九江市人民政府辦公廳關于印發《九江市公共租賃住房管理辦法（試行）》的通知

九府廳發〔2012〕23號



各縣（市、區）人民政府，廬山管理局，九江經濟技術開發區、廬山西海風景名勝區、九江八里湖新區管委會，市政府有關部門，

市直及駐市有關單位：

《九江市公共租賃住房管理辦法（試行）》已經市政府研究同意，現予印發，請認真貫徹執行。





二〇一二年五月十六日



九江市公共租賃住房管理辦法（試行）



第一章 總 則



第一條 為加快發展公共租賃住房，進一步完善住房保障體系，逐步形成可持續的公共租賃住房建設、分配和管理機制，根據《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔2011〕45號）、住房和城鄉建設部等七部門《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》(建保〔2010〕87號)、《財政部、國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》（財稅〔2010〕88號）、《江西省人民政府辦公廳關于加快發展公共租賃住房的實施意見》（贛府廳發〔2010〕67號）等文件精神，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內公共租賃住房的建設、分配和管理工作。

第三條 本辦法所稱公共租賃住房是指政府提供政策支持，由政府或社會機構投資建設，限定套型面積、供應對象和租金水平，面向城鎮中低收入住房困難家庭以及新就業無房職工、在城鎮穩定就業和創業的外來人員出租的具有保障性質的住房。

第四條 公共租賃住房建設、分配和管理堅持“政府主導，政策支持;社會參與，市場運作;三房合一，五位一體；統一規劃，分步實施;租售并舉，租補分離；嚴格準入，公開公正；加強監督，動態管理”的原則。

第五條 市住房保障和房產管理局是全市公共租賃住房的行政主管部門，負責編制全市公共租賃住房的建設規劃、年度計劃，制定公共租賃住房分配、管理政策，并對縣（市、區）公共租賃住房建設、分配、管理進行指導、督促和檢查。市發改、國土、建設規劃、財政、物價、民政、稅務、金融等部門根據各自職責分工協同配合，積極做好推進公共租賃住房建設、分配和管理相關工作。監察部門負責對公共租賃住房的建設、分配和管理全過程及各部門依法履行職責情況進行監督。

各縣（市）的公共租賃住房建設、分配和管理工作由所在地縣(市)人民政府根據本辦法負責組織實施。



第二章 規劃建設



第六條 公共租賃住房建設規劃和年度計劃由市住房保障和房產管理局會同市發改、建設規劃、國土、財政等部門，結合我市經濟發展狀況、城市總體規劃、土地利用規劃、產業政策、人口狀況以及公共租賃住房的需求情況編制，報市政府批準后實施。

第七條 新建公共租賃住房應科學規劃、合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域。

第八條 公共租賃住房房源主要包括：

(一)政府投資建設的公共租賃住房。

(二)開發區、工業園區投資建設，主要面向園區用工單位和園區就業人員出租的公共租賃住房。

(三)政府回收的和閑置的經濟適用住房。

(四)通過其它渠道籌集的符合公共租賃住房條件的住房。

第九條 公共租賃住房主要滿足基本居住需求，戶型可以是成套住房，也可以是集體宿舍，單套建筑面積不超過60平方米。公共租賃住房應當提供簡約、環保的基本裝修，具備入住條件。

公共租賃住房小區應根據需要配套農貿市場、超市、金融網點、幼兒園、文體設施等。

第十條 政府和園區投資建設的公共租賃住房由市、縣人民政府（管委會）指定機構負責建設和運營，房屋產權由指定機構擁有。負責公共租賃住房建設和運營的機構應當依據本辦法編制公共租賃住房建設和運營方案，報市、縣住房保障管理部門審核同意后組織實施。

第十一條 公共租賃住房工程建設，要嚴格履行法定的項目建設程序，規范招投標行為，落實項目法人責任制、合同管理制、工程監理制、竣工分戶驗收制。嚴格建筑材料驗核制度。項目法人對住房建設質量負永久責任，其他參建單位按照工程質量管理規定負相應責任。實行建設、勘察、設計、施工、監理單位負責人和項目負責人責任終身制。公共租賃住房建筑上應設置質量責任永久性標識牌，接受社會監督。建設行政主管部門加強對工程質量和施工安全的監督檢查。



第三章 政策支持



第十二條 公共租賃住房建設用地要優先安排，應保盡保。建設用地可行政劃撥，亦可采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件。

第十三條 公共租賃住房建設資金通過以下渠道籌措：

(一) 上級財政安排的專項補助資金。

(二) 本級財政預算安排的專項資金。

(三) 按土地出讓收益10%提取的保障性住房建設資金。

(四) 中央財政廉租住房保障專項補助資金用于租賃補貼支出后的結余資金。

(五) 銀行、非銀行金融機構和公積金貸款。

(六)出租（售）公共租賃住房和小區配套設施回收的資金。

(七)住房公積金增值收益提取貸款風險準備金和管理費后的結余資金。

(八)中央政府代發的地方政府債券，以及企業債券和中期票據融通的資金。

(九)實行有償使用的公共租賃住房土地全部收益和稅費。

(十)社會捐贈以及其它方式籌集的資金。

第十四條 鼓勵各商業銀行或其它金融機構依據保障性住房建設貸款管理規定，積極向符合貸款條件的公共租賃住房建設項目提供信貸支持;支持符合條件的公共租賃住房建設企業發行債券進行直接融資;探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。

第十五條 稅費優惠。

(一)一律免收行政事業性收費和政府性基金，主要有：市政公用設施配套費、工程定額測定費、人防易地建設費、建筑施工超標噪音排污費、水土保持設施補償費、各類行政性證照費、地方教育附加費、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、防洪保安基金、價格調節基金等。

(二)按低限減半征收經營性收費，主要有：新建住宅供配電工程建設費、工程咨詢費、工程監理費、建筑物防雷設施驗收費、環境評估費、室內環境檢測費、白蟻防治費、工地圍墻廣告發布費等（不包括社會廣告）。

(三)電力、通訊、市政公用事業等部門要對公共租賃住房建設給予支持，新建小區有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關單位出資配套建設，適當減免入網、管網增容等經營性收費。

(四)公共租賃住房建設和運營稅收優惠。

1.對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，可按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公共租賃住房涉及的城鎮土地使用稅。

2.對公共租賃住房經營管理單位建造公共租賃住房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，可按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

3.對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅；對公共租賃住房租賃雙方簽訂租賃協議涉及的印花稅予以免征。

4.對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

5.企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規規定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。

6.對經營公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業稅、房產稅。公共租賃住房租金收入與其他住房經營收入應單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業稅、房產稅優惠政策。

(五)國家新出臺其它優惠政策。

第十六條 對發展公共租賃住房取得顯著成績的縣（市、區），經年度考核后，市政府給予一定的獎勵。



第四章 租賃管理



第十七條 申請條件。

申請租住公共租賃住房的對象必須具備以下條件：

(一)申請人應年滿18周歲。

(二)申請人家庭人均年收入在上年度城鎮居民人均可支配收入2.5倍以下，且具有租金支付能力。

(三) 申請人為轄區內城鎮居民，或者申請人在就業地勞動關系穩定即已簽1年以上勞動合同（含聘用合同），或已辦理工商營業執照。

(四)申請人及家庭在所在城區無住房或人均住房建筑面積在15平方米以下。

申請公共租賃住房以家庭為申請單位，每個家庭選定一名符合條件的家庭成員為申請人，其他家庭成員為共同申請人，申請人和共同申請人只能申請一套公共租賃住房。

已享受公共租賃住房或廉租住房實物配租的、享受經濟適用住房政策的、參加房改購房或集資建房的家庭，不得再申請公共租賃住房。

面向工業園區用工單位和園區就業人員出租的公共租賃住房準入條件由建設管理單位參照本辦法制定。

第十八條 租賃價格。

公共租賃住房租金由物價、住房保障管理部門統籌考慮市場租金水平、承租人支付能力、維修管理成本、建設投資回收、房屋類別及所處地段等因素合理確定。

具體租金標準由市、縣物價部門會同住房保障管理部門每兩年測算一次，報當地政府批準后公布實施。

第十九條 租補分離。

承租公共租賃住房按照公共租賃住房租金標準交納租金。符合廉租住房申請條件的對象，交納租金實行租補分離，其按公共租賃住房標準交納租金后，公共租賃住房租金與廉租住房租金差額部分另外申請廉租住房租金補助。

第二十條 申請審批。

公共租賃住房申請、審批、分配堅持公平、公正、公開，具體程序是：

（一）個人如實申請：

1．符合條件的申請人持身份證到居住地或工作單位所在地社區免費領取申請表格。

2．申請表填寫完整后，憑身份證、戶口簿（或就業勞動合同、工商營業執照復印件）、住房、工資等證明到居住地或工作單位所在地社區報名。

（二）社區評議：按照公共租賃住房準入條件對申請人及家庭成員資格進行入戶調查、群眾評議。

（三）街道初審：按照公共租賃住房準入條件對申請人及家庭成員資格進行初審。

（四）區人民政府（管委會）復審。按照公共租賃住房準入條件對申請人及家庭成員資格進行復審。

（五）市住房保障和房產管理局審定：按照公共租賃住房準入條件對申請人對象、家庭成員資格進行審定。

（六）張榜公示。市住房保障和房產管理局將審查結果統一編號，在市政府網站、日報等媒體上向社會公示，公示時間為7天，對有異議者由市住房保障和房產管理局組織調查核實。

（七）搖號配租。公共租賃住房配租采取公開搖號方式進行。公開搖號全過程接受公證人員現場公證，邀請人大代表、政協委員、監察部門和群眾監督員現場監督。

各縣（市）的申請程序按三級審核的原則確定。

搖號配租未中簽的申請戶經申請仍符合條件的直接參加下一批次公共租賃住房搖號配租。

面向工業園區用工單位和就業人員出租的公共租賃住房申請審批程序由建設管理單位參照本辦法自行確定。

廉租住房申請審批按九江市《關于積極推進經濟適用住房建設和完善廉租住房制度的實施辦法》（九府發［2007］4號）實施。

第二十一條 合同管理。公共租賃住房出租人與承租人應當簽訂書面租賃合同。租賃合同期限一般為3年。承租人應當按照合同約定居住，不得出借、轉租或者閑置；不得擅自對房屋進行裝修，改變原有使用功能、內部結構及配套設施；不得從事經營性活動或者違法活動；不得損毀、破壞房屋和配套設施。破壞房屋和配套設施的，應負責維修或按價賠償。承租人應及時交納租金和物業管理等費用，拖欠租金和其他費用的，依法追繳。租賃合同期滿后承租人需要續租的，應在合同期滿前3個月重新申請，按規定程序審核符合條件的，可以重新簽定租賃合同續租。

出租人與承租人簽訂合同時，承租人需交納履約保證金，以保證租賃合同的正常履行。履約保證金按1個月租金標準一次性交納，承租期間無違約行為的，在承租期滿退出承租房時退回保證金（保證金不計利息）。符合廉租住房保障條件的對象免交履約保證金。

第二十二條 退出管理。

（一）公共租賃住房承租人在承租期間或承租期滿后，自愿放棄承租資格的，應及時到當地公共租賃住房管理機構辦理相關手續，并自承租人騰退住房的下一個月起停止收取租金。

（二）經審核承租人不再符合公共租賃住房承租條件的，公共租賃住房管理機構應向承租人出具收回公共租賃住房的書面通知。承租人應當在收到通知書之日起15日內騰退所租住的公共租賃住房。暫時無法騰退的，給予3個月的過渡期，過渡期內按市場租金標準計租。過渡期滿，仍不騰退公共租賃住房的，由公共租賃住房運營管理機構申請人民法院強制退出，并按照合同約定依法追究其違約責任。

（三）住戶退出公共租賃住房時，一律不補償個人裝修費用。

第二十三條 租金使用。

政府投資建設的公共租賃住房租金收入，按照政府非稅收入管理的規定繳入同級財政保障性住房資金專戶，實行“收支兩條線”管理。公共租賃住房租金收入專項用于償還公共租賃住房建設貸款以及公共租賃住房的維護、管理和發放廉租住房租金補貼等。



第五章 出售管理



第二十四條 符合公共租賃住房申請條件并已承租3年以上，且無違反公共租賃住房管理辦法行為的，住戶可申請購買其承租的公共租賃住房，取得產權。

第二十五條 公共租賃住房出售價格由物價部門會同住房保障、財政等部門統籌考慮綜合造價、同地段商品房價格、購買人支付能力等因素提出意見報政府批準后公布實施。

第二十六條 購買公共租賃住房，可選擇一次性付款，也可選擇分期付款。選擇分期付款的付款次數不得超過3次，首次購買面積不得低于所承租公共租賃住房面積的40%。已購買的部分停止計租，未購買部分按規定交納租金。

第二十七條 申請購買程序。

（一）申請。根據自愿的原則由公共租賃住房住戶向當地公共租賃住房產權人提出購買現租住的公共租賃住房申請。

（二）審批。市、縣保障性住房管理部門對申請人及家庭條件進行審核，經審核符合購買條件的批準購買。

（三）簽訂協議。公共租賃住房產權人與申請人簽訂《公共租賃住房售房合同》，并報市、縣住房保障管理部門審查。

（四）付款。市、縣住房保障管理部門對售房金額審定后，開具售房通知單，申請人憑通知單將購房款繳入同級財政保障性住房資金專戶。

（五）辦證。購買人付清所購公共租賃住房全部面積房款后，市、縣住房保障管理部門為其辦理公共租賃住房產權證。

第二十八條 出售公共租賃住房回收的資金一律進入同級財政保障性住房資金專戶，專項用于償還銀行貸款和公共租賃住房新建、管理、發放廉租住房租金補貼等。

第二十九條 購買的公共租賃住房可以自住、繼承、抵押，但不得進行轉讓、贈與。

第三十條 公共租賃住房住戶取得產權后，通過獲贈、繼承、購買等方式在購買公共租賃住房所在地獲得其他住房的，或因離開本地、家庭成員困難等特殊原因確需轉讓處置的，由政府按購買公共租賃住房原價加活期利息回購。

第三十一條 承租或購買公共租賃住房的對象可憑公共租賃住房租賃證或產權證，在公共租賃住房所在地派出所申請登記城鎮常住戶口。





第六章 監督管理



第三十二條 建立健全公共租賃住房申請、審核、公示、輪侯、配租和租后管理制度。住房保障管理部門按照規定的程序嚴格準入審批，加強對公共租賃住房運營的監督管理，做到配租過程公開透明、配租結果公平公正。對濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違紀、違規、違法行為的，要依紀、依規、依法嚴肅追究相關單位和人員的責任。

第三十三條 申請人對自己提交材料的真實性負責。本著“誰審核，誰負責”的原則，社區入戶調查及群眾評議人員、負責審核的社區工作人員和各級機關工作人員對其審核結果負責。

（一）公共租賃住房承租人違反本辦法第二十一條合同管理規定，有下列行為之一的，公共租賃住房管理機構有權解除租賃合同，收回其租住的公共租賃住房，沒收履約保證金，將其行為記入個人信用檔案，5年內不得申請公共租賃住房。

1．將所承租的公共租賃住房轉租、轉借或者改變用途的;

2．連續6個月以上未在所承租的公共租賃住房居住，且未向住房保障管理部門說明正當理由并備案的;

3．累計6個月以上未繳納公共租賃住房租金和物業管理服務費，且未向住房保障管理部門說明正當理由并備案的；

4．經調查發現隱瞞有關情況或者提供虛假材料騙取承租資格的；

5．未按要求如實申報家庭人口、收入及住房變動情況的;

6．在公共租賃住房內從事違法活動的；

7.其他違反公共租賃住房管理規定的。

涉及轉租、轉借、改變用途和騙取承租資格，必須按市場租金價格補交租金。

（二）單位和個人為申請人出具虛假證明的，依法依規追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

（三）對入戶調查及群眾評議人員有違紀、違規行為的，取消其入戶調查及群眾評議資格；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

（四）對社區工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依照相關法規和程序予以罷免或辭退；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

（五）對各級政府機關、街道工作人員失職、瀆職、違紀、違規、違法的，依紀、依規、依法追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

（六）各級責任領導對下屬工作人員違紀、違規、違法行為承擔領導責任。



第七章 附則



第三十四條 本辦法由市住房保障和房產管理局負責解釋。市住房保障和房產管理局根據本辦法制定實施細則。

第三十五條 本辦法自頒布之日起實施。