許昌市人民政府關于印發許昌市國有建設用地供后監督管理辦法的通知



各縣(市、區)人民政府,許昌新區、經濟技術開發區、東城區管委會,市人民政府有關部門:


現將《許昌市國有建設用地供后監督管理辦法》印發給你們,請認真貫徹執行。


二○一一年九月二日


許昌市國有建設用地供后監督管理辦法


第一章總則


第一條為加強國有建設用地供后監督管理,依法規范用地行為,促進土地資源節約集約利用,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)、《國土資源部關于貫徹落實〈國務院關于促進節約集約用地的通知〉的通知》(國土資發〔2008〕16號)等法律、法規和政策規定,結合我市實際,制定本辦法。


第二條國有建設用地供后監管是指國有建設用地從批準供地到項目竣工驗收期間,依照國有建設用地批準文件、劃撥決定書、有償使用合同等,對土地使用權人使用土地情況進行的監督管理。


第三條國有建設用地供后監管的主要內容:


(一)是否按照規定的時限開工、竣工,是否存在土地閑置;


(二)是否按照規定的用途使用土地;


(三)是否達到規定的投資強度;


(四)改變用途或提高容積率的,是否辦理相關手續、補繳土地有償使用費、契稅等相關稅費;


(五)是否非法轉讓土地使用權;


(六)是否超期使用臨時用地;


(七)是否按照有關規定配建保障性住房,并按規定繳納劃撥價款和建安成本;


(八)其他需要列入監管的事項。


第四條市國土資源局統一負責全市國有建設用地供后監督管理工作。


土資源執法監察部門具體實施市本級國有建設用地供后監督管理工作,并指導和檢查各縣(市)監管工作。


市政府各部門按照各自職責做好國有建設用地批后監督管理工作。


第二章履約保證金交付制度


第五條建立《土地出讓合同》履約保證金交付制度。土地成交后,受讓方與出讓方簽訂《土地出讓合同履約保證協議書》,并由受讓方向出讓方按億元以下成交宗地其成交總價款10%的比例、億元(含億元)以上成交宗地其成交總價款5%的比例繳納保證金。


第六條受讓方按《土地出讓合同》約定期限開工的,經出讓方驗收確認后,在15日內返還50%的履約保證金(含銀行利息),按約定開發建設并按期竣工的,經出讓方驗收確認后,15日內再返還受讓方繳納的50%的履約保證金(含銀行利息)。


第七條土地受讓方未按照《土地出讓合同》約定時間開、竣工的,每延期一日,向出讓方支付相當于土地成交總價款額1‰的違約金。違約一年以上造成閑置的,按照閑置土地處理規定處理。


第八條堅持國有建設用地使用權凈地(已完成征收補償工作、地面無建筑物和附著物的土地)出讓,市本級出讓土地由于企業改制、招商引資等特殊原因不能凈地出讓的,各責任部門必須做出書面交付凈地的時間承諾。違約的,每逾期一個月,由市財政部門從有關責任政府(管委會)的土地收益中按承諾宗地成交價5%的標準扣除違約金。


第九條對房地產開發項目應配建保障性住房而不簽訂保障性住房配建合同、不進行保障性住房建設的,履約保證金不予退還,相關部門不予進行施工圖審查,不予核發《建筑工程施工許可證》,不予核發《商品房預售許可證》,不予質量驗收備案,不予進行房屋所有權登記。


第三章建設用地供后公示制度


第十條建立建設用地批后公示制度。國有建設用地批準文件、劃撥決定書下發或有償使用合同等簽訂后,由基層國土資源管理部門負責組織本轄區土地使用權人在宗地現場顯著位置設置用地信息公示牌,將國有建設用地批準文號(合同號)、用途、面積、四至、容積率、開工日期、竣工日期、監管機構、舉報電話等內容進行公示,方便社會監督。


第十一條國有建設用地批準文件、劃撥決定書下發或有償使用合同等簽訂后,國土資源土地供應部門應及時將相關材料向國土資源執法監察部門和宗地所在地基層國土資源管理部門移交。對需要列入監管范圍的用地,由國土資源執法監察部門負責進行跟蹤監管。


第十二條國土資源執法監察部門負責對轄區內公示牌設立情況進行監督檢查。嚴格按照監管通知書內容對公示牌進行驗收。驗收完畢,及時向土地登記發證部門書面反饋監管手續辦理情況,監管手續完備,公示牌驗收合格的,土地登記發證部門方可發放土地證。


第四章建設用地開竣工申報制度


第十三條凡在許昌市境內取得國有建設用地使用權的土地使用權人,必須在建設項目開工前10日內、竣工后10日內向宗地所在基層國土資源管理部門書面申報建設用地開發利用情況。


第十四條進行開竣工申報時,土地使用權人應填寫《國有建設用地開發利用情況申報表》并根據不同情形提供相應材料:


(一)申報開工的,應提供《施工許可證》或者其他開工證明文件復印件(加蓋單位公章)、現場照片;


(二)申報竣工的,應提供竣工證明文件復印件(加蓋單位公章)、現場照片;


(三)項目未按合同約定時間開、竣工的,應提供延遲開、竣工書面說明(加蓋單位公章)及相關證明材料;


(四)其他相關資料。


第十五條基層國土資源管理部門會同上級國土資源執法監察部門根據土地使用權人申報情況,聯合進行開竣工驗收,對驗收合格的,由上級國土資源執法監察部門出具土地利用核驗合格意見書。對核驗不合格的,及時提出處理意見并跟蹤落實。


第十六條開竣工延期。有下列情形之一的,宗地開竣工時間可予以延期:


(一)不可抗力;


(二)土地出讓方無法按期交付土地的;


(三)周邊單位或居民對宗地開發建設有異議,項目無法實施或順利進行的;


(四)因國家、省、市重點項目實施需要,土地被臨時占用或受其影響不能開發建設或完工的;


(五)法律、法規或相關政策已明確規定的其他情形。


第十七條符合上條規定開竣工時間延期的,土地使用者需提供相關證明,并在土地出讓合同或劃撥決定書約定的開竣工30日前提出書面延期申請,經國土資源管理部門審查并報經人民政府同意后,與原土地出讓方或批準方簽訂《國有土地使用權出讓補充合同》或《宗地開竣工時間變更協議書》,重新約定開竣工時間,新約定時間原則上不超過1年。


第十八條對不按本辦法進行申報以及提供虛假材料進行申報的國有建設用地使用權人,國土資源行政主管部門將其計入不良信譽檔案,向社會予以公示,并限制其在2年內不得在許昌市境內參加任何土地招拍掛活動。


第五章土地利用動態巡查制度


第十九條建立建設用地供后警示提醒制度。各基層國土資源管理部門對本轄區已供但未到《土地出讓合同》或《劃撥決定書》約定動工開發日期土地,每15天發送一次提醒函,提醒項目單位按照出讓合同約定或劃撥決定書規定時間進行開發建設。


第二十條對已供土地開展動態巡查。充分發揮基層國土資源管理部門的監管職能,各國土資源分局和基層國土所要落實專人對轄區已供但未竣工土地進行每周不少于一次的巡查活動,對有可能造成土地閑置的,應當向土地使用權人發出書面警示通知,提醒土地使用權人依照規定及合同的約定使用土地,監管巡查要填寫“監管跟蹤卡”,發現情況應及時向國土資源執法監察部門報告。國土資源執法監察部門根據基層國土資源管理部門巡查情況,每月組織現場巡查不少于1次,并填寫“監管跟蹤卡”和建立巡查臺賬。


國土資源執法監察部門在巡查時如有必要要做詢問筆錄、及時拍照等。發現有違規違約跡象的,要及時警示并制止。


第二十一條對符合變更《國有土地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》內容的,國土資源執法監察部門要督促重新簽訂合同或簽訂補充協議、補繳有償使用費差價等費用;經制止仍不停止違規違約行為的,要及時依法處理。


第二十二條對超過國有建設用地劃撥決定書或有償使用合同規定的動工開發建設期限而未動工且不滿一年的,按違約處理,由國土資源執法監察部門按照土地出讓合同或劃撥決定書約定收取違約金。


第六章閑置土地處理


第二十三條有下列情形之一的,認定為閑置土地:


(一)國有建設用地劃撥決定書未規定、有償使用合同未約定動工開發建設日期的,自國有建設用地劃撥決定書或有償使用合同生效之日起滿一年未動工開發建設的;


(二)已動工開發建設但開發建設的用地面積占應當動工開發建設總用地面積不足1/3,或者已投資但投資額(不含土地取得成本)占總投資額(不含土地取得成本)不足1/4,且未經批準中止開發建設連續滿一年的;


(三)法律、法規、規章規定的其他情形。


第二十四條對擬認定的閑置土地,由國土資源執法監察部門將查明的事實、認定依據等情況書面告知土地使用權人。土地使用權人有異議或要求聽證的,國土資源部門應當作出解釋或組織聽證。


第二十五條對認定的閑置土地,由出讓(供應)方負責擬定處置方案。處置方案報經政府批準后,予以組織實施。


在擬定處置方案時應通知土地使用權人參與;已設定抵押權或已被司法機關依法查封的,還應通知抵押權人或相關司法機關參與。


第二十六條土地閑置滿一年不滿兩年的,屬于出讓用地的,按出讓價款的20%征收土地閑置費;屬于劃撥用地的,按劃撥價款的20%征收土地閑置費。征收土地閑置費,應當下達“土地閑置費征收決定書”。


土地使用權人未按時繳納的,由國土資源執法監察部門責令限期繳納;拒不繳納的,由國土資源行政主管部門申請人民法院強制執行。


第二十七條土地閑置費屬于政府非稅收入,其票據、管理、監督等按政府非稅收入管理的有關規定執行。


土地閑置費全額納入同級政府預算,實行“收支兩條線”管理。


第二十八條閑置土地處置基本程序:


(一)調查(筆錄、拍照、攝像資料等);


(二)認定;


(三)下達告知通知書,要求聽證的,舉行聽證;


(四)下達認定通知書,申請復議或提起訴訟的,按規定程序進行;


(五)擬定處置方案并報原批準機關批準;


(六)按照批準的處置方案組織實施。


第二十九條土地閑置滿兩年應當依法無償收回的,必須依法無償收回,由出讓(供應)方按規定程序報經原批準用地的人民政府批準后予以公告,下達“收回國有土地使用權決定書”,終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書,注銷土地登記和土地證書。依法收回的閑置土地,重新安排使用。不符合法定收回條件的,參照《國務院關于促進節約集約用地的通知》和《國土資源部閑置土地處置辦法》中對閑置土地的處置途徑,采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置,以充分利用土地。


經批準收回使用權的閑置土地,已經設定抵押權的,可以采取為債權人重新擔保等方式解除抵押;已經司法機關查封的,可以協調司法機關、當事人解除查封,采取其他適當方式保障債權人的權利。


第三十條土地使用權人未按照批準用途使用土地的,國土資源執法監察部門應當責令限期改正;拒不改正的,依照《土地管理法》第八十條、《土地管理法實施條例》第四十三條以及有關法律、法規、規章之規定,責令交還土地,并處罰款。


未經批準擅自變更容積率等規劃條件的,由規劃部門依法處理。


確需變更土地用途或提高容積率的,必須符合城市規劃,并經批準后,重新簽訂土地有償使用合同或簽訂有償使用合同補充協議,補繳契稅、土地有償使用費等相關稅費。


第三十一條臨時用地超期使用的,國土資源執法監察部門應當責令當事人退還土地,并恢復原貌;拒不退還的,依照《土地管理法》第八十條、《土地管理法實施條例》第四十三條以及有關法律、法規、規章之規定,責令限期退還,并處罰款。


第三十二條國土資源執法監察部門監管工作人員在監管和執法過程中,依照有關法律、法規可采取以下措施:


(一)詢問當事人及其證人;


(二)現場勘測、拍照、攝像;


(三)查閱、復制土地使用權人的有關文件和資料;


(四)要求土地使用權人就有關土地利用情況作出說明。


第七章建設用地轉讓、抵押審查制度


第三十三條土地使用權人非法轉讓土地使用權的,由國土資源執法監察部門依照《土地管理法》第七十三條、《土地管理法實施條例》第三十八條以及有關法律、法規、規章之規定,沒收違法所得,可以并處罰款。


第三十四條出讓國有建設用地使用權首次轉讓、抵押的,必須符合法律、法規、規章等規定和國有建設用地使用權出讓合同約定的條件。


第三十五條有下列情形之一的,國有建設用地使用權不得轉讓、抵押:


(一)納入拆遷公告范圍,依法應予收回的;


(二)未完成拆遷補償的;


(三)國有建設用地閑置的;


(四)擅自改變土地用途、容積率等土地使用條件或房屋所有權證登記用途與國有建設用地使用權證登記用途不一致的;


(五)辦理了商品房預售許可的;


(六)司法機關依法裁定、查封或行政機關以其他形式限制房地產權利的;


(七)法律、法規規定不得轉讓、抵押的其他情形。


第三十六條轉讓國有建設用地使用權的,國有建設用地使用權人應提供法律、法規規定的完稅或免稅證明。


第三十七條國有建設用地使用權轉讓、抵押時,地上建筑物、構筑物及其附屬設施隨之轉讓、抵押。


國有建設用地使用權人在申請辦理轉讓、抵押國有建設用地使用權手續時,應提供房屋所有權證書或房屋管理部門出具的權屬證明材料。


第三十八條單獨以用于房地產開發的國有建設用地使用權抵押的,抵押期限不得超過《國有建設用地使用權出讓合同》約定的竣工日期。


第三十九條地產交易、土地登記發證部門應當將辦理土地轉讓、改變用途審批以及抵押、變更登記等手續情況及時向國土資源執法監察部門備案。


第八章房地產用地開發利用誠信管理制度


第四十條國土資源管理部門將房地產開發企業開發土地利用情況,記入房地產用地開發利用誠信檔案,并向社會公布。


第四十一條房地產開發企業凡有下列情形之一的,三年內不得參加國有建設用地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動:


(一)有土地違法、違規行為的;


(二)以招標、拍賣或者掛牌方式取得國有建設用地使用權后,不按規定時限簽訂國有建設用地使用權出讓合同的;


(三)未按國有建設用地使用權出讓合同約定繳納土地價款的;


(四)不執行國有建設用地建設項目開工、竣工報告制度的;


(五)未申請竣工建設項目國有建設用地檢查核驗的;


(六)法律、法規另有規定的其他情形。


第九章責任分工


第四十二條政府有關部門按照以下分工對已供國有建設用地開發利用情況進行監督管理:


國土資源部門負責對用地面積、供后閑置、改變用途、轉讓抵押等情況進行監管;


城鄉規劃部門負責對規劃指標(用地性質、建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率)落實等情況進行監管;


住房城鄉建設部門負責對配建保障性住房,并按規定繳納建安成本以及保障性住房項目建設等情況進行監管;


發展改革部門負責對產業政策執行以及項目投資額、投資強度落實情況進行監管;財政部門負責對出讓金和劃撥價款繳納情況進行監管;地稅部門負責對契稅、增值稅繳納情況進行監管。


第四十三條土地供應后,國土資源部門應及時將已供應土地的位置、面積、用途、土地綜合價款、規劃條件、約定開竣工時間向城鄉規劃、住房城鄉建設、財政、地稅、監察等部門通報。各相關部門之間應及時通報已供土地建設項目審批以及已審批事項監管情況,正常審批和監管事項每兩月通報一次,重大及違規違約事項隨時通報。


第四十四條建立由國土資源、城鄉規劃、住房城鄉建設、財政、地稅、監察等相關職能部門組成的聯席會議制度。根據監管工作需要,可由任一成員單位或多個成員單位聯合進行召集,其他成員單位積極參與,共同協商解決供后土地監管需研究協調的問題。


第四十五條政府各相關職能部門要按照職責分工,切實履行職責,對在建設用地供后監管過程中存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄行為的,由監察部門依法、依紀追究有關人員的責任。


第十章附則


第四十六條本辦法自下發之日起施行。