定西市人民政府辦公室關于印發定西市市區物業管理辦法的通知




安定區人民政府，市直有關部門，駐定有關單位：
《定西市市區物業管理辦法》已經2012年6月8日市政府第12次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　定西市人民政府辦公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一二年七月二十六日




定西市市區物業管理辦法


　　第一條 為進一步規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和《甘肅省物業管理暫行辦法》及有關法律、法規規定，結合實際，制定本辦法。
　　第二條 區住房和城鄉建設行政主管部門為定西市區物業管理行政主管部門，具體負責市區物業服務企業的市場準入、資質審查及物業服務企業的日常工作，并對物業服務企業的服務質量進行綜合考評。
　　第三條 物業服務企業應當具有獨立的法人資格，并按照《物業服務企業資質管理辦法》規定，在領取營業執照后30日內向物業企業資質管理部門申請辦理資質證書,按資質等級從事物業服務活動。物業服務從業人員應當按照國家有關規定，取得執業資格證書和上崗證書。
　　第四條 物業服務企業申請資質認定依照法律、法規的規定提交相關材料。
　　第五條 審批程序：
　　（一）物業服務企業將申報材料報區物業管理行政主管部門；
　�。ǘ�）物業管理行政主管部門審核申報材料，并征求物業服務企業所在街道及社區意見；
　�。ㄈ�）對審核通過的頒發相應的資質證書。
　　第六條 辦理時限：區物業管理機構自受理企業申請之日起20個工作日完成審查并核發證書。
　　第七條 物業服務企業主管部門要建立物業管理區域檔案，檔案資料應載明物業管理區域的范圍、占地面積、建筑面積，共用設施設備情況，建設單位、產權單位，業主總戶數、居住人口、產權構成比例，物業服務企業名稱、管理時間等主要內容。物業服務企業變更的，應及時到物業管理行政主管部門辦理變更登記。
　　第八條 物業服務企業的管理堅持“屬地管理”原則，街道辦事處要設立專門的物業管理機構，按照區域劃分將轄區內的小區物業服務企業統一納入到社區進行管理。
　　第九條 各社區具體負責所轄區域內的小區物業服務企業的日常管理，建立健全物業服務投訴受理機制和物業服務企業不良記錄檔案，并對服務不到位的物業服務企業應當及時督促整改。不良信息檔案作為物業服務企業綜合質量考評和資質審查的重要依據。
　　第十條 每個物業小區均應成立業主大會或選舉產生業主委員會，業主大會或業主委員會根據相關規定，選聘具有相應資質的物業服務企業對該小區實施物業管理，并對物業服務企業活動進行監督和管理。
　　第十一條 首次業主大會籌備組應當在物業所在地的街道辦事處及轄區居委會的指導下，由業主代表、建設單位及物業管理行政主管部門組成。
物業管理行政主管部門在首次業主大會籌備組成立15日內，應當以書面形式在物業管理區域內進行公告。
　�。ㄒ唬�業主人數少于50人，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責；
（二）業主人數在50人以上100人以下的，由全體業主組成業主大會；
　�。ㄈ�）業主人數在100人以上的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會，業主代表一般不得少于30人。
　　第十二條 業主大會成立后，要認真履行職責，制定和修改業主大會議事規則、管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業、申請和使用專項維修資金、決定其它重大事項。
　　第十三條 轄區居委會應把物業管理與創建文明小區、安全小區、和諧小區結合起來，積極支持和指導業主大會成立和業主委員會的工作，參與對物業服務企業的監管，協調解決業主和業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛。
　　第十四條 小區物業管理要堅持集中統一、科學規范、優質服務、降低成本的原則。物業服務企業的選聘要充分考慮共用設施設備、建筑規模、社區建設管理及便民服務等因素，臨近小區或成片小區盡量選聘同一物業服務企業進行管理。
　　第十五條 對因單位撤銷、合并、破產等因素造成小區無物業管理機構的，轄區居委會要組織成立業主大會，選舉產生業主委員會，并協助業主委員會整治小區秩序，糾清各類欠費，選聘物業服務企業進行管理或由業主委員會自行管理。
　　第十六條 對新開發建設的小區應由建設單位組織小區業主大會或業主委員會共同協商選聘專業物業服務企業進行管理，不得私自選聘物業服務企業。
　　第十七條 新建小區竣工后，建設單位應當按規定組織項目綜合驗收，并將驗收結果報區住房和城鄉建設行政主管部門審查備案，未經驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付使用或移交物業服務企業進行管理。
　　第十八條 物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、公共設施設備進行查驗，并在業主委員會的監督下，辦理資料、設施設備、物業共用部位及其他應管事項的物業管理移交驗收手續。
　　第十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
　�。ǘ�）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
　�。ㄈ�）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
　　（四）物業管理所必需的其他資料。
　　對上述資料不全或建設質量不合格的不予接收。
　　第二十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
　　第二十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
　　第二十二條 物業服務企業要按照《物業管理條例》、《甘肅省物業管理辦法》的規定和物業服務合同的約定，對物業實行科學化、規范化、專業化的管理。
　　物業服務企業未能履行物業服務合同，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
　　第二十三條 物業服務企業應當結合各個小區實際，制定詳細的管理辦法，建立物業小區住戶信息臺賬，隨時掌握小區住戶動態，對采集的業主信息有保密的義務。
　　第二十四條 物業服務企業要嚴格按照政府指導價收取物業服務費用，不得擅自擴大收費范圍或提高收費標準，物業服務費用收支情況，應當接受業主的監督。
　　第二十五條　物業服務費主要用于以下事項：
　　（一）管理服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；
　�。ǘ�）物業共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　�。ㄈ�）物業管理區域清潔衛生費用；
　　（四）物業管理區域綠化養護費用； 　　
　�。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；
　　（六）辦公費用；
　　第二十六條　專有物業部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，所有人應當及時修繕。業主委員會或物業服務企業通知后，仍未進行修繕的，經業主委員會同意，由物業服務企業進行修繕。費用由所有人承擔。
共用物業部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，經業主委員會同意由物業服務企業進行修繕，維修費用從已繳納的維修基金中支付，未繳納維修基金的由共用物業部分所有人承擔。
　 第二十七條　物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當優先提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位滿足業主需要后仍有空余的，經業主委員會同意后，可以臨時有償提供給物業管理區域外的單位、個人使用。所得收益應按第二十五條規定使用。
第二十八條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位可自行向終端用戶收取有關費用，并依法承擔物業管理區域內的相關管線和設施設備維修、養護責任。也可委托物業服務企業實行有償代收，實行有償代收的，物業服務企業要與各供應單位簽訂代收合同，代收費用及服務過程中產生的損耗由供應單位承擔。
　　第二十九條 物業管理行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業服務活動中的投訴。
　　第三十條 物業服務企業接到業主或物業使用人水、電、熱、氣等發生故障要求修理的反映時，應及時派員到現場并在半小時內派出修理人員及時搶修，因物業服務企業耽誤時間或不及時修理而造成損失擴大的，物業服務企業應當承擔相應責任。
　　第三十一條 物業使用人或所有人裝飾、裝修房屋時，不得私自拆、改公共基礎設施。物業服務企業要對業主的裝修設計及裝修過程進行全面查驗和監管。
　　物業服務企業應當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項事先告知業主。
　　第三十二條 任何人不得損壞居住小區內的路燈、護欄、樓燈等公共設施及綠地、樹木、花草和體育設施，如有損壞，由造成損壞的人應予恢復或賠償。
　　第三十三條 物業服務企業不得拆除居住區內的公共設施、體育設施、綠化等，不得改變公共設施、體育設施、綠地的用途，拆除或改變用途的應當在10日內恢復，逾期不改正的由住建、體育、綠化等行政管理部門依法處理。
　　第三十四條 居住小區內的公共設施、體育設施、綠地等損壞后，物業服務企業應當在5日內按原設施用途和標準修復。
　　第三十五條 物業服務企業要將物業區域內的供熱管理納入小區物業管理范圍，實行統一管理。
　�。ㄒ唬┪飿I服務企業在承接物業管理前，建設單位應當提供小區供熱管網各類材料規格表、施工圖及驗收資料表等，并明晰供熱管網權屬和保養、維修責任等。
　�。ǘ�）物業服務企業應當與供熱單位協商簽訂小區整體供熱合同，將小區供熱納入物業管理范疇，實行集中統一管理。
　　（三）物業服務企業要對物業管理區域內的供熱管網進行日常的維修管護，并督促業主對室內的供熱管道進行及時檢查維修和排氣。
　�。ㄋ模┪飿I服務企業應積極協助和督促供熱單位搞好物業小區供熱管理工作，對業主的投訴要在第一時間到達現場進行核查和協調處理，確保小區正常供熱。因供熱設施出現故障導致長時間、大面積停暖時，應當協助供熱單位及時進行搶修，并做好用熱戶的解釋工作。
　　第三十六條 物業服務企業要對物業管理區域內的影響房屋主體質量和住戶安全的行為進行監管：
　　（一）損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途的；
　�。ǘ�）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品的；
　�。ㄈ�）隨意占用樓梯間（消防通道）堆放雜物的；
　�。ㄋ模├�用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的。
　　第三十七條 業主應當自覺維護小區內的公共設施管理和治安秩序維護。
　　第三十八條 物業服務企業要提前解除物業合同的，應提前兩個月告知業主委員會，并書面報告區物業管理行政主管部門，按規定做好各項移交工作，并承擔相應責任。
　　第三十九條 違反本辦法規定的，由相關行政主管部門依據有關法律、法規的規定予以處理。
　　第四十條 本辦法自2012年8月1日起施行，有效期5年。