洛陽市人民政府關于印發洛陽市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法的通知



洛政〔2012〕56號



各縣（市、區）人民政府，市人民政府有關部門，洛陽高新技術產業開發區管委會，洛陽新區管委會辦公室，各有關單位：

《洛陽市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》已經市政府常務會議研究同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。




洛陽市人民政府
二〇一二年四月七日



洛陽市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法



第一章　總則



第一條 為了依法引導集體建設用地使用權流轉，培育和規范集體土地市場，維護集體土地所有者和使用者的合法權益，優化土地資源配置，提高土地利用效率，根據《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》、《國務院關于支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》等政策法規，結合我市實際，制定本暫行辦法。

第二條 本市行政區域內城市規劃區以外集體建設用地使用權的流轉及其監督管理適用本辦法。

第三條 本辦法所稱集體建設用地，是指已依法辦理非農業建設用地審批手續的農村集體所有土地。包括存量建設用地和依法辦理農用地轉用審批手續后的新增建設用地。

本辦法所稱集體建設用地使用權流轉，是指在集體建設用地所有權不變的前提下，土地使用權發生轉移、再轉移的行為，包括出讓、出租、轉讓、轉租、作價入股、抵押等，但利用本集體經濟組織建設用地建設鄉（鎮）村公共設施、公益事業用地、農村村民住宅用地的除外。

　　集體建設用地使用權出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資）、與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。

　　集體建設用地使用權出租，是指集體土地所有者作為出租人，將集體建設用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　集體建設用地使用權轉讓，是指集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為。

　　集體建設用地使用權轉租，是指承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。

　　集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。

　　第四條　集體建設用地使用權流轉應當符合以下要求：

　　（一）集體土地所有權和使用權產權明晰；

　　（二）符合土地利用總體規劃、城鄉規劃；

　　（三）符合產業政策和土地供應政策，嚴格土地用途管制，嚴控新增集體建設用地規模。通過出讓、出租、轉讓、轉租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發建設；

　　（四）遵循依法、自愿、有償、平等、公開和有限期的原則。

第五條　集體建設用地使用權出租、轉讓、轉租和抵押時，其地上合法建筑物及其他附著物隨之出租、轉讓、轉租和抵押；集體建設用地上的建筑物及其他附著物出租、轉讓、轉租和抵押時，其占用范圍內的集體土地使用權隨之出租、轉讓、轉租和抵押。

第六條 未利用地的開發利用，本著宜林、宜農、宜工的原則，依法有序進行，經市、縣人民政府批準開發整理成建設用地的，納入集體建設用地流轉范圍。

第七條 實行集體建設用地使用權流轉證書制度。流轉證書是集體建設用地使用權流轉的法律憑證，依法受法律保護。

第八條 根據人隨地走的原則，集體建設用地使用權流轉后，充分尊重群眾意愿，依照有關規定辦理戶口轉移相關手續。

第九條 集體建設用地使用權流轉后，原集體經濟組織承擔相應的保護耕地的責任和義務不變。

　　 第十條　市、縣（市、區）國土資源行政主管部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的指導、監督與管理工作。

規劃、城鄉建設、財政、審計、農業、社會保障、民政、監察等行政主管部門按照各自職責，對集體建設用地流轉進行指導、監督和管理。



第二章　集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租



　　第十一條　集體建設用地使用權出讓、出租應具備以下條件：

　　（一）持有集體土地所有證或權屬證明；

　　（二）取得合法的集體建設用地批準文件或集體建設用地有效證明材料；

　　（三）取得集體建設用地所有權人出具的同意流轉的書面證明材料；

（四）法律、法規規定的其他要件。

第十二條 集體經濟組織出讓、出租集體建設用地使用權，須經本集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

第十三條 集體建設用地使用權出讓、出租，由市、縣（市）國土資源行政主管部門擬訂出讓、出租方案，報同級人民政府批準后實施。

第十四條　集體建設用地使用權出讓、出租用于工業、商業、旅游、娛樂等經營性項目的，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當在土地交易市場以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租。除商品房地產開發用地外，興辦各類工商企業，包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外資投資企業（中外合資、中外合作、外商投資企業），股份制企業，聯營企業等，可以通過土地交易市場取得集體建設用地。

其他用途的集體建設用地使用權的流轉可以采用協議方式進行。

集體建設用地使用權流轉在縣（市）行政區域內進行。市、縣（市）已經建立的有形市場，是本行政區域內集體建設用地使用權流轉的交易平臺。各城市區集體建設用地使用權流轉統一在市有形市場進行。

第十五條 集體建設用地使用權出讓、出租必須符合土地節約集約利用要求。集體建設用地使用權出讓、出租后，土地使用者必須按出讓、出租合同約定的土地使用條件、開發期限等開發利用土地。

第十六條　集體建設用地使用權出讓、出租的最高年限執行國有建設用地使用權出讓、租賃的最高年限規定。

第十七條　集體建設用地使用權的受讓人、承租人應當按照流轉合同的約定繳納土地出讓金或租金，并按規定繳納稅費。

第十八條　集體建設用地使用權人應當按照批準的土地用途使用土地。確需改變土地用途的，應當經集體建設用地所有權人和國土、規劃行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。合同雙方應當重新簽訂合同，調整土地出讓金、租金，并辦理相關土地變更登記手續。

第十九條　集體建設用地所有權人應當充分尊重集體建設用地使用權人的合法權益，在約定的出讓、出租年限內不得收回土地使用權。

確因法定或約定原因需要解除合同、提前收回土地使用權的，集體建設用地所有權人應當按照有關規定對集體建設用地使用權人給予合理補償或根據合同約定補償。

第二十條 集體建設用地使用權轉讓、轉租的，土地使用權出讓（出租）合同及登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

轉讓、轉租的最高年限不得超過出讓、出租約定年限減去已使用年限后剩余的使用年限。

第二十一條 有下列情形之一的，集體建設用地使用權不得轉讓轉租：

（一）被依法查封或其他形式限制房地產權利的；

（二）共有集體建設用地使用權，未經其他共有人書面同意的；

（三）權屬有爭議的；

（四）未按要求進行開發建設的；

（五）法律、法規禁止轉讓的其他情形。

第二十二條 集體建設用地使用權轉讓時，應當持有集體土地使用證以及取得原出讓合同出讓方同意再次流轉的證明文件。

　　集體建設用地使用權轉租時，應當持有集體土地使用證以及取得原租賃合同出租方同意再次流轉的證明文件。

　　第二十三條　集體建設用地使用權出讓、轉讓后，雙方當事人應當在合同簽訂后持相關材料，向國土資源行政主管部門申請辦理權屬轉移登記。

　　集體建設用地使用權出租后，雙方當事人應當在合同生效后向國土資源行政主管部門申請辦理租賃登記手續。

　　集體建設用地使用權轉租后，經原租賃合同出租方同意，雙方當事人應當在合同生效后向國土資源行政主管部門申請辦理租賃登記手續。

　　集體建設用地使用權的租賃合同發生變更的，應當到國土資源行政主管部門重新辦理租賃登記手續。

集體建設用地使用權流轉合同解除、終止，應當到國土資源行政主管部門辦理注銷登記手續。

以上土地登記手續的辦理，按照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規的規定執行。

　　第二十四條　集體建設用地使用權人要求繼續使用土地的，應當至遲在土地使用權流轉合同屆滿前一年內與合同另一方協商，合同另一方同意繼續使用的，按本辦法的規定重新簽訂合同，支付土地出讓金或租金，辦理登記手續。

　　集體建設用地使用期限屆滿，使用權人未提出續期申請或提出續期申請未獲批準的，土地所有權人可無償收回土地。其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權流轉合同的約定處理。

　　第二十五條　國家為了公共利益的需要，依法對集體建設用地實行征收的，集體土地所有權人和使用權人應當服從。集體建設用地使用權流轉自有審批權的人民政府批準征收方案時終止。

征收主體應當依法給予集體建設用地所有權人補償。集體建設用地所有權人應當根據集體建設用地使用權流轉合同的約定，給予集體建設用地使用權人補償。已被確定為征收范圍內的集體建設用地使用權不得流轉。

第二十六條　集體建設用地使用權流轉，應當按照流轉合同的示范文本簽訂書面合同。



第三章　集體建設用地使用權抵押



第二十七條　集體建設用地所有權不得抵押。

第二十八條　集體建設用地使用權抵押，當事人應當委托具備資質的估價機構，對其抵押土地使用權及其地上建筑物、附著物進行價值評估。

第二十九條　集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面合同，并到國土資源行政主管部門辦理抵押登記。

第三十條　辦理集體建設用地使用權抵押登記，需要提供下列材料：

（一）抵押登記申請；

（二）《集體建設用地使用證》；

（三）主債權合同和抵押合同；

（四）抵押人和抵押權人營業執照副本；

（五）抵押人和抵押權人法定代表人身份證明；

（六）其他有關資料。

第三十一條 抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的集體建設用地使用權的，應當提前通知抵押權人并告知受讓人該集體建設用地使用權已抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

第三十二條 集體建設用地使用權抵押的，債務人不履行債務時，債權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。

　　因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。

　　抵押權實現后，不得改變土地所有權性質。

　　第三十三條　抵押權因債務清償或者其他原因而滅失的，應當辦理注銷抵押登記。



第四章　地價、土地收益及稅費管理



第三十四條　集體建設用地使用權的出讓價格不得低于同區域、同類別國有土地使用權基準地價的30%。

轉讓集體建設用地使用權，應當向縣級以上人民政府國土資源行政主管部門如實申報成交價格。

市國土資源行政主管部門負責制定本行政區域集體建設用地使用權基準地價，報市政府批準后實施。

　　第三十五條　集體土地所有權人出讓、出租集體建設用地使用權所取得的收益，歸擁有集體土地所有權的集體經濟組織成員集體所有，納入其集體財產統一管理，用于村民生產生活補償安置和本集體經濟組織發展生產需要。其中60%以上專項用于本集體經濟組織成員的社會保障支出，不得挪作他用。

集體建設用地轉讓和轉租的收益，歸原集體建設用地使用權人；出讓、租賃合同另有約定的，依照約定執行。

　　第三十六條　集體建設用地有償使用收益扣除集體經濟組織成員社會保障支出后，剩余部分的使用，按照優先用于發展壯大集體經濟的原則，由集體經濟組織按法定程序提交成員大會討論決定，使用情況應當向集體經濟組織的成員公開。

第三十七條　集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓和轉租，應當依法繳納有關稅費；集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，依法繳納土地增值收益。



第五章 法律責任



第三十八條　集體建設用地使用權人應該嚴格按照《建設用地批準書》規定的時間開工建設，逾期不建設或其他行為導致土地閑置的，國土資源行政主管部門應當責令改正。　　

集體建設用地所有權人對閑置土地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，國土資源行政主管部門暫停辦理其新增集體建設用地審批手續。

　　第三十九條　集體建設用地用于商品房地產開發建設，或不按照批準的用途使用的，應當按照違法用地和違法建設相關規定進行查處。

第四十條　違反本辦法第十四條的規定，集體建設用地使用權應實行而未實行招標拍賣掛牌等方式公開交易的，流轉行為無效，不得為其辦理產權變更登記手續，國土資源行政主管部門應責令其改正。拒不改正的，按有關法律、法規的規定處理。

第四十一條 對于擅自侵占、挪用集體建設用地使用權流轉收益的行為，由縣級以上人民政府主管部門責令改正，對有關責任人依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十二條 國家機關工作人員在集體建設用地使用權流轉過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第六章 附則



第四十三條　市國土資源局負責依據相關規定和本暫行辦法制定集體建設用地使用權流轉合同示范文本。

第四十四條 國家和省對集體建設用地使用權流轉若有新的規定，按國家和省的規定執行。

　　第四十五條　本辦法自發布之日起實施，有效期3年。