政主管部門，負責本縣、區物業管理活動的監督管理工作，其主要職責是：貫徹落實物業管理法規、規章、政策；負責前期物業管理招投標和物業管理區域確認工作；負責前期物業服務合同和臨時管理規約備案工作；負責物業服務企業資質的初審工作；負責新建住宅與配套設施交付使用管理；監督物業管理用房配置和使用；處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴；歸集本縣住宅專項維修資金；指導街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居民委員會有關物業管理工作。

第五條 各街道辦事處（鄉、鎮人民政府）具體指導轄區內業主大會籌備、召開、選舉和備案工作，監督、指導和協調業主大會和業主委員會的日常活動，召集物業管理聯席會議，協調處理物業管理中遇到的重大緊急事件。居民（村民）委員會協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）開展物業管理相關工作，在業主委員會不能正常履行職責時，代為履行部分職責。

第六條 物價、規劃、城管、環保、工商、財政、林業、衛生、水務、公安、民政、電力、通訊等部門按照各自職責，協同實施本辦法，做好物業管理區域內的相關工作。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第七條 房屋的所有權人為業主。與住宅物業所有權人長期居住的家庭成員、組織機構的法人代表均可以認定為業主。

第八條 業主享有《物權法》、《物業管理條例》規定的權利，履行規定的義務。業主委托非家庭成員的使用人為代理人的，除沒有被選舉權外，享有業主的其他權利。

第九條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第十條 成立業主大會、選舉業主委員會及其開展物業管理活動，要遵從建設部《業主大會和業主委員會指導規則》的規定。

第三章 開發建設單位和物業服務企業

第十一條　開發建設單位在物業管理活動中享有以下權利：

（一）依法制定前期物業管理實施方案，開展前期物業管理招標活動，監督物業服務企業前期物業服務質量；

（二）依法參與業主大會的籌備工作；

（三）以未出售物業業主的身份享有業主的相關權利；

（四）依法享有的其他權利。

第十二條　開發建設單位應移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完善、配套齊全的物業，在物業管理活動中承擔以下義務：

（一）按規定配置物業服務用房，申請確認物業管理區域；

（二）承擔物業保修期限和保修范圍內的維修責任；

（三）在房屋買賣合同附件中約定前期物業管理的有關內容；

（四）制定、明示臨時管理規約，并取得物業買受人的書面承諾；

（五）按規定選聘、續聘物業服務企業；

（六）向物業服務企業移交有關資料；

（七）向專業經營單位移交有關設施設備；

（八）協助成立首次業主大會，承擔首次業主大會的籌備經費；

（九）以未出售物業業主的身份承擔業主的相關義務；

（十）依法承擔的其他義務。

第十三條 物業服務企業應當按照核定的資質等級從事物業服務活動。外埠物業服務企業進入我市從事物業服務活動的，應按有關規定到縣、區住房和城鄉建設局辦理備案手續。市、縣、區住房和城鄉建設局應充分利用物業管理信息系統，對物業服務企業實行動態監督和考核管理，促進服務水平的提高。

第十四條 物業服務企業享有以下權利：

（一）參加物業管理項目的投標；

（二）按照物業服務合同和有關規定收取物業服務費用；

（三）使用物業管理區域內的物業服務用房；

（四）承接查驗、管理維護物業共用部位、共用設施設備；

（五）監督裝飾裝修活動，制止物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定和管理規約的行為，要求責任人停止損害、恢復原狀等；

（六）要求業主委員會協助管理；

（七）根據法律、法規和物業服務合同約定享有的其他權利。

第十五條 物業服務企業應履行下列義務：

（一）按照簽訂的物業服務合同，提供符合規定技術標準和質量規范的服務；

（二）在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準，公示利用共用部位、共用設施設備經營收益和支出情況；

（三）接受開發建設單位、業主、業主委員會的監督，定期向開發建設單位、業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況；

（四）告知業主裝飾裝修活動的禁止行為和注意事項；

（五）協助做好物業管理區域內的安全防范和發生安全事故時的救助工作，及時向有關行政管理部門報告；

（六）妥善保存物業承接查驗、維修保養等有關資料，退出物業管理區域時結清預收、代收費用，移交有關資料和保養記錄；

（七）接受物業管理行政主管部門和行業協會的工作指導和監督；

（八）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第四章 前期物業管理

第十六條 開發建設單位在申請房屋預售前，應完成如下工作：

（一）向物業所在地的縣區住房和城鄉建設局申請確認物業管理區域。縣區住房和城鄉建設局應自受理之日起5個工作日內，結合當地社區的布局予以劃分，并書面告知開發建設單位;

（二）制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定;

（三）選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。物業規模大于5萬平方米的，要通過招投標的方式選聘;

（四）將前期物業服務合同、臨時管理規約報縣區住房和城鄉建設局備案。

第十七條　開發建設單位銷售房屋時，應當向購房人明示經過備案的前期物業服務合同和臨時管理規約，購房人在簽訂房屋買賣合同之前對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。經業主書面確認的前期物業服務合同和臨時管理規約作為房屋買賣合同附件。

第十八條 開發建設單位應當按照《建設工程規劃許可證》載明的總建筑面積，在新建住宅物業管理區域內按不低于以下標準配置地面以上的物業服務用房，并無償提供給物業服務企業使用：

（一）總建筑面積在10萬平方米以下的項目，按3‰比例配置，最小不得低于100平方米，其中物業辦公用房不得低于60平方米；

（二）總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項目，除10萬平方米按3‰比例配置外，超過部分按2‰的比例配置；

（三）總建筑面積在20萬平方米以上的項目，除按上款的標準配置外，超過20萬平方米部分按1‰比例配置。

第十九條 開發建設單位應在物業交付使用前，按有關規定與供水、供電、供氣、供熱等相關專業經營單位完成專業經營設施設備的接管驗收，不得侵害物業服務企業和業主的合法權益。

第二十條 新建住宅物業竣工并按規定要求驗收合格，其配套設施設備具備業主入住使用的基本條件后，方可交付使用。

第二十一條 開發建設單位在新建住宅物業交付使用前，按照物業建筑安裝工程造價總額3％的比例，一次性向市、縣物業管理行政主管部門交存物業質量保修金，作為物業保修期內保修費用的保證。保修金管理堅持統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則。未交納保修金的項目，開發建設單位不得交付使用，相關部門不得辦理房屋驗收備案、初始登記等手續。 具體實施細則由市住房和城鄉建設局另行制定。

第二十二條 新建住宅物業建立物業服務質量保證金制度。物業服務企業在接管物業管理項目時，按首年收取物業服務費用總額的10%—20%，一次性向縣、區物業管理行政主管部門交存物業服務質量保證金，專項用于物業服務質量的保障。具體標準由縣區物業管理行政主管部門確定。

第二十三條 新建現售商品房項目應當在現售前30日、預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成前期物業管理招投標工作。對未按有關規定落實前期物業管理責任，物業服務用房等配套設施未開工或建設進度滯后的房地產開發項目不得銷售；預售商品房項目住建部門不予核發《商品房預售許可證》。

第二十四條 開發建設單位擅自變更物業服務用房位置或降低配置標準的，有關部門不予通過驗收，房屋登記機構不予辦理初始登記手續。

第五章 物業服務與收費

第二十五條 經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主可以自行或者通過他人管理

物業，并對下列事項作出決定：

（一）管理的執行機構；

（二）管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業機構的方案；

（四）其他有關管理的內容。

第二十六條 物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

第二十七條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同同時報縣、區住房和城鄉建設局、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）備案。

第二十八條　普通住宅物業服務收費標準實行政府指導價，非住宅物業、高檔住宅、特約服務實行市場調節價。

第二十九條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。一方決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期滿前3個月告知委托方，并向街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和縣區物業管理主管部門報告。

第三十條 全體業主共同決定不再接受物業服務的，原物業服務企業不得強行提供物業服務，并做好交接的準備工作。

第三十一條 原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序和設施設備的運行。

第三十二條 被取消物業服務經營資格，物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內履行下列移交義務，并撤出物業管理區域：

（一）移交物業共用部位共用設施設備；

（二）移交前期物業交接查驗相關資料；

（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

（四）結清預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。

第三十三條 物業服務企業有下列行為，由資質審批部門予以警告，限期整改，直至撤銷物業服務企業資質：

（一）管理制度不健全，管理服務混亂的；

（二）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（三）不履行物業服務合同及規定義務的；

（四）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

（五）擅自改變物業服務用房用途或按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

（八）發生重大責任事故的。

第三十四條 前期物業服務合同期滿，仍未成立業主大會的，開發建設單位可以續聘；物業服務企業不能繼續履行合同的，開發建設單位應重新選聘，新選聘的物業服務企業的服務標準應不低于物業出售時公示標準，并告知全體業主。未能及時重新選聘的，由開發建設單位臨時負責前期物業管理，承擔期間發生的服務費用。

第三十五條 物業交付使用前的物業服務費用由開發建設單位承擔。物業交付使用后的物業服務費用由業主承擔。

第三十六條 在業主辦理入住手續時，物業服務企業向業主收取的物業服務費用自物業交付使用的下一個月開始計算。

第三十七條 物業管理區域內，供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視、環衛等專業經營單位應向最終用戶收取有關費用，不得強制物業服務企業代收。物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業經營單位提供的服務。

第六章 物業的使用和維護

第三十八條 業主依法對物業共用部位、共用設施設備享有權利，承擔義務；不得以放棄權利而不履行義務。

第三十九條 　業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位要按照與業主簽訂的合同服務到最終用戶，并依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，保證服務質量。

第四十一條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位承擔最終用戶計量表或閥門及以前管線、設施設備的維修養護責任。

第四十二條 市政排污管理單位承擔化糞池外第一個檢查井以外的排水管道的維修養護責任；環衛部門應當保證垃圾轉運站正常運轉，物業服務企業負責將生活垃圾集中到管理區域最近的垃圾轉運站，由環衛部門負責清運至處置地點（已移交環衛部門的除外）。

第四十三條 各專業經營單位負責維修養護的管線和設施設備出現問題，各運營單位必保20分鐘內派人到場維修。有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行維修養護義務。

第四十四條 物業交付使用后，業主應在6個月內完成裝飾裝修， 期間要嚴格遵守作業時間、噪音控制、環境衛生、禁止行為和注意事項等相關規定。

第四十五條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應向物業服務企業申報登記，簽訂住宅裝飾裝修管理服務協議，并告知相鄰業主；需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

第四十六條 住宅裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：

（一）裝飾裝修工程的實施內容和期限；

（二）允許施工的時間；

（三）廢棄物的清運與處置；

（四）住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；

（五）禁止行為和注意事項；

（六）管理服務費用；

（七）違約責任；

（八）其他需要約定的事項。

第四十七條 住宅裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

第四十八條 未經批準，業主在裝飾裝修活動中不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改燃氣管道和設施。

第四十九條 裝修人不得拒絕和阻礙物業服務企業對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查。物業服務企業應當制止違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，并及時向有關行政主管部門報告。有關行政主管部門在接到物業服務企業的報告后，應當及時對違法行為予以制止或依法處理。

第五十條 物業服務企業占用業主共有的道路或場地設置車位，應履行有關手續，所得收益屬全體業主所有，主要用于本物業管理區域的物業服務支出，或按照業主大會的決定使用。

第五十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。開發建設單位委托物業服務企業維修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

開發建設單位不履行保修責任，業主或物業服務企業可以申請使用物業質量保修金進行維修。保修期滿，監管部門應將余額退還給開發建設單位。

第五十二條 因物業服務企業原因，不能繼續履行合同的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）可申請使用物業服務質量保證金暫時進行維修養護。

第七章　住宅專項維修資金管理

第五十三條 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業以及與住宅結構相連的非住宅物業的業主，在辦理房屋交付使用手續前，應按規定繳納首期住宅專項維修資金。

第五十五條 首期住宅專項維修資金的交納標準為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%，具體標準由市、縣住房和城鄉建設局根據本地區情況公布。

第五十六條 未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付買受人，房屋登記機構不予受理登記申請。

第五十七條 開發建設單位在申請辦理房屋初始登記前，一次性將自用、尚未售出以及購房人應繳未繳的首期住宅專項維修資金，按規定存入住宅專項維修資金專戶。待房屋售出或補繳到位后，開發建設單位直接沖抵代繳款項并辦理更名手續。

第五十八條 各相關單位和個人要認真執行住宅專項維修資金歸集、管理、使用、續籌等規定要求，充分發揮專項維修資金在保障房屋安全使用方面的作用。

第八章 舊住宅區物業管理

第五十九條 縣、區人民政府應當制定舊住宅區綜合改造和管理的中長期規劃和年度計劃，并安排專項資金用于舊住宅區的綜合改造和對舊住宅小區物業管理費用的補貼。

第六十條 街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當組織改造后的舊住宅小區的業主成立業主大會，選舉業主委員會。業主大會無法成立的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）確定管理方案并實施。

第六十一條 舊住宅小區綜合改造后應當推行專業化物業服務，由物業服務企業根據業主的需求和支付能力，提供房屋及配套設施維護、衛生保潔、綠化養護等基本的物業服務，合理收取物業服務費用。對尚不具備引入專業物業服務條件的，業主應當在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）的指導下，實行住宅小區自我管理、自我服務，并承擔相應的管理費用。

第九章 法律責任。

第六十二條 違反物業管理有關規定的，依據《物權法》、《物業管理條例》等有關法律法規予以處罰。

第六十三條 擅自在物業管理區域內搭建建筑物、構筑物的，改變住宅外立面扒門、開窗，住改商的，由城市管理行政主管部門依法查處；從事經營的，相關部門不予行政許可，工商部門不準核發營業執照，并加強監管，依法取締非法經營；擬交易的，房屋登記機構不準辦理產權交易變更登記。

第十章 附則

第六十四條 本辦法所稱物業，是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

第六十五條　本辦法所稱前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

第六十六條 本辦法所稱最終用戶，是指水、電、氣、熱、通訊、有線電視等的最終使用人。

第六十七條 本辦法所稱共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

第六十八條 本辦法所稱共用設施設備，一般包括：在物業管理區域內封閉運行的冷暖設施、太陽能熱水、直飲水設施、中水處理系統，電梯、照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等（屬于專業經營單位的除外）。

第六十九條 本辦法由承德市住房和城鄉建設局負責解釋，自2012年5月1日起施行。