大興安嶺地區行政公署大興安嶺林業集團公司關于印發大興安嶺地區物業管理辦法的通知


各縣、區人民政府，各林業局，地林直有關單位：
　　現將《大興安嶺地區物業管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　二0一一年六月十七日




大興安嶺地區物業管理辦法

第一章 總 則
第一條 為規范物業服務活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和黑龍江省法律、法規的有關規定，結合我區實際，特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于縣、區、林業局所在地城鎮規劃區域內的物業管理活動。
第三條 本辦法所稱的物業，主要指已經竣工驗收并且交付使用的住宅、辦公用房、寫字樓、商場、商廈、工業區等建筑物及其配套設施，以及與建筑物、配套設施相關的場地。
本辦法所稱業主，是指物業的所有人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。
第四條 物業管理原則。業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第五條 行署房產管理處負責全區物業管理活動的監督管理工作，各縣、區、林業局房產行政主管部門（以下簡稱房產行政主管部門）負責組織實施本辦法。
建設、規劃、供水、供熱、供電、公用、衛生、通訊、物價、環保、公安、社區等有關行政管理部門和單位按照各自職責，協同房產行政主管部門實施本辦法。
第六條 行署房產管理處物業管理的主要職責是：
（一）貫徹執行國家、省有關物業管理的法律、法規；
（二）制定全區物業規章政策，并制定配套管理辦法；
（三）三級資質審批工作,物業從業人員培訓工作；
（四）監督、檢查基層房產行政主管部門對業主委員會的工作進行指導和實施登記管理情況；
（五）配合政府價格主管部門對物業管理費用進行測算和審核等工作；
（六）負責對住房專項維修資金的使用進行監管；
（七）對基層房產行政主管部門的處罰行為進行監督；
（八）受理對違反本辦法行為的投訴。
第二章 業主及業主委員會
第七條 業主享有的權利及承擔的義務:
權利:
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定；
（四）按照國家的有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第八條 業主大會由物業服務區域內的全體業主組成；一個物業服務區域組成一個業主大會。房產行政主管部門劃分物業管理區域應當主要考慮下列因素：
（一）業主共用供水、排水、供電、供熱、供氣、消防等設施設備；
（二）屬于一個自然街坊或者封閉小區；
（三）與社區居民委員會設置大體相適應。
第九條 一個物業服務區域內有下列情況之一的，由開發建設單位、物業銷售單位、物業服務企業，在房產行政主管部門的指導監督下組織召開首次業主大會或業主代表大會：
（一）已交付使用的物業建筑面積達50%以上；
（二）已交付使用的物業建筑面積達到35%以上，不足50%，但使用期限已超過1年；
（三）已出售公有住房達到35%以上。
物業銷售單位未及時組織首次業主大會的，由房產行政主管部門責令限期召開，并實施監督。
第十條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十一條 首次業主大會應當在房產行政主管部門指導下制定業主大會議事規則。
業主委員會成員應當由具有熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主擔當；但不得同時在所聘物業管理企業中任職。業主委員會應當由3人以上單數委員組成，具體人數由業主大會確定。
業主委員會自選舉產生后應當及時在業主管理區域內公告；并在選舉產生之日起30日內，到房產行政主管部門登記。
第十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成、委員的資格、任期、改選、罷免和經費的籌集、使用、管理等事項做出約定。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本辦法的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十三條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與物業大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
業主委員會做出的決定應予以公布。
第十四條 業主公約是由業主共同訂立的有關物業的共用部分或者公共事務管理的協議，對全體業主具有約束力。
業主公約對物業的使用人具有與業主同等的約束力。
第十五條 業主公約和業主委員會章程不得與法律、法規和規章相抵觸，并于通過30日內報房產行政主管部門備案。
第三章 前期物業管理
第十六條 建設單位在銷售物業前，應當通過招、投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
新建房屋出售單位不得將房屋的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。
前期物業服務合同在期限屆滿或業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止。
第十七條 開發建設單位在銷售（含預售，下同）房屋時，應當與購房人簽訂前期物業管理服務協議，應當明確約定前期物業服務內容、服務費用、物業保修范圍和時限、違約責任等物業管理具體事項，并將其作為房屋銷售合同的附件。
第十八條 建設單位應在物業管理區域內配置物業管理辦公用房。物業管理用房屬建設單位無償提供，產權屬全體業主所有。在業主大會成立前，物業管理用房由物業公司無償使用，業主大會成立后，10%-15%的物業管理用房由業主委員會辦公使用。
物業管理用房的具體標準為：建筑面積5萬平方米以下的按照不低于建筑面積50平方米提供；建筑面積在5萬平方米以上的，按照該物業管理區域房屋總建筑面積的2‰提供。提供的物業管理用房應為地面以上的獨立成套房屋，并具備水、電等基本功能。
建設單位在辦理房屋預銷售許可證和房產初始登記時，應提交物業管理用房配置的相關資料，經審核符合以上條件的，房產行政主管部門方可核發預銷售許可證和辦理房產初始登記。
第十九條 物業銷售單位應當在物業及其附屬設施設備綜合驗收合格后，向業主委員會移交物業；未經綜合驗收合格的物業不得移交，并由物業銷售單位繼續承擔物業服務費用。
物業銷售單位移交物業時應向物業服務企業及業主委員會提交下列資料：
（一）房屋建設的各項批準文件；
（二）竣工總平面圖；
（三）房屋及配套設施設備的竣工圖；
（四）地下管網圖；
（五）設施和設備的安裝、使用和維護保養技術資料；
（六）房屋使用說明書、產權資料及其他必要的資料。
第四章 物業管理服務
第二十條 本辦法所稱物業服務企業，是指接受業主或者業主委員會委托，根據物業服務合同進行專業管理服務的企業。
第二十一條 物業服務企業應當按照規定向行署房產管理處申請領取物業管理資質證書。未取得物業管理資質證書，不得從事物業管理服務活動。
物業服務企業具有職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理和30%以上的部門經理、管理員應取得從業人員崗位證書。
第二十二條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第二十三條 物業服務企業享有下列權利：
（一）驗收、接管所接受委托的物業和物業服務所需的物業資料；
（二）根據物業委托合同和業主公約，制定物業服務管理具體實施辦法以及各項規章制度；
（三）依法收取物業服務費用；
（四）制止違反物業管理規定的行為；
（五）選聘物業服務專營企業承擔專項業務；
（六）按照企業經營許可范圍從事經營活動。
第二十四條 物業服務企業承擔下列義務：
（一）依法從事物業服務經營活動，接受房產行政主管部門以及其他有關行政主管部門的指導和監督；
（二）對在物業管理區域內改變使用用途的房屋進行登記；
（三）履行物業服務委托合同，接受業主、業主委員會的監督；
（四）向業主和物業使用人告知物業共用部位、共同設施設備使用的方法、要求及注意事項；
（五）定期向業主委員會通報物業服務管理工作情況；
（六）每年向全體業主公布物業服務費用和財務收支情況；
（七）協助業主委員會開展各種形式的社區文化活動。
第五章 物業委托服務
第二十五條 物業管理原則上由業主委員會采取公開招、投標方式選聘物業服務企業。根據實際情況經房產行政主管部門批準，也可采取協議選聘方式。
第二十六條 建筑結構相連或附屬設施由若干業主共有或共同使用的房屋和構筑物，應當委托同一物業服務企業管理。
第二十七條 物業服務企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主或者業主委員會簽訂物業服務委托合同。
物業服務委托合同應當載明下列主要內容：
（一）業主委員會和物業服務企業的名稱、住所，物業管理區域的范圍；
（二）物業管理服務的內容；
（三）物業管理服務的質量要求；
（四）物業管理服務的期限；
（五）物業管理服務的費用；
（六）雙方權利、義務；
（七）當事人雙方約定的其他事項；
（八）合同變更、解除和終止的約定；
（九）違約責任；
（十）附則。
第二十八條 物業服務企業聘請物業服務專營企業時，其與業主委員會簽訂的物業服務委托合同中規定的責任，不得隨之轉移。
第二十九條 物業服務企業未履行物業服務委托合同，經業主委員會提出仍未改正，或因其他違法行為影響業主權益時，業主委員會可通過決議中止物業服務委托合同。
接到中止物業服務委托合同通知起30日內，物業服務企業應當中止物業服務經營活動，交還物業資料并撤離物業現場；在此期間，業主委員會應當選聘其他物業服務企業。
第三十條 物業服務委托終止和發出中止物業服務委托合同通知起15日內，物業服務企業向業主委員會辦理下列事項，并由物業服務企業向房產行政主管部門備案。
（一）對預收的物業管理服務費用予以據實結算，多收部分應予退還；
（二）移交全部物業檔案資料；
（三）移交物業管理用房和業主共有的有關財務賬冊及其他財物。
第六章 物業使用與維護
第三十一條 物業的使用應當遵守國家、省和地方人民政府的有關市容環境衛生、環境保護、房產管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。
第三十二條 物業使用中禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋用途；
（二）擅自拆改或損壞房屋結構及改變外貌；
（三）在樓梯通道內搭建構筑物；
（四）存放易燃、易爆、有毒、放射性等危險品；
（五）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動；
（六）公益設施屬業主共有，不得對外出售。
（七）損壞、占用綠地、園林、樹木及公共場地；
（八）損壞或者擅自占用物業共有部位、共用設施設備，移動共用設備；
（九）亂拋亂堆垃圾、雜物；
（十）發生超出標準的噪音；
（十一）排放有毒、有害、有污染的物質；
（十二）擅自搭建建筑物、構筑物，擅自設置攤點、市場，擅自張貼、涂抹、懸掛物品；
（十三）違反規定飼養動物；
（十四）法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
第三十三條 業主、使用人在戶外安裝空調器、防護網、廣告牌匾等設置物的，應當符合住宅區的統一要求。
第三十四條 住宅區內按照規劃建設的共用設施，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當經業主委員會同意并報有關行政主管部門批準。
第三十五條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應經有利害關系的業主同意，向物業服務企業提供改變為經營性用房的相關資料進行登記，并報房產行政主管部門備案。物業服務企業在與業主委員會協商后，可收取相應的管理費用，主要用于該物業服務區域內維修、養護。
第三十六條 任何單位和個人不得擅自占用住宅區內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業服務企業簽訂書面協議，并經業主委員會同意，且必須在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應當予以賠償。
第三十七條 在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經常占用道路或者場地停放機動車輛的，應當征得業主大會的同意，并按規定交納場地占用費。所得收益歸全體業主所有，主要用于共用設施的維修養護，也可以按照業主大會的決定使用。
第三十八條 利用物業設置及其他經營性設施的，應當征得相關業主和業主委員會同意，方可向有關部門辦理審批手續；經批準的，應當與業主委員會簽訂協議，支付經物價部門批準的設置費用。
按照前款規定，收取的費用，應當列入維修基金。
經行政主管部門批準，在物業服務區域內設置公益性廣告，業主、業主委員會和物業服務企業應當無條件支持，不得阻礙。
第三十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法遵照國務院建設、財政部門規定制定。
第四十條 業主轉讓或者出租物業時，應當將業主公約作為轉讓或者租賃合同的附件。
業主簽訂物業轉讓或者租賃合同之日起10日內，應當將合同副本送交業主委員會和物業服務企業,并報房產行政主管部門登記。
第七章 物業服務
第四十一條 物業服務是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
物業服務包括指定性服務、協商服務、特約服務。指定性服務是物業服務企業應當向業主提供的公共性服務；協商服務是物業服務企業與業主（業主委員會），根據雙方意愿協商確定的服務或物業服務企業與業主服務的相關專業單位，根據雙方意愿協商確定的為業主提供委托性的公共性服務，物業服務企業可以與業主委員會按協議提供不同等級服務及收費；特約服務是物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十三條 指定性服務包括以下內容：
（一）建筑物共用部位的養護、維修和管理；
（二）共用設施設備的維修養護、運行和管理；
（三）公共環境衛生的清掃、保潔；
（四）公共區域的環境綠化；
（五）物業檔案資料管理；
（六）政府規定的其他內容。
第四十四條 協商性服務包括以下內容：
（一）服務區域內的安全防范；
（二）車輛停放管理；
（三）接受相關單位有償委托，代收代繳相關費用；
（四）接受相關單位有償委托，對建筑物附屬的供水、排水、供電、供氣、通訊和集中供暖等共用設備、設施的養護、維修；
（五）經雙方協商的其他內容。
第四十五條 物業的維修責任，按照下列規定劃分：
（一）物業服務區域內，在用戶室外屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的設施設備，其更新、改造、維修、養護由相關單位負責；消防設施設備及單幢樓內的其他共用設施設備維修、養護由物業服務企業負責；在用戶室內自用設施設備由用戶自行負責。
（二）小區內的排水管線（含檢查井）的維修和養護，物業服務企業負責至市政管網接口處；兩個以上服務區域共用一個排水設施的，按其建筑面積比例分攤維修費用。
（三）指定性服務由物業服務企業負責，費用由業主承擔；
（四）法定保修期內的自用部位、房屋附屬的自用設施設備，以及房屋共用部位、房屋附屬的共用設施設備的維修養護或更新，由法定的責任單位負責。
第四十六條 物業的共用設施、公共場地人為原因損壞的，由責任人維修、更新。
房屋的共用設施、設備維修時，相鄰業主應當予以配合，不得阻礙。因阻礙維修造成設施設備損壞或者其他經濟損失，責任人應當承擔賠償責任。
業主在裝修房屋時，應預留共用設施設備的維修、養護空間。
物業服務企業由維修造成相鄰業主自用設施設備損壞的，后果由物業服務企業承擔。
由非人為不可抗力造成物業嚴重損壞，危及業主及其他人員安全的，物業服務企業應當立即采取措施，及時修復。
第八章 法律責任
第四十七條 違反本辦法第十六條 建設單位擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，根據《物業管理條例》第五十七條的規定由縣級以上房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。
第四十八條 違反本辦法第十八條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，根據《物業管理條例》第六十四條的規定由縣級以上房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第四十九條 違反本辦法第二十一條 未取得物業管理資質證書而從事物業服務的企業，根據《物業管理條例》第六十條的規定，由縣級以上房產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，根據《物業管理條例》第六十一條的規定，由縣級以上房產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十條 違反本辦法第二十二條 根據《物業管理條例》第六十二條的規定，由縣級以上房產行政主管部門責令限期改正，處委托合同總價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部分、共用設施的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十一條 違反本辦法第十九條 不移交有關資料的，由縣級以上房產行政主管部門依據《物業管理條列》第五十九條的規定責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十二條 違反本辦法第三十四條 根據《物業管理條例》第六十六條的規定由縣級以上房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，個人有上述違反行為的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有上述違反行為的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部分、共用設施的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第五十三條 違反本辦法第三十九條 根據《物業管理條例》第六十三條的規定，由縣級以上房產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下罰款；情節嚴重的按有關規定處理。
第五十四條 違反物業服務合同約定，根據《物業管理條例》第六十七條的規定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業向人民法院起訴。
第五十五條 違反本辦法的規定，根據《物業管理條例》第六十九條的規定，由縣級以上房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，按有關規定給予行政處分。
第九章 附 則
第五十六條 本辦法自頒布之日起三十日后開始實施，原《大興安嶺地區行政公署、大興安嶺林業集團公司關于印發大興安嶺地區物業管理暫行辦法的通知》（大署〔2008〕55號）同時廢止。