州人民政府關于印發《恩施土家族苗族自治州物業管理辦法》的通知


各縣、市人民政府，州政府有關部門：

現將《恩施土家族苗族自治州物業管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。



二〇一〇年十一月十八日



恩施土家族苗族自治州物業管理辦法



第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理行為，維護住宅區業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律法規規定，結合本州實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱住宅區包括住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 逐步建立業主自治與物業服務企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。

第四條 房地產行政主管部門負責物業管理活動的監督管理工作；其他行政主管部門依照法定職責和本辦法，負責做好物業管理的有關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政主管部門做好轄區內物業管理的監督、管理、協調工作。



第二章 業主自治管理

　　

第五條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，在所在地房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

業主總人數在20人以內且經全體業主同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。

第六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由主任、副主任及委員5至11名的單數組成。業主委員會主任和副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會每屆任期3至5年，可以連選連任；不稱職的，業主大會可予以撤換。

業主委員會不得從事與物業管理無關的活動，其組成人員不得在選聘的物業服務企業中兼職。

第七條 業主委員會每年至少組織召開一次業主大會會議；經20%以上業主提議，業主委員會應當就所提議題及時召開業主大會會議。

業主委員會會議由業主委員會主任根據物業管理需要組織召開。業主委員會作出的決定，應當經業主委員會組成人員過半數通過。

業主大會和業主委員會依法作出的決定以及業主大會通過的管理規約，對住宅區內全體業主、物業使用人具有約束力。

第八條 業主大會行使下列職權：

（一）制定修改業主大會議事規則、管理規約；

（二）選舉業主委員會或者撤換業主委員會成員；

（三）審議并通過業主委員會章程、物業服務合同；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集、使用專項維修資金；

（六）監督業主委員會工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（七）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）制定業主大會、業主委員會工作經費的籌集辦法；

（九）決定物業管理的其他重大事項。

第九條 業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，執行業主大會作出的決定，報告物業管理的實施情況；

（二）根據業主大會的決定，選聘或者解聘物業服務企業，簽訂或者解除物業服務合同；

（三）審核物業服務企業提出的物業管理服務年度計劃、物業共有部分的維修計劃、財務預算和決算；

（四）聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十條 業主委員會應當自被選舉產生之日起30日內將業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和章程報所在地房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。



第三章　物業服務企業

第十一條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。物業管理區域的劃分應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照下列規定劃分：

（一）以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業管理區域；但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域；

（二）分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業管理區域；

（三）已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業管理區域。

第十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，取得物業服務企業資質，并按照核定的資質等級從事物業管理活動。

從事物業管理的人員應當按照國家規定取得職業資格證書，持證上崗。

具有資質的州外物業服務企業，在本州從事物業管理活動的，應當到州房地產行政主管部門備案。

第十三條 業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位可選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。建設單位與前期物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，應當向前期物業服務企業移交規定資料。前期物業服務合同終止時前期物業服務企業應當將資料移交給業主委員會。

業主大會成立后應當及時續聘或者通過招投標方式重新選聘物業服務企業，并簽訂物業服務合同。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報所在地房地產行政主管部門備案。物業服務企業承接物業時，業主委員會應當將資料移交給物業服務企業。

第十四條 物業服務企業享有下列權利：

（一）制定物業管理服務制度和措施；

（二）按照物業服務合同的約定收取物業管理服務費；

（三）制止物業管理區域內的違章行為；

（四）對造成物業共有部分損失的，代表業主要求責任人予以賠償；

（五）法律法規規定的其他權利。

第十五條 物業服務企業從事下列物業管理服務事項：

（一）住宅區共有部分的使用管理、維修養護和更新；

（二）綠化養護；

（三）治安防范服務；

（四）清掃、保潔服務；

（五）車輛進出和停放管理；

（六）按照業主、物業使用人要求，及時提供房屋自用部位、自用設備的應急維修服務；

（七）住宅區工程建設和維修檔案資料的保管；

（八）其他物業管理服務事項。

第十六條 物業服務企業從事物業管理服務應當遵守下列規定：

（一）按照物業管理服務的相關標準和規范以及物業管理服務合同的約定，實施物業管理服務；

（二）將物業使用、維護的要求和注意事項以及法律、法規、規章的有關規定書面告知業主、物業使用人；

（三）定期向業主、業主委員會報告物業管理實施情況，接受業主、業主委員會的監督；

（四）聽取業主委員會和業主、物業使用人的意見或者建議，不斷改進和完善物業管理服務；

（五）接受物業管理行政主管部門的監督、指導；

（六）設立投訴電話，全天二十四小時值守，經常對住宅區進行全面巡視、檢查，對違反物業管理規定的行為，予以勸阻、制止，并向業主委員會或者有關行政主管部門報告；

（七）法律法規的其他規定。

第十七條 物業服務企業可以通過招投標等方式聘用專業服務公司承擔專項服務業務，并負有監督管理責任，但不得將物業項目整體轉讓給他人管理。

第十八條 房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督檢查，并實行經常檢查與年度集中監督檢查相結合的制度。

物業服務企業應當配合行政機關和有關單位做好與住宅區物業管理服務事項相關的工作，協助社區居委會開展計劃生育等工作。

第十九條 物業服務企業應當自物業服務合同終止或者解除之日起30日內，向業主委員會結清財物，移交物業管理用房和有關資料，并報所在地房地產行政主管部門備案。



第四章　物業的使用與維護

第二十條 業主、物業使用人和物業服務企業應當按照設計合理使用物業，不得改變公共建筑和共用設施的使用性質和用途；確需改變的，應當依法辦理相關手續。

第二十一條 在住宅區物業使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，改變房屋外貌，或者超負荷使用房屋、擅自改變房屋用途；

（二）占用、損壞共有部分，擅自移動共用設施設備；

（三）亂拋、亂倒垃圾，亂堆雜物，亂停放車輛；

（四）排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；

（五）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（六）法律法規和管理規約禁止的其他行為。

業主委員會和物業服務企業對住宅區內發生的前款所列行為，有權予以制止；對物業造成損壞的，有權要求行為人恢復原狀或者依法賠償損失。

第二十二條 業主或者物業使用人裝修房屋前應當事先告知物業服務企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：

（一）裝飾裝修工程的實施內容、期限，施工的時間；

（二）廢棄物的清運與處置；

（三）外立防盜窗、空調及太陽能等設施設備的安裝要求；

（四）禁止行為和注意事項；

（五）違約責任；

（六）其他需要約定的事項。

物業服務企業應當按照裝飾裝修管理服務協議管理，發現違反協議和有關規定的行為，應當立即制止并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會，并報有關行政主管部門依法處理。

第二十三條 住宅區物業除屬人為損壞的由行為人承擔維修責任外，房屋自用部位和自用設備的維修責任由業主個人承擔；房屋共用部位、共用設施設備的維修責任由本棟房屋的全體業主共同承擔；住宅區共用設施設備的維修責任由住宅區的全體業主共同承擔。

第二十四條 房屋共用部位、共用設施設備維修時，相關業主應當予以配合。因業主阻撓維修造成其他業主財產損失的，行為人應當承擔賠償責任。

因物業維修、裝修等行為造成房屋共用部位、共用設施設備損壞或者造成相關業主的房屋自用部位、自用設備損壞及其他財產損失的，行為人應當承擔修復或者賠償責任。

第二十五條 業主、物業使用人設置、使用自用設備可能危害房屋安全及公共安全的，物業服務企業應當責令其及時消除隱患；拒不消除的，由物業服務企業代為消除，其費用由該業主、物業使用人承擔。

第二十六條 住宅區內由相關專業管理機構管理的設施，可以委托具備條件的物業服務企業統一管理和維修養護。管理和維修養護費用由相關專業管理機構按照約定支付。

第二十七條 在住宅區內進行管線等施工，應當按照規定報有關行政主管部門審批，并與業主委員會或者其委托的物業服務企業簽訂協議，施工后按協議恢復原狀或者賠償損失。

第二十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會和物業服務企業的書面同意，方可向有關行政主管部門辦理審批手續；經批準的，應當與業主委員會或者其委托的物業服務企業簽訂協議，并支付使用費。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十九條 物業管理公共區域內的機動車停車位應當提供給本物業管理區域的業主、物業使用人使用。停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。

物業管理區域內機動車停車管理服務統一由物業服務企業或者其委托的專業停車管理單位負責。

物業管理區域內機動車停放應當遵守下列規定：

（一）遵守業主大會決定、管理規約和住宅區機動車輛停車管理制度，服從停車管理人員的指揮；

（二）按照規定或者約定交納車位使用費或者停車管理服務費用；

（三）禁止占用、堵塞消防通道。



第五章　物業管理用房

第三十條 建設單位應當按照《建設工程規劃許可證》載明的總建筑面積，在新建住宅物業服務區域內按下列標準配置物業管理用房：

（一）總建筑面積在10萬平方米以下的項目，按3‰比例配置，但建筑面積最小不得低于50平方米，間數不少于2個自然間；

（二）總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項目，除10萬平方米按3‰比例配置外，超過部分按2‰的比例配置；

（三）總建筑面積在20萬平方米以上的項目，除20萬平方米按本條上述規定的標準配置外，超過20萬平方米部分按1‰比例配置。

本辦法實施前已在分期建設的住宅物業，上期未配置或者配置的物業管理用房達不到本辦法要求的，在下期建設中除按規定標準配置外，還要對上期開發建設的物業管理用房進行適當的補充配置。

物業管理用房由物業服務企業使用并負責維修維護，其維修維護費用由物業服務企業承擔。

第三十一條 建設單位應當在規劃報建圖紙中明確標明物業管理用房的位置和建筑面積，將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工。

第三十二條 物業管理用房交付使用時應當具備獨立使用條件，符合消防、環保、衛生等方面的要求。經驗收合格后，在房地產行政主管部門的監督指導下，建設單位應當與物業服務企業對物業管理用房進行交接驗收。

第三十三條 建設單位在申請房屋所有權初始登記時，應當一并對建筑區劃內依法屬于全體業主的物業管理用房申請登記，由房地產行政主管部門在房屋登記簿上予以記載。房地產行政主管部門受理房屋預售許可和房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房的位置和面積。

第三十四條 分期建設的住宅物業，首期交付使用時物業管理用房面積應當不低于應交面積的50%；房屋交付使用過半的，物業管理用房應當全部交付。物業管理用房按規劃要求在末期建設的，建設單位應當無償提供符合本辦法要求的臨時物業管理用房。



第六章 物業管理費用

第三十五條 物業管理費用由物業管理服務費和住宅專項維修資金構成。

第三十六條 物業管理服務費包括綜合管理服務費、車輛管理服務費和特約服務費。

綜合管理服務費、車輛管理服務費由價格行政主管部門會同房地產行政主管部門按照住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定統一的物業服務分類指導價。指導價應當按照合理、質價相符、與社會經濟發展水平相適應的原則依法確定。綜合管理服務費、車輛管理服務費的具體標準由業主委員會與物業服務企業參照指導價協商確定。

特約服務費由當事人與物業服務企業協商確定。　　

第三十七條 房屋交付前所發生的物業管理服務費用，由建設單位承擔；房屋交付業主之日起發生的物業管理服務費用，由業主承擔。業主非因正當理由拒絕驗收接房的，以建設單位公布的交房最終時限為房屋交付日期。

物業管理區域內的空置房屋應該交納物業管理服務費。

第三十八條 物業服務企業應當依照本辦法規定和物業服務合同的約定據實收取物業管理服務費，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

業主應當按時、足額交納物業管理服務費。業主將房屋出租的，應當與承租人就物業管理服務費的交納簽訂書面協議。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費的，從其約定，但業主負連帶交納責任。

第三十九條 物業服務企業應當公示物業管理服務內容、收費項目、標準和收支情況，接受價格行政主管部門和業主、物業使用人的監督。

第四十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十一條 住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》執行。



第七章　法律責任

第四十二條 建設單位、物業服務企業、業主和物業使用人在物業管理活動中違反合同約定的，應當承擔相應的違約責任；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第四十三條 業主、物業使用人不按照規定交納有關費用的，業主委員會應當協助物業服務企業催其交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院起訴。

第四十四條 發生物業服務爭議的，當事人可以協商解決或者向房地產、價格等行政主管部門和消費者協會申請調解；也可以依法向人民法院起訴。



第八章　附 則

第四十五條 本辦法所稱共有部分包括住宅區的共用部位和共用設施設備。

本辦法所稱共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四十六條 本辦法由州人民政府法制辦公室負責解釋。

第四十七條 本辦法自頒布之日起施行，有效期5年。