衢州市人民政府令



第46號





《衢州市區物業管理辦法》已經2012年9月24日市人民政府第33次常務會議審議通過，現予公布，自2013年1月1日起施行。









市長：沈仁康



2012年11月29日





衢州市區物業管理辦法



第一章 總則



第一條 為規范物業管理活動，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規、規章規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 衢州市區（含柯城區、衢江區）的物業管理活動適用本辦法。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市住房和城鄉建設行政主管部門（以下稱市物業主管部門）負責對市區物業管理活動的指導和監督，組織市區物業管理行業重大問題的調研并制定相關配套政策。

柯城區、衢江區住房和城鄉建設行政主管部門（以下稱轄區物業主管部門）負責宣傳、貫徹和執行有關物業管理的法律、法規和政策，具體負責轄區物業管理活動的監督管理，指導各街道（鄉鎮）、社區物業管理工作，培育和規范物業服務市場。

市區兩級發改、規劃、綜合執法、價格、財稅、公安、司法、環保、工商、人防等有關部門依照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。

第四條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理和社區建設之間的關系，調解物業管理活動的糾紛，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

社區居民委員會協助物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展物業管理相關工作。

第五條 區人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區相關部門和單位參加的物業管理領導機構，協調解決物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制。

第六條 市、區人民政府應當將物業服務行業作為新興服務業予以重點扶持和培育，積極推進物業管理市場化、專業化、規模化進程，鼓勵創新物業管理機制，依靠科技進步提高物業服務水平。



第二章 業主、業主大會和業主委員會



第七條 房屋等物業的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有并承擔《物業管理條例》規定的權利和義務。

業主行使權利不得損害其他業主的合法權益。業主不得以放棄權利為由拒絕履行義務。

第八條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，履行相應的義務。

物業管理區域內業主人數較少，且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

轄區物業主管部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）根據物業的共同設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并書面告知建設單位。

第十條 物業管理區域具備《浙江省物業管理條例》規定的下列條件之一的，建設單位應當書面報告所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者轄區物業主管部門要求成立業主大會，選舉產生業主委員會等：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

建設單位未及時報告的，業主或者物業服務企業可以向所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）及轄區物業主管部門書面提出成立業主大會的要求。符合成立業主大會條件的，所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）及轄區物業主管部門應當自收到書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組，居民委員會應當予以協助。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應在物業竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處（鄉鎮人民政府）預繳籌備經費，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代收代管。具體預繳標準為物業管理區域內總建筑面積5萬平方米以下（含5萬平方米）的物業為2萬元，5萬平方米至10萬平方米（含10萬平方米）為3萬元，10萬平方米至20萬平方米（含20萬平方米）為4萬元，20萬平方米以上的為5萬元。籌備經費的使用應堅持合理節儉、專款專用、多退少補的原則。

第十一條 首次業主大會由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召集，轄區物業主管部門應做好指導工作。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應及時組織成立業主大會籌備組。會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。

籌備組應當按照住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第十二條規定的內容做好籌備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前將本條第二款內容以書面形式在物業管理區域內公告。

第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。業主代表應當在參加業主大會會議前，就業主大會會議擬定的事項征求其所代表業主的意見。業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權。具體推選及表決辦法，委托內容、期限、權限和程序按《業主大會議事規則》規定執行。

第十三條　業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。具體可以采用在物業管理區域內公告征求意見的形式，但應當在《業主大會議事規則》中明確。

業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

第十四條 《業主大會議事規則》應當對住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第十九條確定的主要事項作出規定。

轄區物業主管部門應當制定《業主大會議事規則》示范文本，供業主大會選用。

第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照《業主大會議事規則》的規定由業主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第十六條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條規定的條件。

第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向轄區物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

轄區物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第十八條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）負責物業服務企業選聘的具體工作，與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，并對物業服務情況進行考核；

（四）及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛，配合轄區物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會、物業服務企業做好物業服務區域內的管理工作；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第十九條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。召開業主委員會會議，應當告知所在的社區居民委員會，并聽取社區居民委員會的意見。

業主委員會會議必須有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意，業主委員會委員不能委托代理人參加會議。《業主大會議事規則》另有約定的從其約定。

業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告，并書面告之轄區物業主管部門、所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會。

第二十條　業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

第二十一條 業主委員會每屆任期為三至五年，具體由業主大會決定。業主委員會委員可以連選連任。

業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告轄區物業主管部門和所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。



第三章 前期物業管理

　

第二十二條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業服務企業，對物業進行前期管理。在辦理商品房預售證時應提交與選聘的物業服務企業簽訂的前期物業服務合同。

建設單位應當按照房地產開發與物業服務相分離的原則，通過招投標方式選聘前期物業服務企業。但是，投標人少于三個或者物業管理區域內總建筑面積低于3萬平方米的，經轄區物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業，并向轄區物業主管部門和所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

第二十三條 建設單位在預（銷）售物業前應當制定臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件，并在物業預（銷）售5日前向轄區物業主管部門和所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。建設單位在預（銷）售物業時應當將臨時管理規約向物業買受人予以明示，并有義務作出說明。

建設單位在預（銷）售物業時與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，明確物業服務內容、標準以及相關收費內容、標準等事項。前期物業服務收費價格主管部門有規定的從其規定。

建設單位預（銷）售物業時，應當公布物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業買賣合同中予以明示。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

轄區物業主管部門應當制定臨時管理規約示范文本，供建設單位選用。

第二十四條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已經成立，并已按規定重新選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同期滿后業主大會尚未成立的，建設單位負責續簽物業服務合同或重新選聘物業服務企業，并在物業管理區域內進行公告，同時報轄區物業主管部門和所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

第二十五條 前期物業服務企業可以介入物業施工過程，發現不利于物業使用和管理的及時向建設或施工單位提出意見、建議。

建設單位在組織竣工驗收時，應邀請物業服務企業參與。

物業區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環衛、市政等共有設施設備竣工驗收后，應按時移交給相關專業單位。

物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發現與竣工驗收資料不相符合、缺失或者有質量問題的，應當向轄區物業主管部門或者其他有關行政管理部門報告，由轄區物業主管部門或者其他有關行政管理部門責成和督促建設單位及時、妥善處理。

第二十六條 建設單位與物業服務企業應按照住房和城鄉建設部《物業承接查驗辦法》等規定辦理物業的承接驗收手續，移交相關資料，并簽訂《物業管理交接驗收協議》，報轄區物業主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。物業承接驗收應邀請轄區物業主管部門、所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）參加。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將接收的資料移交給業主委員會。前期物業服務合同期滿，業主大會、業主委員會尚未成立，物業服務企業撤出小區物業服務的，將資料移交給建設單位或社區居民委員會，待選聘新的物業服務企業時，再移交給新的物業服務企業。

第二十七條 配置物業管理用房應當在開發用地出讓條件中明確。建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房，其中千分之三為物業管理辦公用房、千分之四為物業管理經營用房。但物業管理區域內的物業均為住宅的，按物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之七配置物業管理辦公用房；均為非住宅的，按物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三配置物業管理用房。

物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。物業管理經營用房應配置在小區主要沿街（路）位置。

第二十八條 物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主,未經業主大會同意，不得改變其用途。

物業竣工驗收時，建設單位應將規劃審定的物業管理用房的建筑平面圖報轄區物業主管部門備案。轄區物業主管部門應在物業交付后將物業管理用房的面積、位置等基本情況在物業服務區域內予以公示。

物業服務企業在前期物業服務期間利用物業管理用房、公共場地、共用部分進行出租、經營的，所得收益可以用于彌補物業服務企業物業服務收費的不足或者物業服務的其它方面。

第二十九條 建設單位應當一次性向物業服務企業支付前期物業服務開辦費。開辦費主要用于早期介入物業服務管理費用（含人工工資）、物業管理用房裝修、物業辦公設備用品購置等。開辦費可采用實物補貼或者貨幣補貼方式，具體標準和使用辦法應當根據物業的具體情況，通過投標書約定或者由建設單位與物業服務企業協商確定。
開辦費使用辦法應當明確前期介入物業服務標準和管理費用額度、物業管理用房裝修標準和費用額度、物業辦公設備及其他用品購置標準和費用額度等。開辦費用于物業管理用房裝修、物業辦公設備及其他用品購置形成的產權歸全體業主所有，在前期物業服務期滿后移交業主委員會。

物業管理區域的建筑總面積低于2萬平方米的物業，可以委托社區居民委員會管理，建設單位應一次性向社區居民委員會支付前期物業服務開辦費，并移交物業管理用房及相關資料等。

物業服務企業應當建立開辦費使用帳冊，并在業主大會成立時向全體業主公示。



第四章 物業管理服務



第三十條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

提倡業主通過招標投標方式選聘物業服務企業。物業服務項目招標投標具體辦法由轄區物業主管部門另行制定。

老住宅區、規模較小的住宅區及開放的不適宜進行規模物業服務的物業管理區域或單幢住宅樓，由所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）牽頭，按區域、物業現狀進行整治，成立社區物業服務中心，按照“菜單式”的服務內容、標準，為業主提供相對應的服務。

第三十一條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定。

物業服務合同的條款應當事先經業主大會審查同意，但業主大會已授權業主委員會決定的除外。

物業服務合同可以約定違約金條款，具體金額和處置辦法由業主委員會和物業服務企業協商確定，但不得違反法律、法規的禁止性規定。

第三十二條 物業服務企業應按照物業服務合同約定的服務等級為業主提供質價相符的物業服務。

物業服務企業應將物業服務項目、內容、標準及收費等級、標準、服務電話等在物業服務區域顯著位置進行公示，接受業主和相關部門的監督。

物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，每年應進行不少于一次的業主滿意度調查。

第三十三條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托專業公司實施，但不得將該物業的整體服務事項委托他人。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第三十四條 物業服務企業按物業服務合同所約定的時限向業主、非業主使用人收取物業服務費用。未作約定的，預收期不得超過12個月。

物業服務費自房屋交付使用、購房者（業主）領取鑰匙次月起計收。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人及因建設單位的原因未辦理物業交付手續的物業，其物業服務費由建設單位交納。具備交付條件，但業主無正當理由不辦理交付手續以及已辦理交付手續尚未入住的空置房的物業服務費由業主交納。建設單位向物業買受人作出減免物業服務費承諾的，由建設單位向物業服務企業支付相應的物業服務費。

第三十五條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費用。

業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

廉租住房、政府投資建設運營的公共租賃住房委托物業服務企業提供物業服務的，物業服務費由財政承擔。

業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費標準等事項告知受讓人或承租人。轉讓方、出租方應當在辦理物業產權交易、出租手續后30日內，將物業轉移、出租的相關信息告知物業服務企業。

第三十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取有關費用。如因技術層面的原因，不能直接向最終用戶收取有關費用的，可以委托物業服務企業代收并簽訂委托代收協議，支付相應的代收手續費。

二次供水電費、電梯電費等按實分攤給業主（非業主使用人）。

物業管理區域內公用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。

第三十七條 物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業主的監督。實行包干制收費方式的，應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

第三十八條 物業服務合同期滿前三個月，業主大會（業主委員會）與物業服務企業應該就合同是否續簽或終止進行協商。如另行選聘物業服務企業的，業主大會（業主委員會）應在作出決定之日起3個月內，完成新的物業服務企業的選聘工作。但物業服務合同期滿，仍未組織選聘的，可在轄區物業主管部門的指導下，由所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開業主大會選聘物業服務企業。

第三十九條 物業服務合同終止，物業服務企業退出小區物業服務時，應按照《浙江省物業項目服務退出辦法（試行）》規定執行。

第四十條 市、區物業主管部門應當建立健全物業相關制度，建立物業服務企業誠信檔案。有關鼓勵物業服務企業爭先創優、資質升級的獎勵辦法及稅費優惠等扶持政策，由市、區人民政府另行制定。



第五章 物業使用與維護



第四十一條 業主在使用物業時應當遵守管理規約。

管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人均具有約束力。

轄區物業主管部門應當制定管理規約示范文本，供業主參考。

第四十二條 物業管理區域內禁止下列損害公共利益的行為：

（一）違法改變房屋承重結構；

（二）違法搭建建筑物或者構筑物；

（三）擅自將住宅改變為經營性用房；

（四）擅自占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備；擅自改建物業共用部位；損壞或擅自移裝共用設施設備；

（五）超標排放有毒、有害物質；

（六）排放超過規定標準的噪聲；

（七）任意棄置垃圾、雜物；

（八）飼養家禽、家畜；

（九）在物業共用部位、共用設施設備上任意涂寫、刻畫、張貼；

（十）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

（十一）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高場地。

（十二）其他違反法律、法規和管理規約的行為。

物業服務企業應當將裝修有關規定書面告知業主、非業主使用人，發現物業管理區域內有前款規定行為的，應當對行為人進行勸阻、制止，并要求行為人及時改正；勸阻、制止無效的，應當及時告知業主委員會，或物業主管部門和有關行政管理部門，由物業主管部門或者有關行政管理部門依法處理。

第四十三條 單位、個人敷設電線、燃氣管道和使用電器產品、燃氣用具應當符合消防安全規定，及時更新老化電氣線路，不得違反消防安全規定用電、用氣。

對用電單位和個人超負荷用電、違規拉線接電等可能引發火災事故的行為，供電企業應當及時予以制止，電力管理部門可以依法中止供電。

第四十四條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主的需要。未首先滿足業主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人。

建設單位應當向全體業主公布車庫、車位的處分情況，并與業主協商處分空置的車庫、車位。業主要求承租空置的車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

第四十五條 業主車輛較多的物業管理區域，經業主大會同意可利用業主共有的道路或者其他場地設置車位的，業主委員會可以申請公安或綜合執法部門協助劃定物業管理區域內地面泊車位和行車路線，但劃定的車位不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道和占用消防登高場地。

物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位尚未充分利用的，不應再設置規劃以外的車位。

利用業主共有的道路或者其他場地設置車位提供給相關業主使用的，車位的分配方式由業主大會決定。

小區內泊位費委托物業服務企業代收的，物業服務企業應當將泊位費單獨列賬，獨立核算。除維護車輛停放場地及設施有效使用和泊車管理的必要開支外，可以根據業主大會的決定將泊位費用于物業管理方面的其他需要。

業主委員會應當對泊位費的收支情況進行監督，并向業主大會報告。

第四十六條 物業管理區域內結合民用建筑修建的人民防空工程平時用作泊車位的，建設單位應當向全體業主開放，平時用于出租的可以納入小區物業管理，相關管理事宜由建設單位與物業服務企業協商解決，但收取的租賃費中應保障人民防空工程日常維護管理和泊車管理的必要支出。

　　第四十七條 物業服務企業應當加強物業管理區域內車輛的管理，發現有車輛停放阻礙物業管理區域內的交通道路、損壞綠地、妨礙其他業主使用物業，或大型車輛和載有危險化學品的車輛進入物業管理區域的，應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當會同業主委員會向綜合執法或公安部門報告。

第四十八條 物業服務企業應當在其管理區域內履行下列消防安全職責：

（一）建立健全消防安全制度，落實消防安全措施；

（二）對共用消防設施、器材和疏散通道、安全出口、消防車通道按規定進行維護管理；

（三）開展防火巡查和定期檢查，及時消除火災隱患；不能及時消除的，應當報告業主委員會或者公安機關消防機構、公安派出所；

（四）物業服務合同依法約定的其他消防安全職責。

第四十九條 不適宜進行規模物業管理的區域或單幢建筑由兩個以上單位管理或使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。

第五十條 國家規定保修范圍內的物業質量問題，在保修期內的由建設單位負責保修。物業管理區域內按規定已正常移交給相關專業單位的共有設施設備的維修、養護、更新改造由相關專業單位負責。

專業單位因實施共有設施設備維修、養護、更新改造，應當提前7日公示，告知物業管理區域全體業主與物業服務企業。

維修、養護、更新改造過程中確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當事前公示告知全體業主并征得直接利害關系人、業主委員會和物業服務企業的同意，依法辦理相關手續，并采取措施保障通行安全，及時恢復原狀。廣大業主、物業服務企業應當給予配合與支持。

第五十一條 建立物業保修金和物業專項維修資金制度，物業保修金作為保修期內物業維修費用保證的資金，物業專項維修資金用于建筑物共有部分、建筑區劃內共有設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

物業保修金由建設單位按規定比例向維修資金管理機構交納，具體交納方式、標準、啟用和退還等按《浙江省住宅物業保修金管理辦法》等規章和市、區人民政府的相關規定執行。保修金退還時應征求業主委員會和物業服務企業的意見，所有物業維修無遺留問題時方予退還。

物業專項維修資金由業主按規定的標準向維修資金管理機構交納，具體交存、使用和管理辦法按《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等規章和市、區人民政府的相關規定執行。

未設立物業專項維修資金或者專項維修資金不足的，物業管理區域內共有部分、共有設施設備的維修、更新、改造所需的經費由業主按照約定承擔；沒有約定或約定不明確的，由相關業主按照房屋權屬證書登記的面積占建筑總面積的比例分攤。

應當按首期交存的專項維修資金總額的3—5%設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運、消防設施損壞、排污管道損壞等緊急情況下的維修和更新。

發生前款規定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設施設備進行維修和更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區居民委員會證明核實，可直接撥付維修資金。

第五十二條 業主和非業主使用人在物業使用過程中，出現國家規定保修期和保修范圍內房屋質量問題的，先報物業服務企業協調，建設單位按有關規定處理；如有爭議的，可以由業主、業主委員會、物業服務企業與建設單位及其他相關部門協商解決；協商不成的，可以報所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或轄區物業主管部門調解。在爭議調解處理期間，業主或非業主使用人仍應按時交納物業服務費。



第六章 法律責任



第五十三條 建設單位、物業服務企業、業主以及其他單位和個人有違反國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》以及其他有關法律法規的，由有關行政執法部門依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十四條 物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和其他有關行政部門及其工作人員有違反國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》以及其他有關法律法規的，由有權機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第七章 附則



第五十五條 業主決定不選聘物業服務企業，實行自我管理的，依照本辦法相關規定執行。

第五十六條 本辦法自2013年1月1日起實行，2000年1月5日衢州市人民政府發布的《衢州市區住宅區物業管理辦法》（市政府第9號令）同時廢止。