銀川市人民政府令

第5號



《銀川市住宅專項維修資金管理辦法》已經2012年5月31日市人民政府第100次常務會議審議通過，現予公布，自2012年8月6日起施行。



銀川市市長：
二O一二年七月四日



銀川市住宅專項維修資金管理辦法


第一章 總 則

第一條 為了規范住宅專項維修資金的交存、使用和管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《銀川市物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市市轄區范圍內住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于商品住宅、售后公有住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第三條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有人決策、政府監督的原則。
第四條 市住房保障主管部門是市轄區住宅專項維修資金的行政主管部門，負責住宅專項維修資金的交存、管理及使用工作，其下屬的銀川市物業管理辦公室（以下簡稱市物業辦）具體負責住宅專項維修資金的日常管理工作。
市財政部門負責對住宅專項維修資金的管理、使用情況進行監督。

第二章 交 存
第五條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬于已售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第六條 市住房保障主管部門應當委托商業銀行作為市轄區區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
第七條 接受委托開立住宅專項維修資金專戶的銀行應當與市住房保障主管部門簽訂資金監管協議。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第八條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金按下列標準交存至住宅專項維修資金專戶：
（一）無電梯的住宅每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為40元；
（二）非住宅、有電梯的住宅及別墅每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為50元。
前款所列首期住宅專項維修資金交存標準，應當根據本市實際情況適時調整，經市人民政府批準后及時公布。
第九條 出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：
（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%；
（二）售房單位按照無電梯住宅售房款的20%、有電梯住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第十條 物業管理區域內的物業服務用房、公用設施設備間、設備架空層、物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（棚）、建設單位以物業買賣合同或者其他書面形式承諾全體業主所有的配套房屋不交住宅專項維修資金。物業管理區域內，不屬全體業主所有的車庫等其他非住宅物業的所有人應當按本辦法第八條規定交存住宅專項維修資金，專戶管理銀行應當以戶門號或車位號設分戶賬。
第十一條 首期住宅專項維修資金應當按以下時限及程序交存：
（一）商品住宅購房人與開發建設單位簽訂商品房買賣合同后，購房人應將首期住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金專戶。具體程序如下：
1、開發建設單位在辦理開發項目《商品房預售許可證》或出售房屋之前，到市物業辦辦理住宅專項維修資金交存開戶備案；
2、市物業辦向開發建設單位出具分戶住宅專項維修資金交存通知（下稱交存通知）；
3、開發建設單位將交存通知交予購房人，購房人持交存通知到專戶管理銀行足額交存首期住宅專項維修資金；
4、專戶管理銀行向購房人出具交存憑證。
（二）已售公有住房的業主應當在辦理房改手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
第十二條 開發建設單位未售出的物業及未足額交存住宅專項維修資金的物業，由開發建設單位在辦理房屋所有權初始登記前，按照本辦法第八條規定足額交存首期住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金全部足額交清的物業，由市物業辦出具交清憑證。
未按本辦法規定交存首期專項維修資金的，開發建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購房人。
第十三條 本辦法實施前，已售商品房和公有出售住房未交存住宅專項維修資金的，市住房保障主管部門應當指導業主和公有住房售房單位按照本辦法第八條、第九條規定的交存標準足額交存住宅專項維修資金，并存入住宅專項維修資金管理專戶。
第十四條 業主交存的住宅專項維修資金屬業主所有。公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金屬售房單位所有。
第十五條 業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金由市物業辦負責代管。
業主大會成立后，決定自行管理住宅專項維修資金的, 應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行。接受委托的商業銀行應當符合本辦法第七條的規定。
第十六條 住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度，包括賬目管理、住宅專項維修資金使用、續籌方案及應急使用預案等內容。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受市住房保障主管部門的監督。
第十七條 業主委員會按以下程序辦理住宅專項維修資金劃轉手續：
（一）業主委員會持以下資料到市物業辦申請備案：
1、業主大會的有效決議；
2、討論通過的住宅專項維修資金管理制度；
3、與住宅專項維修資金賬目管理單位簽定的書面委托協議及管理單位營業執照、資質等基本情況資料；
4、其他相關資料。
（二）市物業辦備案后，在30個工作日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶。
第十八條 自行管理住宅專項維修資金有下列情形之一的，業主委員會應當到市物業辦辦理有關變更備案手續：
（一）物業管理區域發生變更的；
（二）業主委員會發生變更的；
（三）業主大會委托的賬目管理單位發生變更的；
（四）其他發生變更的事項。
第十九條 業主大會決定委托市物業辦管理住宅專項維修資金賬目的，市物業辦應當在住宅專項維修資金賬戶下為業主大會開設專戶，將已交存的住宅專項維修資金全額轉入該賬戶。
第二十條 業主的住宅專項維修資金分戶賬面余額不足首期住宅專項維修資金的30%時，應當及時續交。
成立業主大會且住宅專項維修資金已劃轉至業主大會管理的，住宅專項維修資金續交方案由業主委員會擬定，經業主大會同意后，由業主委員會具體負責實施。
未成立業主大會的，住宅專項維修資金續交標準按當年市住房保障主管部門公布的標準執行，由業主直接交存入住宅專項維修資金專戶，并計入各業主的分戶帳。

第三章　 使 用
第二十一條 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用從物業服務費中列支，房屋自用部位和自用設施設備的維修養護及更新改造費用，由產權人自行承擔。
住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的分攤按照國家相關規定執行。　
第二十二條 建筑物表面清潔、維修可以使用相應住宅專項維修資金，并按照市人民政府有關部門的統一規劃實施；未建立住宅專項維修資金的，由產權人承擔相關費用。
第二十三條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）申請人（業主委員會、物業服務企業、房屋管理單位或相關業主）根據維修項目提出使用建議，在所涉及物業的公共區域公示7日；使用建議中涉及維修項目需要進行鑒定的，應當委托專業機構鑒定并出具鑒定報告，鑒定費用計入本次使用成本；
（二）經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過使用建議；
（三）申請人持下列資料向市物業辦提出申請：
1、住宅專項維修資金使用申請；
2、維修項目工程概算；
3、工程維修合同；
4、維修單位營業執照和資質證書副本復印件；
5、對維修項目進行鑒定的，應提供專業機構出具的鑒定報告或相關部門出具的整改意見書；
6、其他相關材料。
（四）市物業辦受理初審，報相關上級部門完成審核后，通知專戶管理銀行以轉賬方式將資金劃轉至維修單位。首次維修資金撥付不得超過維修項目工程概算的50%；
（五）工程竣工驗收完成后，申請人持下列資料到市物業辦辦理結算手續：
1、工程維修合同或結算協議;
2、工程決算書（或決算定案單）等工程竣工驗收資料；
3、工程發票;
4、其他相關材料。
（六）市物業辦根據工程維修合同或結算協議據實結算，扣除5%的質保金后，通知專戶管理銀行向維修單位劃轉剩余資金；
（七）工程保修期滿后，符合條件的，市物業辦通知專戶管理銀行向維修單位劃轉質保金。
第二十四條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）業主委員會提出住宅專項維修資金使用方案（下稱使用方案），并將使用方案在物業公共區域內公示7日；
（二）使用方案經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過；
（三）業主委員會持下列資料到市物業辦辦理備案：
1、住宅專項維修資金使用預支備案申請；
2、工程維修合同；
3、維修單位營業執照和資質證書副本復印件；
4、其他相關材料。
（四）市物業辦受理初審，報市住房保障主管部門完成審核后出具備案證明；備案不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，由市物業辦通知業主委員會補正，補正后，出具備案證明；
（五）業主委員會持備案證明到專戶管理銀行將所需的住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
業主委員會應當及時在本物業管理區域內公示住宅共用部位、共用設施設備維修計劃和維修工程的結算及據實分攤費用的情況。
第二十五條 使用代管部門代管的住宅專項維修資金進行維修的項目，費用總額不足30萬元的，由代管部門報市財政部門備案；超過30萬元的，由代管部門報市財政部門審核項目及用途。
第二十六條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位，共用設施、設備進行維修和更新、改造的，按照以下程序使用住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照下列規定辦理：
1、申請人持下列資料向市物業辦提出申請：
（1）維修項目工程概算；
（2）維修單位營業執照和資質證書副本復印件；
（3）其他相關資料。
2、市物業辦審查后認為確需應急維修的，予以受理并告知申請人，同時通知專戶管理銀行以轉賬方式將資金劃撥至維修單位。首次維修資金撥付不得超過維修項目工程概算的50%；
3、工程竣工驗收完成后，申請人按照本辦法第二十三條第五、六、七項的規定辦理。
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照下列規定辦理：
1、業主委員會持下列資料向市物業辦提出維修項目備案：
（1）工程維修合同；
（2）維修單位營業執照和資質證書副本復印件；
（3）其他相關資料。
2、市物業辦審查后認為確需應急搶修的，告知業主委員會并出具備案證明；
3、業主委員會持備案證明到專戶管理銀行將所需的住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
發生前款情況后，未按規定實施維修的，市物業辦可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
申請人、業主委員會或市物業辦應當在應急維修項目完成后，在所涉及物業的公共區域內，公示應急維修費用及據實分攤費用的情況。
第二十七條 住宅專項維修資金余額不足支付維修工程款時，差額部分由業主大會或相關業主提出分攤方案續籌。
第二十八條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由開發建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十九條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（三）共用設施設備報廢后回收的殘值；
（四）其他根據國家規定利用住宅專項維修資金產生的增值收益。

第四章 監督管理
第三十條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
原業主未交存住宅專項維修資金的，受讓人應當按照當年公布執行的標準補交。
第三十一條 因拆遷、自然災害或其他原因致使房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
　 （一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；
　　（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十二條 市物業辦及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。　　
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十三條 專戶管理銀行應當每年至少一次向市物業辦及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
第三十四條 市物業辦及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
第三十五條 市物業辦、業主委員會應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十六條 代管住宅專項維修資金期間發生的資金管理系統運行維護費用及管理費用，應編報預算，經財政部門審核后，從住宅專項維修資金的增值收益中列支。
第三十七條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受財政、審計部門的監督和檢查。審計部門應當定期對住宅專項維修資金的交存、使用情況進行審計。
住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國務院財政部門的有關規定。
住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當執行自治區財政部門的有關規定。

第五章　附 則
第三十八條 有二個以上業主的非住宅物業的專項維修資金的管理，參照本辦法執行。
第三十九條 永寧縣、賀蘭縣、靈武市住宅專項維修資金的交存、使用和管理參照本辦法執行。
第四十條 本辦法自2012年8月6日起施行。辦法施行之日起90日內為過渡期，過渡期內已辦理住宅專項維修資金交存開戶的物業項目小區，仍按照原標準交存首期住宅專項維修資金；過渡期后，執行本辦法規定的交存標準。