溫州市物業專項維修資金管理辦法

溫政令〔2010〕第120 號


　　《溫州市物業專項維修資金管理辦法》已經市人民政府第38次常務會議審議通過，現予發布，自2011年1月1日起施行。

　　市長趙一德

　　二○一○年九月二十日

　　溫州市物業專項維修資金管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 溫州市行政區域范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　本辦法所稱的物業專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指由業主交存的專項用于物業共用部位（以下簡稱共用部位）、物業共用設施設備（以下簡稱共用設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　第三條 專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

　　第四條 溫州市物業主管部門會同財政部門負責全市專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作。市物業維修資金管理中心(以下稱市維修資金管理機構)具體負責鹿城區、龍灣區、溫州經濟技術開發區專項維修資金的日常管理工作。

　　甌海區、各縣（市）物業主管部門會同財政部門負責本行政區域內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作，并指定機構負責專項維修資金的日常管理工作。

　　第二章 專項維修資金的交存

　　第五條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存專項維修資金：

　　（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　（三）住宅小區外用于銷售的獨立非住宅。

　　第六條 首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。

　　物業首期專項維修資金交存的標準，多層為每平方米建筑安裝平均造價的5%，小高層、高層為每平方米建筑安裝平均造價的6%。市物業主管部門會同市財政部門可以適時提出專項維修資金交存標準的調整方案，報市人民政府批準后公布執行。

　　建筑安裝平均造價由市物業主管部門會同市財政部門根據溫州市當年竣工實際建筑安裝工程造價進行測算，定期公布。

　　第七條 拆遷安置房首期專項維修資金按照下列規定交存：

　　（一）在2003年9月1日前領取拆遷許可證組織拆遷的，由建設單位交存。

　　（二）在2003年9月1日后領取拆遷許可證組織拆遷的，屬合法拆遷面積或者視同合法拆遷面積的，由建設單位交存；增加部分面積，由業主交存。

　　第八條 新建物業首期專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋權屬初始登記之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條、第七條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。

　　未出售物業的專項維修資金由建設單位交存，待物業出售時向業主收取。

　　第九條 維修資金管理機構應當通過招標方式，公開選擇商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。

　　第十條 收取專項維修資金，維修資金管理機構應當出具財政部門統一監制的專用票據。

　　業主在辦理房屋權屬登記時，應當提交專項維修資金交存的專用票據。

　　第十一條 業主大會成立前或者業主大會未決定實行業主自主管理的,專項維修資金由維修資金管理機構代為統一管理。

　　第十二條 專項維修資金實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。

　　業主委員會應持下列材料到所在地維修資金管理機構辦理專項維修資金移交手續，并報所在地物業主管部門備案：

　　（一）業主自主管理專項維修資金書面報告。

　　（二）業主大會自主管理專項維修資金的決議。

　　（三）專項維修資金劃轉后的賬目管理單位。

　　（四）專項維修資金使用、續籌辦法及應急支取預案。

　　（五）專項維修資金賬目管理制度。

　　（六）專項維修資金有關的其他材料。

　　維修資金管理機構應當在收到上述材料之日起10個工作日內，通知專戶管理銀行將該專項維修資金本息劃轉至業主委員會在專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶，并將收支賬目等有關資料移交業主委員會。

　　第十三條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業主應當按照下列規定續交維修資金：

　　（一）專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構向業主出具《專項維修資金續交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織；業主應當在收到續交通知之日起90日內將維修資金存入專項維修資金專戶。

　　（二）專項維修資金實行自主管理的，由業主委員會按照業主大會通過的續籌方案，通知業主續交維修資金；業主應當按照續交通知的要求將維修資金存入專項維修資金專戶。

　　（三）專項維修資金可以由物業服務企業、業主委員會或者社區組織代收代交；負責代收代交的單位，應當及時將代收代交的專項維修資金明細情況，在物業管理區域內公布，并抄送所在地維修資金管理機構。

　　第十四條 本辦法實施前未建立或者未按規定交存首期專項維修資金的物業，維修資金管理機構應當向業主出具《專項維修資金補建補交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織。業主應當在接到補建補交通知之日起90日內，按照本辦法規定的交存標準、交存方式將維修資金存入專項維修資金專戶。

　　第十五條 業主未按規定續交、補交專項維修資金的，業主委員會或者社區組織應當督促其交存；業主經督促仍不交存的，業主委員會可以依法向人民法院起訴。

　　第三章 專項維修資金的使用

　　第十六條 專項維修資金屬于業主所有，專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第十七條 專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第十八條 共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，按照下列規定分攤：

　　（一）屬于整個物業管理區域的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，并從小區業主交存的專項維修資金中列支。

　　（二）屬于單幢物業的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由該幢全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，并從該幢業主交存的專項維修資金中列支。

　　（三）屬于一個單元的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，并從該單元業主交存的專項維修資金中列支。

　　專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積由相關業主按比例分攤。業主委員會可以委托物業服務企業按照標準向相關業主收取。

　　第十九條 維修、更新和改造項目有下列情形之一的，應當采取招標方式擇優確定維修單位：

　　（一）維修費用總額超過30萬元的。

　　（二）單項維修工程費用超過5萬元的。

　　（三）業主大會決定實行招標的。

　　維修、更新和改造項目有下列情形之一的，應當委托工程造價咨詢單位進行項目審價：

　　（一）維修費用總額超過10萬元的。

　　（二）單項維修工程費用超過5萬元的。

　　（三）業主大會決定進行項目審價的。

　　工程招標、監理和審價費用計入維修、更新和改造成本。

　　第二十條 專項維修資金實行代管的，使用專項維修資金按照下列規定辦理：

　　（一）物業服務企業或者相關業主根據維修、更新和改造項目的實際，提出《專項維修資金使用方案》（以下簡稱《使用方案》），《使用方案》應當包括維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍等。

　　（二）《使用方案》向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。

　　（三）《使用方案》經列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意。

　　（四）物業服務企業或者相關業主持專項維修資金使用申請表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地維修資金管理機構申請列支。

　　（五）維修資金管理機構應當在收到申請材料之日起5個工作日內進行審核：符合規定的，予以核準，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉至物業服務企業，未實施物業服務的劃轉至維修單位；不符合規定的，出具不予列支通知書。

　　（六）工程竣工驗收合格后，物業服務企業或者相關業主應當將工程決算向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。

　　（七）物業服務企業或者相關業主持下列材料向維修資金管理機構申請辦理工程結算：

　　1.工程決算單；

　　2.維修、更新和改造工程的費用票據；

　　3.相關業主意見反饋表；

　　4.維修費用分攤明細表；

　　5.其他相關材料。

　　第二十一條 專項維修資金實行自主管理的，使用專項維修資金按照下列規定辦理：

　　（一）物業服務企業或者相關業主提出《使用方案》。

　　（二）《使用方案》向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。

　　（三）《使用方案》經列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意。

　　（四）物業服務企業或者相關業主持專項維修資金使用申請表、《使用方案》、施工合同等材料向業主委員會申請列支。

　　（五）業主委員會同意列支的，應當將有關材料報所在地維修資金管理機構備案；維修資金管理機構應當及時出具備案證明。

　　（六）業主委員會憑所在地維修資金管理機構的備案證明，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉至物業服務企業，未實施物業服務的劃轉至維修單位。

　　（七）工程竣工驗收合格后，物業服務企業或者相關業主應當將工程決算向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。

　　（八）物業服務企業或者相關業主持下列材料與業主委員會辦理工程結算：

　　1.工程決算單；

　　2.維修、更新和改造工程的費用票據；

　　3.相關業主意見反饋表；

　　4.維修費用分攤明細表；

　　5.其他相關材料。

　　第二十二條 下列項目日常維修費用，除物業服務合同約定由物業服務企業承擔的外，可以在專項維修資金中列支：

　　（一）電梯、消防、避雷設施設備的檢測費用。

　　（二）共用設施設備日常修理費用。

　　第二十三條 日常維修項目使用專項維修資金，按照下列規定辦理：

　　（一）物業服務企業提出《使用方案》，經業主委員會或者社區組織核定后，在物業管理區域內公示3日。

　　（二）《使用方案》在公示期內無異議或者有異議的業主少于1/3，視為業主同意。

　　（三）物業服務企業持專項維修資金使用申請表、《使用方案》等材料，向所在地維修資金管理機構申請列支。

　　（四）維修資金管理機構應當在收到申請材料之日起3個工作日內進行審核，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉至物業服務企業。

　　（五）日常維修費用經業主委員會或者社區組織核實后，物業服務企業應當將日常維修費用的使用情況，在物業管理區域內公示3日，并公布舉報電話。

　　（六）物業服務企業向維修資金管理機構申請辦理結算。

　　第二十四條 物業管理區域按首期交存的專項維修資金總額的5%作為應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運、消防系統故障等緊急情況下搶修。

　　發生前款規定的緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區組織核實，可直接撥付應急備用金。物業服務企業或者相關業主應當立即組織維修，必要時先行墊付維修費用。

　　發生第一款規定的緊急情況，物業服務企業或者相關業主未及時進行維修的，物業主管部門可以組織代修或者責令物業服務企業維修，維修費用從相關業主專項維修資金分戶賬中列支。

　　第二十五條 下列費用不得從專項維修資金中列支：

　　（一）依法應由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備保修期內的維修、更新和改造費用。

　　（二）依法應由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

　　（三）因人為損壞，應由當事人承擔的共用部位、共用設施設備的修復費用。

　　（四）根據物業服務合同約定，應由物業服務企業承擔的共用部位、共用設施設備的維修、養護費用。

　　（五）尚未辦理物業承接驗收移交手續所發生的，應由建設單位承擔的維修費用。

　　第二十六條 下列資金應當轉入專項維修資金滾存使用：

　　（一）專項維修資金的存儲凈利息。

　　（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益。

　　（三）利用物業共用部位、共用設施設備所得收益，但業主大會另有決定的除外。

　　（四）利用物業管理區域共用部位或者其他場地停放汽車收取的臨時停車費，但業主大會另有決定的除外。

　　（五）共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　（六）其他按照規定應當納入的資金。

　　第二十七條 業主委員會及其成員，不得參與承接本物業管理區域內維修、改造、更新項目的具體業務。

　　第四章 專項維修資金的監督管理

　　第二十八條 專項維修資金應當專戶存儲、專款專用。專項維修資金應當建立明細帳：以物業管理區域為單位設立總帳，按幢建帳，以每獨立戶號設立分戶帳，核算到戶，記載分戶專項維修資金的交存、使用、結存等情況。

　　第二十九條 專項維修資金中當年交存或者使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。

　　第三十條 在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。

　　除本辦法規定的使用范圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得利用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

　　第三十一條 物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。原業主未交存首期專項維修資金或者未按規定續交、補交專項維修資金的，原業主應當與受讓人協商，并在辦理房屋權屬轉移登記前按規定足額交存。

　　第三十二條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使物業滅失的,業主可憑原交存的專用票據或者有關證明，到維修資金管理機構辦理分戶賬注銷手續，支取分戶賬中專項維修資金的余額。

　　第三十三條 專戶管理銀行應當每月向維修資金管理機構或者業主委員會發送專項維修資金銀行存款對賬單。

　　維修資金管理機構或者業主委員會應當定期向業主公布下列情況：

　　（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。

　　（二）發生列支的項目、費用和按戶分攤情況。

　　（三）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。

　　（四）其他有關維修資金的情況。

　　業主對公布情況有異議的，可以向維修資金管理機構或者業主委員會要求復核。維修資金管理機構或者業主委員會應當及時將復核情況告知相關業主。

　　第三十四條 專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。

　　物業服務企業或者業主委員會應當及時公布維修資金使用情況，接受業主監督。維修資金管理機構應當每年不少于一次公布本行政區域內維修資金交存、使用、管理情況。

　　第三十五條 物業主管部門應當加強對專項維修資金使用情況的監督，發現在使用上存在安全隱患或者違反規定的，應當責令限期整改。

　　第三十六條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定，并依法接受財政、審計部門監督。

　　專項維修資金的管理經費，由維修資金管理機構按照規定的標準編制全年預算支出總額，報同級財政部門批準后，在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。

　　第五章 法律責任

　　第三十七條 挪用專項維修資金的，依照國務院《物業管理條例》第六十三條規定，由縣級以上房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額２倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第三十八條 物業主管部門、維修資金管理機構、財政部門及其工作人員有下列情形之一的，依照《浙江省物業專項維修資金管理辦法》第三十條規定，由相關行政機關按照管理權限對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）未依照本辦法規定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的。

　　（二）未按照本辦法規定進行管理，造成專項維修資金流失的。

　　截留、挪用、侵占專項維修資金的。

　　有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的。

　　第三十九條 違反專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定，依法追究法律責任。

　　第四十條 物業服務企業與業主委員會或者業主因專項維修資金的使用發生糾紛，當事人可以自行協商解決；協商不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

　　第六章 附則

　　第四十一條 本辦法所稱共用部位，是指物業區域內屬于業主共有的部位，一般包括：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、電梯前室、大堂等公共通行部分，電梯機房、水泵間、電表間、管道井、鍋爐房、發電間、配電間、線路分線間、避難層、設備層等部分。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指物業區域內屬于業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、中央空調、防盜門、樓宇對講系統、避雷裝置、水箱、水泵、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、小區圍欄、監控報警系統、車輛進出管理系統、非經營性車場車庫和公益性文體設施等。

　　第四十二條 本辦法自2011年1月1日起施行。市房管局、市建設局、市物價局、市財政局2001年9月28日印發的《溫州市住宅小區物業專項維修資金管理辦法》（溫房字〔2001〕260號）同時廢止。