合肥市物業管理若干規定

合肥市人民政府令第159號



　　《合肥市物業管理若干規定》已經2011年11月14日市人民政府第90次常務會議審議通過，現予公布，自2012年2月1日起施行。　　

　　 　　　　　　　　　 代市長　張慶軍
　　 　　　　 二○一一年十二月八日　　　

　

合肥市物業管理若干規定

　　第一章 總　　則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條 本規定適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理。

　　第三條 市房地產行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作；縣（市）、區房地產行政主管部門（含開發區管委會確定的機構）負責本區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　規劃、建設、城管、人防、環保、公安、司法、工商、價格、民政等行政主管部門按照各自職責做好本規定的實施工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣（市）、區房地產行政主管部門指導下，負責組織協調本區域內業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛；其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區房地產行政主管部門負責調解。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立完善定期處理物業管理問題工作機制；涉及十名以上業主聯名要求協調解決物業管理有關問題的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時處理。

　　居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

　　第五條　縣（市）、區房地產行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召開有關單位及業主委員會或者業主代表參加的物業管理聯席會議，協調解決下列事項：

　　（一）業主委員會未依法履行職責；

　　（二）業主委員會未依法換屆；

　　（三）物業服務企業未依法退出和辦理交接手續；

　　（四）物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛；

　　（五）其他需要協調解決的事項。

　　第六條 市、縣（市）、區房地產行政主管部門應當加強物業管理信息化體系建設，建立物業管理信息平臺。

　　第七條 市房地產行政主管部門應當加強與人民法院的溝通聯系，協助完善物業管理糾紛審理工作機制。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第八條 房屋所有權人為業主。

　　已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主；尚未進行房屋權屬登記，但基于建設、買賣、贈與、征收補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中可以認定為業主。

　　業主對物業共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第九條　物業管理區域符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內公告。

　　符合召開首次業主大會會議條件的，縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到籌備業主大會書面申請后四十五日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條　首次業主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定人員擔任；籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和前期物業服務企業應當配合、協助籌備組開展工作。

　　第十一條 首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。

　　第十二條 業主大會會議由業主委員會組織召開，并應當邀請街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會參加。

　　第十三條 業主大會上未參加表決業主的投票權數是否可以計入已表決的多數票數，由管理規約、臨時管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　業主大會會議表決相關資料應當妥善保管。

　　第十四條 業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，任期一般為三年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

　　業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　業主大會選舉業主委員會委員時，可以按照業主大會議事規則的規定同時選舉業主委員會候補委員。

　　第十五條 業主委員會按照有關規定辦理備案手續后，應當將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料在物業管理區域內公告，并持備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章。

　　第十六條 除法律、法規規定的職責外，業主委員會還應當履行下列職責：

　　（一）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　　（二）監督管理業主共有收益；

　　（三）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（四）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

　　（五）業主大會賦予的其他職責。

　　第十七條 主委員會組成人員不得有下列行為：

　　（一）接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物；

　　（二）承攬本物業管理區域物業服務企業的業務；

　　（三）接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

　　第十八條 業主委員會組成人員資格終止的，按照業主大會議事規則的規定推薦或者遞補。

　　業主委員會組成人員發生變更的，應當依法辦理備案手續并及時在物業管理區域內公告。

　　第十九條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。

　　業主委員會在規定時間內未能組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉工作；逾期仍未組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　原業主委員會委員無正當理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業主委員會委員候選人名單。

　　第二十條 業主委員會未按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

　　第二十一條 業主委員會組成人員資格終止或者業主委員會任期屆滿后拒不移交所保管的檔案資料、印章或者其他屬于全體業主所有的財物的，業主委員會其他組成人員、新一屆業主委員會可以請求公安機關協助移交。

　　第二十二條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的，解散前，業主大會、業主委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督下，做好業主共有財產的清算工作。

　　第二十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益百分之三十用于補貼物業管理公共服務費，百分之七十納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　業主委員會應當按照規定妥善保管各項收支賬目并接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督；經業主大會決定，可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府代為管理。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十四條 建設單位應當在銷售物業前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業，經縣（市）、區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　縣（市）、區房地產行政主管部門應當將經批準采用協議方式選聘物業服務企業的情況，報市房地產行政主管部門備案。

　　第二十五條 建設單位應當參照市房地產行政主管部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的前期物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同，并在簽訂后十五日內報縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第二十六條 前期物業服務企業應當按照中標價格或者協議價格收取前期物業服務費用。

　　建設單位銷售物業時，不得承諾減免物業服務費用。

　　第二十七條 前期物業服務合同簽訂后，建設單位與前期物業服務企業辦理物業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務企業移交下列物業檔案資料并報街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　（一）物業管理區域建設工程規劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。

　　（二）供水、供電、燃氣、有線電視、通訊等供用合同（協議）、消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，共用設施設備的安裝、使用和維護保養（含窨井設施檢測報告和產品合格證明）等資料。

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件。

　　（四）物業管理所必需的其它資料，包括有關房屋權屬的申請登記資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業主及房屋面積清冊等。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業檔案資料移交給業主委員會。

　　第二十八條 前期物業服務企業承接新建物業項目，在辦理物業承接查驗手續時，應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時整改。

　　（一）物業共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　　（二）物業共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　　（三）物業共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、停車設施、教育和休閑娛樂設施、消防設施、監控設施、人防設施、垃圾轉運設施等；

　　（四）物業服務用房等其它共用房產設施設備。

　　前期物業服務企業應當將查驗情況書面報送縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第二十九條 提前解除前期物業服務合同的，提出解除合同的一方應當于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，建設單位應當及時另行選聘不低于原資質的物業服務企業，物業服務和收費標準按照原物業服務合同約定的標準執行。

　　建設單位應當在新前期物業服務企業確定后十日內將更換前期物業服務企業的情況書面函告物業買受人，同時書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會。

　　第三十條　建設單位在商品房價格備案時，應當將按照規劃要求配套建設的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，并在商品房銷售時予以明示。

　　第三十一條　未取得《建設工程規劃許可證（正本）》的建設項目，不得交付使用，房地產行政主管部門不予房屋權屬登記。

　　第三十二條 建設單位應當為物業服務用房及共用設施設備配置獨立的供水、供電等計量器具。

　　第三十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和范圍承擔物業的保修責任。

　　建設單位委托前期物業服務企業承擔日常保修工作的，應當簽訂委托合同。

　　前期物業服務企業應當協助業主或業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

　　第四章　物業管理服務

　　第三十四條 物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容需要變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。

　　前款規定的公示時間不得少于十日。

　　業主委員會應當參照市房地產行政主管部門制定的物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。簽訂合同時，應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法證明。

　　物業服務企業應當在合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第三十五條 物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置公示。

　　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

　　第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定及相關規定提供物業服務。未按約定或者規定提供的，業主有權要求物業服務企業提供并可以向縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府投訴；縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時予以處理。

　　業主應當按時足額交納物業服務費用。未按時足額交納的，物業服務企業可以在物業管理區域內將未交費業主名單及欠費情況予以公示催交。

　　第三十七條　提前解除物業服務合同的，提出解除合同的一方應當于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，在物業管理區域內公告，并書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會。

　　第三十八條 因物業服務合同期滿雙方不再續約或者提前解除合同，在合同期限屆滿或者提前解除合同的期限前三十日，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，應當按照下列程序做好物業服務交接工作：

　　（一）業主委員會或者物業服務企業應當在兩日內書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　（二）街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到業主委員會或者物業服務企業書面告知后五日內，應當會同縣（市）、區房地產行政主管部門、居民委員會、村民委員會就新物業服務企業選聘等問題聽取業主委員會、業主代表及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作。

　　（三）街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會應當積極協助業主大會選聘新物業服務企業，指導業主委員會與新物業服務企業簽訂物業服務合同；縣（市）、區房地產行政主管部門應當主動提供相關信息，協助做好選聘工作。

　　物業服務企業退出物業服務時，業主大會仍未能選聘到新物業服務企業的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將有關情況書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門，從市房地產行政主管部門提供的應急物業服務企業名單中指定資質條件相符、信用記錄和業績較好的物業服務企業組織做好清掃保潔、垃圾清運、安全保衛和綠化維護等基本服務工作，并繼續督促或者組織召開業主大會選聘物業服務企業。

　　第三十九條 物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原物業服務合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或續聘決定為止。

　　第四十條 物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律、法規規定和合同約定，履行下列交接義務：

　　（一）移交本規定第二十七條規定的材料；

　　（二）移交物業服務期間形成的設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；

　　（三）物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;

　　（四）移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

　　（五）撤出物業管理區域內的服務人員；

　　（六）法律、法規規定的應當移交的其他事項。

　　物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

　　第五章　物業的使用與維護

　　第四十一條 物業管理區域內的機動車庫、車位應當優先滿足本區域業主、物業使用人的停車需要，不得出售給業主以外的單位或者個人；業主或者物業使用人要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

　　在滿足本區域業主需要后，機動車庫、車位可以出租給本區域業主以外的單位或者個人；租賃方案應當在物業管理區域內公示不少于七日，租期不得超過三個月。

　　業主以外的其他機動車庫、車位使用人應當遵守管理規約關于停車管理的規定。

　　第四十二條 物業管理區域內已規劃建設的機動車庫、車位能夠滿足業主停車需求的，不得施劃新的機動車位。

　　物業管理區域機動車庫、車位不足時，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。

　　物業管理區域已經成立業主大會的，機動車位施劃方案以及相關收費管理事項由業主大會決定，物業服務企業組織實施；尚未成立業主大會已經實行物業管理的，由前期物業服務企業依據臨時管理規約征求業主意見后組織實施；未實行物業管理的，由居民委員會、村民委員會征求業主意見后施劃。

　　施劃機動車位涉及改變公共場地的性質或者用途需要辦理相關審批手續的，應當依法辦理。

　　規劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門應當加強對物業管理區域機動車位施劃的指導。

　　第四十三條 物業管理區域內機動車所有人或者使用人應當在機動車庫、車位內按照道路順行方向或者指定方向有序停放車輛。

　　物業服務企業應當加強對來訪車輛的管理和引導。

　　第四十四條 業主或者物業使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　物業管理區域內發生損害公共利益或者他人合法權益的行為時，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權勸阻、制止和投訴；制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法予以制止或者處理。

　　第四十五條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；物業服務企業應當告知業主或者物業使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規定等注意事項。

　　業主或者物業使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結構、改變住宅使用性質的，物業服務企業應當及時予以制止，向有關行政主管部門報告，并有權按照管理規約或者臨時管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

　　第四十六條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將買賣或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主轉讓物業時，應當按規定結清物業服務費用，權屬登記部門應當查驗業主物業服務費用交納情況。

　　第六章　法律責任

　　第四十七條　違反本規定第二十五條、第三十四條規定，建設單位、物業服務企業未按照規定辦理前期物業服務合同、物業服務合同備案的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五百元以上一千元以下罰款。

　　第四十八條 違反本規定第二十七條規定的，建設單位未按照規定向前期物業服務企業移交有關資料的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第四十九條 違反本規定第二十八條規定，物業服務企業未進行查驗或者未將查驗情況報送備案的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一千元罰款。

　　第五十條 違反本規定第三十五條規定，物業服務企業未在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項的，由價格主管部門責令改正；逾期不改正的，可處以一千元以上五千元以下罰款。

　　第五十一條　違反本規定第四十條第一款第五項規定，物業服務企業未撤出物業管理區域內的物業服務人員的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款，并依法降低或者取消其資質。

　　第五十二條 違反本規定第四十條第二款規定，物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止服務的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由房地產行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款，記入企業信用記錄并依法降低或者取消其資質。

　　第五十三條 違反本規定第四十一條第一款規定，業主或者物業使用人要求承租機動車庫、車位，建設單位以只售不租為由拒絕的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一千元罰款。

　　第五十四條 違反本規定第四十三條規定，機動車所有人或者使用人未按照規定停放機動車輛的，物業服務企業應當及時予以勸阻；機動車所有人或者使用人不聽勸阻的，物業服務企業應當予以攝錄并邀請業主委員會委員或者兩名以上業主代表到場，報縣（市）、區房地產行政主管部門依法查處；涉及占用消防通道或者損壞城市綠化及設施情節嚴重的，由公安機關消防機構、城市管理部門依法查處。

　　第五十五條 違反本規定第四十四條、第四十五條規定，物業服務企業未履行勸阻或者報告義務的，由縣（市）、區房地產行政主管部門責令改正，予以警告，可處以五百元以上一千元以下罰款。

　　第五十六條 房地產行政主管部門可以依法委托有關單位行使處罰權。

　　第五十七條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章規定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第七章　附　　則
　　
　　第五十八條 市房地產行政主管部門應當組織制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、物業承接驗收表等示范文本。

　　第五十九條 本規定自2012年2月1日起施行。