吉安市人民政府關(guān)于印發(fā)吉安市物業(yè)管理辦法（修訂稿）的通知

吉府發(fā)〔2010〕12號


井岡山管理局，各縣（市、區(qū)）人民政府，市直有關(guān)單位：

　　《吉安市物業(yè)管理辦法》（修訂稿）已經(jīng)市政府第45次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

　　二○一○年八月三日

　　吉安市物業(yè)管理辦法

　　（修訂稿）

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范吉安市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益,創(chuàng)造安全、優(yōu)美、和諧、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理，以及對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的房屋、設(shè)施和相關(guān)場地的范圍，具體以物業(yè)建設(shè)規(guī)劃用地為界。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和場地等。

　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。

　　第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)化有償服務相結(jié)合的原則，業(yè)主可以自行管理建筑物及附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人管理。

　　第五條 吉安市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負責全市物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作。各縣（市）房地產(chǎn)管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　規(guī)劃建設(shè)、物價、公安、環(huán)境保護、民政、城市管理等行政執(zhí)法部門應當按照各自職責，做好物業(yè)管理相關(guān)的工作。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。

　　市和區(qū)、縣人民政府對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的住宅區(qū)，應當組織整治改造，并通過政府補貼等方式鼓勵或扶持物業(yè)服務企業(yè)接收和逐步推行物業(yè)管理。

　　第二章 物業(yè)管理分工

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和排水設(shè)施的日常養(yǎng)護和維修管理，由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主負責；屬于城市道路和公共排水設(shè)施的由市政管理單位負責。

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化建設(shè)由開發(fā)建設(shè)單位負責；物業(yè)管理區(qū)域共用的綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護維修管理，由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主負責并接受園林綠化管理部門的指導監(jiān)督。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃用地內(nèi)道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主負責。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護、維護管理和清掏、清運工作由物業(yè)服務企業(yè)負責，生活垃圾由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主負責收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，環(huán)衛(wèi)部門不得收物業(yè)服務企業(yè)的垃圾中轉(zhuǎn)費。

　　第十條 高層樓（七層及以上，下同）以樓內(nèi)供水泵房總計費水表為界，多層樓（七層以下，下同）以業(yè)主自來水表為界，界限以外（包括計費水表）的供水管線及設(shè)備，由供水企業(yè)負責維修管理；界限以內(nèi)（包括水表至用戶）的供水管線及設(shè)備由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主負責維修管理。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路、消防設(shè)施、照明設(shè)施等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主負責養(yǎng)護管理；其它公共部分，由相關(guān)單位負責維修管理。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　尚未登記取得所有權(quán)但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為，已經(jīng)合法占有該房屋，在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔相應義務的人，可以認定為業(yè)主。

　　第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

　　(二)提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；

　　(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修基金（以下簡稱維修基金）的管理和使用；

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　(四)按國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業(yè)服務費用；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應當在物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下組織、成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主大會的成立進行指導、監(jiān)督。首次業(yè)主大會召開的費用從物業(yè)管理基金中支付。

　　第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積60%以上或者小區(qū)第一套房屋出售并交付已滿兩年以上的，開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主應當向當?shù)亟值擂k事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到書面要求的60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組由開發(fā)建設(shè)單位代表、業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居委會代表組成，其成員應為不超過15人的單數(shù)，其中業(yè)主代表不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。

　　第十七條 籌備組應當履行下列職責：

　　（一）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（三）確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及投票權(quán)；

　　（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法和名單；

　　（五）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

　　（六）做好召開首次業(yè)主大會的其他準備工作；

　　（七）應在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下在3個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會。

　　前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會召開前15日以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十八條 管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則，業(yè)主的共同利益和義務，以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會議事規(guī)則、業(yè)主委員會的換屆程序及補選辦法等事項。

　　第十九條 首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)，按下列辦法確定：

　　(一)住宅每套1票；

　　(二)非住宅每100平方米建筑面積為1票，不足100平方米建筑面積的按每個產(chǎn)權(quán)單位為1票；超過100平方米的，每超過100平方米計1票；超過部分不足100平方米的不計票。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分以及同一買售人擁有一個以上專有部分的，按一票計算；

　　（三）建筑面積的認定，按業(yè)主不動產(chǎn)登記簿記載建筑面積為準；尚未進行登記的，按測繪機構(gòu)的實測面積為準；尚未實測的，按房屋買賣合同記載的面積為準。

　　第二十條 業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員；

　　(三)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　(四)制定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部份和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　(七)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定的應由業(yè)主共同決定的事項。

　　業(yè)主大會決定本條第（四）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第二十一條 業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式，但應當持有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采取書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會的，應當出具書面委托書，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。

　　第二十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。劃分為同一物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第二十三條 業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開1次。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第二十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責，履行下列職責：

　　(一) 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　　(二) 召集業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　(三) 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務合同；

　　(四) 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(五) 監(jiān)督管理規(guī)約的實施，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用；

　　（六）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

　　（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、裝飾裝修和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　（八）業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第二十五條 業(yè)主委員會的成員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　（三）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務；

　　（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

　　（五）具有一定的組織能力；

　　（六）具備必要的工作時間。

　　第二十六條 業(yè)主委員會根據(jù)住宅的規(guī)模由5至11人單數(shù)組成，設(shè)主任1人，副主任1至2人。

　　不足30戶業(yè)主的單棟物業(yè)，經(jīng)全體業(yè)主同意可以不成立業(yè)主委員會，直接由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會職責，但必須選出1-3人的召集人。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決議必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第二十七條 業(yè)主委員會應當在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，執(zhí)下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　　（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面報告；

　　（二）通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（三）業(yè)主委員會成員名單和基本情況；

　　（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　第二十八條 業(yè)主委員會委員每屆任期3年，可連選連任。任期屆滿前兩個月，書面報告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在其指導下組織召開業(yè)主大會，選舉下一屆業(yè)主委員會。

　　無正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作，協(xié)調(diào)不成的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。

　　新一屆業(yè)主委員會選舉成立之日起的10日內(nèi)，原業(yè)主委員會成員應當將其保管的有關(guān)財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第二十九條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止：

　　（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　　（三）依法被限制人身自由的；

　　（四）有拒交物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的；

　　（五）有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

　　（六）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

　　（七）法律、法規(guī)及管理規(guī)約規(guī)定的其它情形。

　　第三十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費，由全體業(yè)主共同分攤，有物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益的，可以從經(jīng)營收益中列支。具體辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　工作經(jīng)費的收支情況，應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第三十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約，應當符合國家規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不允許從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應積極配合當?shù)厣鐓^(qū)居委會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居委會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第三十二條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集，由市（縣）房地產(chǎn)、規(guī)劃建設(shè)、城管行政主管部門、社區(qū)居委會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

　　（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

　　（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

　　（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；

　　（四）物業(yè)服務企業(yè)在變更、交接過程中出現(xiàn)的問題；

　　（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛問題。

　　第四章 物業(yè)服務企業(yè)

　　第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。任何單位和個人不得轉(zhuǎn)讓或者出租、掛靠、外借物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。

　　外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應當向市房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記備案。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家的有關(guān)規(guī)定，取得從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證書或崗位證書。執(zhí)業(yè)資格證書或崗位證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。

　　第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利：

　　(一)根據(jù)前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同和國家法律、法規(guī)、政策規(guī)定，并結(jié)合實際情況制定物業(yè)管理規(guī)定，管理物業(yè)區(qū)域和物業(yè)；

　　(二)依照合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務費；

　　(三)制止各種損害物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為；

　　(四)要求委托人協(xié)助管理；

　　(五)選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營服務管理業(yè)務；

　　(六)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)的義務：

　　(一)履行前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護、維修；

　　(二)根據(jù)合同約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路景觀、綠地的養(yǎng)護和管理；

　　(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理和修復；

　　(四)車輛進出及停放管理；

　　(五)協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、進行安全防范；

　　(六)物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案、業(yè)主檔案的管理；

　　(七)根據(jù)業(yè)主的生活需求，開展其它特約物業(yè)服務；

　　(八)接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和社區(qū)居委會的監(jiān)督，協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務工作。

　　第三十六條 房地產(chǎn)行政主管部門每年對物業(yè)服務企業(yè)實行服務質(zhì)量考核制度，并結(jié)合物業(yè)服務企業(yè)的信用檔案、信訪投訴處理、配合相關(guān)部門做好小區(qū)社會公共事務等情況進行動態(tài)的資質(zhì)管理。

　　第五章 前期物業(yè)管理

　　第三十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位負責選聘或委托物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限。

　　成立了業(yè)主大會，業(yè)主、業(yè)主大會應當選聘物業(yè)服務企業(yè)，并由業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主、業(yè)主大會選聘了物業(yè)服務企業(yè)，原前期物業(yè)服務合同無論是否到期，均自然終止。

　　無論是前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)均應當在合同簽訂之日起15日內(nèi)，將合同報當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案，同時抄告社區(qū)居委會。服務合同期限屆滿前3個月，物業(yè)服務企業(yè)應當以書面形式告知開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會，并就續(xù)約事宜進行協(xié)商。

　　第三十八條 住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應當在辦理商品房預（銷）售許可證前通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。

　　投標人少于3個或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于2萬平方米的項目，經(jīng)物業(yè)所在市、縣房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同前向物業(yè)買受人明示。

　　物業(yè)買受人應當對遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以書面承諾，并作為附件載入商品房買賣合同。

　　第四十條　 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務費的時間、標準和方式。

　　第四十一條 物業(yè)綜合竣工驗收備案審查合格后交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費由物業(yè)買受人交納；已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費由建設(shè)單位交納。

　　建設(shè)單位送達書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為入住，其物業(yè)服務費由開發(fā)建設(shè)單位墊付，物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)時，由物業(yè)買受人返還開發(fā)建設(shè)單位墊付的費用。

　　第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應當及時進行整改。整改到位后由物業(yè)服務企業(yè)出具整改符合要求意見。該意見作為綜合竣工驗收備案審查的內(nèi)容之一。

　　第四十三條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列工程建設(shè)資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備施工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物品使用說明文件；

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將上述資料移交業(yè)主委員會。

　　第四十四條 建立物業(yè)管理基金制度，由開發(fā)建設(shè)單位按開發(fā)面積每平方米1元的標準歸集，以解決首次業(yè)主大會的召開費用或者業(yè)主委員會成員的報酬等問題。

　　第六章 物業(yè)的使用、管理和維修

　　第四十五條 開發(fā)建設(shè)單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按下列標準配置物業(yè)管理用房：

　　(一)小區(qū)按總建筑面積3‰的比例配置；

　　(二)不得少于50平方米建筑面積；

　　（三）具備獨立的水、電、采光、通風等基本使用功能 ；

　　（四）物業(yè)管理用房應當是地面±0.0以上三層以下具備辦理產(chǎn)權(quán)條件的房屋。

　　地下室、車棚、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、架空層、公共門廳、過道、人防工程、消防用房等，不得作為物業(yè)管理用房。

　　業(yè)主委員會辦公用房應當從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，其建筑面積不少于20平方米。

　　建設(shè)單位應當將物業(yè)管理用房及附屬配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，納入建設(shè)項目總體規(guī)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應當將物業(yè)管理用房的位置和面積的審查，納入建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃及建筑方案的審查內(nèi)容。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。

　　第四十六條 業(yè)主或非業(yè)主使用人必須按照《住宅使用說明書》的規(guī)定使用物業(yè)，未經(jīng)其他業(yè)主和相關(guān)部門同意，不得改變物業(yè)的使用性質(zhì)、功能和各類設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì)。

　　業(yè)主或物業(yè)使用人進行房屋裝修、維修、檢修工程的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議》，協(xié)議中必須對房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項進行約定。

　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）踐踏、占用綠地，占用通道等共用場地；

　　（二）擅自改變房屋及其配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀，違反規(guī)定安裝外墻防護設(shè)施，損毀設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全；

　　（三）亂搭亂建，在房屋共用部位亂堆亂放、隨意占用；

　　（四）擅自擺攤設(shè)點，無序停放車輛；

　　（五）破壞綠化，損毀樹木、園林藝術(shù)雕塑，影響景觀；

　　（六）亂拋亂堆垃圾雜物，傾倒余土廢渣，堆放排放有毒物質(zhì)，污染環(huán)境，存放易燃、劇毒、放射性等危險物品，發(fā)生超過國家規(guī)定標準的噪音；

　　（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

　　（八）擅自改變房屋及其配套設(shè)施的用途，將住宅用于餐飲、娛樂等生產(chǎn)經(jīng)營活動，將儲藏間、車庫用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營活動；

　　（九）在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　　（十）擅自取用地下水；

　　（十一）法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告城市管理行政執(zhí)法部門和其他相關(guān)行政管理部門依法處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極予以配合。

　　第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

　　規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由建設(shè)單位與業(yè)主或者物業(yè)使用人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　第四十九條 建設(shè)單位不得將規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人。

　　建設(shè)單位出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，建設(shè)單位出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月。

　　第五十條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當征得業(yè)主大會同意。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會或者建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。

　　業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。

　　機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行。

　　第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。

　　因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

　　第五十二條 建筑物的維修責任明確的，由責任人負責維修，其他則按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　（一）房屋自有部分由業(yè)主或使用人負責維修；

　　（二）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同負責維修；

　　（三）建筑物本體共有部分，由該建筑物所有業(yè)主共同負責維修；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施、設(shè)備、場地，由全體業(yè)主共同負責維修；

　　（五）房屋及附屬設(shè)施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，由業(yè)主或使用人負責維修。業(yè)主或使用人拒不維修的，經(jīng)業(yè)主大會同意后，由物業(yè)服務企業(yè)進行維修，其費用由業(yè)主或使用人承擔。

　　第五十三條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，并按有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，所獲得的收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。其收益和使用情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第五十四條 住宅專項維修資金的籌集、使用和管理按照《吉安市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第七章 物業(yè)管理服務收費

　　第五十五條 物業(yè)管理服務收費必須遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應的原則。

　　第五十六條 物業(yè)管理服務收費包括下列項目：

　　(一)公共性服務收費。主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑管理、共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等具有公共性的服務，應在物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務合同中約定。

　　(二)專項服務收費。主要包括電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運行所需的費用。該項收費由物業(yè)服務企業(yè)按照實際支出和約定的收費方式向全體業(yè)主合理、公平分攤，并定期公布。

　　(三)特約服務收費。主要包括代辦性服務、特約服務和多種經(jīng)營服務，其收費由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商議定。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂物業(yè)服務合同30日內(nèi)將各項收費標準報市物價行政主管部門備案，同時將服務項目、服務范圍、服務標準以及收費項目、收費標準等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。每年第一季度，物業(yè)服務企業(yè)應當向全體業(yè)主（業(yè)主委員會）提交公布上年度服務收支情況說明及帳目。

　　業(yè)主委員會（業(yè)主）有權(quán)隨時查閱本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)收費、支出帳目，并可提出質(zhì)詢和建議，物業(yè)服務企業(yè)應積極配合，不得拒絕。

　　第五十七條 物業(yè)管理公共性服務費用主要由如下項目構(gòu)成：

　　(一)管理、服務和維修人員工資和按規(guī)定提取的福利費及社保基金等；

　　(二)共用部位，共用設(shè)施、設(shè)備日常運行維修、保養(yǎng)及公共場所照明、路燈、節(jié)日燈飾等公用水電費；

　　(三)綠化養(yǎng)護費；

　　(四)公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費；

　　(五)安全秩序維護費；

　　(六)辦公費；

　　(七)直接用于所管物業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊費；

　　(八)法定稅金；

　　(九)經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；

　　(十)合理利潤（普通住宅不超過10%，寫字樓、商鋪、大型市場、高級公寓和別墅不超過15%）。

　　第五十八條 物業(yè)服務收費按產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收（建筑面積的確定按本辦法第十九條第三款的規(guī)定執(zhí)行）。經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，可以預收，除業(yè)主、使用人自愿外，一次最多可預收3個月的費用。

　　第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。

　　第六十條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。未經(jīng)業(yè)主、主業(yè)大會或業(yè)主委員會委托，物業(yè)服務企業(yè)自行提供服務的，業(yè)主和使用人有權(quán)拒付。

　　第八章 法律責任

　　第六十一條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處10萬元以下的罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)在服務合同期限內(nèi)因經(jīng)營不善或其他原因要求撤出小區(qū)物業(yè)管理，必須征得開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會書面同意，并提前兩個月在小區(qū)內(nèi)進行公告，同時告知社區(qū)居委會。未經(jīng)同意擅自撤出的，由房地產(chǎn)行政主管部門依法予以處罰。

　　第六十三條 有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

　　（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的；

　　（二）轉(zhuǎn)讓或者出租、掛靠、外借物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的；

　　（三）未經(jīng)業(yè)主大會上同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的；

　　（四）開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務企業(yè)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；

　　（五）開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定移交有關(guān)資料的；

　　（六）挪用住宅專項維修資金的；

　　（七）物業(yè)服務企業(yè)不履行服務責任并造成惡劣影響的；

　　（八）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

　　（九）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的。

　　第六十四條 開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房或者提供的物業(yè)管理用房不符合使用要求的，由房地產(chǎn)行政的主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或使用人不按物業(yè)服務合同交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)服務企業(yè)可按欠繳金額3‰以下的比例加收違約金，但最高不得超過標的的20%。經(jīng)催收仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的，由政府價格主管部門依法予以處罰。

　　第九章 附 則

　　第六十七條本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指一幢房屋內(nèi)部由整幢房屋的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、己承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋頂?shù)炔课弧?br>
　　共用設(shè)備，是指一幢房屋內(nèi)部，建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的由整幢房屋的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、電梯、防雷裝置、消防器具等設(shè)備。

　　共用設(shè)施，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的由業(yè)主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明設(shè)施、消防設(shè)施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站（房）、公益性文體設(shè)施等。

　　房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?br>
　　第六十八條 本辦法自二0一0年十一月一日起施行。