吉安市人民政府辦公室關于印發吉安市國有土地上房屋征收評估機構選定和評估技術細則等3個配套文件的通知

吉府辦發〔2011〕20號


井岡山管理局，井開區管委會，各縣（市、區）人民政府，市直有關單位：

　　經市政府研究同意，現將《吉安市國有土地上房屋征收評估機構選定和評估技術細則》、《吉安市中心城區征收評估指導標準》、《吉安市中心城區征收國有土地上房屋補償補助和獎勵標準》從2012年1月1日起執行，現印發給你們，請認真遵照執行。



　　二〇一一年十二月二十七日

　　

　　

　　吉安市國有土地上房屋征收評估機構選定和評估技術細則

　　

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范我市國有土地上房屋征收評估工作，維護被征收人的合法權益，保障國有土地上房屋征收評估工作的順利進行，根據國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》、建房【2011】77號《國有土地上房屋征收評估辦法》、贛府廳字【2011】63號《關于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉的通知》、《吉安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》，參照國標GB/T50291—1999《房地產估價規范》、國標/P18508—2001《城鎮土地估價規程》等有關規定，制定本細則。

　　第二條 本細則適用范圍：在市區范圍內，為了公共利益的需要征收國有土地上單位、個人房屋的房地產估價活動，適用本細則。

　　第三條 從事國有土地上房屋征收評估的單位，應當是具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產估價機構（以下簡稱評估機構）。市房屋征收部門每年向社會公布經備案的評估機構名錄，供被征收人選擇。

　　第四條 承擔國有土地上房屋征收評估的房地產估價專業人員應當是符合本細則第十六條規定的評估機構中的專職注冊房地產估價師。每個國有土地上房屋征收估價項目，評估機構均應派出至少二名專職注冊房地產估價師駐項目現場開展工作，估價作業人員應當持有市政府征收部門核發的評估工作人員上崗證作業。

　　第二章 房屋征收評估機構選定

　　第五條 確定房地產估價機構應當公開、透明。

　　第六條 市房地產行政主管部門、市房屋征收管理部門應根據相應規定加強對房地產估價機構的監管、指導。

　　第七條 市房地產行政主管部門可以推薦一批社會信譽好、綜合實力強的房地產估價機構，供被征收人選擇。

　　第八條 房屋征收決定確定后，房屋征收部門應將擬征收項目的名稱、范圍、戶數、建筑面積、決定方式等相關情況，在房管部門公眾信息網上予以公示，自公示之日起5個工作日內，具有相應資質的房地產估價機構向項目所在地房屋征收部門報名參與。外地注冊房地產估價機構需在本市房管部門備案登記，并在當地有辦公場所，具有相應的房地產估價現場作業人員。

　　中心城區以外的市、縣可參照執行，也可以其他形式通知房地產估價機構，但參與的房地產估價機構不得低于兩家。

　　第九條 房屋征收部門應以公告等形式，在征收范圍內公布申請參加該片區房地產估價機構的名單、基本情況和行為規范，并將協商選定房地產估價機構的期限等相關事宜告知被征收人。

　　第十條 被征收人應當在協商選定期限內協商選定房地產估價機構，并將協商選定結果以書面形式報房屋征收部門，協商選定結果需一半以上被征收人簽名。房屋征收部門應將協商結果予以公布。

　　第十一條 被征收人協商選定房地產估價機構不成的，應采取投票選擇的方式確定。參與投票選擇的被征收人數量應超過被征收人總數的50%。投票得票數最高、且超過參與投票被征收人數量50%的房地產估價機構確定為該項目的評估機構。

　　房屋征收部門應提前3天將投票選擇房地產估價機構的相關事項告知被征收人。被征收人應在規定時間內持房屋權屬證書，按一個被征收人（產權戶）一票的原則，到指定地點參與投票。

　　第十二條 投票選擇方式未能確定評估機構的，在征收部門的組織下，采取被征收人選舉一名代表進行搖號、抽簽等隨機選定的方式確定估價機構。

　　第十三條 投票選擇、隨機選定房地產估價機構時，房屋征收部門應當邀請公證機關進行公證。

　　第十四條 房地產估價機構確定后，房屋征收部門應當書面告知被確定的房地產估價機構，對估價人員審核，頒發房屋征收評估人員上崗證，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。

　　房地產估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

　　第十五條 房地產評估機構依照《國有土地上房屋征收評估辦法》和本細則第三章房屋征收評估細則以及《吉安市中心城區征收評估指導標準》開展評估工作。

　　第十六條 同一征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產估價機構承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產估價機構共同承擔。

　　兩家或者兩家以上房地產估價機構承擔同一房屋征收評估項目的，各房地產估價機構應當就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取等進行溝通協商，執行統一標準。

　　第十七條 對有下列行為之一的評估機構和人員，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產評估機構管理辦法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰，并記入其信用檔案。

　　（一）出具不實估價報告的。

　　（二）與征收當事人一方串通，損害對方合法權益的。

　　（三）在房地產估價機構確定中以回扣、惡意低收費、承諾價格、請吃請喝、送禮品現金、詆毀他人抬高自己、虛假宣傳等不正當手段獲取評估業務的。

　　（四）在房地產估價機構確定中招募他人做宣傳或入戶宣傳的。

　　（五）依本辦法確定的評估機構，無故不接受委托的。

　　（六）經估價師專家委員會鑒定，確實存在諸多問題的。

　　（七）法律、法規禁止的其他行為。

　　

　　第三章 房屋征收評估技術細則

　　第一節 評估具體規定

　　第十八條 估價對象為被征收范圍內經現場查勘認定具有合法產權的被征收房屋（含其占用范圍內的國有土地使用權、裝飾裝修）及其附屬物，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。

　　第十九條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據，評估被征收房屋的價值”。

　　第二十條 估價時點為房屋征收決定公告之日。

　　第二十一條 價值標準為公開市場價值，不考慮被征收房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封等因素的影響。

　　第二十二條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和征收非住宅房屋造成的停產、停業的補償費，以及提前搬遷獎勵。住宅和商業經營性房屋合法占用土地面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價值已在房屋評估時體現，不再單獨估價。

　　第二十三條 征收估價應當按照下列程序操作：

　　（一）公布備案名錄，選擇評估機構；

　　（二）接受評估委托，明確基本事項；

　　（三）查閱相關資料，開展前期調查；

　　（四）擬訂評估方案；

　　（五）收集評估資料，組織實地查勘，入戶調查；

　　（六）參照技術細則，進行評估測算；

　　（七）確認測算初評結果并公示；

　　（八）現場咨詢答疑；

　　（九）撰寫估價報告，包括整體評估報告和分戶評估報告；

　　（十）匯總相關資料，提交估價報告；

　　（十一）估價材料存檔；

　　（十二）對評估報告的解釋、說明；

　　（十三）復估和專家委員會鑒定。

　　第二十四條 房屋征收項目補償資金評估結果以項目征收補償整體評估報告和項目征收補償資金評估匯總表反映，整體評估報告結果經征收管理部門審定后進行公告；房屋征收分戶補償金額估價結果通過分戶評估報告和分戶估價表反映。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。

　　第二十五條 估價結果應用的有效期為自提交正式估價結果（估價報告）之日起，至項目征收補償結束時止。

　　

　　第二節 被征收房屋性質認定及分類

　　第二十六條 依據國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條和《吉安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》第十八條的規定，被征收房屋權屬、用途、面積、結構等以房屋權屬證書、房屋登記簿為準；房屋權屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以登記簿為準；對被征收房屋所有權證載明為住宅，但臨街依法辦理營業執照和稅務登記并持續營業至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的，征收時30平方米內參照非住宅房屋予以評估補償。

　　第二十七條 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營業用房、非住宅非營業用房。

　　

　　第三節 估價方法及應用

　　第二十八條 住宅房屋征收估價主要采用市場比較法評估，配合采用收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法。非住宅房屋主要采用收益法評估，配合采用市場比較法、成本法、假設開發法。

　　第二十九條 對適用市場比較法估價的一般住宅房屋，其征收補償評估價格測算的技術路線為：

　　（一） 確立整體評估基準。在征收項目范圍內設定“標準

　　樣本住宅”作為整體評估基準；“標準樣本住宅”的設定要求

　　參見《吉安市中心城區征收評估指導標準》第二章第十二條；

　　（二） 測算整體評估基準價格。

　　① 依據相關評估技術規范規定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格。基本公式為：

　　　　　　　　　100　 （K2）　 100　　 100

　　基準價格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

　　　 　　　　　（K1）　100　 （K3）　 （K4）

　　Vs為可比實例價格；

　　K1為交易情況修正系數。對于采用買賣的正常交易實例為可比實例的，該系數取100。

　　K2為交易日期修正系數。該系數由評估機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況確定。

　　K3為可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數。

　　K4為可比實例區位因素情況修正為標準樣本住宅區位因素情況的修正系數。

　　確定“標準樣本住宅”的基準價格應選取3個以上可比實例，經過上述各種修正后，再計算平均值，得出的結果為市場比較法評估出的“標準樣本住宅”價格。

　　② 再結合成本法或假設開發法等評估出的“標準樣本住宅”價格。

　　③ 綜合確定“標準樣本住宅”的整體評估基準價格。

　　（三） 確定分戶評估價格。各被征收房屋分別與“標準樣

　　本住宅”進行房地產實體狀況因素比較，得出各被征收住宅房屋的分戶評估價格。基本公式為：

　　Vz = [區位價格＋重置價格×結構修正系數×（1—折舊率）]×（1±樓層修正系數）×（1±朝向修正系數）×其他實體修正系數×房屋建筑面積

　　① Vz為被征收住宅分戶評估價格；

　　② 被征收房屋區位價格=“標準樣本住宅”的整體基準價格－磚混一級十成新重置價格；

　　③ 具體修正系數參見《吉安市中心城區征收評估指導標準》第三章。

　　第三十條 非住宅房屋主要采用收益法評估，配合采用市場比較法、成本法、假設開發法評估。

　　第三十一條 本細則第二十六條所述“住改非”房屋參照營業用房評估的方法進行評估。

　　第三十二條 非住宅營業用房市場比較法估價技術路線：

　　（一）確定房屋類別。根據房屋的性質、用途確定其所屬類別。非住宅營業性用房一般劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務類建筑（金融、證券、商業寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。

　　（二）搜集可比實例。按照市場比較法的評估要求，在征收項目周邊或項目內搜集交易實例。

　　（三）測算評估價格。按照市場比較法評估的應用要求，

　　將3個以上可比實例分別修正后計算平均值得出非住宅營業用房的征收評估價格。

　　第三十三條 非住宅營業用房收益法估價技術路線：采用收益法評估被征收營業用房的征收補償價格時，一般采用穩定收益情形測算，通常采用如下公式計算：

　　　　　　a　　　 1

　　Vy = ——[ 1－—— ]

　　　　　 r　 （1+r）n

　　Vy為評估價格，a為估價對象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關系數的確定原則參見《吉安市中心城區征收評估指導標準》第四章。

　　第三十四條 非住宅非營業用房征收估價可以采用市場比較法，也可以采用成本法，如果采用市場比較法，則按照市場比較法評估的應用要求進行估價；對于交易實例收集較為困難的，采用成本法進行估價。有條件的還可以采用收益法和假設開發法進行評估。

　　第三十五條 非住宅非營業用房成本法估價技術路線：

　　（一）成本法的內涵：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊并考慮土地取得成本，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產價格各必要構成部分的累加為基礎來估算房地產市場價格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎的客觀市場價格。

　　（二）成本法的基本公式：根據《房地產估價規范》，考慮到城市房屋征收補償估價的特點，成本法估價的基本公式為：

　　征收補償評估價格 = 土地重新取得價格 ＋ 建筑物重置價格 － 建筑物折舊 = 土地重新取得價格 + 扣除折舊后的建筑物現值。

　　（三）參數確定：除另有規定外，土地重新取得價格采用基準地價修正法確定；各類建筑物重置價格、折舊的確定可參見《吉安市中心城區征收評估指導標準》第五章。

　　

　　第四節 其他征收估價問題處理

　　　 第三十六條 收益法估價規定：采用收益法估價的，房屋收益應按照類似房屋的租金收益或經營收益確定。房屋的租金收益或經營收益按照其同一經營用途、同一區位的社會平均收益水平修正確定。

　　第三十七條 成本法估價規定：采用成本法估價的，應當采取房屋、土地分別估價的方式，估價出房地產市場價格。房屋占用范圍內的土地價格應采用成本法等方法求取；建筑、安裝工程費應采用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產估價規范》的有關規定，可參見《吉安市中心城區征收評估指導標準》第五章。房屋折舊采用直線折舊法計算，不適用直線折舊法的，采用成新折扣法計算。

　　第三十八條 臨時建筑和在建工程估價規定：未超過批準期

　　限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應采用成本法進行估價，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準。在建工程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。

　　第三十九條 非房屋及其附屬物估價規定：凡征收估價中涉及原始成本測算、機電設備估價、工程造價分析等專業技術工作的，可委托有資格從事該類業務的機構單獨估價。

　　第四十條 其它估價規定：室內裝修裝飾的估價參照《吉安市中心城區征收評估指導標準》第六章確定的標準執行。

　　

　　第五節 征收估價報告

　　第四十一條 征收評估機構應按《房地產估價規范》的規定格式，參照本細則（試行）的要求出具征收估價報告。

　　第四十二條 被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告必須由負責房屋征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊房地產估價師親筆簽名，不得以印章代替簽名，同時加蓋房地產價格評估機構公章。在估價報告上簽名、蓋章的專職注冊房地產估價師和加蓋公章的評估機構，對估價報告的內容和結論負責。

　　第四十三條 房屋征收估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。

　　

　　第六節 征收估價工作準則

　　第四十四條 被征收人選定的征收評估機構應與房屋征收部門簽訂估價委托協議。估價委托協議中應約定本次征收估價操作程序及時間安排等。

　　第四十五條 評估機構在征收項目整體估價報告中必須確定估價項目的估價技術負責人，估價技術負責人最終確定估價技術方案，并對估價方法的選用、應用以及估價結果的合理性承擔責任。

　　第四十六條 所有征收估價項目均須開展現場查勘工作，承擔估價業務的評估機構應派出有征收估價資格的專業人員對被征收房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，逐戶拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄是征收估價測算和撰寫估價報告必備的基礎資料，要有實地查勘的估價人員、征收人、被征收人簽字認可。因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字的，應當由除征收人和估價機構以外的無利害關系的項目所在地相關人員作為第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

　　第四十七條 估價人員應持證上崗，逐戶逐項估價，做到實地勘測準確、影像資料全面、估價到戶到項。

　　第四十八條 征收評估價格結果須經評估機構內部審核評議，評估機構在提交正式估價報告前負有審查、調整、復核估價報告的技術責任。

　　第四十九條 征收評估機構在估價委托協議約定的時間內，應向征收部門提交正式的征收估價分戶報告，并由征收部門安排征收實施單位將分戶報告送達被征收人。征收估價分戶報告需經含項目估價技術負責人在內不少于兩名的注冊房地產估價師簽字認可。

　　第五十條 征收評估機構、估價技術負責人以及其他估價專業人員負有解釋估價報告技術問題、接受征收當事人就估價報告相關問題咨詢和質疑的義務，并負有向市房地產價格評估專家委員會報告和答復技術質詢的義務。

　　

　　第七節 征收估價工作資料存檔

　　第五十一條 評估機構應當將下列資料（原件或復印件）與估價報告（含技術報告）共同整理存檔：

　　（一） 房屋征收委托評估協議；

　　（二） 房屋征收決定公告；

　　（三） 估價對象的產權證明材料及房屋基本情況的證明材料；

　　（四） 估價對象的實地查勘記錄、影像等資料；

　　（五） 標準樣本房屋可比實例的實地查勘記錄、影像等資料；

　　（六） 確定估價結果的有關系數、參數等證明資料；

　　（七） 其他涉及估價項目的必要資料。

　　第五十二條 評估機構完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價報告及有關資料應保留十年。

　　

　　第四章 附 則

　　第五十三條 選擇產權調換形式作為房屋征收補償安置方式的，對所調換房屋的估價和結算，按照《吉安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》有關規定結合本細則實施。

　　第五十四條 征收項目概算估價可參照本細則在房屋征收調查階段進行估價測算，項目概算估價以房屋征收項目補償資金概算表反映。

　　第五十五條 本細則未能涵蓋的其它征收估價情況，按市房屋征收部門會同有關部門提出的意見處理。

　　第五十六條　 本細則由市房屋征收部門負責解釋。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定評估。

　　第五十七條 本細則自公布之日起施行。

　　

　　附：吉安市中心城區征收評估指導標準（本標準根據實際情況每年作出相應調整并報市政府批準執行）

　　

　　

　　吉安市中心城區征收評估指導標準

　　

　　第一條 為了規范我市中心城區國有土地上房屋征收評估工作，確保評估補償價格公正、客觀、準確，根據建房【2011】77號《國有土地上房屋征收評估辦法》、《吉安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》，參照國標GB/T50291—1999《房地產估價規范》、國標/P18508—2001《城鎮土地估價規程》等有關規定，制定本標準。

　　第二條 本標準適用范圍：在吉安市中心城區范圍內，為了公共利益的需要征收國有土地上單位、個人房屋的房地產估價活動，適用本標準。

　　

　　第一章 市場比較法可比實例選擇要求

　　第三條 可比實例選擇要求，適用于市場比較法應用中的可比實例修正方式、收益法應用等市場估價情形。

　　第四條 可比實例應選擇與估價對象處于鄰近或類似地段的房屋。

　　第五條 可比實例應與估價對象的用途相同。其中，住宅房屋的可比實例必須用途相同，一般情況下非住宅房屋的可比實例應按本技術細則的分類與估價對象的類別相同。

　　第六條 可比實例應與估價對象的建筑結構相同。建筑結構主要指五大類建筑結構，一般分為：

　　（一）鋼混結構；

　　（二）磚混結構；

　　（三）磚木結構；

　　（四）簡易結構。

　　第七條 可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例，其交易價格應是正常市場交易價格。

　　第八條 可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般應不超過12個月，近期6個月內成交的類似房地產交易案例應優先使用。

　　第九條 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數量應為3個及以上數量。

　　第十條 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過±20%，在交易實例較少的情況下，該價格差異最大不應超過±30%。

　　第十一條 對可比實例的成交價格的系數修正每項不得超過±20%，綜合系數修正不得超過±30%。

　　

　　第二章 整體評估基準價格測算的標準樣本住宅及可比實例限定條件

　　第十二條 住宅房屋征收整體估價時根據征收范圍內被征收房屋的綜合典型特征而設定的“標準樣本住宅”應當符合下述條件：

　　（一） 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。

　　（二） 一般情況下為無裝修的成套房屋。

　　（三） 一般情況下房屋為磚混一等十成新。

　　（四） 首先應在征收項目范圍內尋找具有代表性特征的住宅作為“標準樣本住宅”的原型，再根據具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求設定一個征收項目范圍內的“標準樣本住宅”。

　　第十三條 住宅房屋估價中可比實例選擇應符合以下要求：

　　（一） 可比實例應選擇與估價對象處于相同地段或類似地段的住宅房屋；

　　（二） 一般情況下，可比實例應是磚混結構的多層住宅房屋，如在估價對象類似范圍內，無磚混結構的多層住宅房屋，可選取多層框架結構或高層框架結構住宅房屋；

　　（三） 可比實例的權益價格類型應為房屋所有權和國有土地使用權價格類型；

　　（四） 可比實例的交易類型應選取正常買賣的交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格；

　　（五） 可比實例的成交日期應與估價時點接近，兩者差異一般不超過12個月；

　　（六） 采用可比實例修正測算確定評估價格，選用可比實例的數量應為3個及以上數量；

　　（七） 同一供求區域內相同房屋綜合調整系數不得超過±30％；

　　（八） 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過±20%，在交易實例較少的情況下，該價格差異最大不應超過±30%。

　　第三章 住宅房屋實體因素修正系數

　　第十四條 住宅房屋結構因素修正系數,結構因素修正根據實際情況在±5%范圍內進行調整

　　房屋結構等級分類表

　　類別項目
　　結構
　　門窗及墻面
　　設備
　　耐用年限
　　殘值率

　　一類鋼混一級
　　八層及八層以上的全框架結構，梁、柱承重，現澆或預制樓板，有電梯，室內一般粉刷
　　鋁合金及外墻高級裝修
　　設備齊全，每套（層）有上下水電、有獨用的浴、廁等
　　60年
　　0

　　一類鋼混二級
　　七層及七層以下的全框架結構，梁、柱承重，現澆或預制樓板，無電梯，室內一般粉刷
　　鋁合金及外墻高級裝修
　　設備齊全，每套（層）有上下水電、有獨用的浴、廁等
　　60年
　　0

　　二類磚混一級
　　鋼混基礎，部分鋼筋混凝土梁、柱承重，鋼筋混凝土圈梁、構造柱，上部眠砌承重墻，鋼混樓面及屋面，一般內粉刷，水泥地面
　　鋁合金及外墻高級裝修
　　設備齊全，每套（層）有上下水電、有獨用的浴、廁等
　　50年
　　2%

　　二類磚混二級
　　鋼混基礎或磚基礎，鋼筋混凝土圈梁，內外墻均為眠砌承重墻，鋼混樓面及屋面，一般內粉刷，水泥地面
　　鋁合金及外墻部分裝修
　　設備齊全，有上下水電、有獨用的浴、廁等
　　50年
　　2%

　　二類磚混三級
　　磚石基礎，內外墻均為二眠一斗承重墻或外墻眠磚，大部分二眠一斗墻，鋼混樓面及屋面或鋼混樓面瓦屋面，一般內粉刷，水泥地面
　　木門窗，外墻一般粉刷
　　設備基本齊全
　　50年
　　2%

　　三類磚木一級
　　外墻為眠磚的房屋，木柱排山屋架，瓦木屋面，假樓或普通板壁天棚，水泥地面或磚地面，室內一般粉刷
　　木門窗、外墻一般粉刷
　　設備基本齊全
　　40年
　　6%

　　三類磚木二級
　　外墻厚度在二磚以下或二眠一斗磚墻到頂，瓦木屋面，假樓或普通板壁天棚，水泥地面或磚地面，室內一般粉刷
　　木門窗、外墻一般粉刷
　　設備不齊全
　　40年
　　4%

　　三類磚木三級
　　部分磚墻或亂磚墻到頂，瓦木屋面，無天棚，磚地面或原土地面，粗粉刷
　　木門窗及外墻無粉刷
　　設備不齊全
　　40年
　　3%

　　四類簡易結構
　　磚勒腳，木板墻，土坯墻，亂磚墻，簡易屋面，無天棚，磚地面或原土地面，粗粉刷
　　門窗簡陋
　　設備不齊全
　　10年
　　0


　　

　　第十五條 住宅房屋朝向因素修正系數

　　朝向系數（%）
　　
　　東西
　　南北
　　正南
　　正北

　　成套型住宅
　　0
　　+4
　　+2
　　0

　　非成套型住宅
　　0
　　＋0.5
　　0
　　0




　　第十六條 住宅房屋樓層因素修正系數

　　居住層次
　　總層數為二層的增減比率（%）
　　總層數為三層的增減比率（%）
　　總層數為四層的增減比率（%）
　　總層數為五層的增減比率（%）
　　總層數為六層的增減比率（%）
　　總層數為七層的增減比率（%）
　　總層數為八層的增減比率（%）

　　第一層
　　0
　　0
　　0
　　0
　　0
　　0
　　0

　　第二層
　　0
　　2
　　2
　　2
　　2
　　2
　　2

　　第三層
　　
　　0
　　4
　　4
　　4
　　4
　　4

　　第四層
　　
　　
　　0
　　3
　　4
　　4
　　

4
　　

　　第五層
　　
　　
　　
　　—1
　　3
　　4
　　4

　　第六層
　　
　　
　　
　　
　　—2
　　2
　　3

　　第七層
　　
　　
　　
　　
　　
　　—3
　　2

　　第八層
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　—4


　

　　

　　第十七條高架空層、獨家使用的露天平臺和空中花園，根據實際情況調整系數為+1%～+5%。

　　第十八條 平面布置根據實際情況調整系數為+1%～+4%。

　　第十九條房屋結構等級表中一類鋼混二級無電梯，但實際有電梯，調整系數為6%～10%。

　　第二十條 非成套型住宅房屋調整系數為-3%。

　　第二十一條 非出讓土地院場的補償以基準價格減去磚混一級十成新重置價格為基數乘以60%給予補償。

　　第二十二條 假樓的補償以重置價乘以假樓的面積為基數，

　　層高0.8～1.5m（含1.5m）補償不超過50%；層高1.5～2.2m(不含2.2m)補償不超過80%。

　　第二十三條 未計面積的地下室以重置價乘以地下室的面積為基數，層高為1.5～2.2m（不含2.2m），根據地下室面積補償不超過80%。

　　第二十四條 住宅房屋折舊（公式如下）：

　　折舊率=（1—殘值率）÷耐用年限×已使用年限

　　能正常使用的房屋折舊率一般不高于50%。

　　

　　第四章 營業用房估價的收益法應用原則

　　第二十五條 估價對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算，客觀年租金收益是指當時當地同一類別房地產正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數據時，商場類、旅館類、商務類、餐飲類建筑可以采用客觀經營年收益計算，客觀經營年收益是指當時當地同一類別房地產正常經營的平均經營收益水平。對于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行。計算年純收益的成本費用時，應對照估價對象的現實情況確定扣除項目，分別按出租型、直接經營型和混合型房地產凈收益的求取規定計算。

　　第二十六條 估價對象資本化率的求取應采用客觀資本化率進行。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。其中采用市場抽取法計算時，必須選取3宗或以上數量的房地產交易案例作為測算的可比實例；應用安全利率法計算時，資本化率＝安全利率＋風險調整值，安全利率選用當時中國人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國債年利率，風險調整值由估價人員根據收益法原理結合估價對象經營風險認識和估價經驗給予確定。

　　第二十七條 估價對象收益年期的求取主要考慮估價對象房屋經濟壽命剩余年限和土地使用年限。

　　

　　第五章 非營業用房成本法估價應用說明及房屋重置價格參考表

　　第二十八條 特殊住宅房屋和非營業用房的成本法估價

　　（一） 成本法估價的基本公式為：

　　征收補償評估價格＝土地重新取得價格＋建筑物重置價格－建筑物折舊

　　（二） 土地重新取得價格采用基準地價修正法求取。

　　（三） 建筑物重置價格參照下表執行（特殊建筑需另行測算費用，確定重置價格）。

　　（四） 建筑物折舊應根據現場勘查結果應考慮物質折舊、

　　功能折舊等因素給予確定。

　　第二十九條 房屋重置價格表：

　　結構
　　鋼混
　　磚混
　　磚木
　　簡易

　　一級
　　二級
　　一級
　　二級
　　三級
　　一級
　　二級
　　三級

　　價格

　　（元/㎡）
　　1120
　　900
　　820
　　770
　　720
　　700
　　640
　　580
　　520


　　

　　第六章 裝修補償標準

　　第三十條 符合城市規劃及《住宅室內裝飾裝修管理辦法》要求的拆遷房屋裝飾裝修予以補償。裝飾裝修的補償金額由房地產估價人員根據本市裝修材料的市場行情以及結合我省的裝飾裝修定額標準評估確定。

　　第三十一條 補償標準：

　　（一）住宅房屋裝飾裝修2年內（不含2年）按裝飾裝修費的100%給予補償。

　　（二）住宅房屋裝飾裝修2-4年內（不含4年）按裝飾裝修費的90%給予補償。

　　（三）住宅房屋裝飾裝修4-6年內（不含6年）按裝飾裝修費的80%給予補償。

　　（四）住宅房屋裝飾裝修6-8年內（不含8年）按裝飾裝修費的70%給予補償。

　　（五）住宅房屋裝飾裝修8-10年按裝飾裝修費的50%給予補償，10年以上給予40%補償。

　　第三十二條 拆遷評估裝飾裝修材料價格表中不明確的裝飾裝修材料由房地產估價人員結合市場行情確定其補償價格。

　　第三十三條 裝飾裝修材料價格表（材料費的綜合價格中包含制作安裝費）

　　見附表：

　　裝飾裝修材料
　　綜合價

　　地 面
　　水磨石
　　普通
　　70元/㎡

　　多彩鑲銅條
　　100元/㎡

　　油漆
　　乳膠漆
　　16元/㎡

　　地面漆
　　8元/㎡

　　地　 磚
　　普通
　　70元/㎡

　　墻面磚
　　90元/㎡

　　刨光地磚
　　120元/㎡

　　防滑地磚
　　90元/㎡

　　花崗巖
　　
　　130元/㎡

　　大理石
　　
　　100元/㎡

　　地板條
　　復合
　　150元/㎡

　　實木
　　280元/㎡

　　地角線
　　
　　6元/m

　　

　　

　　墻面

　　

　　

　　
　　仿瓷
　　
　　14元/㎡

　　噴涂
　　
　　20元/㎡

　　墻紙
　　
　　50元/㎡

　　木質裝飾板
　　
　　120元/㎡

　　墻布
　　
　　35元/㎡

　　壁柜
　　
　　260元/㎡

　　吊柜
　　
　　220元/㎡

　　櫥柜
　　
　　200元/㎡

　　頂部
　　石膏
　　一級
　　20元/m

　　二級
　　50元/㎡

　　鋁塑板
　　
　　160元/㎡

　　玻璃
　　
　　160元/㎡

　　塑料扣板
　　
　　50元/㎡

　　鋁天板
　　
　　65元/㎡

　　羅馬柱
　　雜木
　　300元/根

　　石膏
　　260元/根

　　復合集成
　　
　　130元/㎡

　　

　　門窗
　　包門、門套
　　
　　350元/㎡

　　窗套
　　
　　38元/m

　　鋁合金窗
　　
　　160元/㎡

　　
　　塑鋼窗
　　
　　180元/㎡

　　防盜網
　　不銹鋼
　　90元/㎡

　　鋼筋
　　55元/㎡

　　方管
　　60元/㎡

　　雨棚
　　白鐵皮
　　65元/m

　　玻璃鋼
　　40元/m

　　白鋁板
　　70元/m

　　不銹鋼
　　100元/m

　　衛生設施
　　臺板
　　石材
　　270元/㎡

　　
　　博古架
　　
　　170元/㎡

　　樓梯扶手
　　不銹鋼
　　
　　120元/m

　　鐵藝
　　
　　200元/m

　　鋼架棚
　　
　　
　　200元/㎡


　　

　　

　　吉安市中心城區征收國有土地上房屋補償、

　　補助和獎勵標準

　　

　　為維護公共利益，切實保障被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）的合法權益，根據《吉安市國有土地上房屋征收與補償辦法》（暫行）（以下簡稱《辦法》）第十條、第十一條規定，特制訂中心城區征收國有土地上房屋補償、補助和獎勵標準：

　　一、被征收房屋價值的補償標準

　　被征收房屋價值，由被征收人選定的房地產價格評估機構按照《吉安市中心城區國有土地房屋征收評估機構選定和評估技術細則》進行評估確定，并根據被征收房屋權屬、用途的不同，分別采取以下不同的補償方式和標準。

　　（一）私產房的補償

　　被征收人對被征收房屋價值的補償方式，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　1、住宅

　　（1）貨幣補償

　　由房屋征收部門按照《辦法》第十三條規定計算被征收房屋的價值。

　　（2）產權調換

　　按照《辦法》第十三條規定計算、結清被征收房屋價值和用于產權調換房屋價值的差價；被征收人選擇產權調換其安置面積不得超過被征收房屋建筑面積的10%（含，下同），所超出的10%以內部分，按照市政府當年公布的經濟適用住房價格結算；由于規劃設計等原因，超出10%的部分，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格結算。用于產權調換房屋的建筑面積小于被征收房屋面積時，剩余房屋面積按貨幣方式予以補償。

　　產權調換的戶型及地點由征收部門在房屋征收與補償方案中具體明確。

　　2、非住宅

　　（1）貨幣補償

　　營業性用房由房屋征收部門按照《辦法》第十三條規定計算被征收房屋的價值。

　　非營業性用房按被征收房屋的價值實行貨幣補償，不作產權調換。

　　（2）產權調換

　　被征收房屋所有權證載明為營業性用房的，實行等面積調換并按照《辦法》第十三條規定計算、結清被征收房屋價值和用于產權調換房屋價值的差價，由于規劃設計等原因超過被征收房屋建筑面積的，按房地產市場銷售價格結算；被征收房屋所有權證載明為住宅，但屬臨街同時依法辦理了營業執照、稅務登記并持續營業至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的，征收時只對30平方米內（超出的計入住宅面積，不足的據實計算）部分按商鋪性質進行市場評估并給予貨幣補償，同時30平方米內的面積還可計入住宅的面積給予產權調換，但要結清差價。

　　3、產權調換的選房順序，按簽訂補償協議的先后順序進行。

　　（二）公產房的補償

　　按被征收房屋的評估價值實行貨幣補償，不作產權調換。

　　二、被征收房屋搬遷、臨時安置的補償標準

　　（一）搬遷費

　　1、住宅：

　　按被征收房屋建筑面積6元/平方米的標準給予被征收人搬遷補償（選擇產權調換的，應支付兩次搬遷補償費）。

　　2、非住宅：

　　（1）經營性商鋪用房按被征收建筑面積15元/平方米的標準給予被征收人搬遷補償；

　　（2）商鋪以外辦公、工業等用房按被征收建筑面積6元/平方米的標準給予被征收人搬遷補償。　

　　3、被征收人因房屋征收涉及的電話、空調移機以及有線電視、管道煤氣、寬帶網遷裝等費用，由房屋征收部門按征收決定公告之日相關部門公布的收費標準予以補償。

　　（二）臨時安置費

　　1、被征收人被征收房屋屬住宅并選擇產權調換的，按被征收房屋建筑面積給予被征收人6元/平方米·月的臨時安置費。現房安置的，一次性給予被征收人三個月的臨時安置費補償；期房安置的，屬多層建筑的給予被征收人不超過十八個月的臨時安置費補償；屬高層建筑的給予被征收人不超過三十六個月的臨時安置費補償（具體見征收補償方案），如因房屋征收部門原因致使過渡期限延期的，自逾期之日起按上述標準每月給予2倍的臨時安置費。

　　2、被征收人被征收房屋屬非住宅并選擇產權調換的，由房屋征收部門支付停產停業損失補助，不再支付臨時安置費。

　　3、被征收人使用房屋征收部門提供的周轉用房，房屋征收部門不支付臨時安置費。

　　三、因房屋征收造成停產停業損失的補償標準

　　（一）營業性商鋪用房每月按被征收房屋價值的3‰給予停產停業補償；商鋪以外的用房每月按被征收房屋價值的2‰對被征收人給予停產停業補償；

　　（二）對因房屋征收而發生的設備搬運，安裝費用，以及無法恢復使用的設備、構筑物等補償，由評估機構按照相關規定據實評估確定。

　　四、被征收房屋的補助標準

　　（一）私產房補助

　　1、被征收人被征住宅房屋面積少于36平方米且同城只有此處住房的，可安置一套建筑面積不超過50平方米的住房，其中，36平方米之內的部分不結算差價，超出36平方米的部分，按政府當年公布的經濟適用住房價格結算；由于規劃設計等原因，超出50平方米的部分，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格結算。

　　2、被征收人在房屋征收部門規定的期限內簽約完成搬遷并選擇貨幣補償方式的，可增加下列補助：

　　（1）住宅增加被征收房屋評估價的10%；

　　（2）非住宅：營業性商鋪用房增加被征收房屋評估價的10%；商鋪以外的營業性用房增加被征收房屋評估價的10%；非營業性用房增加8%的補助。

　　3、被征收人符合住房保障條件的，按照《辦法》第十二條執行。

　　4、被征收人，符合市、區有關救濟、優撫條件的，可優先享受相關的救濟和補助。

　　（二）公產非住宅補助

　　被征收人在房屋征收部門規定的期限內簽約并完成搬遷的，對營業性用房增加6%的補助；對非經營性用房增加2%的補助。

　　五、對被征收人的獎勵

　　（一）分段獎勵

　　房屋征收決定公告后，在分戶評估結果公示起60日內簽訂補償協議的，房屋征收部門將按以下時間段及標準對被征收人給予獎勵，超過 60日后簽訂補償協議的，不給予獎勵。

　　1、住宅

　　第一階段：在分戶評估結果公示起20內簽訂補償協議的，給予200元/m2獎勵；

　　第二階段：在分戶評估結果公示起40內簽訂補償協議的，給予100元/m2獎勵；

　　第三階段：在分戶評估結果公示起60日內簽訂補償協議的，給予50元/m2獎勵；

　　2、非住宅

　　（1）私產房屋

　　第一階段：經營性商鋪在分戶評估結果公示起20內簽訂補償協議的，給予400元/m2獎勵，商鋪以外的營業性用房，給予200元/m2獎勵，非營業性用房，給予60元/m2獎勵；

　　第二階段：經營性商鋪在分戶評估結果公示起40內簽訂補償協議的，給予200元/m2獎勵，商鋪以外的營業性用房，給予100元/m2獎勵，非營業性用房，給予30元/m2獎勵；

　　第三階段：經營性商鋪在分戶評估結果公示起60內簽訂補償協議的，給予100元/m2獎勵，商鋪以外的營業性用房，給予50元/m2獎勵，非營業性用房，給予15元/m2獎勵；

　　（2）公產房屋

　　第一階段：在分戶評估結果公示起20內簽訂補償協議的，給予50元/m2獎勵；

　　第二階段：在分戶評估結果公示起40內簽訂補償協議的，給予25元/m2獎勵；

　　第三階段：在分戶評估結果公示起60內簽訂補償協議的，給予10元/m2獎勵；

　　（二）分棟獎勵

　　被征收人（不含公產房）獲得上述分段獎勵的同時，在分戶評估結果公示起60日內，成棟、成片完成簽訂補償協議的，每戶（不分住宅、非住宅）還可獲如下獎勵：

　　1、分棟獎勵

　　（1）成棟商品（房改房）房

　　住戶為24戶以下的成棟商品房，每戶可按被征收房屋評估價值的2%的標準給予獎勵；住戶為24戶以上的，每戶可按被征收房屋評估價值的3%的標準給予獎勵。

　　（2）獨棟私房

　　被征收房屋為2戶以上至5戶以下的，每戶按被征收房屋評估價值的1%的標準給予獎勵；被征房屋產權人6 戶以上的，每戶可按被征收房屋評估價值的2%的標準給予獎勵；被征房屋產權人為一人且屬獨棟的，可與1戶以上類似被征房屋的產權人自由組合，組合戶數的獎勵標準與上述戶數標準相對應。

　　（三）分片獎勵

　　房屋征收部門應根據建設項目的大小、被征收房屋（不含公產房）的多少等因素，按100戶的標準將項目劃分為多個片區，項目不足100戶的，可以以項目為片，劃片情況同時在征收方案中公布。片區內所有被征收人，在分戶評估結果公示起60日內，完成補償協議簽訂的，每戶還再可獲10000元的獎勵。

　　六、補助、獎勵資金按實際簽約并搬遷交房的時間計算，同時，在房屋征收范圍內的固定地點予以公示。