關于印發我市限價商品住房管理暫行辦法的通知


海府辦〔2012〕97號



各區人民政府，市政府直屬有關單位：

　　經市政府同意，現將《�？谑邢迌r商品住房管理暫行辦法》印發給你們，請認真組織實施。





二○一二年四月二十二日



�？谑邢迌r商品住房管理暫行辦法



第一章 總 則




　　第一條 為建立和完善本市住房保障制度，規范限價商品住房的管理工作，根據《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）、《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）、《海南省人民政府關于加快發展保障性住房的意見》（瓊府〔2010〕64號）、《海南省保障性住房管理暫行辦法》（瓊府〔2010〕66號）、《海南省限價商品住房管理辦法》（瓊府辦〔2010〕110號）等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱限價商品住房，是指由市政府限定套型面積和銷售價位，并向符合規定條件的本市城鎮住房困難群體銷售的普通商品住房。

　　第三條 本市行政區域內限價商品住房的建設、供應、運營和管理等適用本辦法。

　　第四條 限價商品住房建設和管理工作，應當遵循政府主導、市場運作、公開透明、公平公正、配售核準、嚴格監管的原則。

　　第五條 市住房和城鄉建設部門是本市限價商品住房的行政主管部門，負責對本市限價商品住房保障工作進行指導和監督。市住房保障實施機構、區住房保障管理部門、街道辦事處或鎮政府，具體負責本辦法及限價商品住房保障組織實施的相關工作。

　　各區人民政府、市發展和改革、規劃、土地、財政、監察、價格、統計、公安、人社等管理部門，按照各自職責，協同做好限價商品住房保障的相關工作。



第二章 建設管理



　　第六條 限價商品住房開發建設應當符合本市住房發展規劃及保障性住房建設計劃，建設項目應當報經市政府批準后方可組織實施。

　　經省住房保障管理部門批準的限價商品住房建設項目，由建設單位報市住房和城鄉建設部門備案。

　　第七條 經批準的限價商品住房建設項目，建設單位應當向項目所屬轄區發展和改革部門辦理備案手續。

　　第八條 限價商品住房開發建設主體應當具有房地產開發經營資質。

　　第九條 限價商品住房建設可采取由政府統籌建設及社會主體自籌建設等方式實施。

　　第十條 政府統籌建設限價商品住房，是指由市政府根據本市住房發展規劃和保障性住房建設計劃，采取招標、拍賣、掛牌等方式出讓限價商品住房用地，由具備房地產開發經營資質的企業負責開發建設，納入本市限價商品住房統籌管理范圍，并向本市符合規定條件的對象銷售的建設方式。

　　政府統籌建設限價商品住房應當明確限價商品住房項目建設總面積、套型面積、套數及比例、建設標準及期限、銷售價格及銷售對象范圍、違規將限價商品住房向不符合規定對象銷售的違約責任等，并將其作為土地出讓合同的相關內容。

　　政府在出讓商品住房建設用地時，需要在商品住房中配建限價商品住房的，依照本條第一、二款的有關規定辦理，并在建設用地出讓公告中注明。

　　第十一條 社會主體自籌建設限價商品住房，是指危舊住房較多、住房困難職工較多的機關、企事業單位等用地單位，利用單位現自有土地資源、或者通過危舊房改造等方式獲得建設用地，經市政府批準后，由具備房地產開發經營資質的企業負責開發建設，并向本單位或本單位系統內符合規定條件的對象銷售的建設方式。

　　用地單位應當明確限價商品住房項目建設總面積、套型面積、套數及比例、建設標準及期限、銷售對象范圍、違規將限價商品住房向不符合規定對象銷售的違約責任等事項，并將其作為土地出讓合同的相關內容。

　　用地單位可采取“競地價、限房價”或“定地價、競房價”等方式，依法選擇具有房地產開發經營資質的企業。

　　項目建設用地成本納入限價商品住房建設總成本。

　　第十二條 限價商品住房建設項目用地應當為居住用途的出讓地，并符合本市城市規劃控制要求。

　　第十三條 用地單位利用自有土地組織建設限價商品住房，涉及利用行政劃撥土地的，或者涉及依據城市規劃可進行用地性質調整的，應按城市規劃及有關規定，向市土地主管部門繳納相應的土地出讓金，并辦理相關手續。

　　第十四條 政府統籌建設的限價商品住房，項目建設用地可以以基準地價為底價，通過招標、拍賣或掛牌方式出讓。經市政府同意，土地出讓金可以合同方式約定在2年內全部繳清，首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。

　　第十五條 市土地主管部門應當采取定期巡查、抽查及專項治理等方式，加強對限價商品住房項目簽訂國有建設用地使用權出讓合同，以及開發建設過程中的土地利用行為進行監管。

　　第十六條 限價商品住房建設應當嚴格執行國家和海南省有關保障性住房技術規定及基本建設程序。

　　在限價商品住房規劃設計中，積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備。

　　第十七條 限價商品住房套型建筑面積應以90平方米以下為主，最大不超過120平方米。

　　第十八條 獲得批準的限價商品住房建設項目，享受如下優惠政策：

　�。ㄒ唬┫迌r商品住房項目城市基礎設施配套費按收費標準的50%征收；

　�。ǘ�）限價商品住房的預售參照商品住房的相關規定執行；

　　(三)購買限價商品住房提取住房公積金或者辦理住房公積金貸款，按照促進住房公積金支持保障性住房建設的相關規定辦理；

　�。ㄋ模┥婕白》拷ㄔO的經營服務性收費按省物價部門規定的相關優惠政策執行。

　　第十九條 建設單位對限價商品住房工程質量負總責，參建各方主體依法承擔相應責任。

　　第二十條 建設單位負擔項目范圍內的基礎設施建設費用，并納入限價商品住房建設總成本。



第三章 配售管理



　　第二十一條 申請購買限價商品住房以家庭為單位，全體家庭成員為共同申請人，并由一名具有完全民事行為能力的成員作為申請人；年齡屆滿35周歲的單身居民可單獨作為申請人，申請購買限價商品住房。

　　第二十二條 同時具備以下條件的住房困難群體，可以申請購買一套政府統籌建設的限價商品住房：

　�。ㄒ唬┚哂斜臼谐鞘兄鞒菂^規劃范圍內常住城鎮戶口;或者與在本市轄區內依法注冊登記的單位（含法人及其它組織）建立勞動關系并工作滿8年或在本市城市主城區規劃范圍內從事個體經營滿8年，并實際繳納城鎮從業人員基本養老保險費滿8年。

　�。ǘ�）申請人家庭人均年可支配收入低于本市公布的本市限價商品住房保障對象收入線標準。

　�。ㄈ�）申請人及其家庭成員在本市無自有住房或現自有住房經鑒定屬危房；或者申請人家庭人均自有住房建筑面積低于本市公布的住房困難線標準。

　　（四）申請人家庭人均財產值低于本條第一款第（二）項規定的城鎮居民中等收入線標準的6倍。

　　本條第一款第（二）項規定的本市城鎮居民收入線標準，實行動態管理，定期公布。具體由市統計部門會同市有關部門研究制定，并報市政府同意后公布實施。

　　本條第一款第（三）項規定的危房是指經鑒定確定為需搬遷撤離或拆除等性質的房屋。

　　本條第一款第（三）項規定的本市住房困難標準線，實行動態管理，定期公布。具體由市住房和城鄉建設部門會同市有關部門研究制定，并報市政府同意后公布實施。

　　第二十三條 申請人及其家庭成員已通過房改購買公有住房、單位職工集資合作建房、購買經濟適用住房等政策性優惠住房，或者已按規定領取住房補貼的，不得申請購買限價商品住房。

　　申請人及家庭成員通過房改購買公有住房，現申請購買限價商品住房的，應當退出房改所購政策性住房。

　　第二十四條 申請購買社會主體自籌建設的限價商品住房的申請條件，按海南省人民政府《關于加快發展保障性住房的意見》（瓊府〔2010〕64號）及本辦法第二十三條的規定執行。

　　第二十五條 申請人購買政府統籌建設的限價商品住房的，應當向其戶籍所在地的街道辦事處或鎮政府提出申請。申請人不具有本市城市主城區規劃范圍內常住城鎮戶口的，應當向其工作單位所在地或實際居住地的街道辦事處或鎮政府提出申請。

　　申請人申購社會主體自籌建設的限價商品住房的，應當向用地單位或其工作單位提出申請。

　　第二十六條 申請人申購政府統籌建設的限價商品住房的，應當提交以下材料：

　�。ㄒ唬┵徺I限價商品住房申請書；

　�。ǘ�）申請人及其家庭成員身份證件、戶口簿，用人單位證明、勞動合同及社保證明;

　�。ㄈ�）申請人及其家庭成員婚姻狀況證明、收入證明；

　�。ㄋ模┥暾埲思捌浼彝コ蓡T住房情況證明，自有住房屬危房的，應當提供具有相關鑒定資質機構出具的證明材料；

　�。ㄎ澹┥暾埲撕炇鸬耐�意接受收入、財產和住房狀況核查的書面承諾；

　�。�六）申請人及其家庭成員享受政策性住房情況的證明；

　　（七）其他需要提供的證明材料。

　　前款規定材料涉及的各類證件、合同及證明材料，無法提交原件的，應當提交復印件，并提供原件核對。

　　第二十七條 街道辦事處或鎮政府對申請人提交的申請材料進行核對簽收，符合本辦法第二十二條規定條件的，應予受理，并向申請人出具受理通知單；對不符合規定條件的，或不具備申購資格的，不予受理并說明理由，并將申請材料退還申請人。

　　第二十八條 申請購買政府統籌建設的限價商品住房的初審，按以下程序辦理：

　�。ㄒ唬�審核。街道辦事處或鎮政府應當自受理申請之日起50個工作日內，通過審核材料、入戶調查、鄰里訪問、信函索證、查閱相關部門資料等方式，對申請人及其家庭成員住房、收入、財產等情況進行核實。

　�。ǘ�）公示。經審核符合申請條件的，街道辦事處或鎮政府應當在申請人居住地或其工作單位等，對申請人及其家庭成員的住房、收入、財產等情況進行公示，公示期限為10天。對公示內容有異議的，應當在公示期限內向街道辦事處或鎮政府提出，街道辦事處或鎮政府應當進行調查核實。

　�。ㄈ�）出具初審意見。對公示無異議或異議不成立的，由街道辦事處或鎮政府提出初審意見，將申請、審核等材料檔案轉交區住房保障管理部門。

　　申請人戶籍所在地與實際居住地不一致的，戶籍所在地街道辦事處或鎮政府應當在受理申請之日起5個工作日內，將申請人及其家庭成員的基本情況告知實際居住地街道辦事處或鎮政府，并由其同時做好相應的調查、核實及公示工作。實際居住地街道辦事處或鎮政府應當在公示期滿后5個工作日內將調查核實及公示情況反饋申請人戶籍所在地街道辦事處或鎮政府。

　　第二十九條 申請購買政府統籌建設的限價商品住房的復核及核準，按以下程序辦理：

　　（一）審查。區住房保障管理部門應當在收到申請、審核等材料之日起24個工作日內，對申請人的申請情況、初審意見等進行復核。

　　（二）公示。區住房保障管理部門將申請人及其家庭成員的住房、收入、財產等情況，在相關報刊及網站上進行公示，公示期限為10天。對公示內容有異議的，區住房保障管理部門應當作相應的調查核實。

　�。ㄈ�）核準。對公示內容無異議或異議不成立的，區住房保障管理部門應當作出復核及核準意見，并報經市住房保障實施機構審查備案后，向申請人出具限價商品住房準購通知書，按規定予以輪候登記或安排住房配售。

　　對經審核不符合規定條件的，區住房保障管理部門應當出具不予批準的審核意見書。

　　市住房保障實施機構應當在收到區住房保障管理部門提交的限價商品住房保障對象資格核準備案申請書之日起20個工作日內，將申請人的情況在政府網站、市住房和城鄉建設部門網站或相關報刊上進行公示；公示期限為10天，經公示無異議的，向區住房保障管理部門出具準予備案證明。

　　第三十條 申請人的戶籍、勞動關系及社會保險的核定按如下規定辦理：

　�。ㄒ唬┍臼谐鞘兄鞒菂^規劃范圍具體包括本市各街道辦事處及長流鎮、西秀鎮、海秀鎮、城西鎮、府城鎮和靈山鎮。

　　主城區范圍重新調整的，以市政府或市規劃部門公布的為依據。

　　（二）家庭成員以戶口簿記載的成員為準，申請人與家庭成員間應具有法定贍養、撫養或扶養關系，并實際共同居住滿2年；戶口簿上無記載，但與申請人有法定贍養、撫養或扶養關系，且在本市實際共同居住滿2年的可列入申請人家庭成員計。實際居住以暫住證記載的情況為準。

　　（三）勞動關系證明以申請人與供職單位簽訂的勞動合同，或者由申請人供職單位出具的相關證明為準。

　　勞動合同應經區級以上勞動保障行政管理部門辦理相關備案手續；供職單位出具相關證明的，應當同時提供相關工資單據等。

　�。ㄋ模├U納城鎮從業人員基本養老保險費的證明以社會保險經辦機構出具的證明，或者以申請人依法繳納基本養老保險費的相關憑證為準。

　　第三十一條 申請人及其家庭成員的收入及財產的核定按如下規定辦理：

　�。ㄒ唬┦杖氚瓷夏甓燃彝ト司�可支配收入核定，包括扣除繳納的個人所得稅及基本社會保險費用支出后的工薪收入、經營性收入、財產性收入等。

　�。ǘ�）人均財產值，按登記在申請人及其家庭成員名下的房產、汽車、現金及存款、有價證券、投資股份等計算，采取由申請人自行申報及調查核實相結合的方法進行核對。

　�。ㄈ�）申請人及其家庭成員有工作單位（含法人及其它組織）的，其工薪收入以用人單位出具相關證明為據。申請人無工作單位，采取由申請人自行申報及調查核實相結合的方法進行核對。

　　第三十二條 申請人及其家庭成員的住房面積的核定按如下規定辦理：

　�。ㄒ唬┳杂凶》棵娣e以房屋所有權證記載的建筑面積為準;自有住房未登記產權的，住房面積按實測面積核定。

　　（二）申請人及其家庭成員有2處或者2處以上自有住房的，住房建筑面積應當合并計算。

　　第三十三條 購買社會主體自籌建設的限價商品住房的申請審核工作，由用地單位會同申請人供職單位、住房建設單位參照本辦法的有關規定辦理。

　　第三十四條 銷售限價商品住房應當制定配售方案。配售方案應當包括限價商品住房配售房源情況、房源套型結構及面積明細、經市價格主管部門備案的銷售價格明細、單套住房銷售價格計算的方法、配售對象的范圍、配售房號確定的方法及程序等內容。

　　政府統籌建設的限價商品住房，配售方案由市、區住房保障實施機構制定并向配售對象公布。

　　社會主體自籌建設的限價商品住房，配售方案由用地單位會同建設單位制定，并報市住房保障實施機構備案后向配售對象公布。

　　第三十五條 限價商品住房配售實行輪候制度。

　　申請購買政府統籌建設的限價商品住房，按申請人取得批準限價商品住房準購資格的先后順序實施輪候管理及接受監督。

　　申請購買社會主體自籌建設的限價商品住房的輪候順序，由用地單位具體確定，并向申請人公布及接受監督。

　　第三十六條 申請購買政府統籌建設的限價商品住房，符合以下條件的，可優先輪候配售：

　　（一）省、市政府引進的人才；

　�。ǘ�）在本市工作的省、部級以上勞模；榮立二等功以上的復轉軍人；

　　（三）現居住房屋經鑒定屬危房的；

　�。ㄋ模┥暾埲思彝コ蓡T中有重殘人員或者屬于優撫對象的；

　�。ㄎ澹┓�合本省、市政府相關產業政策規定，需要安排保障性住房指標的。

　　第三十七條 已通過經濟適用住房保障資格審核及正在輪候的申請人，如需申請購買政府統籌建設的限價商品住房的，可直接向原實施輪候登記的區住房保障管理部門申請辦理限價商品住房配售輪候登記手續。

　　申請人取得限價商品住房配售輪候登記資格后，原經濟適用住房準購輪候資格自行終止。

　　第三十八條 符合本市經濟適用住房準購資格的申請人申購政府統籌建設的限價商品住房，由政府給予申請人一定的貨幣補貼。補貼標準可按限價商品住房項目建設用地出讓時核定的每平方米住房樓面地價確定。補貼住房面積按60平方米計。

　　第三十九條 申購政府統籌建設限價商品住房的申請人，在取得限價商品住房準購通知書后的輪侯期間，應當在每年的3月底前以書面或通過電子網絡向區住房保障管理部門如實申報家庭成員人均住房、收入及財產等變化情況。區住房保障管理部門應當會同街道辦或鎮政府對其申報的情況進行核實。

　　第四十條 購買政府統籌建設的限價商品住房房號的選定，可通過抽簽、搖號等方式確定，具體實施辦法由市住房保障實施機構制定及公布實施。

　　購買社會主體自籌建設的限價商品住房房號的選定方法，由用地單位具體確定，并向申請人公布及接受監督。

　　第四十一條 申請人按已經公布的配售辦法及程序等選定配售房號后，應當在約定的地點及期限內與建設單位簽訂限價商品住房買賣合同。申請人按約定的辦法及程序選定配售房號后，因自身的原因未與建設單位簽訂限價商品住房買賣合同的，視為該申請人放棄本期限價商品住房的購買資格。

　　申請人放棄本期購買資格的，可參與下一期限價商品住房配售。但申請人經兩次按規定的辦法及程序選定配售房號后，因自身的原因未與建設單位簽訂限價商品住房買賣合同的，5 年內不得再申請購買限價商品住房。



第四章 運營管理



　　第四十二條 限價商品住房銷售實行政府指導價管理制度。政府指導價由市價格主管部門會同市住房和城鄉建設、國土、監察等部門制定，報市政府批準后公布執行。

　　限價商品住房的具體銷售價格應當按項目用地土地出讓價格及開發成本、建筑安裝成本、稅費和利潤（不得超過6%）等完全成本因素確定，由建設單位組織編制并于銷售前報市價格主管部門備案。

　　建設單位可結合配售住房所處樓層、朝向等因素，確定住房具體銷售單價。

　　第四十三條 限價商品住房銷售實行明碼標價，建設單位不得擅自提高限價商品住房的銷售單價。

　　市價格主管部門應當加強對限價商品住房的銷售價格的監督檢查。

　　第四十四條 社會主體自籌建設的限價商品住房，在優先滿足用地單位或本單位系統內符合住房保障規定條件的職工住房需求外，剩余住房原則上由市住房保障實施機構納入政府統籌管理范圍，并由建設單位向取得本市限價商品住房準購資格的其他住房保障對象進行配售。

　　建設單位不得擅自將獲取批準建設的限價商品住房對外銷售。

　　第四十五條 政府統籌建設的限價商品住房，建設單位在建設項目竣工驗收后屆滿2年未能銷售的，可由市政府按建設單位于銷售前報市價格主管部門備案的銷售單價，并考慮投資利息經與建設單位協商予以回購。

　　第四十六條 市住房保障實施機構、區住房保障管理部門應當建立限價商品住房項目信息、配售對象基本信息的資料檔案及電子檔案，并納入本市或者轄區住房保障基本信息管理。

　　建設單位應當在配售對象確定房號及合同簽訂后的15日內，分別向市住房保障實施機構及項目所在地的區住房保障實施機構報送限價商品住房項目及配售對象的基本信息。

　　第四十七條 限價商品住房銷售應當使用統一的格式合同，并按有關規定實行住房銷售合同網上簽訂及備案管理。

　　第四十八條 建立限價商品住房物業專項維修資金制度。

　　限價商品住房專項維修資金的繳納及管理參照普通商品住房管理的有關規定辦理。

　　第四十九條 限價商品住房的物業服務按普通商品住房物業的服務管理模式及有關規定，由建設單位組織實施。

　　物業服務收費，參照本市普通住宅物業服務費的政府指導價標準確定，由物業服務單位依法向市價格主管部門申辦備案手續。

　　第五十條 限價商品住房參照普通商品住房產權登記管理的有關程序及規定實施。市房屋產權登記機構應當在房屋登記簿中注明限價商品住房的房屋性質、購買價格及面積等內容。

　　第五十一條 限價商品住房在取得房地產轉讓完稅證明或者取得房屋所有權證后的5年內不得上市交易。5年內確需轉讓的，由市政府回購，作為本市保障性住房房源儲備或者向本市其他符合保障條件的申請人配售。回購價格由市價格主管部門按限價商品住房原配售價格，并考慮房屋折舊、裝修裝飾投入等因素確定。

　　限價商品住房在取得房地產轉讓完稅證明或者取得房屋所有權證屆滿5年后上市轉讓的，在同等條件下，市住房保障實施機構可優先回購；上市交易時，轉讓方應當按規定繳納相應土地溢價等相關價款。具體繳納辦法由市土地主管部門制定并報市政府批準后公布執行。



第五章 監督管理



　　第五十二條 申請人在取得限價商品住房準購通知書后的輪侯期間，未按本辦法第三十九條規定及時如實申報家庭成員人均住房、收入及財產等變化情況的，區住房保障管理部門應當催報。

　　區住房保障管理部門應當會同街道辦或鎮政府，根據申請人申報的家庭成員人均住房、收入及財產等變化情況，實施對保障對象資格動態管理。

　　第五十三條 申請人家庭人均收入、住房及財產等情況發生變化但仍符合保障條件的，可繼續實施限價商品住房配售輪候登記或安排住房配售。

　　申請人家庭人均收入、住房及財產等情況發生變化，并已不符合本市規定的，區住房保障管理部門應當撤銷其申購限價商品住房準購資格。

　　第五十四條 建設單位通過招標、拍賣、掛牌等方式取得限價商品住房建設用地后，未按土地出讓合同約定進行開發建設，或者擅自改變限價商品住房建設用地用途的，由市土地主管部門依照有關規定進行查處。

　　第五十五條 建設單位未將限價商品住房銷售價格報市價格主管部門備案，或者擅自提高限價商品住房銷售單價的，由市價格主管部門依照有關規定進行查處。

　　對擅自提高住房銷售價格的，由市價格主管部門責令限期退還收取的差價款，并依法進行處罰。

　　第五十六條 社會主體自籌建設的限價商品住房，在對滿足用地單位或本單位系統內符合住房保障條件的職工需求的基礎上的剩余住房，建設單位擅自對外銷售的，由市住房保障實施機構責令整改，不得辦理住房買賣合同網簽備案手續，并對建設單位予以通報批評。對已向不符合條件的人員出售的，建設單位應當收回住房并向符合相應保障條件的其他保障對象配售；對已向不符合規定條件的人員配售且無法收回所售住房的，經市政府批準，建設單位應當向政府繳交所售住房的市場評估價與該限價商品住房價格差額款項。

　　第五十七條 住房保障管理部門、實施機構應當設立并公開舉報電話、信箱、電子郵箱等，暢通信訪舉報渠道，采取多種方式接受對本市限價商品住房保障實施工作的監督。

　　第五十八條 申請人以欺騙、弄虛作假、賄賂等不正當手段取得本市限價商品住房準購資格的，由市住房保障實施機構撤消其已取得的保障性住房配售資格證明，中止申請人5年內申請保障性住房配租及配售的資格;己經承購限價商品住房的，由市住房保障實施機構責令建設單位限期按原價格并考慮折舊等因素作價收回所售住房，并統籌安排向符合相應保障條件的其他保障對象配售;構成犯罪的，依法移交司法機關追究刑事責任。

　　第五十九條 對為申請人出具虛假證明的單位，由監察部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十條 住房保障管理部門、實施機構和其他相關管理部門的工作人員，在限價商品住房管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在部門或者監察部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第六章 附 則



　　第六十一條 本辦法具體應用問題由市住房和城鄉建設部門會同市有關部門負責解釋。

　　第六十二條 本辦法自2012年5月14日起施行。有效期兩年，有效期滿后自行失效。