國土資源部關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見

國土資發〔2011〕63號


各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、規劃和國土資源管理局），副省級城市國土資源主管部門，新疆生產建設兵團國土資源局：

　　去年以來，各地按照中央和部關于房地產市場調控政策要求，在堅持土地招標拍賣掛牌（以下簡稱招拍掛）制度基礎上，積極探索創新城市住房用地出讓政策，促進地價房價合理調整，取得了積極成效。為進一步落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）的要求，完善招拍掛的供地政策，加強土地出讓政策在房地產市場調控中的積極作用，現提出以下意見。

　　一、正確把握土地招拍掛出讓政策的調控作用

　　國有土地使用權招拍掛出讓制度是市場配置國有經營性建設用地的基本制度。它充分體現了公開公平公正競爭和誠實信用的市場基本原則，建立了反映市場供求關系、資源稀缺程度、環境損害成本的價格形成機制，完全符合社會主義市場經濟體制的基本方向。堅持國有經營性建設用地招拍掛出讓制度和在房地產市場運行正常條件下按“價高者得”原則取得土地，符合市場優化配置土地資源的基本原則，符合法律政策要求，同時在抑制行政權力干預市場，從源頭上防治土地出讓領域腐敗中發揮了重要作用。

　　當前，部分城市商品住房價格居高不下，戶型結構和保障性安居工程用地布局不合理，少數規劃的商品住房優質地塊和二三線城市商品住房土地出讓存在著地價非理性上漲的可能。為進一步落實中央關于房地產市場調控各項政策和工作要求，積極主動發揮招拍掛出讓土地政策的穩定市場、優化結構、促進地價房價合理調整、保障住房用地的作用，當前和今后一個時期，各級國土資源主管部門必須從完善土地市場機制、健全土地宏觀調控體系、實施節約優先戰略的基本要求出發，以“保民生、促穩定”為重點，堅持土地招拍掛出讓基本制度，創新和完善有效實現中央調控政策要求的土地出讓政策和措施，主動解決商品住房建設項目供地、開發利用和監管中出現的新情況、新問題，實現土地經濟效益與社會綜合效益的統一、市場配置與宏觀調控的統一，促進城市房地產市場健康發展。

　　二、完善住房用地招拍掛計劃公示制度

　　市、縣在向社會公布年度住房用地出讓計劃的基礎上，建立計劃出讓地塊開發建設的宗地條件公布機制，根據出讓進度安排，進一步細化擬出讓地塊、地段的規劃和土地使用條件，定期向社會發布細化的商品住房和保障性安居工程各類房屋建設用地信息，同時明確意向用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。單位和個人對列入出讓計劃的具體地塊有使用意向并提出符合規定的申請后，應及時組織實施土地招拍掛出讓。公示保障性安居工程項目劃撥用地時，一并向社會公示申請用地單位，接受社會監督。

　　三、調整完善土地招拍掛出讓政策

　　各地要根據當地土地市場、住房建設發展階段，對需要出讓的宗地，選擇恰當的土地出讓方式和政策，落實政府促進土地合理布局，節約集約利用，有效合理調整地價房價，保障民生，穩定市場預期的目標。

　　（一）限定房價或地價，以掛牌或拍賣方式出讓政策性住房用地。

　　以“限房價、競地價”方式出讓土地使用權的，市、縣國土資源主管部門應在土地出讓前，會同住房建設、物價、規劃行政主管部門，按相關政策規定確定住房銷售條件，根據擬出讓宗地所在區域商品住房銷售價格水平，合理確定擬出讓宗地的控制性房屋銷售價格上限和住房套型面積標準，以此作為土地使用權轉讓的約束性條件，一并納入土地出讓方案，報經政府批準后，以掛牌、拍賣方式公開出讓土地使用權，符合條件、承諾地價最高且不低于底價的為土地使用權競得人。出讓成交后，競得人接受的宗地控制性房屋銷售價格、成交地價、土地使用權轉讓條件及違約處罰條款等，均應在成交確認書和出讓合同中明確。

　　以“限地價、競房價”方式出讓土地使用權的，市、縣國土資源主管部門應在土地出讓前，根據擬出讓宗地的征地拆遷安置補償費、土地前期開發成本、同一區域基準地價和市場地價水平、土地使用權轉讓條件、房屋銷售價格和政府確定的房價控制目標等因素，綜合確定擬出讓宗地的出讓價格，同時應確定房價的最高控制價（應低于同區域、同條件商品住房市場價），一并納入土地出讓方案，報經政府批準后，以掛牌、拍賣方式公開出讓土地使用權，按照承諾銷售房價最低者（開發商售房時的最高售價）確定為土地競得人。招拍掛成交后，競得人承諾的銷售房價、成交地價、土地使用權轉讓條件及違約處罰條款等，均應在成交確認書和出讓合同中明確。

　　（二）限定配建保障性住房建設面積，以掛牌或拍賣方式出讓商品住房用地。

　　以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出讓土地使用權的，市、縣國土資源主管部門應會同住房建設、規劃、房屋管理和住房保障等部門確定擬出讓宗地配建廉租房、經濟適用房等保障性住房的面積、套數、建設進度、政府收回條件、回購價格及土地面積分攤辦法等，納入出讓方案，經政府批準后，寫入出讓公告及文件，組織實施掛牌、拍賣。土地出讓成交后，成交價款和競得人承諾配建的保障性住房事項一并寫入成交確認書和出讓合同。

　　（三）對土地開發利用條件和出讓地價進行綜合評定，以招標方式確定土地使用權人。

　　以“土地利用綜合條件最佳”為標準出讓土地使用權，市、縣國土資源主管部門應依據規劃條件和土地使用標準按照宗地所在區域條件、政府對開發建設的要求，制定土地出讓方案和評標標準，在依法確定土地出讓底價的基礎上，將土地價款及交付時間、開發建設周期、建設要求、土地節約集約程度、企業以往出讓合同履行情況等影響土地開發利用的因素作為評標條件，合理確定各因素權重，會同有關部門制定標書，依法依紀，發布公告，組織招投標。經綜合評標，以土地利用綜合條件最佳確定土地使用者。確定中標人后，應向社會公示并將上述土地開發利用條件寫入中標通知書和出讓合同。

　　四、大力推進土地使用權出讓網上運行

　　出讓國有建設用地使用權涉及的出讓公告、出讓文件、競買人資格、成交結果等，都應在部門戶網站和各地國土資源主管部門的網上公開發布。積極推行國有經營性建設用地網上掛牌出讓方式。市、縣國土資源主管部門可以通過網上發布出讓公告信息，明確土地開發利用、競買人資格和違約處罰等條件，組織網上報價競價并確定競得人。網上掛牌出讓成交后，市、縣國土資源主管部門要按照國有土地招拍掛出讓規范，及時與競得人簽訂紙質件的成交確認書和出讓合同。對競得人需要進行相關資料審查的，建立網上成交后的審查制度，發現受讓人存在違法違規行為或不具有競買資格時，掛牌出讓不成交，應重新組織出讓，并對違規者進行處罰。

　　五、完善土地招拍掛出讓合同

　　市、縣國土資源主管部門要依據現行土地管理法律政策，對附加各類開發建設銷售條件的政策性商品住房用地的出讓，增加出讓合同條款，完善出讓合同內容，嚴格供后監管。政策性商品住房用地出讓成交后，競得人或中標人應當按照成交確認書或中標通知書的要求，按時與國土資源主管部門簽訂出讓合同。建房套數、套型、面積比例、容積率、項目開竣工時間、銷售對象條件、房屋銷售價格上限、受讓人承諾的銷售房價、土地轉讓條件、配建要求等規劃、建設、土地使用條件以及相應的違約責任，應當在土地出讓合同或住房建設和銷售合同中明確。

　　為保證政策性商品住房用地及時開發利用，市、縣國土資源主管部門可以在出讓合同中明確約定不得改變土地用途和性質、不得擅自提高或降低規定的建設標準、保障性住房先行建設和先行交付、不得違規轉讓土地使用權等內容，對違反規定或約定的，可在出讓合同中增加“收回土地使用權并依法追究責任”等相關內容。

　　各地應當加強對政策性商品住房用地出讓合同履行情況的監督檢查，對違反合同約定的，應會同有關部門依法處罰，追究違約責任。

　　各省級國土資源主管部門要切實加強對市、縣住房供地政策制度和組織實施工作的指導和監管，及時發現和解決出現的問題。也可按照本意見，探索其他用途土地出讓方式和土地出讓各環節的制度創新，進一步完善國有土地使用權招拍掛出讓制度，保障和促進中央關于房地產市場調控政策的落實。