周口市人民政府辦公室關于轉發周口市房產測量實施細則的通知

周政辦[ 2011 ] 34號



各縣（市、區）人民政府，開發區、東新區管委會，黃泛區農場，周口監獄，市政府有關部門：

市住房和城鄉建設局《周口市房產測量實施細則》已經市政府同意，現轉發給你們，請參照執行。





二○一一年五月五日



周口市房產測量實施細則


1.范圍

本標準規定了周口市房產測量計算中的一般及特殊情況的計算標準與處理方法。

本標準適用于周口市房地產開發與銷售、房屋產權登記、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房地產問題處理等活動中各類房屋建筑面積指標的計算和統計。

2.規范性引用文件

下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據本標準達成協議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。

—GB/T 17986-2000 房產測量規范

—GB/T 50353-2005 建筑工程建筑面積計算規范

—GB/T 7929-1995 1:500 1:1000 1:2000地形圖圖式

—CJJ 8-99 城市測量規范

—建住房〔2002〕74號文

3.術語和定義

下列術語和定義適用于本標準。

3.1 房產測繪名詞

3.1.1 房屋面積測繪

房屋各層水平投影面積的測量與計算。包括房屋建筑面積、房屋套內建筑面積、房屋使用面積、房屋公用建筑面積、房屋產權面積等的測量與計算。房屋建筑面積測繪計算分（幢）棟進行。

3.1.2 房屋的建筑面積

房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上蓋，結構牢固的永久性建筑。

3.1.3 房屋的套內建筑面積

房屋的套內建筑面積由單個產權人占有和使用的建筑面積，包括套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺面積。

3.1.4 房屋的使用面積

房屋套內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影面積計算。

3.1.5 房屋的共有（公用）建筑面積

建筑物內由多個產權人共同占有或共同使用的建筑面積，包括應分攤的公用建筑面積和不分攤的公用建筑面積。

3.1.6 房屋的專有建筑面積

建筑物內由單個產權人占有或使用的建筑面積，一般情況下，對應于房屋的套內建筑面積。

3.1.7 房屋的產權面積

產權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由縣級以上房地產行政主管部門登記確權認定。

3.1.8 房屋建筑施工圖面積測算

依據未經市政府行政主管部門核準備案的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為施工圖測算面積。用于建設工程設計與報建參考。

3.1.9 房屋建筑面積預售測繪

依據經市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為預售面積。用于房地產項目的預售審批及銷售。

3.1.10 房屋建筑面積竣工測繪

依據竣工房屋的現狀和經市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為竣工面積。主要用于建設工程的規劃驗收、地價核算、房地產權初始登記和轉移登記。

3.1.11 房屋建筑面積現狀測繪

依據房屋現狀進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為現狀面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評估、補辦用地或規劃手續、辦理房屋產權登記等。

3.1.12 房屋建筑面積變更測繪

因房屋的產權界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號等）發生變化而進行的房屋建筑面積測繪計算。

3.1.13 房屋建筑面積分割測繪

依據市政府行政主管部門核準的分割平面圖或房屋現狀，將一個產權單位劃分為多個產權單位而進行的房屋建筑面積的測繪計算。分割測繪屬于變更測繪的一種。

3.2 建筑術語

3.2.1 裙樓、塔樓

高層建筑中，低樓層部分的建筑結構至高樓層部分發生轉換，且結構轉換的相鄰樓層水平投影面的差值超過低樓層部分水平投影面積的1/3時，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓（含結構轉換層）。

3.2.2 層高

相鄰樓層樓（地）板結構面之間的垂直距離。

3.2.3 樓層凈高

樓（地）面至樓板結構底面之間的垂直距離。

3.2.4 自然層

按樓（地）板結構分層的樓層。

3.2.5 標準層

建筑物內主要使用功能與平面布置相同的各樓層。

3.2.6 夾層

在一個樓層內，以結構板形式局部增設的樓層。

3.2.7 架空層

建筑物中僅以結構體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層。

3.2.8 結構轉換層

建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結構類型，并通過該樓層進行結構轉換，該樓層稱為結構轉換層。

3.2.9 設備層

建筑物中專為設置暖通、空調、給排水、配變電等設備和管道且供人員進入操作用的樓層。

3.2.10 避難層

建筑高度超過100米的高層建筑中，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。

3.2.11 屋面（頂）層

在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構件和支撐邊緣構件組成的樓層。

3.2.12 地下室

房間室內地面低于室外地面，且室內地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者。

3.2.13 半地下室

房間室內地面低于室外地面，室內地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者。

3.2.14 走廊

建筑物內設置的水平交通空間。

3.2.15 過道

套內使用的水平交通空間。

3.2.16 挑廊

挑出建筑物外墻的水平交通空間。

3.2.17 檐廊

設置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。

3.2.18 回廊

在建筑物門廳、大廳內設置在二層或二層以上的回形走廊。

3.2.19 架空通廊

建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設置的走廊。

3.2.20 門斗

在建筑物出入口設置的起分隔、擋風、御寒等作用的過渡性建筑空間。

3.2.21 門廊

位于建筑物出入口處的由上方建筑形成的有頂蓋、有廊臺、且有支柱支撐頂蓋的開放式建筑空間。

3.2.22 雨篷

設置在建筑物進出口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。

3.2.23 陽臺

建筑中凸出于外墻面或凹于外墻以內的平臺，是室內外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動之用。

3.2.24 露臺

與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為露臺。

3.2.25 凸窗

為房間采光和美化造型而設置的窗臺高度達到或超過0.40米的凸出外墻的窗。

3.2.26 落地窗

窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺高度小于0.40米的窗，前者為平臺式落地窗，后者為反凸式落地窗。

3.2.27 圍護結構

圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。

3.2.28 圍護性幕墻

直接作為建筑物外墻起圍護作用的幕墻。

3.2.29 裝飾性幕墻

設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。

3.2.30 眺望間

設置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠眺或觀察周圍情況的建筑空間。

3.2.31 勒腳

建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。

3.2.32 變形縫

伸縮縫(溫度縫)、沉降縫和抗震縫的總稱。

3.2.33 永久性頂蓋

結構牢固，可供永久使用的頂蓋。

3.2.34 騎樓

樓層部分跨在公共街巷上的臨街樓房。

3.2.35 門廳

建筑物中位于入口處用于接待和分配人流、物流及聯系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。

3.2.36 大堂

具有休息、會客、接待、登記、商務等功能的較大的門廳。

3.2.37 樓（電）梯間

是用以容納樓（電）梯，并由墻面或豎向定位平面限制的空間。

3.2.38 前室

設于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。

3.2.39 臺階

在室外或室內地坪或樓層不同標高處設置的供人行走的階梯。

3.2.40 管道井

建筑物中用于布置豎向設備管線的豎向井道。

3.2.41 煙道

建筑物中設置的用于排放煙塵的豎向井道。

3.2.42 核心筒

建筑物中解決垂直交通、設備電氣垂直管線、聯系其它建筑空間的結構體系。

3.2.43 中庭

建筑物中設置的用于休閑、人流匯聚的超過一個層高的有蓋建筑空間。

3.2.44 橋

與室外相連的有跨度的架空構筑物。

3.2.45 花池

建筑物中設置的用于種植花草的建筑構件。

3.2.46 天井

四面有房屋，或三面有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時中間的空地，一般面積不大，主要用于房屋采光、通風。

3.2.47 公共（消防）通道

為滿足建筑物消防或通行需要而設置的與市政或小區道路連通的穿越建筑的通道。

3.2.48 公共開放空間

建筑物內部全天開放供公眾使用的空間或室外場地空間，公共開放空間應與建設用地周圍的城市空間密切聯系成有機的整體。

3.2.49 構筑物

亦稱“準建筑物”或“指定建筑物”。一般指人們不直接在其內進行生產和生活活動的場所。如煙囪、水塔、水井、橋梁、隧道、水壩等。

4.總則

4.1 房屋建筑面積測繪的目的

房屋建筑面積測繪是利用測繪技術和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相關信息，為城市規劃、土地管理、房地產權管理、房地產開發等提供基礎數據和資料。

4.2 房屋建筑面積測繪的內容

房屋建筑面積測繪的內容包括房屋數據采集、房產圖測繪、房屋建筑面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。

4.3 房屋建筑面積測繪的類型

房屋建筑面積測繪的類型包括預售測繪、竣工測繪、現狀測繪、變更測繪（含分割測繪）、施工圖面積測算。

4.4 房屋建筑面積測繪的成果

房屋建筑面積測繪的成果主要包括：房屋建筑面積測繪報告,竣工測繪還應包括建設工程竣工測量報告。

5.房屋數據采集

5.1 一般規定

5.1.1 房屋邊長數據來源

房屋邊長有兩種不同的取得方式：一是依據設計圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數據；二是依據實測，即通過對已竣工房屋或現有房屋進行現場實測取得房屋的邊長數據。

5.1.2 房屋邊長數據的圖上采集

5.1.2.1 從建筑施工圖上采集房屋邊長數據時，應對對應邊進行校核，對分段邊長之和與總長度進行校核。校核不符時，應返回建設單位進行修正。

5.1.2.2 已竣工并且有建筑施工圖的建筑，若實測邊長與圖紙邊長之差絕對值滿足本標準5.1.5.3條規定時，則該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標注的尺寸。

5.1.2.3 房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。

5.1.3 房屋邊長的實地測量

5.1.3.1 實地測量房屋邊長采用的設備一般包括：經檢定的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外測距儀、全站儀等。

5.1.3.2 當需要按柱外圍計算面積，而柱子垂直上下由不同直徑（截面）多節柱體構成時，邊長以柱邊離地面2.1米處進行測量。

5.1.3.3 已竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規則圖形，且無建筑施工圖可獲得相應的圖形元素時，可使用全站儀沿該圖形邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標，通過解析法計算面積。

5.1.3.4 當房屋的邊長較長且直接測量有困難時，或需要校核總邊長與分段之和時而又無法直接測量總邊長的，可采用全站儀實測坐標后計算相應總邊長值。

5.1.3.5 實測一般房屋邊長時，數據取位至0.01米。

5.1.4 層高測量

5.1.4.1 在房屋建筑面積竣工測量時，必須對測繪項目的標準層、架空層、結構轉換層、夾層、地下室層、半地下室層、架空層等進行層高測量。

5.1.4.2 同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時，各空間必須分別測量。

5.1.4.3 當建筑物設計層高小于2.10米或大于2.30米時，可只測量一個層高值；當設計層高在大于2.10米和小于2.30 米之間范圍時，應在不同位置測量3 個以上層高值取平均值作為實測層高值。層高測量取位至0.01米。

5.1.4.4 有建筑施工圖的竣工房屋，實測層高平均值與設計值之差在±0.03米范圍內時，可認為竣工層高與設計層高相符；無建筑施工圖的竣工房屋，必須全部實測，其層高以同一層不同位置實測層高數據的平均值為準。

5.1.5 限差、誤差規定

5.1.5.1 房屋邊長測量設備需要定期檢定，并符合以下精度要求

a）經檢定的鋼卷尺，同尺兩次測量讀數之差△D 應滿足：

——|△D|≤0.0005D (D＞10米時)；

——|△D|≤0.0001D (D≤10米時)。

b）經檢定的手持式測距儀，兩次測量讀數之差△D 應滿足：|△D|≤0.005 米。

c）經檢定的紅外測距儀，一測回讀數較差△D 應滿足：|△D|≤0.005米。

d）經檢定的全站儀，一測回讀數較差△D 應滿足：|△D|≤0.005米。

5.1.5.2 房屋邊長、層高多次測量的限差規定

多次測量邊長、層高結果較差絕對值應滿足：|△D| （或|△H|）≤0.005D （或H）（D、H為實測值，小于10米按10米計）。

5.1.5.3 實測邊長與經批準的圖紙設計尺寸較差絕對值滿足下式要求時，可認為實際房屋邊長與設計值相符（其中D 為實測邊長，以米為單位）:

——|△D|≤0.03米(D≤10米時)；

——|△D|≤0.003D (10米＜D≤30米時)；

——|△D|≤0.10米(D＞30米時)。

5.1.5.4 房屋竣工（現狀、變更、分割）測繪面積兩次測算結果比較之差的限值按如下規定：

——以套內建筑面積計，較差百分比≤0.6％；

——以建筑面積計，較差百分比≤1％。

5.2 特別規定

5.2.1 房屋邊長數據采集要求

5.2.1.1 住宅或寫字樓應分套或分單元進行邊長數據采集。

5.2.1.2 公用建筑面積邊長數據應分層采集。

5.2.1.3 未分戶分割的商業用房、倉庫、廠房的建筑面積邊長數據應分層采集。

5.2.1.4 已經分割成若干單元的商業用房、倉庫、廠房等的建筑面積邊長數據應分單元采集，其公用建筑面積邊長應分層采集。

5.2.2 房屋邊長數據注記方式及測量草圖內容要求

5.2.2.1 采集所得的邊長數據必須注記在房屋分層、分戶平面圖上；邊長注記以米為單位，取位至0.01米；邊長數值平行于該邊注記并緊靠該邊線；東西走向的邊長數字字體朝上（北）方向注記；南北走向的邊長數字字體朝左(西)方向注記。

5.2.2.2 邊長外業測量的記錄應在實地完成，不得依據事后回憶或涂改。

5.2.3 房屋建筑面積分戶計算邊長量取規定

5.2.3.1 建筑物外墻(含山墻)內側為公用建筑面積時，該段墻體取結構中線以外墻體，公用建筑面積的邊長量取至墻體結構中心。

5.2.3.2 建筑物外墻(含山墻)內側為套內建筑面積時，套內建筑面積的邊長應包含墻體結構中線以內墻體厚度。

5.2.3.3 建筑物墻體外側為架空空間時，該段墻體視為外墻，處理方式與5.2.3.1 與5.2.3.2 相同。

5.2.3.4 分戶建筑面積套內之間的共墻、套內與公用建筑面積間的共墻、公用建筑面積之間的共墻，均以墻中線為界分別計取分戶套內建筑面積的邊長和公用建筑面積的邊長。

5.2.3.5 走廊、陽臺與套內建筑面積或公用建筑面積之間的隔墻，其墻體結構中線以內計入套內或公用建筑面積，其墻體結構中線以外計入半外墻。

5.2.4 斜坡面房屋邊長數據采集

當一間（單元）房屋或房屋的屋頂或墻體為向內傾斜的斜面，并分成層高在2.20米以上和以下兩部分時，應分別測量兩部分的邊長數值并輔以略圖說明。

5.2.5 房屋裝飾貼面厚度處理

實測房屋外墻的邊長時，除記錄包含外墻裝飾貼面厚度的總長外，還應現場記錄裝飾貼面厚度。計算面積時，外墻厚度取建施圖的結構設計值。（外墻厚度小于設計值時取實測值）

5.2.6 地下空間的邊長數據采集

對地下空間（含地下室）進行房屋邊長測量時，因無法測至外墻面，可只實測室內邊長，外墻厚度取建施圖的設計值，據此推算地下空間邊長值。

6.房屋建筑面積計算

6.1 計算通則

6.1.1 計算全部建筑面積的范圍

6.1.1.1 符合GB/T 17986.1-2000 中8.2.1 條的規定的建筑空間，包括：

a）永久性結構的單層房屋，其層高在2.20 米以上（含2.20 米，以下同）時，按一層計算建筑面積。多層房屋按各層建筑面積的總和計算建筑面積。

b）房屋自然層內設有局部樓層（如夾層、插層等），局部樓層及其樓（電）梯間的層高在2.20米以上的部分均計算建筑面積。

c）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影計算建筑面積。

d）房屋內的樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然層計算建筑面積。

e）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、電梯機房、水箱間等，均按其外圍水平投影計算建筑面積。

f）挑樓、全封閉的陽臺、房屋間封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計算建筑面積。

g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積

h）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，屬永久性建筑的有柱（非獨立柱、單排柱）的車棚、貨棚等，均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積。

i）有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平投影計算建筑面積。

j）以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算建筑面積。

k）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層、保護墻）外圍水平投影計算建筑面積。

l）坡地建筑的吊腳架空層，設計利用的且層高在2.20米以上的部位，按其圍護結構的外圍水平投影計算建筑面積。

m）與室內任一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，按外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.1.2 符合GB/T 50353-2005 中的相關條款規定的建筑空間，包括：

a）坡屋頂房屋，其室內凈高在2.10米以上（含2.10米，以下同）的部分均計算建筑面積（GB/T 50353-2005第3.0.1條第2項）。

b）立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結構層的按一層計算建筑面積，有結構層的按其層高在2.20米以上結構層建筑面積的總和計算建筑面積（GB/T 50353-2005 第3.0.9條）。

6.1.2 計算一半建筑面積的范圍

6.1.2.1 符合GB/T 17986.1-2000 中8.2.2 條規定的建筑空間，包括：

a）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，層高在2.20米以上的，按其圍護結構或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

b）屬永久性建筑的獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，層高在2.20米以上的，均按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

c）有頂蓋不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

d）無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

e）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20米以上的，按其圍護結構或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

6.1.2.2 符合GB/T 50353-2005 中相關規定的建筑空間，包括：

a）有永久性上蓋，無圍護結構的場館看臺，層高在2.20米以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積（GB/T 50353-2005 第3.0.12條）。

6.1.3 不計算建筑面積的范圍

6.1.3.1 符合GB/T 17986.1-2000 中8.2.3 條規定的建筑空間，包括：

a）層高小于2.20米的夾層、插層、技術層、地下室、半地下室；

b）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；

c）房屋間無上蓋的架空通廊；

d）房屋的天面，天面上的花園、泳池；

e）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

f）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作公共道路街巷通行的部分，不論其是否有柱、是否有圍護結構，均不計算建筑面積；

g）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；

h）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；

i）與室內不相通的房屋間伸縮縫；

j）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；

k）樓梯已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑面積；

l）與房屋室內不相通的類似于平臺、挑廊、檐廊的建筑，均不計算建筑面積。

6.1.3.2 符合GB/T 50353-2005 中相關規定的建筑空間，包括：

用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯，不計算建筑面積（GB/T 50353-2005第3.0.24 條第7項）

6.2 計算細則

6.2.1 層高計算

6.2.1.1 層高取相鄰樓層樓（地）板結構面之間的垂直距離，結構面可包含厚度不大于0.02米的結構找平層（圖一）。

6.2.1.2 一個樓層外墻以內的建筑空間中，因結構梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足2.20米的部分，其層高取所在樓層的層高值（圖一）。












6.2.1.3 建筑自然層內設置的平臺式落地窗（如圖2 中a 所示），無論窗體空間本身的高度如何，外側是否存在其它建筑空間，上方空間是否封閉，均取窗面為外墻，窗體部分視為套內的一部分，層高取所在樓層的層高值；與平臺式落地窗相類似的其它建筑空間（如圖二 中b 所示），層高計算也與其相同。

6.2.2 非普遍建筑空間的面積計算

6.2.2.1 建筑物的墻體由內傾斜、弧形等非垂直墻體構成，按其室內凈高在2.10（含2.10米下同）米以上部分的水平投影計算全部建筑面積。

6.2.2.2 建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。

6.2.2.3 坡屋頂、穹型頂建筑，按其室內凈高在2.10米以上部分的水平投影計算全部建筑面積。

6.2.2.4 多排柱的車棚、貨棚、站臺等，若柱為斜柱，以柱距離地面2.10米處的連線水平投影范圍內的部分計算全部建筑面積。

6.2.2.5 含建筑變形縫、沉降縫等所有位于建筑內的封閉空間，如果其無法利用，均不計算全部建筑面積。

6.2.2.6 在建筑物中的層高2.20米以上的樓層內設置夾層的，當夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時，夾層不計算建筑面積，下方空間仍計算全部建筑面積。

6.2.2.7 有永久性上蓋，有圍護結構的場館看臺，層高在2.20米以上的，按圍護結構外圍水平投影計算全部建筑面積。

6.2.3 陽臺、露臺的面積計算

6.2.3.1 陽臺的類型

陽臺按結構形態可劃分為凸陽臺、凹陽臺和凸凹復合型陽臺（以下簡稱“復合型陽臺”）三種基本類型。凸出房屋外墻的陽臺為凸陽臺，凹入房屋外墻的陽臺為凹陽臺，當陽臺由凸凹兩部分構成時，為復合型陽臺（下圖）。

陽臺類型及指標計算圖示

6.2.3.2 陽臺的面積計算

有頂蓋的不封閉陽臺，當其上蓋高度小于兩個自然層時，按其圍護結構或圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積。當其上蓋高度達到或超過兩個自然層，且在陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內，沿陽臺開敞面或主開敞面完全開敞（即無掛墻等結構體）時，陽臺不計算建筑面積；否則，該陽臺按一層高對待，計算一半建筑面積（下圖）。

6.2.3.3 同一戶的陽臺板相連的兩個相鄰陽臺按一個陽臺計算指標，并相應計算建筑面積。

6.2.3.4 進深不大于0.60米的不封閉陽臺不計算建筑面積。

6.2.3.5 對頂層和特殊層高（層高小于2.20米或大于4.50米）樓層的不封閉陽臺，以該棟建筑標準層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認定標準；無標準層時，以6.00米作為認定標準。當頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時，陽臺的上蓋高度取陽臺沿屋面傾斜方向最外沿（圍護欄）處斜屋面的高度。

6.2.3.6 一棟房屋的上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時（即左、右錯開），當重疊部分的長度大于0.60米的，按重疊部分的一半計算陽臺建筑面積；當重疊部分的長度不大于0.60米時，該陽臺不計算建筑面積。

6.2.3.7 房屋最高一層的陽臺未設蓋板或所設蓋板寬度不大于0.60米的，視為露臺，不計算建筑面積；蓋板寬度大于0.60米時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

6.2.3.8 位于房屋天面、或因退層設計形成的露臺，如露臺屬于一戶專用，當其上方屋檐或蓋板寬度不大于0.6米時，露臺不計算建筑面積；如露臺屬于公共露臺，當其由上方屋檐形成的上蓋寬度不大于1.10米、或專設蓋板的寬度不大于0.6米時，露臺不計算建筑面積。否則，露臺有蓋部分按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

6.2.3.9 上蓋高度達到或超過二個層高的陽臺，當其中間設置有蓋板時，當所設蓋板寬度大于0.60米時，按所設蓋板水平投影面積的一半計算下方陽臺建筑面積。

6.2.3.10 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺，按陽臺規定計算建筑面積。

6.2.3.11 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護結構或圍護物，第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽臺，則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規定計算建筑面積（下圖）。


6.2.3.12 在建筑物中設置的與公共過道相通、具有一面以上直接對外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間，稱為公共陽臺。公共陽臺的計算規則與陽臺相同。

6.2.3.13 為了消防要求在陽臺上設置門的，陽臺仍計入相應套內建筑面積。

6.2.4室內樓梯的面積計算

6.2.4.1 位于建筑外墻或主體結構以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護墻體的樓梯，視為室內樓梯。位于建筑外墻或主體結構以內的樓梯，無論其有幾面圍護墻體，該樓梯均視為室內樓梯（下圖）。


室內樓梯與室外樓梯圖示


6.2.4.2 室內樓梯無論其本身如何設置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數計算建筑面積，無蓋時，最上一層室內樓梯不計算建筑面積。

6.2.4.3 穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計算建筑面積。

6.2.4.4 與建筑物不相連的獨立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計算層數，并相應計算建筑面積；在局部層與建筑物通過架空通廊等連通的獨立樓（電）梯，按其對應的建筑物的自然層數計算建筑面積（下圖中樓梯按兩層計算建筑面積）。


6.2.4.5 復式建筑的室內樓梯，按自然層計算建筑面積。

6.2.4.6 室內中空處理方法

當室內中空所有尺寸都大于0.3米時，或者中空面積大于0.09平方米時，應扣除中空面積。

6.2.5 室外樓梯、臺階、車道的面積計算

6.2.5.1 按以下條件界定室外樓梯和室外臺階：

a）位于建筑物外墻或主體結構以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）的高差不小于一個自然層，下方水平投影范圍內形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯；

b）位于建筑物外墻或主體結構以外，臺階起終點高差小于一個自然層的樓梯，或臺階起終點高差不小于一個自然層但其下方為自然地形不設計利用的，視為室外臺階。

6.2.5.2 室外樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯視為無蓋，按其各層水平投影面積之和的一半計算建筑面積。上層樓梯能完全覆蓋下層樓梯的，下層樓梯認為有頂蓋。

6.2.5.3 室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間設計加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應計算全部建筑面積。

6.2.5.4 無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有上蓋的室外車道計算全部建筑面積。車道下方空間當設計加以利用時，其層高在2.20米以上的部分應計算全部建筑面積。

6.2.6 走廊（含挑廊、檐廊）的面積計算

6.2.6.1 走廊分為內走廊和外走廊（下圖）。當走廊沿延伸方向有一側不封閉并直接向室外開敞時，該走廊視為外走廊；當走廊不封閉長度達到走廊總長一半或者不封閉長度達到7米時走廊應按封閉走廊和不封閉走廊分段處理。

當走廊為以下四種情況時視為內走廊：

a）沿走廊延伸方向兩側均封閉；

b）一條走廊僅一側或兩側局部開敞，其余部分兩側均封閉;

c）走廊雖有一側開敞，但該側外部接有另一進深大于0.60米的有蓋建筑空間；

d）走廊外側無建筑空間，但相鄰的上、下層樓板均超出走廊，使走廊完全凹陷于結構之內。

6.2.6.2 內走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，均計算全部建筑面積。

6.2.6.3 外走廊按其開敞側是否有結構體劃分為有柱走廊和無柱走廊（下圖），包括：

a）開敞側有雖不承重但與結構連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊；

b）開敞側之外還存在柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊；

c）兩側存在局部墻體或建筑空間的走廊，視為有柱走廊；

d）僅有附著于結構外側的少量裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊；

e）柱位于外走廊兩端的墻體內不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時，視為無柱走廊。

6.2.6.4 由多段構成的非線性走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉折處為界。將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分，分別計算建筑面積。


6.2.6.5有柱走廊，無論其層高如何，均按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；無柱走廊當層高小于二個自然層時，按其結構及圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積，當層高達到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。

6.2.6.6位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結構及圍護物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積。凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當其上蓋寬度大于1.1米時，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；如走廊在上蓋水平投影范圍內的地面設有圍護物或二級及以上臺階，則按圍護物外圍水平投影面積或臨墻的一級臺階寬度的一半計算走廊的建筑面積。

6.2.6.7位于頂層的與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結構及圍護物的走廊、檐廊，如其寬度大于1.10米，按上蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

6.2.7 樓梯、電梯前室的面積計算

6.2.7.1 樓、電梯前室無論是否直接對外開敞，均計算全部建筑面積。

6.2.7.2 借用外走廊的一部分作為樓、電梯前室的，當前室長度小于該走廊長度的1/2時，可不區分前室，全部按外走廊計算建筑面積（下圖）。

6.2.8 連廊、架空通廊的面積計算

6.2.8.1 位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以下情況分別計算建筑面積：

a）雙排柱連廊，按柱外圍水平投影計算全部建筑面積。

b）單排柱及無柱連廊，其上蓋高度小于二個自然層時，按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積；上蓋高度達到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。若上蓋為圓拱型，則以拱形頂計算該連廊的高度。

6.2.8.2 連接兩建筑物的有蓋架空通廊，全封閉時，通廊計算全部建筑面積；不封閉時，若上蓋高度小于二個自然層，通廊計算一半建筑面積，否則，通廊不計算建筑面積。

6.2.9 門廊、雨蓬的面積計算

6.2.9.1 建筑物出入口上方設置的遮雨、遮陽的上蓋，當為上方建筑時，下方空間視為門廊；當為專設蓋板時，則視為雨蓬。

6.2.9.2 凸出房屋外墻的門廊、雨蓬，為凸出式門廊、雨蓬；凹入房屋外墻的為凹入式門廊、雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬，為復合式門廊、雨蓬。

6.2.9.3 深度不大于0.60米的門廊、雨蓬，無論其是否有柱，均不計算建筑面積。

6.2.9.4 深度大于0.60米的凸出式門廊、雨蓬，無柱時，不計算建筑面積；獨立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；兩根以上柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。

6.2.9.5 深度大于0.60米凹入式門廊、雨蓬，無柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；有柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。

6.2.9.6 深度大于0.60米凸凹復合式門廊、雨蓬，無柱時，以凹入部分上蓋水平投影計算建筑面積；有柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。

6.2.9.7 與房屋不相連的單排柱雨蓬，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

6.2.10 公共（消防）通道的面積計算

6.2.10.1 穿越建筑的公共通道，當通道高度大于等于兩個自然層高度，或通道屬于市政道路或小區公共道路的一部分時，該通道不計算建筑面積。

6.2.10.2 當公共通道屬于該幢房屋的內部走廊時,則計算建筑面積，而且要分攤。

6.2.11 花池、空調機位的面積計算

6.2.11.1 懸掛于建筑主體結構外側的外掛式花池和空調機位不計算建筑面積。

6.2.11.2 位于建筑主體結構外側，與室內不連通的平臺式花池和空調機位不計算建筑面積。

6.2.11.3 位于陽臺等建筑主體結構內的有蓋的花池、空調機位等，應與與其相連的建筑空間一體計算建筑面積（下圖）。

6.2.12 凸窗、落地窗的面積計算

6.2.12.1 窗臺高度大于等于0.40米的凸出外墻的窗視為凸窗，分為單反式凸窗（下圖中左）和雙反式凸窗（下圖中右）兩類。

6.2.12.2 凸窗的窗臺高度為房間室內地面（樓板結構板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離（下圖）。

6.2.12.3 當凸窗高度小于2.20米、凸窗進深不大于0.60米時，凸窗不落地時，凸窗部分不計算建筑面積；當凸窗高度大于或等于2.20米，凸窗進深大于0.60米時，且凸窗落地時，凸窗部分應計算全部建筑面積。

6.2.12.4 窗體未凸出于外墻的窗（下圖中a、b）、或窗體上（下）方凹入部分的外側以各種類型建筑材料（不包括百葉）封閉的窗（下圖中c）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內其它部分一樣計算層高，當層高在2.20米以上時，計算全部建筑面積。



6.2.12.5 凸窗向陽臺或花池內凸出時，凸窗所占用的陽臺或花池的空間仍計入陽臺或花池的建筑面積，此時凸窗不再計算建筑面積（下圖）。

6.2.12.6 落地窗，當其進深不大于0.60米或窗體高度小于2.20米時，落地窗不計算建筑面積（下圖），否則落地窗計算全部建筑面積。

6.2.13 煙道、采光井、通風井的面積計算

6.2.13.1 供一戶專用的外置及內置煙道均計入該戶的套內建筑面積。煙道外置時，取其與室內的隔墻為外墻。

6.2.13.2 多戶共用的煙道作為公用建筑面積。

6.2.13.3 地下室或半地下室使用的采光井、通風井、煙道，在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數計算建筑面積；在地面且獨立于建筑物之外時，有圍護結構和上蓋，且高度在2.20米以上的，按圍護結構外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；在地面且位于建筑物內部或附著于建筑物外墻時，按以下情況分別計算建筑面積：

a）若地下室或半地下室使用的通風井、煙道，在地面部分設于建筑物之內且有上蓋，地面部分按一層計算建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應除去該部分的面積值；

b）若采光井、通風井、煙道的地面高度小于2.20米，則不計算其建筑面積。其所占用的建筑面積不從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除。

6.2.13.4 一幢建筑中數層共用的通風井、煙道，按其通過的使用層的層數計算建筑面積，通過的其他不使用樓層，該部分按上空計算建筑面積。

6.2.13.5 有蓋采光井，應計算一層建筑面積。

6.2.14 幕墻的面積計算

6.2.14.1 幕墻分為裝飾性幕墻和圍護性幕墻。

6.2.14.2 裝飾性幕墻不計算建筑面積。

6.2.14.3 圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積（下圖）：

a）當樓板邊至幕墻外緣距離小于等于0.40米時，以該距離為外墻厚度，并相應取半外墻；

b）當樓板邊至幕墻外緣距離大于0.40米時，外墻厚度統一取0.40米（以幕墻外緣向內起算），樓板邊至外墻內緣的空間按上空計算；

c）當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應取半外墻；

d）上下均由玻璃和其他材料框架構成圍護性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為墻厚，并相應取半外墻。






6.2.14.4 同一樓層既有主墻又有幕墻時，分以下幾種情況計算外墻的墻體面積（下圖）：

a）一面外墻，當其全部為圍護性幕墻時，按幕墻計算該外墻的墻體面積；

b）一面外墻，當其圍護墻體部分為主墻、部分為幕墻時，將主墻部分和幕墻部分分段，分別計算墻體面積；

c）一面外墻，當其幕墻內側存在局部多段主墻時，若主墻分段之和大于該面外墻長度的1/2時，可取主墻及延伸線為外墻，并相應計算外墻的墻體建筑面積；否則，應取幕墻為外墻，并相應計算外墻的墻體面積；

d）對全幕墻建筑，當其內側沿樓板邊沿除核心筒、梯間等部分設有局部主墻外，其余部分均無墻體或僅有零星墻體時，可全部按圍護性幕墻計取外墻，并相應計算外墻的墻體面積。

6.2.15 墻體面積的計算

6.2.15.1 陽臺、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內之間的分隔墻視為外墻；陽臺與陽臺之間的分隔墻視為陽臺間的共有墻；建筑物墻體外側為架空空間時，該段墻體視為外墻。

6.2.15.2 共有墻的墻體面積為其水平投影面積，其相應的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。外墻的墻體面積為墻體結構中線以外面積。測繪作業中可通過取墻結構中線的方法進行外墻墻體面積的計算，當外墻、共有墻中含柱或其它承重支撐體時，取與柱相連的各墻的墻結構中線向柱內延伸交匯，按劃分后的柱體的相應位置分別計入所屬的半墻墻體面積。

6.2.15.3 建筑物復式上空處的結構內半墻計入上空面積，結構外半墻按規定劃分并相應計算建筑面積。建筑物內設置夾層的，當夾層的高度在2.20米以上時，夾層部分的外墻分攤計算規定與標準層一致。

6.2.15.4 商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取圍護構架的厚度；如系安裝于地面上翻梁體或墻垛之上，墻體厚度取梁體或墻垛厚度。

6.2.15.5 如墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同時，當下半部分墻體高度大于或等于2.20米時，取下半部分墻厚為墻體厚度；否則，取上半分部分墻厚為墻體厚度。

6.2.15.6 位于凸窗兩側的墻體，當為非結構墻體時，墻體面積計入凸窗建筑面積；當為結構墻體時，墻體面積計入外墻建筑面積（下圖）。

6.2.15.7 凸窗與陽臺相鄰時，共有墻部分按墻中線劃分，半墻面積分別計入各自建筑空間；不共墻部分取墻體外邊線，墻體面積計入相應的服務空間（下圖）。

6.2.15.8 外墻含有裝飾性空心柱時，取柱內側部分及承重結構體為外墻并計算墻體面積，柱外側部分視為裝飾墻不計算建筑面積（下圖）。






6.2.16 屋面上的建筑空間的面積計算

6.2.16.1 位于屋面的梯間、電梯機房、水箱間等，層高在2.20米以上的，均按其外圍水平投影計算全部建筑面積。

6.2.16.2 屋頂水箱間與屋面設有架空隔層（含封閉或半封閉隔層），當隔層的外圍（外墻）水平投影面積不大于水箱間水平投影面積時，不論隔層的層高如何，均將其與水箱間一起按一個水箱間計算建筑面積。

6.2.16.3 位于屋面的電梯機房，當其下方設有緩沖層時，如緩沖層向天面開門且高度在2.20米以上的，緩沖層應計算建筑面積；當緩沖層不開門，建筑面積計算原則與水箱間架空隔層相同。

6.2.16.4 位于屋面上與出屋面梯間不相連的、獨立的、造型裝飾性的亭、閣及水平投影面積小于1/4屋面水平投影面積的造型裝飾性架空，不計算建筑面積。

6.2.17 其它

多層房屋中設置的技術層、結構轉換層、避難層、設備層、架空層中有圍護的部分等，其層高在2.20米以上的部分均計算建筑面積。

6.3 公共建筑面積的計算

6.3.1 公用建筑面積的分類及范圍

6.3.1.1 公用建筑面積分為應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。

6.3.1.2 應分攤的公用建筑面積包括：

a）相關權利人合法協議約定的應分攤的公共建筑空間；

b）建筑物內的公用核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道；

c）建筑物內公用的公共門廳、大廳、梯廳、過道、走廊、檐廊、內外廊、門廊、入口大堂、疏散通道等平行活動空間；

d）套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻（包括山墻）墻體結構中線以外部分的水平投影面積；

e）在本幢樓內為本幢服務的變（配）電室、消防控制室、水泵房、設備間、工具間、值班警衛室等；

f）凸出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間、風機房、設備工具間等；

g）架空層內的大堂、值班警衛室、門廳、設備間、電梯間、樓梯間等；

h）地面以上層高在2.20米以上的消防避難層、結構轉換層、設備層內的電梯間、樓梯間、設備間等。

6.3.1.3 不分攤的公用建筑面積包括：

a）相關權利人合法協議約定的不分攤的公共建筑空間；

b）建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共建筑空間；

c）建筑物屋面設置的人防報警（控制）室等；

d）建筑物內某些層中設置的用于消防避難的建筑空間；

e）建筑物內設置的結構轉換層建筑空間；

f）建筑物內設置在地面以上的層高在2.20米以上的設備層建筑空間；

g）建筑物地下用于人防的建筑空間；

h）住宅區內的消防通道，為小區內多棟建筑服務的公共用房；

i）在本幢內為它棟建筑所有權人生活利用上不可缺少的公共建筑空間；

j）《土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》中指標單列的公共建筑空間。例如公共廁所等。

k）竣工測繪、現狀測繪、變更測繪時，現場復核并測量已使用的共有共用建筑空間，未使用的公用建筑空間或實地無法確認功能的公用建筑空間，其功能以經市政府行政主管部門核準并備案的施工圖上標注的功能為準。比如圖紙設計為設備房，但實際測繪時房中沒有設備。此時功能還按照設備房，但是列為不分攤的共有公用面積。

6.3.2 公用建筑面積處理的一般原則

6.3.2.1 公用建筑面積的分攤計算以幢為單位進行，非本幢的公用建筑面積不在本幢分攤，本幢的公用建筑面積也不分攤到其它幢去。

6.3.2.2 產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；無產權分割文件或協議的，按相關房屋建筑面積的比例進行分攤計算。

6.3.2.3 一幢建筑只有一個產權人時，如其不需分層或分戶提供產權登記面積時，則該幢建筑可取各層外墻外圍水平投影面積之和計算該幢的建筑面積，不需進行公用建筑面積的劃分與分攤計算。

6.3.2.4 凡列為不分攤的公用建筑面積，一律參與分攤其應分攤的其它公用建筑面積。

6.3.2.5 多功能綜合樓，須按其使用功能和服務范圍進行公用建筑面積的劃分與分攤計算。

6.3.2.6 公用建筑面積分攤計算后，各分戶的建筑面積之和應等于相應的幢、功能區、層的建筑面積。

6.3.2.7 一幢房屋或其局部，在進行變更測繪時，除非原測繪中存在明顯錯誤，否則應遵循相同的分攤原則。

6.3.3 應分攤公用建筑面積的劃分及優先級

6.3.3.1 應分攤公用建筑面積按其使用功能及服務范圍可劃分為:

a）首先把整幢樓從±0.000處分開，即把地下室與樓上劃分開。首先分攤地面以上外墻面積，再分攤地面以下外墻面積。接著按照附錄中“向下兼容原則”分攤地下室的公用建筑面積。

b）整幢公用建筑面積。指為整幢服務(包括不同功能區)的公用建筑空間的面積，該面積在整幢范圍進行分攤。

c）功能區間公用建筑面積。指僅為一幢建筑的某幾個功能區服務的公共建筑空間的面積，該面積在相關的功能區范圍內進行分攤。

d）功能區公用建筑面積。指專為一幢建筑的某一個功能區服務的公共建筑空間的面積，該面積在該功能區內進行分攤。

e）層間公用建筑面積。指僅為某一功能區內的兩層或兩層以上樓層服務的公共建筑空間的面積，該面積在相關樓層范圍內進行分攤。

f）層內公用建筑面積。指專為本層服務的公共建筑空間的面積,該面積在本層內進行分攤。

g）由于功能設計不同，僅由同一層內的多戶使用的公共建筑空間的面積，應由相關多戶進行分攤。

6.3.3.2 應分攤的公共建筑面積優先級按服務范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減。按照應分攤公用建筑面積的優先級高低，優先級低的公用建筑面積須參與分攤優先級高的公用建筑面積。

6.3.3.3 應分攤公共面積的劃分確認原則是：

依據經市政府規劃行政主管部門核準備案的建筑施工圖，劃分公用部位的使用功能和服務范圍，其功能和名稱以設計圖紙的標注為依據進行確認。

6.3.4 分攤系數的計算方法

6.3.4.1 整體分攤方法

一幢單一功能的建筑，如其各戶對公用建筑面積的共用狀況基本一致，可采用公用建筑面積整體分攤的方法進行分攤計算，即：

分攤系數=應公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和

分戶應分攤的公用建筑面積=分戶專有建筑面積×分攤系數

6.3.4.2 多級分攤方法

一幢建筑存在兩個以上的功能區，或存在為局部服務的公用建筑空間時，應采用多級分攤的方法，按自上而下原則進行公用建筑面積的分攤計算。

6.3.4.2.1 上一級分攤——區（層）間分攤

區間分攤系數＝區間應分攤公用建筑面積總和/各區專有建筑面積總和

各區應分攤的公用建筑面積＝各區專有建筑面積×區間分攤系數

6.3.4.2.2 下一級分攤——區（層）內分攤

區內分攤系數＝（區內公用建筑面積＋區間應分攤公用建筑面積）/（功能區內的各套（單元）專有建筑面積總和）

各套（單元）應分攤面積＝套（單元）專有建筑面積×區內分攤系數

6.3.5 房屋建筑面積測繪計算中幢的劃分

a建筑規劃許可證審批書中同期規劃、同期建設；

b該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙；

c該建筑物的基礎、結構是否為一個整體；

d該建筑物的各塔樓是否有完全獨立的共有共用設備。

6.3.6 公用建筑面積分攤計算細則

6.3.6.1 地下室

若地下室有部分區域用作商業、辦公等其它用途，則該部分應列為專有面積，位于該區域內僅與商業或辦公相通并使用的走廊、樓梯間、電梯間、扶梯、貨梯、觀光電梯、衛生間、通風井、煙道、管道井等，均在地下室商業或辦公部分進行分攤。

6.3.6.2 非專用樓梯、電梯及梯間

6.3.6.2.1 供整幢、或樓（電）梯通過的各功能區或層共同使用的樓（電）梯，或進口和出口處都是公共空間的樓（電）梯，視為非專用梯。

6.3.6.2.2 位于建筑結構內部（外墻以內）的非專用梯為室內非專用梯，位于建筑結構外部（外墻以外）的非專用梯為室外非專用梯。

6.3.6.2.3 一幢房屋的非專用樓梯或電梯，當各層梯間平面結構相同時，其服務范圍為整幢或其通過的整個功能區。因管理工作所需對個別樓層或部分樓層不設停機或不開門的，不影響公用建筑面積的整體分攤，其中也包括不使用該樓梯或電梯的地面一層或一～二層復式房。

6.3.6.2.4 一幢建筑，按平面結構不同可分為上下兩段，若上段的外圍水平投影面積與下段的外圍水平投影面積的差值，不大于下段外圍水平投影面積的1/3，則當各層樓（電）梯均設計為開門使用或僅個別樓層不設停機或開門時，樓（電）梯的分攤范圍應為整幢或其通過的各樓層；若上段的外圍水平投影面積與下段的外圍水平投影面積的差值，大于下段外圍水平投影面積的1/3，即該幢建筑為裙樓+塔樓型建筑時，按下述情況分別處理。

a）各層樓（電）梯均設計為開門使用時，將各層樓（電）梯視為非專用梯，并作為整幢或其通過的各樓層分攤；

b）如建筑平面結構下段各層設計為不開門使用時，將建筑上、下段視為不同功能區，并將下段各層樓（電）梯視為非專用梯，將上段各層樓（電）梯視為專用梯。進行公用建筑面積計算時將下段非專用梯視為供上段功能區服務而必須通過下段功能區的垂直通道，作為上、下段功能區共同分攤。

6.3.6.2.5 高層建筑中設置的高、低區電梯，高、低區電梯之間在某一層可以互通，這些電梯的梯間建筑面積應作為整棟或功能區的公用建筑面積，其分攤范圍為高、低區電梯通過的所有樓層。與高、低區電梯機房連接的緩沖電梯井道按自然層計入電梯間建筑面積。

6.3.6.2.6 通過層高小于2.20米的架空層、結構轉換層、消防避難層、設備層的電（樓）梯間，當其層高在2.20米以上時，該層的電（樓）間應計算建筑面積。

6.3.6.2.7 從地面至二層（或以上）室外廣場、平臺的室外樓梯、自動扶梯計為不分攤的公用建筑面積（下圖）。







6.3.6.2.8 對于內部設有扶梯的商場、辦公樓等，如需進行分層或分戶建筑面積計算，必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過道，在其它層留出用于扶梯回轉上下的公共過道，否則該商場或辦公用房只能按復式房計算總建筑面積（下圖）。總的原則是，不能通過其他產權人的產權面積區域到達自己的產權面積區域。中間必須留有公共通道。






























6.3.6.3 專用樓梯、電梯及梯間

6.3.6.3.1 由建筑物上部的一層或連續多層的樓層所專用，建筑物的下部連續各樓層均不開門（設計不開 門）使用，同時“使用”與“不使用”部分的用途不同的樓（電）梯，稱為專用梯。樓梯的出口或入口僅位于一戶套內時，該樓梯也視為專用梯。

6.3.6.3.2 位于建筑結構內部（外墻以內）的專用梯為室內專用梯，位于建筑結構外部（外墻以外）的專用梯為室外專用梯。6.3.6.3.3 室內專用樓梯、電梯，其通過“不使用”樓層部分的梯間公用建筑面積和其凸出屋面的梯間、機房面積，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區間公用建筑面積；通過“使用”樓層部分的梯間公用建筑面積列為“使用”部分建筑的區內公用建筑面積。

6.3.6.3.4 室外專用樓梯、電梯，其梯間公用建筑面積全部列為“使用”部分建筑的區內公用建筑面積。

6.3.6.3.5 當裙樓有多座塔樓時，通過“不使用”樓層部分的室內樓（電）梯間有多個，在裙樓不能按多個劃分成多棟建筑的情況下，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區間公用建筑面積為裙樓部分的多個梯間面積的總和。

6.3.6.3.6 室內專用樓梯、電梯，其通過“不使用”樓層部分的梯間面積，不包括使用專用梯樓層所專用的、落在一層（地面）通往梯間的過道（走廊）、門廳、大堂等的公用建筑面積。這些公用建筑面積應列為“使用”部分建筑的功能區內應分攤的公用建筑面積。

6.3.6.4 下地下室樓（電）梯、車道

下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設計為不可利用的建筑空間的，或車道下方直接為地下二層建筑空間的，該車道對應的地面一層有蓋部分作上空處理，車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間，那么車道計兩層建筑面積，并均計入地下室建筑面積中（下圖）。

6.3.6.5 走廊、過道

6.3.6.5.1 房屋除第一層（地面層）外的其它各層公用的內、外走廊，一般情況下，應作為本層應分攤的公用建筑面積。

6.3.6.5.2 一棟建筑的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設有外走廊，從室外樓梯經走廊進各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應分攤公用建筑面積。

6.3.6.5.3 原設計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道的建筑面積由本層各商鋪或鋪位按其建筑面積比例進行分攤。

6.3.6.6 門廊、雨蓬

6.3.6.6.1 為一戶獨立設置的門廊、雨蓬，計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內建筑面積中。

6.3.6.6.2 設置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨蓬，計算建筑面積的，建筑面積列為應分攤的公用建筑面積。

6.3.6.7 門廳、大堂、中庭

6.3.6.7.1 一戶獨立使用的門廳、大堂、中庭應列為專有面積，計入該戶的套內建筑面積；公共門廳、大堂、中庭應列為應分攤的公用建筑面積，按其服務范圍在相應的功能區間或區內進行分攤計算。

6.3.6.7.2 若酒店的接待處設于大堂中的某一部分并形成獨立使用空間的，該獨立使用空間的建筑面積計入酒店部分的建筑面積；若大堂為酒店、辦公、住宅等的公共過道、休息場所，則將酒店的接待柜臺以內部分及工作室、行李室等的建筑面積列為酒店部分的建筑面積，大堂的其余部分列為整棟應分攤的公用建筑面積。

6.3.6.8 架空通廊

6.3.6.8.1 兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應裙樓劃分成多棟建筑的，架空通廊建筑面積列為整棟應分攤的公用建筑面積。

6.3.6.8.2 兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分攤的公用建筑面積。

6.3.6.9 公共陽臺

6.3.6.9.1 在建筑物底層、頂層架空設置的用于公共綠化、休閑的架空綠化空間，視為公共花園，均列為不分攤的公用建筑面積。

6.3.6.9.2 在建筑物某功能區內逐層設置的與公共通道連通的公共陽臺，計算建筑面積的，均列為本層應分攤的公用建筑面積。

6.3.6.9.3 在建筑物某功能區內隔層設置或不規則設置的公共花園、公共陽臺，計算建筑面積的，均列為不分攤的公用建筑面積。

6.3.6.10 采光井、通風井、煙道

6.3.6.10.1 位于核心筒內的通風井、煙道，與核心筒相連并為梯間服務的通風井、煙道，與核心筒一體作為應分攤的公用建筑面積，在其相關的服務范圍內進行分攤。

6.3.6.10.3 各層多戶公用的風井或煙道，計為應分攤的公用建筑面積在功能區內分攤。

6.3.6.11 管理用房、會所用房

6.3.6.11.1 管理用房是指物業管理公司使用的辦公用房，包括供管理公司存放工具、設備及其他用品的庫房、儲藏室、更衣室等。管理用房應作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應參與分攤相關的公用建筑面積。

6.3.6.11.2 會所用房應作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應參與分攤相關的公用建筑面積。

6.3.6.12 值班警衛室、消防控制室

6.3.6.12.1 值班警衛室，是指設于一棟房屋門口附近，供警衛員、保安員值班守衛用的房屋，包括與警衛室相連的供值班員休息用的睡房、與警衛室合并使用的接待室或傳達室、自動報警控制中心。為一棟房屋服務的值班警衛室列為整棟應分攤的公用建筑面積；在一棟建筑之外獨立設置的值班警衛室、為多棟建筑服務的值班警衛室，均列為不分攤的公用建筑面積。

6.3.6.12.2 宗地內僅建有一棟建筑時，設于其內的消防控制室列為本棟應分攤的公用建筑面積；宗地內建有多棟建筑，消防控制室僅設于其中的某一棟建筑內，該消防控制室列為不分攤的公用建筑面積。

6.3.6.12.3 如宗地內早期建設的建筑物內已設有消防控制室，新建的一棟建筑設有僅為本棟服務的消防控制室時，該消防控制室作為本棟應分攤的公用建筑面積；如宗地內早期建設的建筑物內未設有消防控制室，設于新建建筑內的消防控制室為整個小區的多棟建筑使用，則該消防控制室計為不分攤的公用建筑面積

6.3.6.13 設備用房

6.3.6.13.1 配電室、變電室、有線電視間、網絡間，分別視為設備用房的一種。

6.3.6.13.2 設備用房的服務對象與范圍，需要設計院和申請測繪單位一起出具共有共用部位服務說明表。

6.3.6.14 墻體結構中線以外外墻

6.3.6.14.1 墻體結構中線以外外墻列為應分攤的公用建筑面積，按整幢樓地上與地下分開分攤。地上部分分攤地上部分外墻，地下部分分攤地下部分外墻。

6.3.6.14.2 屬于一個獨立產權人的一幢房屋，可以不取外墻，如獨立別墅或整棟出具建筑面積的其它建筑。

6.3.6.14.3 聯排別墅應取墻體結構中線以外外墻，并作為整幢分攤的公用建筑面積。

6.3.6.15 主樓、附樓

當一幢建筑設計為具有主樓、附樓的形式，主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時，該建筑不視為一幢。此時，共用的消防控制室等應視為為多棟服務的公用建筑面積，列為不分攤的公用建筑面積；為主、附樓各自服務的梯間、門廳等公用建筑面積，應分別在主、附樓按各自功能劃分的功能區內進行分攤計算。如，主樓設有消防避難層，位于消防避難層的層高在2.20米以上的電梯間等公用建筑面積仍在主樓分攤，附樓不參與主樓公用建筑面積的分攤。

7.房屋建筑面積變更測繪

7.1 變更測繪一般指一幢建筑，在完成第一次房屋建筑面積測繪之后，因建筑的改建或擴建、建筑功能的改變、建筑內部空間劃分修改、一戶或多戶專有面積的權屬界線變更、或建筑的相關屬性更改而重新進行的房屋建筑面積測繪。

7.2 變更測繪的一般原則

7.2.1 變更測繪適用于已竣工（建成）且已進行過房屋建筑面積測繪計算的建筑。

7.2.2 對已登記發證的房屋，在變更測繪時，除登記面積來源不明、明顯違規或確系計算錯誤的，一般情況下應維持原來的面積計算成果。

7.2.3 一般情況下，變更測繪應采用原計算規則，但由變更引起的新產生的、屬于變更范圍內部分攤的公用建筑面積，按現行規范進行分攤計算；如所有產權人書面同意，在不涉及其它產權人時，也可全部按現行規范進行。

7.2.4 由變更部分房屋的套內建筑面積、公用建筑面積重新分攤計算引起非變更部分建筑面積發生變化的，如變化在規定允許范圍內時，則不必改變其它功能區各戶原有的房屋建筑面積。

7.3 變更測繪的處理方法

7.3.1 一幢房屋增加部分建筑空間，且增加部分不能成為獨立的一幢，而是成為原有建筑的一部分，與原有建筑共享全部或部分公共空間時，整個建筑或相應的功能區應重新分攤計算，新增部分的房屋邊長等應按現狀進行測繪采集，對原有建筑部分，如現狀無明顯改變且原測繪無明顯錯誤，可采用原測繪報告中的相關數據。

7.3.2 當一幢房屋只需計算和提供整幢建筑面積時（不分戶），且新增加部分的建筑空間借用原建筑外墻，新增加部分面積按原建筑外墻外邊線和新加的外墻的外邊線范圍計算。當新增加部分的建筑空間沒有借用原建筑外墻時，新增部分的全部墻體計入新增部分的建筑面積；新墻與舊墻之間的伸縮縫在與室內相通時計入新增部分的建筑面積。

7.3.3 一幢房屋中應分攤的公用建筑面積的范圍（面積）、功能發生變化時，與該公用建筑面積相關的各戶的分攤公用建筑面積需重新計算。

7.3.4 一幢房屋新增加或減少一部分套內建筑面積或分攤公用面積而使整幢或該功能區的其它各戶的公用建筑面積分攤系數發生變化時，若各戶產生的建筑面積變化值最大不超過0.3%的，可不重新計算其它各戶的建筑面積。但新增加（或減少的）套內建筑面積需按同功能區內的其它套內建筑面積相同的公用建筑面積分攤系數計算并分攤相應的公用建筑面積值。

7.3.5 對不涉及公共建筑面積的房屋分戶產權界變更測繪，如一戶分割成兩戶或兩戶合并為一戶，產權人應實地完成施工后方可提出測繪申請，測繪人員現場實測并分戶計算。

7.3.6 對已進行過測繪的房屋或已取得房屋所有權證，在對其進行分割測繪時，可只對各分戶的套內建筑面積進行實測，取原測繪面積或房屋所有權證面積與各分戶套內建筑面積和的差值作為各分戶應分攤的公用建筑面積，按各分戶套內建筑面積進行分攤計算。

7.3.7 變更測繪中，因一戶分割為多戶新產生的公用建筑面積，如分割后形成的過道、本層使用的衛生間、空調機房等，應由原一戶的專有面積范圍內的新分割各戶進行分攤，或按相關權利人共同簽署的關于公用建筑面積的合法分割協議或文件進行分攤計算。

7.3.8 早期建設的住宅樓，當設計圖紙上設計為未封閉陽臺，現狀測繪時發現系由業主入住后將陽臺自行封閉的，可按原設計的未封閉陽臺計算建筑面積。