鹽城市人民政府關于印發鹽城市市區民房建設規劃管理暫行辦法的通知



鹽都區、亭湖區人民政府，市開發區管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：
　　《鹽城市市區民房建設規劃管理暫行辦法》已經市政府常務會議研究批準，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　鹽城市人民政府　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年六月二十六日


　　　　　　　　　　　　　　　　　鹽城市市區民房建設規劃管理暫行辦法

　　第一章總則
　　第一條為加強我市民房建設規劃管理，切實維護公民的合法權益，保證城市總體規劃、鎮總體規劃的順利實施，根據《中華人民共和國行政許可法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《江蘇省城鄉規劃條例》、《江蘇省土地管理條例》等有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。
　　第二條市區范圍內的民房建設規劃管理適用本辦法。本辦法所稱市區是指鹽都區、亭湖區的全部行政管轄區域；市區高速公路圍合圈是指鹽錫、鹽徐、沈海三條高速公路圍合的市區部分；市規劃建設用地范圍是指城市總體規劃中明確的遠景城市建設用地范圍。
　　第三條鹽城市規劃局（以下簡稱市規劃局）是市區民房建設規劃管理的主管部門。
　　第四條本辦法中所稱民房是指市區居民在其宅基地建設的房屋，不包括房改房、單位集資房和房地產公司開發的商品房等。
　　民房建設分為新建、改建、復建、維修。
　　（一）新建：指在新宅基或原有宅基空地上新建設房屋。
　　（二）改建：指在現有宅基地范圍，拆除現狀建筑，變更原建筑四址重新建設房屋或在原建筑基礎上加層、加高。
　　（三）復建：指原有建筑拆除后，按原建筑高度和建筑面積在原建筑四址上建設房屋。
　　（四）維修：指對原有房屋局部進行墻體加固、整飾或屋面維修維護。
　　第五條民房建設應當遵守城市總體規劃、鎮總體規劃要求，遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展的原則，改善生態環境，促進資源、能源節約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產，保持地方特色和傳統風貌，防止污染和其他公害。民房建設鼓勵采用新技術、新工藝和新材料。
　　第六條鼓勵城郊居民以農民公寓的形式建房，鼓勵農村居民進城、進鎮居住，集中到規劃的小區或居民點建房。
　　第七條經批準使用宅基地建房的農村居民，應當按照規定，按期拆除原有老房屋，將原宅基地交還集體經濟組織另行安排利用。不按期拆除的，新建房屋不得進行規劃竣工驗收。
　　第八條鎮村布局規劃應當納入鎮總體規劃，原總體規劃中未列入的，可單獨編制鎮村布局規劃并報市人民政府審批。在城市總體規劃和鎮村布局規劃的指導下，編制村莊建設規劃，以規劃指導建設。村莊建設規劃由鎮人民政府組織編制并報市人民政府審批，村莊建設規劃在報送審批前應當經村民會議或者村民代表會議討論同意。村莊建設規劃應當與土地利用規劃相銜接。
　　第二章民房建設規劃的實施
　　第九條市區民房建設，原則上以維修為主，對符合申請民房改建、復建條件的，鼓勵實施提前拆遷安置。
　　市規劃建設用地范圍內及市高新技術產業園區和環保產業園內不得新建和改建民房，有合法權屬的可進行民房維修，系危房且無法維修的可以申請民房復建；市區高速公路圍合圈內不得新建和改建民房，有合法權屬的可以進行復建和維修。對上述范圍內符合新建、改建規定條件的，應當集中新建住宅小區。
　　市區高速公路圍合圈外新建、改建民房的，應當到規劃的村莊居住點建設，不符合鎮村布局規劃的現有民房只能進行復建和維修。
　　第十條申請民房建設需具備的基本條件：
　　（一）申請人應為土地使用權人；
　　（二）申請改建、復建、維修的房屋應為合法建筑或按照有關規定進行過規劃認定處理的建筑；
　　（三）申請人提供的房屋產權證（或建設工程規劃許可證、建筑執照、規劃認定通知書）、土地使用證等證書上戶主姓名不一致的，需先行到有關部門調整一致；
　　第十一條申請民房建設應提供如下材料：
　　（一）個人書面申請報告，經所在社區居民委員會或村民委員會及街道辦事處或鎮人民政府簽署明確意見并征求相鄰利害關系人意見；
　　（二）土地使用證原件及復印件，新批宅基地的，需提供建設用地批準書；
　　（三）申請改建、復建、維修民房的房屋產權證（建設工程規劃許可證或建筑執照、規劃認定通知書）原件及復印件；
　　（四）申請人戶籍證明或戶口簿原件及復印件；
　　（五）申請改建、復建、維修民房的房屋安全鑒定報告；
　　（六）申請新建、改建房屋的，應當提供建設施工圖紙；
　　（七）其他需提供的材料。
　　第十二條民房新建、改建、復建規劃許可手續的審批程序及要求：
　　（一）申請人持第十一條所列材料按行政區劃到所在地的規劃分局進行申報；
　　（二）市規劃局應當在受理材料后對申報材料進行審核、現場勘察和內部審批，對符合規劃要求的，應當依照法定程序在申請人房屋所在處周邊醒目位置予以公示，公示時間不少于10日。對不符合規劃要求的，應當書面答復申請人；
　　（三）公示期間如無異議提出或無復核要求的，對應當繳費的申請人應依據市規劃局的繳費通知按房屋批準建設面積繳納市政基礎設施配套費。市規劃局應當在收繳規費后向申請人發放建設工程規劃許可證的副本。如公示期間有異議提出或要求復核的，市規劃局應予調查，對不符合規劃要求的，不予發證并書面通知申請人；
　　（四）建設工程開工前，申請人應當向市規劃局申請現場驗線。未經驗線，不得開工建設。工程竣工后，申請人應當向市規劃局申請規劃驗收，驗收合格后，市規劃局向申請人換發建設工程規劃許可證的正本；
　　（五）申請人應當自建設工程規劃許可證的副本發放之日起一年內進行房屋施工，在有效期限內未能施工的，可以在有效期屆滿30日前向市規劃局申請辦理延期手續。延期的期限不得超過一年。
第十三條民房維修規劃許可手續的審批程序及要求：
　　（一）民房維修規劃許可手續的審批程序參照本辦法第十二條第一項、第二項中關于民房新建、改建、復建規劃許可手續的審批程序規定；
　　（二）在公示期間如無異議提出或無復核要求的，市規劃局應向申請人發放建設工程規劃許可證。如公示期間有異議提出或要求復核的，市規劃局應予以調查，對不符合規劃要求的，不予發證并書面通知申請人；
　　（三）申請人應當自建設工程規劃許可證發放之日起一年內進行房屋維修，在有效期限內未能施工的，可以在有效期屆滿30日前向市規劃局申請辦理延期手續，延期的期限不得超過一年。
　　第十四條有下列情況之一的，不予辦理新建、改建、復建規劃許可手續：
　　（一）已列入近期規劃改造的地段或拆遷紅線已劃定地段內的建筑物；
　　（二）在城市規劃道路紅線、規劃綠地或其它城市市政公用設施用地范圍內的建筑物；
　　（三）現有完好住房可以滿足家庭成員生活、居住需要；
　　（四）影響四鄰、消防、交通及其它不符合國家及地方有關現行法規和規定的房屋；
　　（五）申報材料中有弄虛作假情形的。
　　第十五條市規劃局可委托鎮人民政府具體辦理轄區內居民民房建設規劃許可的相關審核事宜。
　　第三章 民房建設規劃管理技術規定
　　第十六條按照多層、高層方式建設的民房參照《鹽城市實施〈江蘇省城市規劃管理技術規定〉細則》執行。規劃中應考慮居民農業生產的需要，布置生產輔助用房。
　　第十七條集中居民點的選址應考慮近遠期相結合、一次規劃、分期建設的原則。民房建設選址應當避免穿越規劃中或已經規劃的鐵路、公路、自然保護區、名勝古跡、規劃綠地和高壓輸電線路，避免沿主要公路展開布局。
　　第十八條民房建設應按照適度集聚、節約用地、有利生產、方便生活的要求，統籌安排好與村莊相關的基礎設施與公共服務設施。
　　第十九條在單戶宅基上的民房建設應當符合以下規定：
　　（一）建筑占地：平房建筑占地面積不得超過批準的宅基地面積的70%，樓房建筑占地面積不得超過批準的宅基地面積的60%；
　　（二）層次：以兩層為主，最高不得超過三層；
　　（三）層高：一般控制在2.8-3.3米之間；對原有房屋層高達不到2.8米且符合復建要求的，征得相鄰利害關系人書面同意后，在復建審批時可以適度提高建筑層高；
　　（四）室內外高差：室內外高差應控制在0.3米以內并符合相關的排水要求，位于城市洼地或由于道路改造為低洼地的控制標準可以適當放寬；
　　（五）日照間距：每戶一半居住空間日照間距不小于1:1.39；按原地原面積原高度復建的危房、不作為主要采光面的建筑山墻及廚房等附屬用房均不考慮日照間距；
　　（六）建筑間距及離界：主房平行布置的建筑間距不少于6米；附房及非平行布置的主房應考慮通風、采光的要求，酌情留足建筑間距；主房與附房的離界距離一般為0.5米，征得相鄰利害關系人同意后，可以酌情減少；
　　（七）陽臺：沿街不得建造突出開敞式陽臺。非沿街的，在土地使用范圍內可以建造陽臺，但不得影響交通、市容和相鄰利害關系人的合法權利。
　　（八）屋面及排水：屋面宜采用四破頂屋面，屋面坡度控制在跨度的1/2.5-1/2。并應組織好自身的排水系統，不得向相鄰利害關系人的墻體、屋面和院內排水。
　　第四章法律責任
　　第二十條民房建設必須嚴格按照市規劃局核發的建設工程規劃許可證的內容進行建設，不得擅自變更。確需變更的，應當向市規劃局申請，經批準后辦理變更手續。
　　第二十一條市規劃局應當按照各項規劃和技術規范做好民房建設的規劃審批工作，并定期巡查，對民房建設是否按規劃許可實施進行監督檢查，及時制止違反城鄉規劃法律、法規的行為并依法處理。被檢查者應當自覺接受監督檢查，如實提供情況和資料，不得隱瞞和阻礙。
　　第二十二條市規劃局應當加大對市區范圍內民房違法建設的查處力度、在城市、鎮規劃區內，未取得建設工程規劃許可證進行民房建設，或者未按照建設工程規劃許可證確定的內容進行民房建設，或者利用失效的建設工程規劃許可證進行民房建設的，由市規劃局責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處以建設工程造價5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價5%以上10%以下的罰款。
　　第二十三條區人民政府應當建立分級負責、群眾參與、社會監督的民房建設長效管理制度。
　　鎮人民政府、街道辦事處、園區管委會負責本轄區內的民房建設情況的巡查和監督，發現違法建設行為應當及時予以制止，并配合市規劃局予以處理。
　　凡因巡查和監督不到位或對違法建設行為不及時報告，造成違法建設嚴重后果的，由區人民政府追究鎮人民政府、街道辦事處、園區管委會及其相關負責人的責任。
　　居民委員會、村民委員會、物業服務企業發現本區域內民房違法建設行為的，有權予以制止，并及時向市規劃局報告。
　　第二十四條未經驗線，擅自開工進行民房建設的，由市規劃局責令停止建設，限期改正，可以處以1000元以上5000元以下的罰款。
　　第二十五條市規劃局作出責令停止建設通知或限期拆除的決定后，當事人不停止建設或逾期不拆除的，市人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。
　　第二十六條城鄉規劃管理工作人員應忠于職守，秉公辦事，自覺接受群眾監督，對違反規定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、受賄索賄者，由其所在單位給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第五章附則
　　第二十七條各縣（市）民房建設規劃管理可以參照本辦法執行。
　　第二十八條本辦法自公布之日起一個月后施行。原有相關規定與本辦法不一致或相抵觸的，以本辦法為準。