印發(fā)《江門市發(fā)展和改革局 江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知




各市（區(qū)）發(fā)展和改革局（物價局）、住房和城鄉(xiāng)建設局，各物業(yè)服務企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

為加強我市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，根據(jù)《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法》，結(jié)合我市實際，我們制定了《江門市發(fā)展和改革局江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于物業(yè)服務收費管理實施細則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。



江門市發(fā)展和改革局 江門市住房和城鄉(xiāng)建設局

二〇一二年七月三十一日



江門市發(fā)展和改革局 市住房和城鄉(xiāng)建設局關于物業(yè)服務收費管理實施細則



第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省實施〈中華人民共和國價格法〉辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《印發(fā)〈廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法〉的通知》等法律、法規(guī)及規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于江門市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務收費行為。

第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

第五條 江門市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責全市物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。

各市、區(qū)價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。

第六條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享受或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第七條 物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，按照屬地管理原則，由各市、區(qū)價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)不同類型及服務內(nèi)容制定基準價及浮動幅度并公布，同時報上一級價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在當?shù)刂笇�價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報物業(yè)所在地價格主管部門備案。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

第十條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，應根據(jù)物業(yè)服務成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調(diào)整。

制定或者調(diào)整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。

第十一條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的前期物業(yè)服務收費，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)銷售前根據(jù)當?shù)卣�府指導價范圍制定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，報當?shù)卣�府價格主管部門備案。

前期物業(yè)服務收費確需超過政府指導價水平的，應當報當?shù)貎r格主管部門核定。

第十二條 物業(yè)服務企業(yè)因服務項目、服務標準、服務質(zhì)量、成本變化、合同期限、以及政府指導價標準變動等原因需要調(diào)整或重新約定收費標準的，物業(yè)服務合同有約定的從其約定；無約定的應當通過業(yè)主大會決定，未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)應當采用書面征求意見形式，征求全體業(yè)主的意見，并將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關資料。

經(jīng)業(yè)主大會同意的，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會重新簽訂物業(yè)服務合同；采用書面征求意見的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)服務收費標準的調(diào)整，在政府指導價范圍內(nèi)的，報當?shù)貎r格主管部門備案方可執(zhí)行；超過政府指導價范圍的，應當報當?shù)貎r格主管部門核定后方可執(zhí)行。

第十三條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務收費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

第十四條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）管理費分攤；

（九）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

第十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用場地路燈、住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、電梯、增壓水泵、中央空調(diào)等業(yè)主共同使用的設施設備產(chǎn)生的水電費用按約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例分攤。可分攤的共用水電需設置獨立計量表，費用單獨列帳，定期向業(yè)主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業(yè)主應負擔的金額等。

業(yè)主如在物業(yè)服務企業(yè)簽訂的協(xié)議中約定將公共水電費納入物業(yè)服務收費統(tǒng)一收取的，從其約定。

第十七條 物業(yè)服務收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房地產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。

業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位（車庫）的物業(yè)服務收費可按車位（車庫）數(shù)量計收，也可按法定產(chǎn)權(quán)面積計收。具體標準由各市、區(qū)價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定。

第十八條 物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)應當依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金。

第二十一條 業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。住宅建筑面積大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超過3000元/戶的裝修保證金（押金），住宅建筑面積小于144平方米的可收取不超過2000元/戶的裝修保證金（押金）。

裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備，并經(jīng)雙方驗收合格的，物業(yè)服務企業(yè)應在驗收合格之日起15個工作日內(nèi)全額無息退還裝修保證金（押金）。

第二十二條 業(yè)主裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務企業(yè)安排清理。委托物業(yè)服務企業(yè)安排清理的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務協(xié)議中協(xié)商確定。

第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過20元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。

第二十四條 實行小區(qū)出入證管理的，物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主免費配置每戶不少于3張小區(qū)出入證（含IC卡），機動車按一停車位一證的方式免費配置車輛出入卡。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本合理收取工本費。

第二十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主所有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放保管服務收費，按《江門市物價局關于機動車停放保管服務收費管理實施細則》有關規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重復收取車位物業(yè)服務費。

第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協(xié)商。

第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十九條 物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。

第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善經(jīng)營管理，為業(yè)主提供更好的服務。

第三十一條 對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解。

第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：

（一）未經(jīng)當?shù)貎r格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；

（二）擅自設立強制性收費項目的；

（三）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；

（四）不按規(guī)定備案的；

（五）不執(zhí)行本細則第十四條、第十五條、第十六條規(guī)定，擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的。

第三十三條 本細則由江門物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。

第三十四條 本細則自2012年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。《江門市物業(yè)服務收費管理辦法》（江價〔2004〕41號）同時廢止，此前規(guī)定與本細則相抵觸的，以本細則為準。