上海市人民政府辦公廳關于轉發市住房保障房屋管理局、市建設交通委制訂的《上海市住宅修繕工程管理試行辦法》的通知


各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　市住房保障房屋管理局、市建設交通委制訂的《上海市住宅修繕工程管理試行辦法》已經市政府同意，現轉發給你們，請認真按照執行。



上海市人民政府辦公廳

二○一一年十二月六日



上海市住宅修繕工程管理試行辦法

　　第一章總則

　　第一條（目的依據）

　　為加強本市住宅修繕工程的建設管理，依據有關法律法規的規定和市政府《關于進一步規范本市建筑市場、加強建設工程質量安全管理的若干意見》（滬府發〔2011〕1號），制定本辦法。

　　第二條（適用范圍）

　　本辦法適用于本市行政區域內投資額在30萬元以上的住宅修繕工程的實施及其建設管理。

　　第三條（管理機構）

　　市住房保障房屋管理局是本市住宅修繕工程管理的主管部門，各區縣住房保障房屋管理局負責本轄區內住宅修繕工程的具體管理。

　　市、區縣建設交通委對住宅修繕工程建設活動進行綜合協調管理。綠化市容、質量技監、衛生、人防、氣象、公安等部門以及供水、排水、供電、供氣、信息等市政單位按照相關法律法規的規定以及各自職責，負責相關設施設備的修繕、改造和維護的管理。

　　第二章工程實施管理要求

　　第四條（計劃立項）

　　實施住宅修繕工程的項目，由業主（指房屋所有權人或者經業主大會授權的業主委員會，未成立業主委員會的可以委托所在地居民委員會）向所在地的區縣住房保障房屋管理局備案。

　　享受市財力補貼的住宅修繕工程項目，由區縣住房保障房屋管理局上報市住房保障房屋管理局立項；享受區級財力補貼的住宅修繕工程項目，由區縣住房保障房屋管理局立項，匯總后報市住房保障房屋管理局；其他住宅修繕工程項目，由區縣住房保障房屋管理局出具備案證明，匯總后報市住房保障房屋管理局。

　　市級城市維護資金每年安排計劃和預算，用于住宅修繕工程，具體辦法另行制訂。

　　第五條（編制修繕實施方案）

　　住宅修繕工程項目應選擇具有相關工作業績并擁有監理、造價等專業人員的單位或者項目管理公司作為實施單位。享受政府補貼資金的住宅修繕工程項目，由區縣住房保障房屋管理局在征求工程項目所在地業主和居委會意見后，選擇實施單位；業主自籌資金實施的住宅修繕工程項目，由業主自行或者委托區縣住房保障房屋管理局代為選擇實施單位。

　　由業主、物業公司、實施單位、監理單位和設計單位共同確認住宅修繕工程的修繕科目。實施單位據此委托專業單位進行查勘設計或者施工設計，并編制修繕實施方案。修繕實施方案內容主要包括：修繕科目（包括對消防設施的修繕改造方案），工程概算，資金來源，安全質量風險評估，安全質量等防護措施，工程周期等。

　　第六條（修繕實施方案公示）

　　修繕實施方案報區縣住房保障房屋管理局審核后，向實施范圍內業主公示并征詢意見。修繕實施方案經實施范圍內三分之二以上業主同意后，方可進行工程報建。需動用維修資金的住宅修繕工程項目，還應當經專有部分占建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并符合《上海市住宅物業管理規定》及相關程序和要求。

　　第七條（修繕工程報建）

　　由實施單位填報《上海市建設工程報建表》，并準備工程報建需提供的有關材料，向區縣住房保障房屋管理局辦理工程報建手續，經區縣住房保障房屋管理局審核后，取得上海市建設工程項目編碼和《上海市建設工程建管程序告知單》。

　　第八條（合同備案和開工審核）

　　實施單位按照工程報建告知要求，完成施工單位等承發包手續，并簽訂施工（包括分包）和監理等合同。在實施開工前，填報住宅修繕工程開工審核單，向區縣住房保障房屋管理局申報施工、監理等合同備案和開工審核。

　　需要進行房屋安全、質量等檢測的，實施單位應當委托房屋質量檢測單位進行檢測，并將檢測報告報市住房保障房屋管理局備案。住宅修繕工程及相關防護措施等存在潛在安全和質量風險的，其工程設計及施工組織設計由市住房保障房屋管理局組織評審。

　　享受市財力補貼的住宅修繕工程項目，由區縣住房保障房屋管理局完成開工審核后，上報市住房保障房屋管理局進行復查。其他項目，由市住房保障房屋管理局組織抽查。

　　第九條（竣工備案）

　　區縣住房保障房屋管理局在住宅修繕工程實施中，按照規定進行安全質量監督管理。在住宅修繕工程結束，以及施工單位完成驗收自評，監理單位完成復驗評定，物業公司和業主完成驗收移交接管，實施單位組織施工單位、設計單位、監理單位、物業公司、業主、居委會、居民代表和相關管理部門等共同完成工程竣工綜合驗收后，實施單位向區縣住房保障房屋管理局辦理竣工驗收備案。

　　享受市財力補貼的住宅修繕工程項目，由區縣住房保障房屋管理局通過竣工驗收備案后，上報市住房保障房屋管理進行復查；其他項目，由市住房保障房屋管理局組織抽查。

　　第十條（審價決算）

　　住宅修繕工程應當委托專業審價審計單位進行工程審價和財務決算審計。享受市財力補貼的住宅修繕工程項目的審價審計單位由市建設交通委會同市住房保障房屋管理局指派，實施單位將審價審計報告報區縣住房保障房屋管理局匯總后，上報市住房保障房屋管理局，由市住房保障房屋管理局匯總后報送市建設交通委。

　　第三章工程建設管理要求

　　第十一條（工程承發包）

　　施工單位應在其資質等級許可范圍內從事工程建設活動，不得轉包和違法分包工程。按照《中華人民共和國招投標法》和《中華人民共和國政府采購法》以及本市有關規定，住宅修繕工程承發包具體規定由區縣住房保障房屋管理局會同區縣有關部門制定。

　　第十二條（工程監理）

　　住宅修繕工程按照《上海市建設工程監理管理辦法》相關規定進行管理。監理單位應當具備房屋建筑工程監理乙級以上(含乙級)資質。區縣住房保障房屋管理局可以通過招標投標方式，確定每年度的住宅修繕工程監理單位，市住房保障房屋管理局指導招標工作。實施單位應當與受委托的監理單位簽訂工程委托監理合同，并將合同報區縣住房保障房屋管理局備案。住宅修繕工程的監理費執行國家和本市有關監理收費的規定，其中，享受政府補貼項目的監理費可以實行財政直撥。

　　本市住宅修繕工程實行監理單位向區縣住房保障房屋管理局定期報告制度。監理單位應按照有關規定，切實落實施工現場的監理責任，并審查施工組織設計中的安全技術措施落實情況以及專項施工方案是否符合工程建設強制標準。對工程現場中的各類工程建設違法違規行為，要及時發現、及時制止。對安全質量隱患和問題，應要求施工單位停工或者整改，并書面告知實施單位；制止無效時，應及時報告區縣住房保障房屋管理局。

　　對監理單位未履行對安全質量隱患督促、整改和報告責任的，由有關方面依據相關規定予以處理。

　　第十三條（工程合同）

　　住宅修繕工程承發包雙方應簽訂承發包合同。合同簽訂后，實施單位應向工程所在地區縣住房保障房屋管理局備案；需要實施項目分包的，應向工程所在地區縣住房保障房屋管理局辦理分包合同備案后，方可組織實施。

　　區縣住房保障房屋管理局應定期開展檢查，發現與合同備案信息不相符的住宅修繕工程項目，應責令施工單位停工并按照規定重新辦理備案手續。同時，將處罰信息報區縣建設交通委錄入企業誠信手冊，作為企業參與其他住宅修繕工程施工招投標時的依據之一。

　　第十四條（工程材料）

　　住宅修繕工程使用的建設工程材料的質量，應符合國家、行業、本市地方標準。鼓勵新技術、新工藝、新材料、新設備應用于住宅修繕工程，嚴禁使用列入國家、本市建設工程材料禁限目錄的材料。施工單位應對進場材料進行報驗，監理單位應對報驗材料進行進場檢驗簽證，需要復試的應見證取樣復試，復試合格后方可使用。

　　市住房保障房屋管理局應對各區縣住宅修繕工程使用的主要材料進行抽檢。區縣住房保障房屋管理局也應對轄區范圍內的住宅修繕工程使用的主要材料定期進行現場抽樣，委托專業單位出具檢測報告，并將結果報市住房保障房屋管理局備案。對存在不合格或者假冒偽劣材料的，除要求整改外，還應依據相關規定，對實施單位、施工單位和材料供應商等予以處罰。

　　第十五條（工程質量）

　　住宅修繕工程實行“誰設計、誰負責，誰施工、誰負責”的原則。勘察設計等單位應加強工程施工過程中的現場服務。施工單位應在施工現場建立項目管理機構，配備相應的管理人員，建立健全施工管理的各項制度，保證工程質量。監理單位應加強對實施過程中的監督管理。

　　住宅修繕工程質量標準，按照《房屋修繕工程技術規程》和國家、本市有關工程技術規范執行。

　　第十六條（工程安全）

　　住宅修繕工程實施單位和施工單位對施工現場的安全生產負責。施工單位應設立安全生產管理部門，配備施工現場的專職安全生產管理人員，負責對工地安全生產進行現場監督檢查，及時制止各類違章行為。發現安全生產事故隱患，應及時向項目負責人及區縣住房保障房屋管理局報告。

　　施工單位應執行《上海市建設工程施工安全監督管理辦法》等要求，按照施工方案、技術標準和施工規范進行施工，并認真落實通過監理等審查的施工組織設計中的安全質量防護措施。對存在危險性的分部分項工程，應制定專項施工方案，確保施工安全。

　　特種作業人員應按照有關規定，經過專業的作業培訓，取得特種作業操作資格證書后，方可上崗作業。

　　第十七條（消防安全）

　　住宅修繕工程執行《上海市建筑工程施工現場消防安全管理規定》，嚴格動火制度，設置消防分區，并接受消防部門的管理。對消防部門提出的問題和隱患，應認真整改。

　　第十八條（文明施工）

　　住宅修繕工程執行《上海市建設工程文明施工管理規定》和《上海市建設工程文明施工標準》。實施單位和施工單位應結合工地現場的實際情況，針對施工現場的安全防護、便民措施、小區安全巡邏值班制度、材料統一堆放、施工或者危險區域的警示標志、減少施工擾民行為、加強工地宿舍管理等，制定文明施工的措施和應急預案。

　　第四章群眾工作要求

　　第十九條（居民群眾意愿）

　　住宅修繕工程實施前，要充分體現居民群眾的意愿。實施單位在編制和公示修繕實施方案時，應認真聽取業主和居民意見，不斷優化方案。

　　第二十條（居民群眾參與）

　　住宅修繕工程實施中，要充分依靠居民群眾。區縣住房保障房屋管理局應會同相關街鎮、居委會、社區等細化工作措施，取得居民群眾的理解、支持和配合。

　　實施單位和施工單位在實施過程中，要堅持“便民、利民、少擾民”的原則。實施單位應建立“十公開制度”，并在住宅修繕工程現場設置公告欄，接受居民群眾的監督。“十公開制度”內容為：居民意見征詢結果公開，修繕科目和內容公開，施工隊伍公開，監理和設計單位公開，主要材料公開，施工周期公開，文明施工相關措施公開，現場接待和投訴電話及地址公開，竣工驗收移交結果公開，工程決算結果公開。

　　第二十一條（居民群眾評估）

　　住宅修繕工程實施后，要充分重視居民群眾的評估意見。區縣住房保障房屋管理局應建立和完善住宅修繕工程的居民滿意度回訪和測評制度，由居民參與評定和反饋住宅修繕工程的質量和效果。對居民群眾提出的問題和反映不滿意的地方，應及時進行總結并跟蹤整改。同時，要匯總分析，作為相關管理、實施和施工等單位的考評評估依據。

　　第五章監督管理

　　第二十二條（工作責任）

　　市住房保障房屋管理局要明確監督管理責任，制定和完善相應的管理制度，加強對區縣住房保障房屋管理局的業務指導、技術培訓和檢查考核。

　　區縣住房保障房屋管理局要根據屬地管理的原則，切實履行轄區內的住宅修繕工程的管理職責，確保管理的全覆蓋。要明確住宅修繕工程的管理部門，保證專業技術人員配備和工作經費。要結合實際，制定住宅修繕工程實施和質量安全等監督管理具體措施，嚴格工程實施全過程的監督管理。要加強對轄區內住宅修繕工程的現場巡查，強化安全質量和文明施工等的動態監管。

　　第二十三條（監督管理）

　　市住房保障房屋管理局和區縣住房保障房屋管理局在進行監督管理時，對不按照本辦法實施的住宅修繕工程，應依照相關法律、法規、規章等規定進行處理。

　　第二十四條（市民監督員制度）

　　建立住宅修繕工程市民監督員制度。區縣住房保障房屋管理局要會同街鎮和居委會選聘符合相關條件的實施范圍內業主或者居民代表作為市民監督員，對工程安全生產、文明施工和工程質量等進行監督，發現問題及時向工程所在地的區縣住房保障房屋管理局報告，并參與項目的工程竣工綜合驗收工作。

　　第二十五條（社會監督制度）

　　住宅修繕工程接受社會監督，住房保障房屋管理熱線負責受理市民群眾對住宅修繕工程各類違規行為以及涉及工程安全質量、文明施工等的投訴舉報，并做好跟蹤處理、核處回復工作。住宅修繕工程項目現場應張貼住房保障房屋管理熱線投訴電話的告示銘牌。

　　第二十六條（信息公開）

　　依托全市統一的建設市場管理信息平臺，向社會公布住宅修繕工程項目的各類信息。

　　各級管理部門要進一步完善市、區縣共享，各部門共享的數據庫，利用信息化手段推進住宅修繕工程的管理，促進住宅修繕工程監督的公開透明、公平公正。對發生的安全質量事故、監督檢查情況以及違法違規行為，要及時在建設市場管理信息平臺內公布。

　　第二十七條（責任追究）

　　市、區縣住房保障房屋管理局相關工作人員應遵紀守法、秉公執法。對在住宅修繕工程實施管理和工程安全質量監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章附則

　　第二十八條（其他規定）

　　涉及承重結構變動的拆除重建、加高加層、增加面積等成套改造工程項目，按照國家和本市有關規定，納入建設部門管理范圍。

　　對住宅或者設施設備進行維修、養護的住宅維修養護項目投資額低于30萬元（含30萬元）的，應納入各區縣限額以下小型工程建設監督管理范圍。具體辦法，由區縣住房保障房屋管理局與區縣有關部門結合實際制定。

　　居住類優秀歷史建筑或者文物建筑的修繕工程項目，按照相關法律法規的規定執行。

　　居住類房屋應急搶修的修繕工程，按照有關規定執行。

　　第二十九條（實施日期）

　　本辦法自印發之日起試行兩年。由市住房保障房屋管理局和市建設交通委按照各自職責負責解釋。

　　市住房保障房屋管理局住宅修繕工程改造實施管理相關文件中如有與本辦法不相符之處，以本辦法為準。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　上海市城鄉建設和交通委員會

　　二○一一年十一月二十五日