伊春市人民政府關于印發《伊春市物業管理規定》的通知

伊政發〔2012〕4號


各縣（市）、區人民政府（林業局），省屬、中屬在伊行政機構，各企事業單位，市政府各委、辦、局：
《伊春市物業管理規定》已經市政府十二屆三十九次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真遵照執行。　　


二○一二年二月十日



伊春市物業管理規定

第一章 總則

第一條 為規范我市物業管理活動，提高城市管理水平，明確業主、使用人、物業服務企業、開發建設單位及有關部門的權利與義務，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本規定。
第二條 本規定適用于本市行政區域內的物業管理活動。
第三條 本規定所稱業主，是指住宅區內房產的所有權人；使用人是指房產的承租人或實際使用的其他人。
本規定所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第二章 物業管理職責分工

第四條 市建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
縣（市）、區、局房地產行政主管部門負責對本區域內的物業管理活動進行監督管理。
第五條 規劃、市政、供電、供熱、供水、郵政、通訊、有線電視、環衛、公用事業、公安（消防）、物價、工商等有關部門和單位按照各自職責協同實施本規定。
第六條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）協助物業行政管理部門對物業管理活動進行監督管理。對物業服務與社區管理、社區服務的相互關系進行協調，負責組織實施棄管和自治管理的住宅小區和單體樓房的物業管理工作。

第三章 業主大會與業主委員會

第七條 業主在物業管理活動中享有《物業管理條例》中規定的權利，并履行相應的義務。業主可以通過建設單位、物業服務企業或直接向業主委員會提供有效地址和聯系方式。房屋的承租等實際使用者為物業使用人。物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定，物業使用人違反本規定和管理規約的規定，有關業主應承擔連帶責任。
第八條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會，行使《物業管理條例》中規定的職責。物業管理區域內業主人數較多的，以幢、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權數比例等方式，推選業主代表參加業主大會會議。一個物業管理區域內成立一個業主大會。
第九條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，由開發建設單位、前期物業服務企業、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會召集全體業主召開大會，選舉產生業主委員會。
第十條 在物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由社區居委會牽頭負責首次業主大會會議的籌備工作。由社區居委會、業主代表、開發建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作，草擬管理規約、業主大會議事規則。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）委派本單位有關人員擔任，業主代表由社區居委會推薦。籌備組成員名單確定后，按照《業主大會和業主委員會指導規則》有關規定組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。業主委員會選舉產生后，應將業主委員會選舉結果以書面形式在物業管理區域內公示。
第十一條 業主委員會需自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案：
（一）業主大會成立和業主委員會選舉的相關資料；
（二）《管理規約》及業主大會議事規則；
（三）業主委員會成員名單及相關資料；
（四）業主大會決議的其他事項。
第十二條 業主委員會應建立工作檔案，檔案包括以下內容：
（一）業主大會、業主委員會的各種會議記錄及書面材料；
（二）業主委員會選舉及備案資料；
（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；
（四）業主及業主代表名冊；
（五）專項維修資金籌集及使用賬目情況；
（六）業主的意見和建議。
第十三條 業主委員會除履行《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》及《業主大會和業主委員會指導規則》規定的職責外，在下列情況下，可以組織召開業主大會臨時會議：
（一）經專有部分占建筑物總面積20％以上，且占總人數20％以上業主提議的；
（二）發生重大事故或緊急情況需要及時處理的；
（三）業主委員會委員變化需要補選的；
（四）物業管理區域變更的；
（五）解除物業服務合同、選聘新的物業服務企業或確定其他管理方式的；
（六）業主大會議事規則或管理規約規定的其他情形。
第十四條 業主委員會因故未能按期換屆改選的，在此期間，業主委員會應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。
第十五條 業主委員會不履行職責，經20％以上業主提議，可召開業主大會會議，重新選舉產生業主委員會委員。

第四章 物業服務企業

第十六條 物業服務企業應依法取得資質證書，在核定的資質等級范圍內從事物業服務活動。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓物業服務企業資質證書。
物業服務企業的名稱、法定代表人等事項發生變更，應在辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。
第十七條 物業服務企業的管理人員取得國家職業資格證書后，方可從事物業管理活動。物業管理專業人員是指物業服務企業的經理、部門經理、項目經理、管理人員（不包括財務和工程崗位的人員）。
取得職業資格證書的物業管理專業人員不得涂改、出租、出借、轉讓職業資格證書。
第十八條 物業服務企業享有下列權利：
（一）根據法律、法規、規章以及《物業服務合同》的約定，制定物業管理操作規程；
（二）按照《物業服務合同》的約定收取物業服務費；
（三）制止各種損害物業和妨礙物業服務的行為；
（四）要求業主委員會協助物業服務企業做好服務工作；
（五）選聘專業公司承擔專項服務和維護業務；
（六）可以實行家政服務等多種經營。但利用共用設施、設備、場地進行經營的，應征得業主委員會和相鄰業主的同意，所得收益應主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用。
第十九條 物業服務企業應履行下列義務：
（一）嚴格履行《物業服務合同》，為業主提供相應的服務；
（二）在小區醒目位置公示服務內容和收費標準；
（三）接受業主委員會和業主的監督；
（四）提請業主大會審議本物業管理區域內物業服務的有關操作規程；
（五）接受物業行政主管部門、街道辦事處、社區委員會的監督、指導。
第二十條 實施物業管理的住宅區，業主委員會應與受聘的物業服務企業簽訂《物業服務合同》,《物業服務合同》應對物業服務項目及內容、服務標準、物業服務收費標準、雙方的權利義務、專項維修基金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業交接后30日內，將《物業服務合同》報物業行政主管部門備案。
第二十一條 《物業服務合同》期限終止前，業主大會與物業服務企業協商不續約的，《物業服務合同》終止后，物業服務企業方可退出物業服務，并按下列規定執行：
（一）物業服務企業應按照《物業服務合同》的約定，提供物業服務至合同終止之日，業主應按照《物業服務合同》的約定，足額交納物業服務費用至合同終止之日；
（二）物業服務企業應在退出物業服務前，公布物業服務費用的收支情況，并將已經收取尚未提供物業服務部分的費用退還相關業主；
（三）物業服務企業應在退出物業服務前10日內，向業主委員會移交全部物業檔案資料、物業管理用房和有關物業維修、養護、更新、改造及辦理物業承接驗收時的技術資料。
第二十二條 《物業服務合同》期限未滿，業主大會或物業服務企業提出解除合同的，應提前書面通知對方。業主大會和物業服務企業有物業管理糾紛的，雙方可協商解決，協商不成的，可依法申請仲裁或向物業所在地人民法院提起訴訟。仲裁或者訴訟期間，業主應按《物業服務合同》約定足額繳納物業服務費用，物業服務企業不得終止物業管理服務。
第二十三條 物業服務企業應遵守國家有關規定雇用秩序維護人員，秩序維護人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害業主的合法權益，不得妨礙國家工作人員依法執行公務。

第五章 物業管理與服務

第二十四條 物業管理按下列規定執行：
（一）新建住宅物業的建設單位應通過招投標方式或經物業所在地的物業行政主管部門批準后，采取協議方式選聘物業服務企業，實施前期物業管理。業主大會成立后，由業主大會選聘物業服務企業實施物業管理。
（二）原有住宅物業或非住宅物業沒有實施物業管理，由開發建設單位組織實施物業管理；開發建設單位已不存在的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織實施物業管理或業主自治管理。
第二十五條 建設單位應與被選聘物業服務企業簽訂前期《物業服務合同》，在銷售商品房時，應與購房人簽訂商品房買賣合同、前期物業服務協議，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
第二十六條 被選聘的物業服務企業在簽訂前期物業服務合同至業主辦理入住手續期間，應當做好下列工作：
（一）組織有關專業技術人員代表業主監督物業共用部位、共用設施的施工質量和配套建設情況；
（二）按照物業服務的要求，提出改善物業的具體設計建議；
（三）進行物業承接驗收，并接收移交的相關資料；
（四）辦理業主入住手續。
第二十七條 物業管理區域具備下列條件時，建設單位應向物業服務企業提出物業承接查驗。
（一）建設工程的公共設備設施配套齊全，并符合規劃設計及有關規范要求；
（二）竣工驗收合格，且驗收資料齊全；
（三）有符合規定的物業服務用房；
（四）共用設備、設施運行正常、完好，并經驗收合格；
（五）建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢。
第二十八條 建設單位、物業服務企業組成的驗收小組，按照下列程序進行物業承接查驗：
（一）查驗房屋及設施設備，并做好查驗記錄；
（二）對查驗中發現的問題，開發建設單位應書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準；
（三）驗收后，建設單位和物業服務企業應簽訂物業承接驗收協議。
第二十九條 建設單位須在物業承接查驗20日前，向物業服務企業移交下列資料：
（一）物業管理區域的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件。
第三十條 在前期物業管理期間，建設單位或物業服務企業提出解除前期《物業服務合同》的，應提前告知對方。原物業服務企業必須在建設單位通過原方式選聘新的物業服務企業后，方可退出。
第三十一條 保修期內，住宅物業的維修養護由建設單位負責。
保修期滿后，住宅物業業主使用的自用部位、設施由業主自行負責。物業共用部位、共用設施設備（包括化糞池的清淘）日常維修養護由物業服務企業負責，費用從業主交納的物業服務費中列支。
物業共用部位、共用設施設備大中修、更新改造的費用，從業主交納的維修資金中支付。沒有維修資金的，由受益業主根據維修工程所需資金按比例分攤。因建設單位保修期內，保修不及時給業主或物業服務企業造成損失的，由建設單位負責賠付。
第三十二條 物業服務收費應實行政府指導價或市場調節價。實行政府指導價的物業收費應根據市價格主管部門會同物業行政主管部門批準的基準價格和浮動幅度在《物業服務合同》中約定；實行市場調節價的物業收費，應本著以質論價、質價相符的原則，由業主與物業企業在《物業服務合同》中約定。物業管理區域內已竣工但尚未售出或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納。物業產權發生轉移的，原業主應結清物業服務費。
第三十三條 業主大會沒有選聘到新的物業服務企業，或經業主大會決定不選聘物業服務企業。實行自治管理的，業主委員會應當履行下列管理職責：
（一）組織管理區域內（含樓道）環境衛生清掃、保潔工作；
（二）維護管理區域環境秩序和綠化養護；
（三）負責房屋及道路等共用設施設備的養護和維修；
（四）負責接待業主報修，受理業主投訴和物業服務費用的收繳、管理、使用。業主委員會履行第一項職責時，也可委托環境衛生服務單位負責，費用按規定標準由環境衛生服務單位直接向業主收取。
第三十四條 物業管理區域內未能成立業主大會，不能選聘物業服務企業或沒有實施業主自治管理的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織做好下列工作（發生的費用由受益業主按照實際費用向服務單位交納）：
（一）清掃保潔和垃圾清運（含化糞池清淘）；
（二）綠化維護；
（三）物業共用部位日常養護。

第六章 物業管理用房

第三十五條 建設單位應在物業管理區域內配置物業管理辦公用房。物業管理用房屬建設單位無償提供，產權屬全體業主所有。
物業管理用房的具體標準為:建筑面積5萬平方米以下的按照不低于建筑面積100平方米提供；建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業管理區域房屋總建筑面積的0.2%提供；超過20萬平方米的，超出部分按照0.1%提供。提供物業管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本功能。
因分期建設等原因，建設單位暫未能按規定標準提供物業管理用房的，應向物業服務企業提供物業管理臨時用房。建設單位申請辦理房屋預銷售許可證和房地產初始登記時，應向物業行政主管部門提交物業管理用房配置的相關資料。經審核不符合以上條件的，市房地產管理部門不予核發房屋預銷售許可證和辦理房地產初始登記。
第三十六條 開發建設單位應按照下列標準建設物業管理用房：
（一）上下水、供電、供暖、衛生等應具備正常使用功能；
（二）小區內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應在物業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。
第三十七條 規劃管理部門審查房屋開發項目時，應在規劃設計總圖和單體方案中，確定物業管理用房的位置和面積。物業管理用房的位置應便于物業管理，設置在沿主街或本物業區域內的中心位置。
第三十八條 未經業主大會同意，業主委員會或物業服務企業不得將物業管理用房轉讓、買賣或用于擔保，不得出租或改變用途。房屋權屬登記機構在辦理物業管理用房產權登記時，由開發建設單位出具物業管理用房產權證明材料，載明物業管理用房的房號面積，并到產權部門備案或初始登記，產權屬該小區業主所有。
第三十九條 原住宅建設規劃未設計物業管理用房的，由當地物業行政主管部門會同規劃等相關部門，依法對小區進行重新規劃，選擇適當位置由當地政府出資或采取市場化運作方式解決。

第七章 公用設施設備管理

第四十條 各專業單位應按照本規定，依法承擔物業服務區域內相關管線和設施設備的維修養護責任。劃分辦法為：
（一）自來水從街路干線、支線接出的入戶管線，由產權單位或物業服務企業負責維修管理，住宅樓室內供水設施由產權人負責。物業服務區域規劃紅線范圍以外的排水管道（含窨井）及城市公共排水設施（含交接井）由城市排水養護單位管理維護。原有住宅物業（單體棟號）化糞池（不含化糞池）以外的排水管道由城市排水養護單位管理維護。住宅區的供水管網及管網上設置的地下式消防井、消火栓等，由產權單位或物業企業維護，公安消防部門監督檢查。
（二）居民用戶的供熱入戶管網及樓內的共用供熱設施設備更新、改造、維修、養護由供熱單位負責。
（三）供電設施的運行維護管理范圍，按產權歸屬確定。
（四）通訊設施至用戶終端由通訊單位負責。有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位負責。
（五）各專業單位確需在小區內施工，臨時占用、挖掘道路、場地的，應在業主委員會或小區物業服務企業指導下施工。施工完畢后，要將施工的部位恢復原狀，造成損失的，應予以賠償。
第四十一條 物業服務區域內的清掃保潔、綠化由物業服務企業負責。物業服務區域外或無物業服務區域（單體樓）的清掃保潔由社區或環衛部門負責，綠化由市政公用管理單位按職責分工進行管理維護。
第四十二條 物業服務區域內的生活垃圾，由物業服務企業從住宅樓運至垃圾轉運站或環衛保潔單位指定的地點后，由環衛保潔單位運至垃圾處理場。環衛保潔單位清運垃圾的費用，由物業服務企業按價格主管部門核定的標準與環衛保潔單位簽訂的委托清運合同約定，從收取的物業服務費中支付。非生活垃圾，由物業服務企業委托環衛保潔單位清運，清運費用按照物業服務企業與業主的約定，由業主支付。

第八章 物業的使用與維護

第四十三條 業主、物業使用人應遵守法律、法規、規章的規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第四十四條 任何單位和個人未經允許不得占用物業服務區域內的下列共用部位共用設施設備：
（一）物業服務用房；
（二）門衛房、電話間、監控室、共用走廊；
（三）按規定配建的非機動車車庫；
（四）公共綠地、道路、場地景觀、文體設施；
（五）其他依法歸全體業主所有的設施設備。
建設單位、物業服務企業不得擅自出租、出賣、出借物業服務區域內的屬于業主共用的物業共用部位。
第四十五條 物業使用禁止下列行為：
（一）改變原規劃設計，擅自改變房屋用途；
（二）損壞房屋承重結構，違法搭建建筑物、構筑物；
（三）改變房屋外立面造型；
（四）擅自改建、占用物業共用部位或損壞、占用移裝公用設施設備，在公共部位上設置障礙；
（五）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品或存放、鋪設超負荷物品；
（六）開辦產生噪聲的機械加工及娛樂項目等；
（七）使用燃煤爐灶或油煙無組織排放；
（八）亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂搭亂建，亂種植，亂倒、亂堆垃圾雜物，未經批準飼養禽畜；
（九）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第四十六條 業主或物業使用人裝修住宅，應當事先告知物業服務企業，并按要求施工。裝修垃圾由裝修人自行清理或委托清理。
第四十七條 物業企業、業主利用物業服務區域內共用部位、共用設施經營的，應征得業主大會及相關業主的同意，收取的費用主要用于共用設施設備的維修、更新、改造，也可按業主大會的規定使用。業主利用公用部位、場地設置空調、熱水器等非經營性設施設備，應征得物業服務企業、業主大會和相鄰業主的同意后方可安裝。
第四十八條 維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的大修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金實行專戶儲存，按戶設置明細賬，按單元棟物業管理區域核算。具體操作按照維修資金的相關政策執行。
第四十九條 縣（市）、區、局物業管理行政主管部門應建立物業服務投訴受理制度。
業主委員會、物業服務企業應受理業主、物業使用人有關物業服務的投訴。

第九章 法律責任

第五十條 有下列行為之一的，由縣（市）、區、局物業行政主管部門及相關部門依據《物業管理條例》等有關法律法規進行處理：
（一）建設單位擅自改變屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的；
（二）建設單位、物業服務企業不按規定移交資料或損壞、隱匿、銷毀物業管理資料的；
（三）物業服務企業未取得資質證書從事物業管理或以欺騙手段取得資質證書的；
（四）物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；
（五）物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的；
（六）挪用專項物業維修資金的；
（七）未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的；
（八）擅自改變物業服務區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（九）擅自占用、挖掘物業服務區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（十）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；
（十一）業主以業主大會或業主委員會名義從事違法違規活動的；
（十二）建設單位在物業管理區域內不按規定配置必要的物業管理用房的。
第五十一條 對實施違法搭建的建筑物、構筑物或破壞房屋主體結構和私扒濫改的，由當地城市管理行政執法部門，按相應規定處罰。
第五十二條 業主不按時交納物業服務費的，物業服務企業可以催繳、限期交付；經催繳仍不交付的，物業服務企業可向物業所在地人民法院提起訴訟。物業服務企業未按《物業服務合同》中約定的服務項目提供服務的，業主可申請仲裁或向物業所在地人民法院提起訴訟。
第五十三條 拒絕、阻礙物業管理行政主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依法予以處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第十章 附則

第五十四條 本規定自2012年3月15日起施行。