淄博市人民政府辦公廳關于印發淄博市中心城區老舊小區簡易物業管理辦法的通知


各區縣人民政府，高新區、文昌湖區管委會，市政府各部門，各有關單位，各大企業，各高等院校：
　　《淄博市中心城區老舊小區簡易物業管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請遵照執行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　淄博市人民政府辦公廳

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年六月二十七日



淄博市中心城區老舊小區簡易物業管理辦法

　　第一章總則
　　第一條為了加強我市中心城區老舊小區的物業管理工作，切實改善人民群眾的居住環境，促進和諧社區建設，提升城市形象，根據《山東省物業管理條例》和有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條本辦法所稱老舊小區，是指已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區。
　　本辦法所稱簡易物業管理，是指不具備實施專業物業管理條件的無人管理的老舊小區，由各街道辦事處成立“兩站一中心”，并由街道辦事處物業服務中心負責對老舊小區實行以公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護為主要內容的物業管理活動。
　　本辦法所稱“兩站一中心”，是指街道辦事處物業管理投訴調解站、街道辦事處物業應急維修服務站和街道辦事處物業服務中心。
　　第三條本辦法適用于本市中心城區無人管理的老舊小區物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。
　　第四條老舊小區物業管理堅持以人為本，堅持“區政府負責、部門協調、街道辦事處組織和社區居委會落實”的原則，實行“條塊結合，以塊為主，統一管理”的管理體制。
　　老舊小區物業管理優先選擇由業主大會選聘物業服務企業實施專業化、市場化的物業管理方式，業主大會成立前或者業主大會成立后沒有選聘物業服務企業的，由街道辦事處物業服務中心實施簡易物業管理。
　　第五條市房管部門負責全市老舊小區物業管理活動的協調指導和督查落實工作。區房管部門具體負責本行政區域內老舊小區物業管理活動的指導落實和監督檢查工作。
　　張店區政府、高新區管委會對本行政區域內老舊小區物業管理工作負總責。
　　各街道辦事處負責轄區內老舊小區的物業管理工作，包括組建街道辦事處“兩站一中心”，開展老舊小區物業管理；組織指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督其依法履行職責；調解處理物業管理糾紛；召集物業管理聯席會議，解決物業管理區域內發生的突發事件以及其他需要協調的物業管理事項等。
　　各社區居民委員會負責具體落實街道辦事處交辦的與物業管理有關的工作。
　　各職能部門按照各自職責，做好與老舊小區物業管理有關的工作：
　　規劃部門負責老舊小區新建物業服務用房等公共配套建筑的規劃審批工作；
　　公安部門負責老舊小區的治安秩序管理工作；
　　財政部門負責相關資金的撥付及投資評審工作；
　　城管執法部門負責老舊小區內亂搭亂建的查處工作；
　　物價部門負責老舊小區簡易物業服務收費的管理工作；
　　工商部門負責老舊小區內市場規范管理工作；
　　體育部門負責老舊小區內健身設施的配置和維護工作；
　　其他相關部門依照各自職責，做好與老舊小區物業管理有關的工作。
　　第二章簡易物業管理的組織實施
　　第六條老舊小區物業管理區域的劃分，由街道辦事處會同區房管部門，根據小區建設用地規劃許可證確定的紅線圖，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素確定。
　　第七條簡易物業管理由街道辦事處成立“兩站一中心”組織實施。
　　（一）街道辦事處物業管理投訴調解站負責受理并調解物業管理活動中的各類矛盾和糾紛，將矛盾化解、解決在基層，促進社區和諧。
　　（二）街道辦事處物業應急維修服務站負責為轄區內實行簡易物業管理的業主提供房屋排險、下水管道堵塞及水電故障排除等有償應急維修服務。
　　街道辦事處物業應急維修服務站應配備專業人員和搶修設備，建立起與各專業維修公司的聯系網絡，有效解決群眾應急維修問題。
　　（三）街道辦事處物業服務中心負責對轄區內無人管理的老舊小區實施以公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護為主要內容的簡易物業管理。
　　房管部門負責對物業服務中心管理人員進行培訓，提高管理人員的專業知識和業務技能。
　　第八條街道辦事處物業服務中心管理的老舊小區，應配置物業服務用房，為實施小區物業管理提供基本條件。物業服務用房可由政府直接投資建設、購買或租賃。
　　第九條街道辦事處物業服務中心應搜集整理物業管理必需的資料，有關單位和個人應予以協助配合。物業管理資料應按小區分類管理，妥善保管，方便利用。資料包括：
　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；
　　(四)業主名冊；
　　(五)物業管理必需的其他資料。
　　街道辦事處物業服務中心對老舊小區實施簡易物業管理期間資料，按有關檔案管理規定進行管理。
　　第十條簡易物業管理服務內容和服務標準實行動態管理，由房管部門根據經濟社會發展情況制定，定期向社會公布。服務內容應包括公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護等基礎性服務。
　　街道辦事處物業服務中心提供的服務內容和服務標準應達到規定標準，服務內容和服務標準應在小區內顯著位置向業主公示。
　　第十一條老舊小區物業管理應當建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。
　　第十二條街道辦事處應當按照職責加強對老舊小區業主大會成立的組織、指導工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，不斷提高業主大會成立率，不斷提升業主自治管理水平。
　　第十三條老舊小區未成立業主大會的，街道辦事處物業服務中心實施簡易物業管理前，應會同社區居委會參照國家示范文本制定小區管理規約，對物業的使用維護管理、業主共同利益、業主的權利義務、物業服務費用的收交方式、違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約不得侵害業主的合法權益。
　　街道辦事處物業服務中心應將管理規約向業主公示，業主應對遵守管理規約作出書面承諾。
　　第十四條業主或者物業使用人應當遵守有關法律、法規和管理規約的規定，不得有下列行為：
　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；
　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；
　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；
　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
　　(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為；
　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
　　(九)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
　　街道辦事處物業服務中心、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門及時處理。
　　第十五條老舊小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備，由街道辦事處組織，按照有關規定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接受。各專業經營單位應在業主委員會、街道辦事處物業服務中心或社區居委會的協助下，分別與最終用戶簽訂服務合同。
　　專業經營單位應當承擔專業經營設施設備分戶計量裝置（含）或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
　　專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。
　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。
　　第十六條實行老舊小區物業管理聯席會議制度。
　　物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務中心、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。
　　聯席會議主要協調下列事項：
　　(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
　　(二)物業服務中心在履行職責過程中出現的突出問題；
　　(三)物業管理區域內發生的突發事件；
　　(四)物業管理與社區管理的銜接和配合；
　　(五)需要協調的其他物業管理事項。
　　第三章簡易物業管理費用及政府補貼政策
　　第十七條簡易物業管理費用實行多方籌集，包括政府補貼、業主交費等途徑。
　　需由業主交納的物業服務收費標準實行動態管理，由物價部門根據簡易物業服務內容、服務標準、物價指數變動情況、城鎮居民人均可支配收入等情況制定，定期向社會公布。
　　街道辦事處物業服務中心為業主或者物業使用人提供政府規定服務內容以外的專項服務的，其收費標準由雙方約定。
　　第十八條實施簡易物業管理小區中的低保戶、特困戶，可根據政府有關規定向物業服務中心申請物業服務費減免，減免部分納入政府補貼。
　　第十九條實施簡易物業管理的小區，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會或社區居委會督促其交納，并可以在住宅小區內的顯著位置予以公示，必要時，街道物業服務中心可向人民法院提起訴訟。
　　第二十條專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
　　物業服務中心接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。
　　專業經營單位不得強制物業服務中心代收費用，不得因物業服務中心拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
　　第二十一條簡易物業管理費用政府補貼資金納入市、區財政預算，由市、區財政和街道辦事處共同承擔。市級財政按補貼資金的一定比例對張店區、高新區進行補助。
　　第二十二條申請簡易物業管理費用補貼須符合以下條件：
　　（一）街道辦事處注冊成立物業服務中心；
　　（二）街道辦事處物業服務中心在轄區老舊小區內開展簡易物業管理工作；
　　（三）物業服務內容和標準達到政府規定的要求。
　　第二十三條簡易物業管理費用補貼的申請和撥付按以下程序辦理：
　　（一）申請和受理。符合本辦法規定條件的，街道辦事處物業服務中心向區財政部門和房管部門提出補貼申請，資金核算以小區為單位，材料齊全的，區財政部門和房管部門應予以受理。
　　（二）審核和補貼。區財政部門會同房管部門在10日內進行材料審查和實地察勘，情況屬實的，由區財政部門將補貼資金撥付街道辦事處物業服務中心。街道辦事處物業服務中心要將補貼資金專項用于小區物業管理，不得挪作他用。
　　（三）市財政對中心城區補助。區財政部門會同房管部門根據本區老舊小區簡易物業管理費用補貼資金實際發生數，向市財政部門和房管部門提出補助申請,由市財政部門會同房管部門核實后，按比例撥付。
　　第四章老舊小區改造整治
　　第二十四條區政府應當采取措施對老舊小區進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。
　　老舊小區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。
　　第二十五條老舊小區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為小區物業管理費用的補充資金。
　　第五章監督管理
　　第二十六條區政府應加強對老舊小區實施物業管理工作的組織領導，強化監督檢查，將這項工作列入年度政績考核抓好落實。
　　第二十七條街道物業服務中心應當建立物業管理費用籌集情況和使用情況賬目，并接受小區業主委員會和政府有關部門的監督。
　　第二十八條街道辦事處物業服務中心違反規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕并進行舉報，由物價部門責令限期改正，按有關規定處罰。
　　第二十九條違反本辦法規定，專業經營單位無正當理由拒絕、拖延接收專業經營設施設備的，由政府責令限期改正。影響業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。
　　第三十條業主或者物業使用人違反本辦法第十四條規定的，由房管部門或者其他有關部門依法予以處罰，給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
　　第三十一條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，街道辦事處或者房管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
　　第三十二條房管部門、街道辦事處和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有濫用職權、玩忽職守、循私舞弊等行為的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第六章附則
　　第三十三條鎮轄區內的老舊小區實施物業管理參照本辦法執行。
　　第三十四條張店區、高新區可根據本辦法制定實施細則。
　　第三十五條其他區縣老舊小區實施簡易物業管理可參照本辦法執行。
　　第三十六條本辦法自發布之日起執行。