張家界市人民政府令(第41號)





《張家界市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》已經2011年10月25日市人民政府第62次常務會議通過，現予公布，自公布之日起施行。





市長 趙小明

二〇一二年五月七日



張家界市國有土地上房屋征收與補償實施辦法



第一章 總 則



第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號，以下簡稱《條例》）和《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）等法律法規和政策的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 為促進本區域國民經濟和社會發展等公共利益的需要，在本市行政區域內征收國有土地上單位、個人的房屋，對被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）補償的，適用本辦法。

房屋征收部門應當依照本辦法對被征收人給予公平、公正、公開補償。

第三條 市人民政府領導本行政區域內房屋征收與補償工作。區縣人民政府負責本轄區內房屋征收與補償工作，但確需由市人民政府負責的重大或跨區（縣）的建設項目，由市人民政府負責房屋征收與補償工作。

區縣房屋征收部門負責組織實施本轄區內房屋征收與補償工作。市房屋征收部門負責對縣房屋征收部門進行業務指導、對區房屋征收部門實施業務管理，并負責市人民政府作征收主體的建設項目的征收補償工作的具體組織實施。

第四條 市、區縣應當設立或明確不以營利為目的的房屋征收實施單位，接受房屋征收部門的委托，承擔房屋征收與補償的具體工作。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

第五條 房屋征收從業人員應當掌握相關的法律法規政策、具備相應的專業知識，并定期接受業務培訓，經市房屋征收部門考核合格后方可上崗。

第六條 市、區縣人民政府發展改革、財政、國土資源、住房城鄉建設、規劃、住房保障、工商、監察、審計、公安、維穩、信訪等有關部門以及街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照各自職責分工，相互配合，保障房屋征收補償工作順利進行。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。市房屋征收部門應當對區縣房屋征收補償工作進行監督檢查。



第二章 征收決定



第七條 因公共利益需要征收房屋的，項目業主單位應當向房屋征收部門提出申請，并提交下列資料：

（一）發展改革部門出具的項目符合國民經濟和社會發展規劃的相關證明材料；

（二）規劃部門出具的項目符合城鄉規劃和專項規劃的證明材料及劃定的項目規劃用地紅線；

（三）國土資源部門出具的項目符合土地利用總體規劃的相關證明材料；

（四）保障性安居工程建設和舊城區改建項目納入國民經濟和社會發展年度計劃的相關資料；

（五）需要提交的其他相關資料。

第八條 房屋征收項目一般按規劃地塊邊界劃定用地紅線，依據詳細規劃下達規劃用地條件，但應當將跨越現有地塊邊線的房屋整體劃入項目規劃用地紅線。

第九條 保障性安居工程和舊城區改建項目由市、縣住房保障部門會同發展改革、國土資源、規劃、房屋征收等部門編制項目計劃；經市、縣人民政府審定，報同級人民代表大會或同級人大常委會審議，納入國民經濟和社會發展年度計劃。

第十條 房屋征收部門經審核認為符合《條例》第八條和本辦法第七條規定的建設項目，在報同級人民政府批準后，由同級人民政府發布房屋征收預告確定房屋征收范圍。

規劃、房管、國土資源等相關部門應配合房屋征收部門對房屋征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，被征收人應當配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十一條 房屋征收范圍確定后，房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位開展下列工作：

（一）協助對房屋征收范圍內房屋情況進行調查、登記；

（二）協助編制房屋征收補償方案和項目補償費用預算；

（三）就征收補償的具體問題與被征收人協商；

（四）協助對房屋征收補償方案征求意見、聽證論證、公示；

（五）其它事項。

第十二條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為，違反規定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知規劃、住房城鄉建設、房管、國土資源、工商、稅務、公安等有關部門暫停辦理房屋征收范圍內的相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

征收設有抵押權的房屋，房屋征收部門應通知抵押權人。

第十三條 房屋征收部門擬定房屋征收補償方案。房屋征收補償方案的內容應當包括：房屋征收范圍、實施步驟、被征收房屋的權屬等詳細情況、改變房屋使用性質和未登記房屋的認定、補償方式和標準、產權調換房的情況、房屋征收簽約期限等。

房屋征收部門牽頭組織相關部門對房屋征收補償方案進行論證，將修改完善后的方案報同級人民政府公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十四條 擬作出房屋征收決定的人民政府應當將征收補償方案征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。公布的時間不得少于5日。

因舊城區改建需要征收房屋，超過百分之五十的被征收人認為征收補償方案不符合《條例》規定的，房屋征收部門應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

由區房屋征收部門擬定房屋征收補償方案的，區房屋征收部門應當將修改后的房屋征收補償方案報市房屋征收部門批準后及時公布。

第十五條 房屋征收部門應當根據調查情況和擬定的房屋征收補償方案編制項目征收補償費用預算。區房屋征收部門編制的項目征收補償費用預算應當報市房屋征收部門核定，并報市財政部門備案。

第十六條 市、區縣人民政府房屋征收部門要設立房屋征收補償費用專戶，歸集和撥付征收補償各項費用。

第十七條 市、區縣人民政府作出房屋征收決定時，除符合本辦法第七條規定外，還應當具備下列條件：

（一）房屋征收部門已按照有關規定進行了項目社會穩定風險評估，并出具已經維穩部門備案的社會穩定風險評估報告；

（二）房屋征收補償費用已按房屋征收部門的要求，存入市、區縣房屋征收部門的征收補償費用專戶；

（三）房屋征收補償方案已根據征求和聽證的意見修改完善，并作出了房屋征收補償費用預算。區人民政府作房屋征收主體的，區房屋征收部門已將項目征收補償費用預算和房屋征收補償方案報市房屋征收部門批準。

第十八條 符合本辦法第七條、第十七條規定的建設項目，由作為房屋征收主體的人民政府作出房屋征收決定。

市轄區范圍內被征收人超過300戶或者被征收房屋總建筑面積超過5萬平方米的項目，房屋征收決定應經作為房屋征收主體的人民政府常務會議討論決定；縣轄范圍內被征收人超過200戶或者被征收房屋總建筑面積超過3萬平方米的項目，房屋征收決定應經縣人民政府常務會議討論決定。

房屋征收決定應當在房屋征收范圍內予以公告。公告應當載明房屋征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十九條 市人民政府作為房屋征收主體的，區人民政府應當做好下列工作：

（一）對房屋征收范圍內房屋情況進行調查、登記；

（二）協助對未登記建筑進行調查、認定和處理；

（三）組織對房屋征收補償方案的征求意見、聽證論證、公示；

（四）組織房屋拆除施工單位依法對被征收房屋實施拆除；

（五）其它事項。

第二十條 住房城鄉建設部門負責轄區內房屋拆除施工的安全監督管理。

房屋拆除工程必須由具有相應資質等級的建筑施工單位承擔。拆除施工單位法定代表人對本單位承接的房屋拆除工程承擔相應責任；拆除工程項目負責人對本項目的安全施工負責。拆除施工單位必須為拆除施工人員辦理相關保險。

房屋拆除工程實施單位應當憑相應資質到住房城鄉建設部門辦理備案手續。

第二十一條 按照法律、法規的規定，需要通過招標投標方式確定被征收房屋拆除施工企業的，應當通過招標投標方式確定。

招標投標行政主管部門、有關行政監督部門要加強對被征收房屋拆除工程招標投標活動的監督。

第三章 補 償



第二十二條　作出房屋征收決定的人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋主體價值的補償；

（二）被征收房屋裝飾裝修、構筑物、附屬設施等價值的補償；

（三）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（四）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

第二十三條 被征收房屋的面積、結構、使用性質等，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準，房屋權屬證書與房屋登記簿不符的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

第二十四條 房屋征收范圍內未經登記的建筑，由規劃、房管和國土資源部門進行調查、認定和處理。未經登記建筑的調查、認定和處理辦法由市規劃部門制定并報市人民政府批準后實施。

房屋征收范圍內房屋登記簿和房屋所有權證記載事項不明確或者與事實不符的建筑，由房管、國土資源和規劃部門根據房屋登記簿、房屋所有權證、航拍圖及相關證明材料等進行調查、認定和處理。

第二十五條 對于房屋征收范圍內未經登記的建筑、房地產登記簿和房屋所有權證記載事項不明確或者與事實不符的建筑，按照下列原則處理：

（一）認定為合法建筑的，應當給予補償；

（二）認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償；

（三）認定為未超過批準期限的臨時建筑的，按建筑成本并結合使用年限給予補償；

（四）認定為歷史性建房或視同罰款補證的房屋，按照有關規定執行，被征收人須繳納的罰款、稅費由房屋征收部門在撥付征收補償費用時一并計算代扣，全額上繳市、縣財稅部門，具體辦法由市財政部門制定并報市人民政府批準后實施。

第二十六條 房屋征收補償方案（征求意見稿）公布后，市、縣房屋征收部門可以向被征收人推薦信譽好、實力強的評估機構供被征收人選擇。市、縣房屋征收部門以公告形式告知被征收人在7個工作日內協商選定評估機構。全體被征收人達不成一致意見的，由市、縣房屋征收部門主持，邀請被征收人、社會公信代表等以公開抽簽形式確定評估機構，并邀請公證機關對抽簽過程與結果進行現場公證。

評估機構按有關規定對被征收房屋的市場價值作出評估，在作出評估結果報告時應當說明與被征收房屋類似的房地產的市場價格。市房屋征收部門要組織區房屋征收部門和項目業主等單位對房地產價格評估機構的整體評估報告召開說明會，召開說明會后房地產價格評估機構方能進行分戶評估。

房屋征收部門應當將分戶評估結果在房屋征收范圍內公布。

第二十七條 被征收房屋主體的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照有關規定評估確定。對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構書面申請復核評估。對復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向張家界市房地產價格評估鑒定專家委員會書面申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《條例》第二十六條規定處理。

對逾期不申請復核評估的，應當根據分戶評估報告確定被征收房屋價值；對復核評估后逾期不申請鑒定的，應當根據復核結果確定被征收房屋價值；對申請鑒定的，應當根據鑒定結果確定被征收房屋價值。

房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告，并將分戶評估報告和整體評估報告報市房屋征收部門備案。

第二十八條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。選擇房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋和用于產權調換房屋價值的差價。

產權調換房的房屋所有權證、土地使用證和水電上戶由房屋征收部門辦理，其費用預先列入項目的房屋征收補償費用。

產權調換房的房屋專項維修資金由業主按有關規定繳存。

被征收人通過產權調換取得的房屋面積與被征收房屋面積同等范圍內的，產權登記時按非交易性轉移登記免稅。

第二十九條 住宅房屋的被征收人選擇產權調換的，可以在限定面積范圍內，按照被征收房屋的結構、類型分類進行面積置換。

第三十條 選擇貨幣補償的，被征收房屋的主體補償金額由受委托的房地產價格評估機構根據被征收房屋的區位、用途、結構、成新、建筑面積等因素，以類似房地產市場價格評估確定。

被征收房屋裝飾裝修、構筑物、附屬設施等的補償，由房屋征收部門與被征收人按照政府公布的補償價格標準協商確定；協商不成的，可以委托對被征收房屋主體進行評估的原房地產價格評估機構評估確定。

市房屋征收部門應當根據物價變動因素，對市城區征收房屋室內裝飾裝修、構筑物和附屬設施補償價格標準進行適時調整，報市人民政府批準后公布。

第三十一條 因征收房屋需要搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷補償費。

征收商業、倉儲、工業生產用房的搬遷費用根據拆卸、搬運、安裝生產設備的實際情況，由房屋征收部門與被征收人按照有關規定協商確定；協商不成的，委托相關的評估機構評估確定；對于無法搬遷或者無法恢復使用的設備，可按有關規定通過評估確定其實際價值給予相應補償，對已廢棄的生產設備按殘值給予補償。

第三十二條 房屋征收部門應當對自行安排周轉房的被征收人支付臨時安置補償費。被征收人使用房屋征收部門提供的周轉房的，房屋征收部門不支付臨時安置補償費。

第三十三條 對于因征收非住宅房屋造成的停產停業損失，應當給予補償。凡屬房屋征收決定發布前已停產停業的，不予補償停產停業損失。

第三十四條 對住宅面積過小(在同一城市規劃區內有其它住宅的，合并計算面積)，其房屋主體的征收補償費用不足以購買人均15平方米經濟適用住房的，由房屋征收部門按人均15平方米、總面積不低于50平方米的經濟適用住房價格標準予以貨幣補償。

第三十五條 征收個人住宅，被征收人（包括農業戶口的被征收人）符合住房保障條件的，不參加輪候，優先給予住房保障。

第三十六條 對房屋征收范圍內房屋產權性質為住宅或其他非經營性用房，作經營性用房且已依法取得營業執照、照章納稅的房屋的征收，應當根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償；同時，應當根據該房屋的經營時間和狀況，從被征收人的補償款中扣除土地收益金。住宅或其他非經營性用房改為經營性用房的房屋由規劃、房管、國土資源部門共同認定。

土地收益金的計算和征收辦法由市國土資源部門制定并報市人民政府批準后實施。

第三十七條 被征收人選擇貨幣補償方式的，房屋征收部門給予被征收人適當獎勵。

被征收人在房屋征收補償方案確定的簽約期限內簽訂補償協議并在協議約定的搬遷期限內完成搬遷的，房屋征收部門給予被征收人適當獎勵。

第三十八條 被征收人應當在房屋征收補償方案確定的簽約期限內，依據房屋征收補償方案與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協議，并在協議約定的搬遷期限內完成搬遷。

房屋征收補償協議訂立后，一方當事人不履行征收補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

區房屋征收部門與被征收人簽訂的房屋征收補償協議，應當及時報市房屋征收部門備案。

第三十九條 房屋征收部門應當按房屋征收補償協議簽訂情況將房屋征收補償費用及時支付給被征收人。市房屋征收部門應當對區房屋征收補償費用支付情況進行監督檢查。

第四十條 在房屋征收補償方案確定的簽約期限內達不成房屋征收補償協議的，或者被征收人不明確的，由作出征收決定的同級人民政府作出補償決定，在房屋征收范圍內予以公告，并依法送達。房屋補償決定作出前，分戶評估報告須經張家界市房地產價格評估鑒定專家委員會鑒定，作為房屋補償決定的依據。

第四十一條 房屋補償決定應當包括下列內容：

（一）被征收房屋及權利人的基本情況；

（二）征收的依據和理由；

（三）《條例》第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項；

（四）告知被征收人行政復議和行政訴訟的權利、途徑及期限。

房屋補償決定確定的自行搬遷期限不得少于15日。

第四十二條 被征收人不明確的，由房屋征收部門擬定補償方案報同級人民政府作出房屋補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。房屋拆除前，房屋征收部門應當對被征收房屋作出勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。

第四十三條 征收設有抵押權的房屋，房屋征收部門與被征收人在房屋征收補償方案確定的簽約期限內達成征收補償協議的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后，由房屋征收部門對被征收人給予補償。

房屋征收部門與被征收人在房屋征收補償方案確定的簽約期限內達不成征收補償協議的，由房屋征收部門按照本辦法第四十條規定報請同級人民政府作出補償決定，并依法保障抵押權人的合法權益。

第四十四條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在房屋補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

因被征收人原因，無法核實被征收房屋裝飾裝修及構筑物、附屬設施情況的，房屋補償決定不包括裝飾裝修及構筑物、附屬設施的價值；在按房屋補償決定申請人民法院強制執行時，房屋征收部門應當對被征收房屋裝飾裝修及構筑物、附屬設施做勘察記錄，申請公證機關辦理證據保全，由評估機構對被征收房屋裝飾裝修及構筑物、附屬設施價值進行評估之后補償。

第四十五條 房屋征收部門應當在房屋拆除后30日內向房屋登記機關和國土資源部門申請辦理被征收房屋的產權和土地使用權注銷手續。

公安、教育、民政、人口計生等部門應當及時為被征收人辦理戶口遷移、轉學、低保關系變更和計劃生育關系遷移等手續。

第四十六條 房屋征收部門應當將到戶的補償情況在房屋征收范圍內統一向被征收人公布，公布的時間不得少于5日，并依法建立房屋征收補償檔案。

第四十七條 房屋征收部門應當對國有土地上建設項目的房屋征收補償費用作出決算。市房屋征收部門應當對市轄區范圍內國有土地上建設項目的房屋征收補償費用決算進行審核，審核結果報市財政部門備案，作為市財政部門審核土地成本依據。

第四十八條 審計機關應當加強對房屋征收補償費用管理和使用情況的監督，并及時公布審計結果。

第四章 法律責任



第四十九條 市、區縣人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十條 采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第五十一條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第五十二條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法依規依紀給予處分。



第五章 附 則



第五十三條 本辦法自公布之日起施行。市人民政府此前有關國有土地上房屋拆遷、征收與補償的規定同時廢止。

《條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定辦理，其中涉及補償標準調整的，可自本辦法公布之日起參照執行。對拆遷許可期限已滿未拆遷完畢的項目，由市、縣人民政府按照“一案一策”的原則研究解決。

市房屋征收部門根據本辦法制定張家界市國有土地上房屋征收與補償工作規程。