汕頭市第十三屆人民代表大會常務委員會公告

（第3號）



《汕頭經濟特區物業管理條例》已由汕頭市第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議于2012年8月31日通過，現予公布，自2012年12月1日起施行。



汕頭市人民代表大會常務委員會

2012年8月31日





汕頭經濟特區物業管理條例

（2012年8月31日汕頭市第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過）



第一章　總則

第二章　物業管理區域及配套設施設備

第三章　業主、業主大會及業主委員會

第四章　前期物業管理

第五章　物業管理服務

第六章　物業使用及維護

第七章　法律責任

第八章　附則



第一章　總　則



第一條　為規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規的基本原則，結合汕頭經濟特區（以下簡稱特區）實際，制定本條例。

第二條　特區范圍內的物業管理及其監督管理活動適用本條例。

第三條　物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

第四條　市、區（縣）人民政府及有關部門應當制定扶持政策，采取措施，推動社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業的健康發展。

第五條　市房產行政主管部門負責物業管理活動的監督管理工作，組織實施本條例。

區（縣）房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。區（縣）人民政府未設立房產行政主管部門的，由市房產行政主管部門統一實施對物業管理活動的監督管理。

住房和城鄉建設、民政、城鄉規劃、城市綜合管理、水務、衛生、價格、環境保護、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部門，依法按照各自職責負責物業管理活動的監督管理工作。

第六條　街道辦事處、鎮人民政府負責協調物業管理和社區建設的關系，組織、指導業主大會的成立和業主委員會的選舉工作，協助房產行政主管部門調解處理物業管理糾紛。

社區居民委員會、村民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第七條　物業管理實行聯席會議制度。聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處、鎮人民政府負責召集，房產行政主管部門、社區居民委員會、村民委員會以及公安派出所、物業服務企業、業主委員會、相關行政管理部門等各方代表組成。

物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題：

（一）業主委員會不依法履行職責的；

（二）業主委員會換屆過程中出現問題的；

（三）履行物業服務合同中出現重大問題的；

（四）物業服務企業在變更交接過程中出現問題的；

（五）需要協調解決的其他物業管理矛盾和糾紛。

第八條　物業管理行業協會應當依法加強行業自律，規范行業行為，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案和物業服務項目招標評標專家庫，督促物業服務企業依法、誠信經營和服務，協助房產行政主管部門實行物業服務專業化、市場化，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，培訓從業人員，促進行業健康發展。



第二章　物業管理區域及配套設施設備



第九條　劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：

（一）物業管理區域按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定，已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分；

（二）分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備和相關場地共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；

（三）已經實施物業管理的毗鄰的不同物業管理區域，規模較小的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域；

（四）舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后，確定物業管理區域。

對物業管理區域劃定有爭議的，房產行政主管部門應當征求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府，相關業主、社區居民委員會、村民委員會的意見后確定。

物業管理區域的劃定，應當按照省、市有關規定向房產行政主管部門備案。

第十條　物業管理區域劃定后，需要分立或者合并物業管理區域的，業主大會或者業主應當向街道辦事處、鎮人民政府申請并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處、鎮人民政府會同房產行政主管部門審查，確認并公告。

制定物業管理區域的分立或者合并方案，應當經相關物業管理區域的業主大會同意；尚未成立業主大會的，由業主共同決定。

第十一條　新建住宅物業，建設單位應當在物業管理區域內按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，配置物業服務用房，建筑面積不得少于八十平方米，最高不超過三百平方米；其中，物業服務企業辦公用房不得少于六十平方米，業主委員會辦公用房不得少于二十平方米。

分期開發建設的住宅物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

第十二條　物業服務用房應當是地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電、采光、通風等基本設施。沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在的樓層不得高于四層。

第十三條　物業服務用房屬全體業主共有，分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

第十四條　建設單位應當在申請建設工程規劃許可證時，劃定新建住宅物業服務用房、共用設施設備用房的位置和面積；城鄉規劃行政管理部門應當在核發的建設工程規劃許可證以及附件、附圖上予以明確。

房產行政主管部門應當在辦理物業管理區域備案、核發商品房預售許可證、房屋所有權初始登記時，查驗與物業服務用房、共用設施設備用房相關的建設工程規劃許可資料，并將查驗情況在物業管理區域的備案回執、房地產登記簿中予以記載。

建設單位應當在商品房銷售時，將物業服務用房、共用設施設備用房的位置和面積在商品房銷售方案中載明公示，并在商品房買賣合同中作出約定。

第十五條　建設單位應當按照城鄉規劃行政管理部門確定的標準，建設物業的配套車位、車庫。物業的配套車位、車庫應當經權屬登記后方能出售。

物業的地下人防區域經人民防空、城鄉規劃行政管理部門批準，可以用作物業的配套車位出租。

第十六條　新建住宅物業內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶一結算表，共有部分獨立計量表；安全防范、消防、環衛、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件以及相關技術標準和規范。

配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合所在地人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。

第十七條　建設單位在竣工驗收后，應當將住宅物業管理區域內供水、供電等專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收并承擔管理、維修、養護和更新的責任。



第三章　業主、業主大會及業主委員會



第十八條　房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理中享有法律、法規規定的權利，并承擔法律、法規規定的義務。

因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有該房屋，但尚未辦理所有權登記的，在物業管理活動中享有業主的權利，并承擔相應的義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十九條　業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督住宅專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第二十條　業主在物業管理活動中應履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納住宅專項維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的有關規定和要求；

（六）按時交納物業服務費用；

（七）法律、法規規定的其他義務。

第二十一條　物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第二十二條　已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑總面積百分之五十的，建設單位或者物業服務企業應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府，并在物業管理區域的顯著位置公告，公告期為十五日。公告期滿，業主可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

同一物業管理區域內已交付專有部分百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

第二十三條　街道辦事處、鎮人民政府應當在收到書面要求之日起三十日內會同物業管理區域所在地房產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鎮人民政府代表及社區居民委員會、村民委員會代表七至十五人組成，業主代表由業主推薦產生且不得少于籌備組總人數的三分之二，籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府選派代表擔任。

業主大會籌備組成員名單應當在物業管理區域的顯著位置公告。

第二十四條　籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式；

（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積；

（四）擬定業主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

第二十五條　業主大會籌備組應當自組成之日起六個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組自業主委員會產生之日起自動解散。

第二十六條　建設單位、物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）的基本資料、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

第二十七條　首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

第二十八條　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內未成立業主大會的，由業主共同履行業主大會職責。

業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。

第二十九條　業主大會討論決定下列事項：

（一）制定或者修改業主大會議事規則、業主委員會議事規則和管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（四）選聘、解聘物業服務企業；

（五）提出分立或者合并物業管理區域的方案；

（六）籌集和使用住宅專項維修資金的相關事項；

（七）改建或者重建建筑物及其附屬設施；

（八）物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

第三十條　業主大會決定本條例第二十九條第六項、第七項規定的事項，應當經三分之二以上業主且專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主同意。決定本條例第二十九條規定的其他事項，應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。建筑物總面積、專有部分面積以及業主人數按照下列方法確定：

（一）建筑物總面積為專有部分面積之和；專有部分面積按照房地產權證書記載的面積計算。尚未記載的，暫按測繪機構的實測面積計算。尚未實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算；

（二）業主人數為專有部分的業主人數之和，已出售的專有部分的業主人數，一個專有部分按一人計算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業主人數，以及同一業主擁有一個以上專有部分的業主人數，按一人計算。

車位、車庫面積不計入前款規定的專有部分面積，不計投票權。

第三十一條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告。書面征求意見結果應當在物業管理區域的顯著位置公示，業主有權查閱相關資料。

第三十二條　業主可以以書面委托的形式，約定由授權委托人在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第三十三條　一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當自行確定一人參與投票表決，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人投票表決。

未參與表決的業主的投票權數，按照業主大會議事規則執行。

第三十四條　業主拒付物業服務費，不繳存住宅專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

第三十五條　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項。物業管理事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

第三十六條　未成立業主大會的物業管理區域，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府指導協助。

第三十七條　業主大會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置內及時公告。

第三十八條　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內召開首次會議，推選出業主委員會主任一名，副主任一至三名，推選情況應當在物業管理區域的顯著位置公告，公告期為七日。

第三十九條　業主委員會應當自產生之日起三十日內持下列材料向房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案：

（一）業主大會會議決定；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會委員名單和基本情況；

（五）法律、法規規定的其他資料。

房產行政主管部門應當自收到前款規定資料之日起五日內，對符合條件的發給業主委員會備案回執，業主委員會憑備案回執辦理刻制業主委員會公章等手續。

備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。

第四十條　業主委員會未能產生的，街道辦事處、鎮人民政府和社區居民委員會、村民委員會應當給予指導和協助，推進業主委員會的成立。

第四十一條　業主委員會應當履行下列職責：

（一）執行業主大會決議，維護業主共同利益；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

第四十二條　業主委員會應當建立信息公開制度，向業主公布下列事項：

（一）業主大會議事規則、業主委員會議事規則和管理規約；

（二）業主大會和業主委員會的決議；

（三）物業服務合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用方案及情況；

（五）物業共用部位的使用與收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車輛的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第四十三條　業主委員會換屆時，應當在其任期屆滿前三個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示。業主在公示截止之日起十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。

換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，召開業主大會會議，進行換屆選舉，并向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府報告會議情況和選舉結果。

業主委員會應當在任期屆滿之日起十日內，將保管的有關財務、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。

第四十四條　業主委員會未能按照本條例第四十三條規定組織換屆選舉的，由社區居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第四十五條　業主大會和業主委員會的工作經費由全體業主承擔，有物業共用部位、共用設施設備經營收益的，可以從經營收益中列支，其籌集、管理和使用的辦法由業主大會在議事規則中具體約定。

業主委員會應當每年至少一次在物業管理區域的顯著位置公告工作經費的收支情況，接受業主監督。

第四十六條　業主委員會委員的任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業主身份的；

（三）喪失履行委員職責能力的；

（四）任職期間被依法追究刑事責任的；

（五）向業主大會或者業主委員會提出辭職并經同意的；

（六）業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會應當及時將業主委員會委員資格終止的情況在物業管理區域的顯著位置公告。資格終止的業主委員會委員應當自公告終止之日起三日內，將屬于業主大會、業主委員會的印章、財務賬目、資料檔案、辦公設施設備等移交給業主委員會。

第四十七條　業主委員會或者業主委員會委員未按本條例規定移交所保管的印章、財務賬目、資料檔案、辦公設施設備及其他屬于業主所有的財物的，由街道辦事處、鎮人民政府督促移交；拒不移交的，新一屆業主委員會或者其他業主委員會委員可以請求公安機關協助移交。

第四十八條　同一個物業管理區域內分期建設的項目，先期建設的區域已成立業主大會及業主委員會的，后期建設的區域，業主委員會委員采取補選的形式產生。補選時，在后期建設區域召開業主大會，按照后期建設區域占物業管理區域房屋建筑面積比例確定補選委員的人數。

先期建設的區域業主大會成立后，業主委員會應當將下列事項書面告知建設單位、物業服務企業：

（一）管理規約；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會、業主委員會的其他決定；

（五）物業服務合同約定的其他項目。

建設單位在銷售后期建設的物業時，應當向物業買受人明示本條第二款所列事項。

第四十九條　業主委員會和業主委員會委員不得有下列行為：

（一）在本物業管理區域從事物業服務經營活動；

（二）在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職；

（三）擅自以業主大會、業主委員會的名義開展活動；

（四）未經業主大會同意，選聘、解聘物業服務企業，或者使用業主大會和業主委員會的工作經費；

（五）作出違反法律、法規的決定。

第五十條　業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的，房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。



第四章　前期物業管理



第五十一條　建設單位應當在住宅物業的業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業，提供前期物業服務。有下列情形之一的，經房產行政主管部門批準，可以通過協議方式選聘：

（一）投標人少于三個；

（二）住宅物業的總建筑面積不超過五萬平方米。

第五十二條　建設單位采用公開招標方式選聘前期物業服務企業的，應當在公共媒介上發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

建設單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得向潛在投標人提出與物業管理項目實際要求不符的資格要求，對不同資質等級的物業服務企業應當設定同一評標標準。

第五十三條　分期開發的建設項目劃定為一個物業管理區域的，其前期物業服務項目招投標應當以物業管理區域為范圍。

分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，應當由同一物業服務企業提供服務。

第五十四條　建設單位應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同，物業服務企業應當自簽訂合同之日起十五日內將合同向物業所在地房產行政主管部門備案。

前期物業服務合同應當約定物業承接查驗事項，沒有約定或者約定不明確的，按照國家標準、行業標準履行。沒有國家標準、行業標準的，按照符合合同目的的特定標準履行。

第五十五條　建設單位應當在出售物業前，制定臨時管理規約，對下列事項作出約定：

（一）全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備；

（二）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；

（三）住宅專項維修資金的繳存、使用；

（四）物業共有部分的使用與收益分配；

（五）業主的權利與義務；

（六）違反臨時管理規約應當承擔的責任。

臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效時終止。

第五十六條　建設單位應當在商品房銷售方案中明示臨時管理規約的內容。物業買受人與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

第五十七條　建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費。本條例施行前建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費，由建設單位承擔。

第五十八條　物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

（一）參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關行政管理部門提出整改建議，并協助行政管理部門督促落實；

（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

（三）建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；

（四）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序；

（五）配合房產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府做好業主大會的成立工作。

第五十九條　建設單位應當在交付物業十五日前，與物業服務企業完成對物業共用部位、共用設施設備的查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。

物業服務企業應當將物業承接查驗情況在物業管理區域的顯著位置公示，不得承接不符合交付使用條件或者未經查驗的物業。

第六十條　建設單位應當在物業承接查驗二十日前，向物業服務企業移交下列資料：

（一）物業管理區域備案資料；

（二）物業的報建、批準文件，竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（三）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）物業管理區域內建筑物、場地、設施設備的產權清單；

（六）承接查驗所必需的其他資料。

第六十一條　分期開發建設的物業可以根據開發建設的進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業整體交接手續。

第六十二條　建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。

物業買受人應當在建設單位交付物業后，按照商品房買賣合同約定的時間、標準和方式交納物業服務費。已竣工但尚未交付買受人的，物業服務費由建設單位全額承擔。

物業通過竣工驗收達到交付條件，業主收到書面交付通知并辦理完相關手續的，即為交付。業主收到書面交付通知后一個月內無正當理由不辦理相關手續的，視為交付。



第五章　物業管理服務



第六十三條　特區外物業服務企業來特區從事物業管理服務的，應當向市、區（縣）房產行政主管部門備案。

物業服務企業自取得資質證書之日起三個月內可以自愿加入物業管理行業協會。

第六十四條　市房產行政主管部門負責物業服務企業二級資質證書的初審和三級資質證書的頒發和管理。

物業服務企業應當按照房產行政主管部門核定的物業服務企業資質等級，在資質證書的有效期內從事相應的物業管理服務活動，不得超越資質等級承接物業管理項目，從業人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。

物業服務企業三級資質證書的有效期為三年，需要延續有效期的，應當在有效期屆滿三十日前向市房產行政主管部門提出申請；逾期未申請延續或者申請未獲批準的，物業服務企業應當重新申請取得資質，其資質等級按照最低等級核定并設定一年的暫定期。

第六十五條　物業服務企業資質證書被依法吊銷的，自吊銷之日起三年內，其法定代表人以及負有主要責任的經理、項目經理不得在物業服務企業任職。

第六十六條　物業管理應當實行信用信息管理制度。房產行政主管部門應當對物業服務企業信用實施管理和考核。

房產行政主管部門可以委托物業管理行業協會建立物業服務企業信用檔案。

第六十七條　房產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案管理制度，建設單位、物業服務企業、業主大會和業主委員會應當將物業服務活動中形成的具有保存價值的有關資料，報送房產行政主管部門。

物業服務企業應當建立物業管理檔案，妥善保管相關物業資料，不得泄露業主資料，不得用于與物業管理服務無關的活動。物業服務合同終止時，應當將物業管理檔案移交業主委員會。

第六十八條　物業管理行業協會對物業服務企業及其工作人員侵害業主合法權益的，應當督促其改正；情節嚴重的，應當給予警告、業內通報批評或者公開譴責，并可向房產行政主管部門提出處理建議。

第六十九條　業主委員會經業主大會選舉產生后，應當與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內，向市、區（縣）房產行政主管部門備案。

前期物業服務合同期限屆滿但業主委員會仍未成立的或者未依法選聘物業服務企業的，前期物業服務合同可以繼續履行至新物業服務合同約定的提供物業服務之日止。

第七十條　物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

第七十一條　物業服務企業應當提供以下物業服務：

（一）建筑物共有部位的維護和管理；

（二）共用設施設備的日常運行、維護和管理；

（三）共有部位的綠化養護管理、環境衛生的保潔和設施維修保養；

（四）秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；

（五）物業服務檔案和物業檔案的管理；

（六）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

第七十二條　物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作，為業主提供安全高效便捷的服務。

物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

第七十三條　物業服務企業應當按照有關法律、法規規定和物業服務合同約定，提供物業服務，并配合有關行政管理部門、街道辦事處、鎮人民政府做好相關社區管理和社區服務。

第七十四條　物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房產行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。

實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。

第七十五條　物業服務企業應當將物業服務內容、服務等級標準以及收費項目、收費標準等在物業管理區域的顯著位置進行公示。

物業服務企業應當每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金收支情況進行審計。

第七十六條　物業服務企業依約履行服務的，業主應當按時交納物業服務費及其他費用。未按時交納的，物業服務企業有權催繳，要求限期交納。物業服務企業可以按照物業服務合同的約定加收違約金。

業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等其他無正當理由拒付物業服務費。

業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第七十七條　物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。

第七十八條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位已服務到最終用戶的，可以委托物業服務企業代收相關費用并支付代收費用。物業服務企業代收相關費用，不得提高收費標準或者向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。

任何單位和個人不得強制物業服務企業代收代繳有關費用或要求物業服務企業提供無償服務。

第七十九條　物業服務企業應當在前期物業管理期間，按照國家相關規定購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，并在物業管理區域內顯著位置公示，接受相關行政管理部門和業主監督。業主大會成立后，物業服務企業購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業主大會決定。

第八十條　業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿三個月前組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務企業，并書面告知物業服務企業。決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。決定選聘新物業服務企業的，原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業接管。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主或者業主委員會。沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域的顯著位置內公示，并書面告知物業所在地街道辦事處、鎮人民政府。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業按照合同約定繼續提供服務的，物業服務合同有效期自動延續至新的物業服務合同約定提供物業服務之日止。

第八十一條　物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內，向業主委員會履行下列交接義務，退出物業管理區域：

（一）移交物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備；

（二）移交本條例第六十條規定的資料；

（三）移交物業管理檔案、物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

（四）結清預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業在辦理交接至退出物業管理區域期間，應當維持正常的物業管理秩序。

第八十二條　物業管理服務交接時，交接各方應當共同對物業共用部位、共用設施設備及有關文件檔案資料進行查驗，書面記錄查驗情況并簽訂確認書。

第八十三條　物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或者對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續或者拒不退出物業管理區域的，不得向業主收取物業服務費用。

物業服務企業拒不退出物業管理區域的，新的物業服務企業、業主或者業主委員會應當與原物業服務企業協商解決。協商不成的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

第八十四條　接管的物業服務企業應當自物業管理項目移交后十五日內，將物業服務合同連同街道辦事處、鎮人民政府確認的業主大會選聘物業服務企業情況報告書向房產行政主管部門備案。



第六章　物業使用及維護



第八十五條　物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構，改變房屋套型、將房屋進行分割搭建；

（二）破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地，擅自移動共用配套設施設備；

（五）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方；

（六）排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲；

（七）亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物；

（八）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

第八十六條　業主委員會、物業服務企業對業主和物業使用人使用物業時違反法律、法規和管理規約的行為，應當立即勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，及時報告相關行政管理部門，相關行政管理部門應當及時依法處理。

第八十七條　業主、物業使用人應當按照城鄉規劃行政管理部門批準的用途使用物業的專有部分，不得將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。因特殊情況確需改變的，應當征得有利害關系的業主同意，并依法辦理規劃變更等手續。

第八十八條　物業的專有部分發生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，業主或者責任人應當及時維修；。緊急情況時，物業服務企業應當組織搶修或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會或者社區居民委員會、村民委員會，費用由相關責任人承擔。

第八十九條　業主、物業使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設施，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定以及管理規約，并告知物業服務企業。物業服務企業應當與業主、物業使用人簽訂裝飾裝修管理服務協議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，并對房屋裝飾裝修施工進行現場監督。

業主、物業使用人進行裝飾裝修影響相鄰業主正常生活的，相鄰業主有權要求物業服務企業或者業主委員會協調處理，物業服務企業或者業主委員會應當自接到請求后二十四小時內協調處理。

第九十條　物業服務企業可以按照裝飾裝修管理服務協議的約定和裝修保證金標準收取保證金，主要用于因裝飾裝修活動對物業共用部位及毗鄰房屋造成損壞進行賠償的保證。裝修保證金實行專戶管理，不得挪用。

物業服務企業應當自業主、物業使用人告知裝飾裝修活動結束之日起二日內進行查驗，未造成損壞的，自查驗合格之日起三日內退還裝修保證金。對物業共用部位及毗鄰房屋造成損壞的，應當出具整改通知書，并自整改查驗合格之日起五日內退還裝修保證金。

第九十一條　任何單位和個人不得擅自占有、使用、處分物業的共用部位和共用設施設備。

建設單位應當與物業買受人在商品房買賣合同中約定物業的共用部位和共用設施設備。

第九十二條　利用物業共用部位和共用設施設備進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并由業主大會或者相關業主共同決定。

利用物業共用部位和共用設施設備進行經營的收益，扣除管理成本支出后的部分歸全體業主所有，業主委員會應當定期公布收益的收支情況。

第九十三條　物業的配套車位、車庫的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業主共有。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。

第九十四條　建設單位應當與物業買受人在商品房買賣合同中約定車位、車庫的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內容。物業買受人未按約定期限承租、購買車位、車庫，或者與建設單位約定不需要承租或者購買車位、車庫的，視為物業買受人對車位、車庫的需求已滿足。

第九十五條　建設單位不得將物業配套的車位、車庫出售給業主以外的其他人。

物業的配套車位、車庫出售時，車位、車庫的數量等于或者少于物業管理區域內房屋套數的，每戶業主只能購買（含受附贈）一個車位、車庫。

建設單位尚未出售并空置的車位、車庫，可以向業主出售，但業主要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。建設單位在租售車位、車庫一個月前，應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置內公示擬租售車位、車庫的數量、租售價格及買受人、承租人條件等，公示期不少于三十日。

第九十六條　車位、車庫租售、附贈給業主后尚有空余的，建設單位應當首先將其出租給物業使用人；滿足業主和物業使用人需求后仍有空余的，建設單位可將其作臨時停車使用，也可出租給業主、物業使用人以外的其他人，但每次租賃的期限不得超過六個月。

第九十七條　物業的配套車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。

占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納車位場地使用費。

車位場地使用費由物業服務企業代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業主的監督。車位場地使用費扣除物業管理成本后屬于全體業主共有，主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備、業主委員會運作等事項。

第九十八條　進入住宅小區的機動車輛應當在依法設置或者劃定的車位、車庫內按序停放，不得阻礙物業管理區域內的交通道路或者將車輛停放在小區消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業主使用物業。

物業服務企業應當加強對進入住宅小區的車輛的管理，發現有違反前款規定情形的，應當及時勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門，公安等有關部門應當及時予以處理。

大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區。

第九十九條　住宅、住宅小區內的非住宅、住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照規定在辦理房屋入住手續前交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的繳存、使用、管理、監督按照國家、省和市有關規定執行。

房產行政主管部門每年至少一次公布住宅專項維修資金的繳存情況，接受業主的監督。

業主委員會或者受委托的物業服務企業每年至少公布一次住宅專項維修資金的支出情況，接受業主的監督。

第一百條　發生下列危及房屋使用安全、嚴重影響房屋住用等緊急情況時，應當立即使用住宅專項維修資金對共用部位進行維修、更新、改造：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（五）其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

第一百零一條　物業保修期內，因建設工程質量問題發生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。

根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務費用中支出的物業共用部位、共用設施設備的維修、養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

第一百零二條　物業保修期滿后，物業的共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造費用，由業主大會或者相關業主共同決議同意后在住宅專項維修資金列支。

第一百零三條　業主轉讓物業前應當書面通知物業服務企業，并繳清物業服務費用、住宅專項維修資金及其它應當承擔的分攤費用。

業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給物業買受人。

第一百零四條　建設單位應當按照法律、法規規定的保修期限承擔物業及其附屬設施設備的保修責任，業主、物業使用人應當予以配合。

物業保修期屆滿后，全體業主共有的物業共用部位的維修責任由全體業主承擔，部分共有的物業共用部位的維修責任由部分共有的業主承擔；物業專有部分的維修由業主負責。共用部位、共用設施設備遭人為損壞的，物業服務企業應當要求責任人負責修復或者賠償。

第一百零五條　供水、供電等專業經營設施設備的維護、保養等費用，由專業經營單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。



第七章　法律責任



第一百零六條　建設單位、物業服務企業、業主以及其他單位和個人違反本條例的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。

第一百零七條　建設單位違反本條例規定的，由房產行政主管部門按照以下規定處罰：

（一）違反本條例第十二條規定，提供的物業管理用房不符合使用要求的，予以警告，責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第九十五條第一款條規定，將物業配套的車位、車庫出售給業主以外的其他人的，責令限期改正；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得一倍的罰款；

（三）違反本條例第九十五條第三款規定，以只售不租為由拒絕向業主出租車位、車庫的，責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（四）違反本條例第一百零一條第一款規定，在保修期限內未承擔物業及其附屬設施設備的保修責任的，責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

建設單位違反本條例第十五條第一款、第九十五條規定出售車位、車庫的，房產行政主管部門不予辦理車位、車庫產權登記手續。

第一百零八條　物業服務企業違反本條例規定的，由房產行政主管部門按照以下規定處罰：

（一）違反本條例第五十四條第一款規定，未將前期物業服務合同備案的，責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，予以通報，并處三千元以上五千元以下的罰款；

（二）違反本條例第五十九條規定，承接不符合交付使用條件或者未經查驗的物業的，責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，予以通報，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第七十五條第二款規定，未每年至少一次公布物業服務資金的收支情況的，責令限期改正；逾期不改正的，處三千元以上五千元以下的罰款；

（四）違反本條例第八十四條規定，在接管后十五日內，未將物業服務合同連同企業情況報告書備案的，責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，予以通報，并處三千元以上五千元以下的罰款；

（五）違反本條例第九十條第一款規定，挪用裝修保證金的，責令退回裝修保證金，并處裝修保證金金額一倍以上二倍以下的罰款。

第一百零九條　業主委員會違反本條例第三十九條規定，未按照規定辦理業主委員會備案的，由房產行政主管部門予以警告，責令限期改正。

第一百一十條　業主委員會委員違反本條例第四十九條規定實施違法行為的，由市、區（縣）人民政府相關行政主管部門依法處理，并在其物業管理區域內予以通報；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百一十一條　違反本條例第九十二條第一款規定，擅自利用物業共用部位和共用設施設備經營的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對個人處以一千元以上一萬元以下的罰款，對單位處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第一百一十二條　業主、物業使用人、業主委員會、建設單位及物業服務企業之間因物業管理服務發生糾紛的，可以向房產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會、村民委員會申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第一百一十三條　房產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府和其他相關行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未依照本條例規定指導業主籌備、組織召開業主大會會議的；

（二）對業主和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，不及時受理、依法調處的；

（三）發現物業管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告，不依法及時予以處理的；

（四）截留、挪用、侵占物業住宅專項維修資金等的；

（五）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。



第八章　附　則



第一百一十四條　本條例對物業管理相關事項未作規定的，按照法律、法規的有關規定執行。

第一百一十五條　本條例有關用語的含義是：

物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

前期物業管理，是指業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

專有部分，是指物業管理區域內的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的特定空間。其具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業主所有權的客體。

共用部位，是指物業管理區域內業主共有共用的建筑物承重結構部位（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）以及物業服務用房、共用設施設備用房、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層等。

共用設施設備，是指物業管理區域內業主共有共用的電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、供氣管線、電線、供暖及空調設備、道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施等（已移交專業經營單位管理、維護的專業經營設施設備及其相關管線除外）。

第一百一十六條　本條例規定的業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同的示范文本，由市房產行政主管部門制定。

第一百一十七條　業主自行管理或者聘請其他管理人管理物業的，參照本條例有關規定執行。

第一百一十八條　本條例自2012年12月1日起施行。