關于印發《上海市征收集體土地房屋補償評估管理暫行規定》的通知



各區縣規土局、市建設用地和土地整理事務中心、各有關單位:

　　現將《上海市征收集體土地房屋補償評估管理暫行規定》印發給你們，請遵照執行。特此通知。



上海市規劃和國土資源管理局

二○一二年五月十日



上海市征收集體土地房屋補償評估管理暫行規定　　


第一章總則

　　第一條（目的和依據）

　　為規范本市征收集體土地房屋補償（以下簡稱征地房屋補償）評估活動，維護征地范圍內房屋權利人的合法權益，保證征地房屋補償評估結果客觀公平，根據《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》的有關規定，結合本市實際情況，制定本規定。

　　第二條（適用范圍）

　　在本市行政區域范圍內征地房屋補償評估活動，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本規定。

　　第三條（評估獨立）

　　估價機構、估價師、估價專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展征地房屋補償評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責；與當事人有利害關系的，應當回避。

　　任何單位和個人不得干預征地房屋補償評估、鑒定活動。

　　第四條（評估技術標準）

　　估價機構應當按照《上海市征收集體土地房屋補償評估技術規范》及征地房屋補償法律、法規、規章等的有關規定進行評估。

　　第五條（管理部門）

　　市土地行政管理部門負責本市征地房屋補償評估活動的監督管理。區（縣）土地行政管理部門負責所轄區域范圍內征地房屋補償評估活動的監督管理。

　　第六條（機構資格條件）

　　同時具有房地產估價和土地估價資質的估價機構可以從事征地房屋補償評估，但資質處于暫定期的除外。

　　估價機構應當具有與征地房屋補償評估項目工作量相適應的足夠數量的估價師和輔助人員開展評估工作。

　　第七條（共同承擔）

　　同一征地項目的征地房屋補償評估工作，原則上由一家估價機構承擔。征地范圍較大的，可以由兩家或者兩家以上估價機構共同承擔。

　　同一征地項目的征地房屋補償評估工作由兩家或兩家以上估價機構承擔的，應當共同協商確定一家估價機構為牽頭單位。協商不成的，由區（縣）征地事務機構指定。牽頭單位應當組織相關估價機構就評估技術路線等進行溝通，統一標準。

　　第二章估價機構的確定

　　第八條（項目發布）

　　征地公告發布后，區（縣）征地事務機構應將征地房屋補償評估項目在市土地行政管理部門網站上發布。發布內容應包含征地房屋補償評估項目名稱、四至范圍、征地范圍內戶數及建筑面積，完成評估時限、需要估價機構數量，估價機構報名的起止時間、地點、聯系方式和應當提交的資料等，報名起止時間應當不少于5個工作日。

　　第九條（估價機構報名）

　　估價機構可以按照自愿的原則在規定的報名時間內提交書面報名文件。區（縣）征地事務機構收到報名文件后應當向估價機構出具回執。區（縣）征地事務機構對不符合條件的估價機構，應當書面告知并說明原因；符合條件的估價機構名單應當在征地范圍內公示。

　　第十條（估價機構確定）

　　鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處應當組織宅基地使用人或者房屋所有人在估價機構名單公示之日起5個工作日內，在張貼公示的估價機構名單中協商選定估價機構。

　　協商不成的，鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處應當組織宅基地使用人或者房屋所有人在張貼公示的估價機構名單中進行投票，按照簡單多數的原則，以得票數多少的順位確定估價機構，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定估價機構。

　　估價機構的確定，鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處可以邀請公證機關公證。

　　區（縣）征地事務機構應當將確定的估價機構名單在征地范圍內予以公告。

　　第三章評估工作的開展

　　第十一條（評估委托）

　　估價機構確定后，由區（縣）征地事務機構作為委托人，向估價機構出具征地房屋補償評估委托書，并與其簽訂征地房屋補償評估委托合同。

　　征地房屋補償評估委托書應當載明委托人的名稱、受托的估價機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

　　征地房屋補償評估委托合同應當載明下列事項：

　　（一）委托人和估價機構的基本情況；

　　（二）負責本評估項目的估價師；

　　（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

　　（四）委托人應提供的評估所需資料；

　　（五）評估過程中雙方的權利和義務；

　　（六）評估費用及收取方式、支付時間；

　　（七）評估報告交付時間、方式；

　　（八）違約責任；

　　（九）解決爭議的方法；

　　（十）其他需要載明的事項。

　　第十二條（房屋調查結果的提供）

　　區（縣）征地事務機構應當向受托的估價機構提供征地范圍內經公布的房屋調查結果，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑物、構筑物的認定、處理結果情況。

　　第十三條（實地查勘）

　　估價機構應當指派與評估項目工作量相適應的估價師和輔助人員對房屋進行實地查勘，調查房屋狀況，拍攝反映房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。區（縣）征地事務機構、宅基地使用人或者房屋所有人和估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

　　宅基地使用人或者房屋所有人應當協助估價師對房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集評估所必需的情況和資料。

　　第十四條（不配合評估的處理）

　　宅基地使用人或者房屋所有人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，估價機構應當在評估報告中說明有關情況，并由無利害關系的第三人見證。

　　在征地房屋補償評估過程中，宅基地使用人或者房屋所有人不配合、不提供相關資料的，估價機構應當在評估報告中說明有關情況。

　　宅基地使用人或者房屋所有人不提供資料、拒絕估價人員實地查勘，致使房屋評估無法進行的，估價機構可參照同區域、同建筑類型的房屋進行評估。

　　第十五條（其他補償的評估）

　　經批準用于生產經營的非居住房屋，停產、停業損失補償需要評估的，按照《關于貫徹實施〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的若干意見》（滬規土資法〔2011〕1096號）執行。

　　設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用，由區（縣）征地事務機構與房屋所有人協商確定。協商不成的，可以委托估價機構通過評估確定。

　　第十六條（協助評估）

　　估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的征地房屋補償評估業務。

　　征收集體土地房屋補償評估中涉及原始成本、機電設備、工程造價等專業技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業務的機構協助評估，并在報告中予以說明。

　　第四章評估報告和異議處理

　　第十七條（初步評估結果）

　　估價機構應當按照征地房屋補償評估委托書的要求或者委托合同的約定，向區（縣）征地事務機構提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。區（縣）征地事務機構應當將分戶的初步評估結果在征地范圍內向宅基地使用人或者房屋所有人公示，公示時間不少于7日。

　　公示期間，估價機構應當安排估價師對分戶的初步評估結果現場解釋。存在錯誤的，估價機構應當修正。

　　第十八條（評估報告）

　　分戶初步評估結果公示期滿后，估價機構應當向區（縣）征地事務機構提供整體評估報告和分戶評估報告。區（縣）征地事務機構應當向宅基地使用人或者房屋所有人轉交分戶評估報告。

　　整體評估報告和分戶評估報告應當由負責征地房屋補償評估項目的兩名以上估價師簽字，不得以印章代替簽字。評估報告應當加蓋估價機構公章。

　　區（縣）征地事務機構、宅基地使用人或者房屋所有人對評估報告有疑問的，出具評估報告的估價機構應當向其作出解釋和說明。

　　第十九條（復核評估與鑒定申請）

　　區（縣）征地事務機構、宅基地使用人或者房屋所有人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向出具評估報告的估價機構書面提出復核評估申請。

　　估價機構應當自收到復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當收回原評估報告，重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

　　當事人對估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向估價專家委員會申請鑒定。

　　第二十條（資料歸檔）

　　征地房屋補償評估業務完成后，估價機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

　　第二十一條（收費）

　　征地房屋補償的評估、鑒定費用按照規定的收費標準執行。設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用，以及停產、停業損失等其他補償的評估費用，由委托人與估價機構協商確定。

　　第五章附則

　　第二十二條（視為符合資格條件）

　　本規定施行前已成立的具有相同字號的房地產估價機構和土地估價機構可以視為符合第六條第一款所規定的條件，共同承擔征地房屋補償評估工作，但資質處于暫定期的除外。

　　第二十三條（施行時間）

　　本規定自印發之日起施行。