福州市人民代表大會常務委員會關于修改《福州市物業管理若干規定》的決定

（2012年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過2012年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準）



福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《福州市物業管理若干規定》作如下修改：
一、第一條修改為：“為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本規定。”
二、增加一條，作為第三條：“物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。”
三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣（市、區）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：（一）組織實施關于物業管理的法律、法規以及本規定；（二）指導、協調鄉鎮人民政府、街道辦事處、行業協會等依法開展與物業管理相關的工作；（三）負責物業服務企業的行業管理；（四）法律、法規規定的其他職責。”
四、增加一條，作為第五條：“城鄉規劃、建設、市容、公安、民政、環保、物價、工商、園林、質監等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。”
五、增加一條，作為第六條：“鄉鎮人民政府、街道辦事處對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：（一）組織、指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會；（二）指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理轄區內物業管理的日常事務；（三）協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督；（四）法律、法規規定的其他職責。
村（居）民委員會根據有關規定對業主大會和業主委員會進行指導、協調和監督，依法協調處理物業管理糾紛。”
六、增加一條，作為第七條：“建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會履行職責、物業服務企業退出、物業服務糾紛等物業管理中的問題。
物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣（市、區）房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和有關村（居）民委員會、業主委員會、物業服務企業組成。”
七、第五條改為第九條，增加一項，作為第六項：“維修、養護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用的物業專有部分”。
八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。”
九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣（市、區）人民政府應當逐步組織對未實施物業管理的舊住宅區域實施綜合改造。
鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區域業主按照縣（市、區）房地產行政主管部門確認的物業管理區域，確定管理方式，并推廣專業化物業服務。”
十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個物業管理區域中，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區）房地產行政主管部門的指導下，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。
業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。
召開首次業主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組書面申請，經鄉鎮人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業管理區域內各業主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。”
十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選并委托一人參加業主大會會議。”
十二、刪除第十條。
十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定。”
十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業管理區域內，與物業管理有關屬于全體業主權益的糾紛，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以代表全體業主依法行使訴訟權利。”
十五、增加一條，作為第十六條：“業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。”
十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處、縣（市、區）房地產行政主管部門備案，縣（市、區）房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。”
十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業主大會或者尚未選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主確定物業管理方式。”

十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責。”
十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業服務企業的基本義務：（一）履行物業服務合同，按照合同約定提供物業服務，建立重大事項匯報制度，接受業主咨詢和監督；（二）執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準；（三）在物業管理區域內的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項；（四）每月在物業管理區域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況；（五）合同終止之日起十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業管理用房及有關資料、設施、設備；（六）法律、法規規定的其他義務。”
二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業服務合同應當約定下列基本內容：（一）房屋及其附屬設施的維修、養護；（二）衛生保潔及公共花木綠地管護；（三）道路維護，車輛停放秩序管理；（四）安全防范和維護公共生活秩序；（五）法律、法規規定的其他應當約定的事項。”
二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的，建設單位應當按照規定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，并按照規范簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益。”
二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業主委員會經營物業共用部位應當經過業主大會同意。”
增加一款，作為第四款：“業主委員會經營物業共用部位的收支情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并報送鄉鎮人民政府、街道辦事處，接受業主和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督。拒不公布的，經業主提議，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織業主代表對其收支情況進行審查并公布。”
二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業管理區域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業管理期間，可以在前期物業服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規定執行；業主大會成立后，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。”
將第二款修改為：“治安、消防、搶險、衛生、市政、市容等特種車輛在執行公務時可以在物業管理區域內無償停放。”
二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業服務企業與業主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。前期物業服務收費實行政府指導價，采取包干制。”
二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。”
二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業主委員會。”
二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣（市、區）房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務，監督原物業服務企業清理債權債務、移交物業管理用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業服務企業應當及時退出該物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。”
二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業主大會成立后，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。
專項維修資金的使用，由業主大會決定，并受市、縣（市、區）房地產行政主管部門的監督。維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”
刪除第四款。
二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。
業主委員會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。”
三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動。”
三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業管理區域內，物業服務企業或者業主委員會發現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業服務企業或者業主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：
（一）違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋結構的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得營業執照從事經營活動的；
（五）破壞小區園林綠化的；
（六）商業經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。
有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。”
三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規定，物業服務企業未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區物業管理的，或者原物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域正常物業管理的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發證機關降低其資質等級或者吊銷企業資質證書。”
三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由房地產行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。”
三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規定，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同侵害物業買受人的合法權益的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”
三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規定，建設單位未按要求提供首次業主大會成立所需的文件資料，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”
三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣（市、區）房地產行政主管部門和其他監督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）不依法履行監督管理職責的；
（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；
（三）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”
三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規定其他規定的，依照國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等規定予以處罰。”
三十八、根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》的規定，將“物業管理企業”、“業主公約”、“業主臨時公約”等物業管理專用名詞分別修改為“物業服務企業”、“管理規約”、“臨時管理規約”。
此外，對部分條文的文字作相應修改并對條文順序作相應調整。
本決定自公布之日起施行。
《福州市物業管理若干規定》根據本決定作相應的修正，重新公布。