哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務委員會公告

第7號


《哈爾濱市物業管理條例》業經哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議于2012年5月31日通過，黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議于2012年8月24日批準，現予公布，自2012年11月1日起施行。

　　
哈爾濱市人民代表大會常務委員會
2012年9月10日




哈爾濱市物業管理條例

（2012年5月31日哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議通過，
2012年8月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準）




　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業、社區物業服務機構的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理，適用本條例。

　　第三條 本條例所稱物業管理，包括物業服務企業管理、社區物業服務機構管理和業主自行管理。

　　本條例所稱物業服務企業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照規定標準，依據物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　本條例所稱社區物業服務機構管理，是指由社區物業服務機構對未實行物業管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務標準和收費標準，依據物業服務合同約定，為業主提供相應物業服務的活動。

　　本條例所稱業主自行管理，是指以業主共同商定的服務形式，為業主提供相應物業服務的活動。

　　第四條 市住房保障和房產管理部門（以下稱市物業行政主管部門）負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　區、縣（市）物業行政主管部門負責所轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　市、區、縣（市）物業行政主管部門的職責分工由市人民政府確定。

　　城鄉建設、城鄉規劃、城市管理、城市管理行政執法、環境保護、價格、公安、工商、食品藥品監督、財政、民政、衛生、質量技術監督、水務、廣播電視等有關行政管理部門，按照各自職責做好物業管理相關工作。

　　第五條 物業管理行業協會應當依法制定和組織實施自律性規范，維護會員合法權益，促進行業建設和健康發展。

　　市物業行政主管部門應當加強對物業管理行業協會的指導和監督。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　進行房屋權屬登記的，房屋所有權證記載的房屋所有權人為業主。

　　尚未進行房屋權屬登記的，基于繼承、遺贈、合法建造已經實際占有該房屋的，在物業管理活動中應當認定為業主；基于買賣等民事法律行為已經實際占有該房屋的，在物業管理活動中可以認定為業主。

　　業主依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》的規定，享有相應的權利，履行相應的義務。

　　第七條 同一物業管理區域內，可以以幢或者單元的全體業主組成業主小組。業主小組可以推選業主小組代表。

　　第八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

　　（二）房屋出售并交付使用的套數達到百分之五十以上的；

　　（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

　　建設單位對具備召開首次業主大會會議條件的，應當在三十日內書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，并提供有關資料。業主可以向所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，提出召開首次業主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第九條 首次業主大會會議籌備組由七至十七人單數組成，由業主代表、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會和建設單位人員組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指派人員擔任，業主代表由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織業主推薦產生。

　　籌備組組建后七日內，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在物業管理區域內公告籌備組成員名單。

　　建設單位或者物業服務企業應當向籌備組提供業主名冊、物業建筑面積、共用部位、物業出售和交付使用情況等資料。

　　第十條 籌備組應當按照有關規定履行相關職責，并在成立之日起三十日內組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

　　第十一條 業主委員會經依法選舉產生后，業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會應當在會議召開十五日前將會議時間、地點、形式和內容告知全體業主，并通知物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，接受其監督和指導。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當派員列席。

　　業主委員會不按照規定履行召開業主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開業主大會會議。

　　第十二條 業主大會會議可以采取現場會議的形式，也可以采用書面、網絡等征求意見的形式召開。

　　業主可以委托業主小組代表或者代理人參加業主大會會議。業主小組代表參加業主大會會議時，應當事先書面征求所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。代理人參加業主大會會議時，應當出具業主書面授權委托書和本人身份證明。

　　業主大會會議表決采取記名投票方式。

　　第十三條 業主大會可以制定和修改業主委員會工作規則，撤銷業主委員會的不當決定。

　　第十四條 業主大會依法作出的決定，對本物業管理區域內全體業主具有約束力。業主委員會應當在業主大會作出決定之日起三日內，將決定以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十五條 業主委員會一般由五名以上單數委員組成，候補委員人數按照委員人數的百分之四十設置。在一個物業管理區域內分期開發的項目，新一期項目的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　業主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年。

　　第十六條 本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域提供物業服務的企業或者機構任職的，不得擔任業主委員會委員、候補委員。

　　第十七條 業主委員會的工作經費由業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同時進行約定。

　　第十八條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

　　業主委員會作出的決定，應當經全體委員過半數簽字同意。業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項在本物業管理區域內書面公告。

　　業主委員會召開會議應當通知社區居民委員會，社區居民委員會可以派員列席。

　　第十九條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會決定后，終止其委員資格：

　　（一）不履行委員職責；

　　（二）業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格；

　　（三）侵害業主共同利益；

　　（四）不履行業主義務；

　　（五）利用委員資格謀取私利；

　　（六）被依法限制人身自由不能履行職責；

　　（七）不適合繼續擔任業主委員會委員的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數多少依次遞補。

　　第二十條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會任期屆滿之日起五日內，原業主委員會應當將財務收支情況向業主大會報告，并將有關資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十一條 物業管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。

　　已經建成交付使用、自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再按照本條前款規定重新劃分。

　　第二十二條 分期開發建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區域，配套設施設備能夠分割并獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業管理區域。

　　第二十三條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規劃許可證和建設項目規劃設計圖紙，向區、縣（市）物業行政主管部門提出劃分物業管理區域的書面申請。

　　區、縣（市）物業行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內，在征求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設單位。

　　第二十四條 建設單位應當按照建設項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業管理區域內配置物業管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過五百平方米。業主委員會辦公用房按照物業管理用房總建筑面積百分之十的比例調劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

　　物業管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主，由物業服務企業和業主委員會按照規定使用，不得挪作他用。

　　第二十五條 規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業管理用房的位置和面積進行審核。

　　市物業行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時，應當對物業管理用房進行核查。

　　在物業項目交付使用時，區、縣（市）物業行政主管部門應當對物業管理用房配置情況進行現場核實。

　　第二十六條 建設單位在銷售住宅物業前，應當通過本市統一的物業管理招投標平臺公開招標選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并到物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門備案。投標人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的，經物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　市物業行政主管部門負責建立本市統一的物業管理招投標平臺，為選聘物業服務企業提供指導和服務。

　　第二十七條 建設單位依法選聘物業服務企業后，應當與其簽訂書面前期物業服務合同。

　　建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當將前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件。

　　第二十八條 建設單位應當在新建物業交付使用前，同物業服務企業辦理物業管理承接驗收手續，應當移交共用部位、共用設施設備明細。

　　物業服務企業承接物業時，應當重點對物業共用部位、共用設施設備及其他有關事項進行查驗，并做好登記存檔。

　　物業服務企業應當在首次業主大會上報告物業承接驗收等情況。

　　建設單位向物業服務企業移交相關資料的同時，應當向市物業行政主管部門報送備份。

　　第四章 物業服務管理

　　第二十九條 物業服務企業從事物業管理活動，應當具有法人資格，取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承接物業項目。

　　非本市物業服務企業進入本市從事物業管理活動的，應當持營業執照、資質證書等材料到市物業行政主管部門備案。

　　第三十條 物業服務企業管理的物業，實行項目經理責任制。

　　物業項目經理、管理專業人員應當按照規定取得相應的職業資格證書；專業技術人員應當按照規定取得相應的技術職稱證書。

　　物業服務企業應當建立物業管理從業人員檔案，并報市物業行政主管部門備案。

　　第三十一條 業主大會選聘物業服務企業，應當通過本市統一的物業管理招投標平臺公開招標。但業主大會決定繼續聘用原物業服務企業或者業主大會決定采用協議選聘等其他方式的除外。

　　第三十二條 業主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的資質、管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容。

　　選聘方案經業主大會會議表決通過后，業主委員會應當及時在物業管理區域內公告。

　　第三十三條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起二十日內，持物業服務合同到物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門備案。

　　第三十四條 物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

　　（一）遵守有關法律、法規和規章的規定；

　　（二） 符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范；

　　（三）按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；

　　（四）向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

　　（五）向業主大會進行報告，聽取業主的意見和建議，改進和完善服務。

　　第三十五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　普通住宅的物業服務收費實行政府指導價；別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

　　物業配套使用的電梯費和室內停車場（位）的綜合服務費實行政府指導價。

　　實行政府指導價的，由市價格行政主管部門會同市物業行政主管部門制定基準價和浮動幅度，定期向社會公布，并根據社會平均物價指數變動情況適時進行調整。具體收費標準，由當事人根據政府指導價在物業服務合同中約定。物業服務合同簽訂后，物業服務收費標準調整的，應當經過業主大會決定。

　　實行市場調節價的，具體收費標準由當事人自主協商后，在物業服務合同中約定。

　　第三十六條 物業管理區域內，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第三十七條 物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定續聘或者重新選聘物業服務企業。

　　物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，物業服務合同自動順延至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。

　　第三十八條 物業服務合同期限內，物業服務企業或者業主大會決定依法提前解除物業服務合同的，按照合同約定的內容執行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，同時在物業管理區域內公告十五日。

　　第三十九條 原物業服務企業應當在物業服務合同終止時，與業主委員會辦理退出交接手續，并移交下列資料和財物：

　　（一）預收的物業服務費用；

　　（二）全部物業檔案資料；

　　（三）物業管理用房、共用設施設備用房；

　　（四）其他屬于業主共有的財物。

　　業主委員會應當與新選聘的物業服務企業辦理物業承接驗收手續，同時移交本條第一款所列的資料、財物。

　　第四十條 物業服務企業擅自終止服務的，三年內不得在本市承接新的物業服務項目，物業服務企業的法定代表人在三年內不得從事物業管理活動。

　　第四十一條 未選聘物業服務企業和自行管理的老舊住宅，應當實行社區物業服務機構管理。

　　社區物業服務機構由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府根據社區設置、物業規模等情況組建，報經市物業行政主管部門批準后成立。

　　市、區人民政府對社區物業服務機構給予適當補貼。

　　第四十二條 社區物業服務機構應當提供環境衛生清掃保潔、綠化養護、房屋共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務。

　　第四十三條 社區物業服務機構的服務收費標準由市價格行政主管部門會同市物業行政主管部門確定，并定期向社會公布。

　　第四十四條 經業主大會決定，或者經物業區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主可以自行管理，并接受市、區、縣（市）物業行政主管部門的指導和監督。

　　自行管理的物業服務內容、服務方式、服務費用、收費方式、服務標準等具體事項由業主共同協商確定。

　　自行管理不得違反有關法律、法規和規章的規定，損害社會公共利益，侵害業主的合法權益。

　　第四十五條 業主大會依法選聘物業服務企業或者自行管理的，社區物業服務機構應當終止服務，并按照規定辦理相關交接手續。

　　第四十六條 未選舉產生業主委員會，或者業主委員會發生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區居委會代行業主委員會職責，對有關共有和共同管理事項組織召開業主大會會議討論決定。

　　第四十七條 物業服務企業或者社區物業服務機構應當在管理區域將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　第五章 物業的使用和維護

　　第四十八條 物業管理區域內禁止下列行為：

　　（一）擅自拆改房屋承重結構、主體結構等違反房屋安全管理規定的；

　　（二）擅自占用、損壞或者移動物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的；

　　（三）違法搭建建筑物、構筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規劃管理規定的；

　　（四）占用消防通道、損壞消防設施設備等違反消防管理規定的；

　　（五）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構筑物或者其他設施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建外掛式保溫陽臺，違法搭建鴿舍等設施，飼養家禽、家畜等違反城鄉容貌和環境衛生管理規定的；

　　（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者產生超過規定標準的噪聲，飼養烈性犬、大型犬等違反治安管理規定的；

　　（七）產生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環境保護管理規定的；

　　（八）擅自設置攤點、開辦公司等違反工商管理規定的；

　　（九）法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　業主委員會、物業服務企業或者社區物業服務機構對物業管理區域內發生的上述行為，應當予以勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　第四十九條 業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。

　　業主、物業使用人將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主同意后，由市物業行政主管部門會同城鄉規劃、環境保護、公安消防等有關行政管理部門依法辦理批準手續。

　　第五十條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律、法規和規章的規定。

　　業主、物業使用人裝修房屋時，應當向物業服務企業或者社區物業服務機構申報登記。物業服務企業或者社區物業服務機構應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

　　第五十一條 在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業管理區域內共用道路、場地停放機動車輛的，應當由業主大會決定。業主大會決定對停放車輛收取道路、場地占用費和服務管理費的，參照價格行政主管部門規定的停車場收費指導價執行。道路、場地占用費應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　對停放車輛有保管等專項服務要求的，由車主或者車輛使用人與物業服務企業或者社區物業服務機構另行簽訂保管合同。

　　第五十二條 擁有兩個以上房屋所有權人的住宅物業、非住宅物業，應當按照有關規定交存專項維修資金。

　　專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、專款專用、所有人決策、政府監督的原則。

　　利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業使用中發生影響業主正常生活和危及安全的重大突發事件需要應急維修時，經市物業行政主管部門批準，可以先行啟用應急維修資金進行維修，待維修工程結束后，所發生費用由相關受益人共同分攤。

　　業主轉讓物業時，買賣雙方應當同時辦理專項維修資金轉移變更手續。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的，應當按照規定予以補足。

　　第五十三條 物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護，由物業服務企業或者社區物業服務機構負責組織維修，費用從物業服務費用列支；對物業共用部位、共用設施設備除日常維修養護之外的維修、更新和改造，由物業服務企業或者社區物業服務機構負責組織維修，費用從專項維修資金列支。

　　業主專有部分、自用設施設備的維修養護責任和費用，由業主自行承擔。

　　物業保修期內，發生工程建設質量問題的，由開發建設單位按照規定承擔維修責任。

　　共用部位、共用設施設備的范圍按照有關規定執行。

　　第五十四條 供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業管理相關責任單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

　　本條前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當通知物業服務企業、社區物業服務機構和業主委員會，并及時恢復原狀。

　　第五十五條 設置于房屋內部的共用設施設備發生損壞或者妨礙正常使用時，業主或者物業使用人應當及時告知物業服務企業、社區物業服務機構或者有關管理單位進行維修。

　　對物業共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備實施維修養護時，有關業主和物業使用人應當給予配合。

　　第六章 監督管理

　　第五十六條 市、區、縣（市）有關行政主管部門應當按照下列規定對物業管理區域內的有關事項進行監督檢查：

　　（一）物業行政主管部門對物業企業資質、物業管理招投標、物業合同備案、專項維修資金使用、物業服務質量、從業人員執業資格、業主大會成立和決定、業主委員會履行職責等情況進行監督；

　　（二）城鄉規劃行政主管部門對物業管理用房的規劃配置等情況進行監督；

　　（三）城市管理行政主管部門對物業管理區域內的容貌、環境衛生、綠化等情況進行監督；

　　（四）城市管理行政執法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設攤點、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經營活動噪聲擾民等情況進行監督；

　　（五）城鄉建設行政主管部門對建設單位履行房屋工程質量保修責任等情況進行監督；

　　（六）價格行政主管部門對物業服務收費、價格公示等情況進行監督；

　　（七）公安行政主管部門對治安、消防、養犬、車輛停放、室內居民噪聲等情況進行監督；

　　（八）環境保護行政主管部門對煙塵污染、經營活動噪聲擾民等情況進行監督；

　　（九）水務行政主管部門對供排水等情況進行監督；

　　（十）工商行政主管部門對無照經營等情況進行監督；

　　（十一）質量技術監督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監督；

　　（十二）衛生行政主管部門對生活飲用水質量等情況進行監督。

　　其他有關行政管理部門按照職責對相關情況進行監督。

　　第五十七條 街道辦事處負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等工作的組織、指導，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　社區居民委員會協助街道辦事處開展物業管理相關工作。

　　第五十八條 有關行政管理部門在物業管理區域內發現違法行為或者接到舉報后，應當依法及時予以制止或者處理。

　　物業服務企業或者社區物業服務機構應當對有關行政管理部門的調查予以配合。

　　第五十九條 建立物業服務企業信息動態發布制度。市物業行政主管部門應當會同相關行政管理部門，將物業服務企業資質等級、從業人員、承接項目及其履行責任和義務等情況及時向社會公布。

　　第六十條 實行物業服務信用保證金制度。物業服務企業在承接物業項目時，應當按照有關規定向物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門繳存物業服務信用保證金。信用保證金實行企業繳存、政府監管、專戶存儲的原則，專項用于物業服務企業擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。

　　物業服務信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十一條 物業管理活動出現糾紛時，當事人可以申請調解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　當事人申請調解的，由街道辦事處組織相關單位或者個人協調解決；街道辦事處協調無法解決的，由區、縣（市）物業行政主管部門協調解決；出現重大糾紛的，由市物業行政主管部門協調解決。

　　市、區、縣（市）物業行政主管部門應當實行物業管理糾紛調解聯席會議制度，召集有關街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會、物業管理行業協會、物業服務企業、社區物業服務機構、業主代表等共同協商，調解糾紛。調解過程中，可以邀請人民法院有關人員參加。

　　第七章 法律責任

　　第六十二條 物業行政主管部門和其他有關行政管理部門及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

　　違反本條前款規定的，由監察機關或者有權機關對其主管領導和直接責任人給予行政處分；違反行政問責規定的，由監察機關或者本部門對其主管領導和直接責任人給予行政問責。

　　第六十三條 建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由市、區、縣（市）物業行政主管部門依據職責權限按照下列規定給予處罰：

　　（一）未按規定將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，或者未按照規定提供有關資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（二）未按照規定配置物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　（三）對住宅物業未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（四）與物業買受人簽訂物業買賣合同時，未將前期物業服務合同作為附件的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（五) 未按照規定向物業服務企業移交物業管理用房的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　（六）未按照規定向物業服務企業移交有關資料或者未向市物業行政主管部門報送備份的，責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十四條 物業服務企業違反本條例規定有下列行為之一的，由市、區、縣（市）物業行政主管部門依據職責權限按照下列規定給予處罰：

　　（一）未取得資質證書從事物業服務的，責令停止違法行為，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　（二）物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，予以警告，責令限期改正，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（三）非本市物業服務企業進入本市從事物業管理活動未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（四）聘用未取得職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（五）未辦理物業服務合同備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（六）未按照規定繳存物業服務信用保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　（七）不按照規定辦理退出交接手續，移交有關資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例規定，擅自改變物業管理用房用途的，由區、縣（市）物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業主所有，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例規定，擅自將住宅改變為經營性用房的，由區、縣（市）物業行政主管部門責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十七條 單位和個人違反其他規定的，由有關行政管理部門根據相關法律、法規、規章的規定予以處罰。

　　第八章 附 則

　　第六十八條 市物業行政主管部門應當制定管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等文件的示范文本，供物業管理活動中參照使用。

　　第六十九條 本條例自二〇一二年十一月一日起施行。市人大常委會二〇〇四年七月十三日公布的《哈爾濱市物業管理規定》同時廢止。