中國保監會關于印發《保險資金投資不動產暫行辦法》的通知

保監發〔2010〕80號


各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產管理公司：

　　為規范保險資金投資不動產行為，防范投資風險，保障資產安全，維護保險人和被保險人合法權益，中國保監會制定了《保險資金投資不動產暫行辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

保險資金投資不動產暫行辦法

第一章 總 則

　　第一條 為規范保險資金投資不動產行為，防范投資風險，保障資產安全，維護保險當事人合法權益，依據《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國信托法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國公司法》及《保險資金運用管理暫行辦法》等規定，制定本辦法。

　　第二條 保險資金投資的不動產，是指土地、建筑物及其它附著于土地上的定著物。

　　保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。

　　保險資金投資基礎設施類不動產，遵照《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》及有關規定。投資非基礎設施類不動產及相關金融產品，遵照本辦法。

　　第三條 本辦法所稱不動產投資管理機構（以下簡稱投資機構），是指在中華人民共和國（以下簡稱中國）境內依法注冊登記，從事不動產投資管理的機構。

　　本辦法所稱專業服務機構（以下簡稱專業機構），是指經國家有關部門認可，具有相應專業資質，為保險資金投資不動產提供法律服務、財務審計和資產評估等服務的機構。

　　第四條 保險資金投資不動產相關金融產品形成的財產，應當獨立于投資機構、托管機構和其他相關機構的固有財產及其管理的其他財產。投資機構因投資、管理或者處分不動產相關金融產品取得的財產和收益，應當歸入不動產相關金融產品財產。

　　第五條 保險公司（含保險集團（控股）公司，下同）投資不動產，必須遵循穩健、安全原則，堅持資產負債匹配管理，審慎投資運作，有效防范風險。

　　第六條 保險公司、投資機構及專業機構從事保險資金投資不動產活動，應當遵守本辦法規定，恪盡職守，勤勉盡責，履行誠實、信用、謹慎、守法的義務。

　　第七條 中國保險監督管理委員會（以下簡稱中國保監會）負責制定保險資金投資不動產的政策法規，依法對保險資金投資不動產活動實施監督管理。

第二章 資格條件

　　第八條 保險公司投資不動產，應當符合下列條件：

　　（一）具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內控機制；

　　（二）實行資產托管機制，資產運作規范透明；

　　（三）資產管理部門擁有不少于8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員，其中具有5年以上相關經驗的不少于3名，具有3年以上相關經驗的不少于3名；

　　（四）上一會計年度末償付能力充足率不低于150％，且投資時上季度末償付能力充足率不低于150％；

　　（五）上一會計年度盈利，凈資產不低于1億元人民幣（貨幣單位下同）;

　　（六）具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定；

　　（七）最近三年未發現重大違法違規行為；

　　（八）中國保監會規定的其他審慎性條件。

　　投資不動產相關金融產品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項規定外，資產管理部門還應當擁有不少于2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業人員。

　　保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的，可以適當放寬專業人員的數量要求。

　　第九條 為保險資金投資不動產提供投資管理服務的投資機構，應當符合下列條件：

　　（一）在中國境內依法注冊登記，具有國家有關部門認可的業務資質；

　　（二）具有完善的公司治理，市場信譽良好，管理科學高效，投資業績穩定；

　　（三）具有健全的操作流程、風險管理、內部控制及稽核制度，且執行有效；

　　（四）注冊資本不低于1億元；

　　（五）管理資產余額不低于50億元，具有豐富的不動產投資管理和相關經驗；

　　（六）擁有不少于15名具有不動產投資和相關經驗的專業人員，其中具有5年以上相關經驗的不少于3名，具有3年以上相關經驗的不少于4名；

　　（七）接受中國保監會涉及保險資金投資的質詢，并報告有關情況；

　　（八）最近三年未發現重大違法違規行為；

　　（九）中國保監會規定的其他審慎性條件。

　　符合上述條件的投資機構，可以為保險資金投資不動產提供有關專業服務，發起設立或者發行不動產相關金融產品。投資機構向保險資金發起設立或者發行不動產投資計劃的規則，由中國保監會另行規定。

　　第十條 為保險資金投資不動產提供有關服務的專業機構，應當符合下列條件：

　　（一）具有經國家有關部門認可的業務資質；

　　（二）具有完善的管理制度、業務流程和內控機制；

　　（三）熟悉保險資金不動產投資的法律法規、政策規定、業務流程和交易結構，具有承辦投資不動產相關服務的經驗和能力，且商業信譽良好；

　　（四）與保險資金投資不動產的相關當事人不存在關聯關系；

　　（五）接受中國保監會涉及保險資金投資的質詢，并報告有關情況；

　　（六）最近三年未發現重大違法違規行為；

　　（七）中國保監會規定的其他審慎性條件。

　　為保險資金投資不動產提供資產托管服務的商業銀行，應當接受中國保監會涉及保險資金投資的質詢，并報告有關情況。

第三章 投資標的與投資方式

　　第十一條 保險資金可以投資符合下列條件的不動產：

　　（一）已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目；

　　（二）已經取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證的在建項目；

　　（三）取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目；

　　（四）取得產權證或者他項權證的項目；

　　（五）符合條件的政府土地儲備項目。

　　保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。

　　第十二條 保險資金可以投資符合下列條件的不動產相關金融產品：

　　（一）投資機構符合第九條規定；

　　（二）經國家有關部門認可，在中國境內發起設立或者發行，由專業團隊負責管理；

　　（三）基礎資產或者投資的不動產位于中國境內，符合第十一條第一款第（一）項至第（五）項的規定；

　　（四）實行資產托管制度，建立風險隔離機制；

　　（五）具有明確的投資目標、投資方案、后續管理規劃、收益分配制度、流動性及清算安排；

　　（六）交易結構清晰，風險提示充分，信息披露真實完整；

　　（七）具有登記或者簿記安排，能夠滿足市場交易或者協議轉讓需要；

　　（八）中國保監會規定的其他審慎性條件。

　　不動產相關金融產品屬于固定收益類的，應當具有中國保監會認可的國內信用評級機構評定的AA級或者相當于AA級以上的長期信用級別，以及合法有效的信用增級安排；屬于權益類的，應當建立相應的投資權益保護機制。

　　保險資金投資不動產相關金融產品的規則，由中國保監會另行規定。

　　第十三條 保險資金可以采用股權方式投資第十一條第一款第（一）項至第（四）項規定的不動產，采用債權方式投資第十一條第一款第（一）項至第（五）項規定的不動產，采用物權方式投資第十一條第一款第（三）、（四）項規定的不動產。保險資金采用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限于商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。

　　保險資金投資醫療、汽車服務等不動產，不受第十一條第一款第（二）項至第（五）項及區位的限制；投資養老不動產、購置自用性不動產，不受第十一條第一款第（一）項至第（五）項及區位的限制；本款前述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。投資養老、醫療、汽車服務等不動產，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30％。

　　保險資金投資不動產，除政府土地儲備項目外，可以采用債權轉股權、債權轉物權或者股權轉物權等方式。投資方式發生變化的，應當按照本辦法規定調整管理方式。保險資金以多種方式投資同一不動產的，應當分別遵守本辦法規定。

　　第十四條 保險公司投資不動產（不含自用性不動產），應當符合以下比例規定：

　　（一）投資不動產的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產的10％，投資不動產相關金融產品的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產的3％；投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高于本公司上季度末總資產的10％。

　　（二）投資單一不動產投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發行規模的50％，投資其他不動產相關金融產品的，不高于該產品發行規模的20％。

　　第十五條 保險資金投資不動產，應當合理安排持有不動產的方式、種類和期限。以債權、股權、物權方式投資的不動產，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協議簽署之日起5年內不得轉讓。保險公司內部轉讓自用性不動產，或者委托投資機構以所持有的不動產為基礎資產，發起設立或者發行不動產相關金融產品的除外。

　　第十六條 保險公司投資不動產，不得有下列行為：

　　（一）提供無擔保債權融資；

　　（二）以所投資的不動產提供抵押擔保；

　　（三）投資開發或者銷售商業住宅；

　　（四）直接從事房地產開發建設（包括一級土地開發）；

　　（五）投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產企業。已投資設立或者已控股房地產企業的，應當限期撤銷或者轉讓退出；

　　（六）運用借貸、發債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產，中國保監會對發債另有規定的除外；

　　（七）違反本辦法規定的投資比例；

　　（八）法律法規和中國保監會禁止的其他行為。
　　

第四章 風險控制

　　第十七條 保險資金投資不動產，應當建立規范有效的業務流程和風控機制，涵蓋項目評審、投資決策、合規審查、投資操作、管理運營、資產估值、財務分析、風險監測等關鍵環節，形成風險識別、預警、控制和處置的全程管理體系，并定期或者不定期進行壓力測試，全面防范和管理不動產投資風險。

　　第十八條 保險資金投資不動產，應當按照監管規定和內控要求，規范完善決策程序和授權機制，確定股東（大）會、董事會和經營管理層的決策權限及批準權限。

　　決策層和執行層應當各司其職，謹慎決策，勤勉盡責，充分考慮不動產投資風險，按照資產認可標準和資本約束，審慎評估不動產投資對償付能力和收益水平的影響，嚴格履行相關程序，并對決策和操作行為負責。保險資金投資不動產不得采用非現場表決方式。

　　第十九條 保險資金投資不動產，應當聘請符合第十條規定條件的專業機構，提供盡職調查報告和法律意見書，制定有效的投資方案、經營計劃和財務預算，并通過科學的交易結構和完善的合約安排，控制投資管理和運營風險。

　　第二十條 保險資金以股權方式投資不動產，擬投資的項目公司應當為不動產的直接所有權人，且該不動產為項目公司的主要資產。項目公司應當無重大法律訴訟，且股權未因不動產的抵押設限等落空或者受損。

　　以股權方式投資不動產，應當向項目公司派駐董事、高級管理人員及關鍵崗位人員，并對項目公司的股權轉讓、資產出售、擔保抵押、資金融通等重大事項發表意見，維護各項合法權益。

　　第二十一條 保險資金以債權方式投資不動產，應當在合同中載明還款來源及方式、擔保方式及利率水平、提前或者延遲還款處置等內容。債務人應當具有良好的財務能力和償債能力，無重大違法違規行為和不良信用記錄。

　　第二十二條 保險資金以物權方式投資不動產，應當及時完成不動產物權的設立、限制、變更和注銷等權屬登記，防止因漏登、錯登造成權屬爭議或者法律風險。對權證手續設限的不動產，應當通過書面合同，約定解限條件、操作程序、合同對價支付方式等事項，防范和控制交易風險。

　　第二十三條 保險資金投資不動產相關金融產品，應當對該產品的合法合規性、基礎資產的可靠性和充分性，及投資策略和投資方案的可行性，進行盡職調查和分析評估。持有產品期間，應當要求投資機構按照投資合同或者募集說明書的約定，嚴格履行職責，有效防范風險，維護投資人權益。

　　第二十四條 保險資金投資不動產，應當實行資金專戶管理，督促開戶銀行實行全程監控，嚴格審查資金支付及相關對價取得等事項。

　　保險資金投資不動產，應當合理確定交易價格。保險公司、投資機構與托管機構、專業機構不得存在關聯交易。保險公司與投資機構存在關聯交易的，不得偏離市場獨立第三方的價格或者收費標準，不得通過關聯交易或者其他方式侵害保險公司利益。

　　第二十五條 保險資金投資不動產，應當加強資產后續管理，建立和完善管理制度，設置專門崗位，配置管理人員，監測不動產市場情況，評估不動產資產價值和質量，適時調整不動產投資策略和業態組合，防范投資風險、經營風險和市場風險。出現重大投資風險的，應當及時啟動應急預案，并向中國保監會報告風險原因、損失狀況、處置措施及后續影響等情況。

　　第二十六條 保險資金投資不動產，應當聘請符合第十條規定條件的專業機構，按照審慎原則，綜合考慮不動產所處區位、市場及其他相關因素，采用成本法、市場比較法和收益還原法等評估方法，合理評估不動產資產價值。

　　第二十七條 保險資金投資不動產，應當明確相關人員的風險責任和崗位職責，并建立責任追究制度。

　　保險公司的高級管理人員和主要業務人員，在職期間或者離任后，發現其在該公司工作期間，存在違反有關法律、行政法規和本辦法規定投資不動產行為的，保險公司應當依法追究其責任。

　　第二十八條 保險資金投資不動產，應當要求投資機構按照法律法規、有關規定及合同約定，履行信息披露義務，并對所披露信息的及時性、真實性、完整性和合法性負責。投資機構所披露信息，應當滿足保險公司了解不動產及不動產相關金融產品的風險特征、風險程度及投資管理的需要。所披露信息內容至少應當包括不動產或者不動產相關金融產品的投資規模、運作管理、資產估值、資產質量、投資收益、交易轉讓、風險程度等事項。

第五章 監督管理

　　第二十九條 保險公司投資不動產，投資余額超過20億元或者超過可投資額度20％的，應當在投資協議簽署后5個工作日內，向中國保監會報告；對已投資不動產項目追加投資的，應當經董事會審議，并在投資協議簽署后5個工作日內，向中國保監會報告。

　　前款規定的報告，應當至少包括董事會或者其授權機構決議、可行性研究報告、資產配置計劃、合法合規報告、資產評估報告、風險評估報告、關聯交易說明、償付能力分析、后續管理方案、法律意見書、投資協議書等。

　　保險資金投資養老項目，應當在確定投資意向后，通報中國保監會，并在簽署投資協議后5個工作日內，向中國保監會報告。除本條第二款規定內容之外，還應當說明經營目的和發展規劃，并提交整體設計方案和具體實施計劃等材料。

　　中國保監會發現保險公司投資行為違反法律法規或者本辦法規定的，有權責令其改正。

　　第三十條 保險公司投資不動產，應當在每季度結束后的15個工作日內和每年3月31日前，向中國保監會提交季度報告和年度報告，至少包括以下內容：

　　（一）投資總體情況；

　　（二）資本金運用情況；

　　（三）資產管理及運作情況；

　　（四）資產估值；

　　（五）資產風險及質量；

　　（六）重大突發事件及處置情況；

　　（七）中國保監會規定的其他審慎性內容。

　　除上述內容外，年度報告還應當說明投資收益及分配、資產認可及償付能力、投資能力變化等情況，并附經專業機構審計的相關報告。

　　第三十一條 投資機構應當于每年3月31日前，就保險資金投資不動產相關金融產品情況，向中國保監會報告，至少包括以下內容：

　　（一）保險資金投資情況；

　　（二）產品運作管理、主要風險及處置、資產估值及收益等情況；

　　（三）基礎資產或者資產池變化、產品轉讓或者交易流通等情況；

　　（四）經專業機構審計的產品年度財務報告；

　　（五）中國保監會規定的其他審慎性內容。

　　除上述內容外，投資機構還應當報告專業團隊和投資能力變化、監管處罰、法律糾紛等情況。

　　不動產相關金融產品為公開發行或者募集的，應當按照有關規定披露相關信息。

　　第三十二條 托管機構應當于每季度結束后的15個工作日內和每年3月31日前，向中國保監會提交季度報告和年度報告，至少包括以下內容：

　　（一）保險資金投資情況；

　　（二）投資合法合規情況；

　　（三）異常交易及需提請關注事項；

　　（四）資產估值情況；

　　（五）主要風險狀況；

　　（六）涉及的關聯交易情況；

　　（七）中國保監會規定的其他審慎性內容。

　　第三十三條 中國保監會制定不動產投資能力標準，保險公司及相關投資機構應當按照規定標準自行評估，并向中國保監會提交評估報告。中國保監會將檢驗并跟蹤監測保險公司及相關投資機構的不動產投資管理能力及變化情況。

　　中國保監會可以根據市場需要，適當調整投資比例、相關當事人的資質條件和報送材料等事項。保險資金投資不動產及不動產相關金融產品的相關當事人，向中國保監會報送的材料，應當符合監管規定，并對材料的真實性負責。

　　第三十四條 中國保監會依法對保險公司投資不動產進行現場監管和非現場監管，必要時可以聘請專業機構協助檢查。

　　保險公司投資不動產，出現償付能力不足、重大經營問題、存在重大投資風險，或者可能對金融體系、金融行業和金融市場產生不利影響的，中國保監會應當采取有關法律法規規定的停止投資業務、限制投資比例、調整投資人員、責令處置不動產資產、限制股東分紅和高管薪酬等監管措施。保險公司投資不動產后，不能持續符合第八條規定的，中國保監會應當責令予以改正。

　　違規投資的不動產或者超比例投資的不動產，中國保監會按照有關規定不計入認可資產范圍。突發事件或者市場變動等非主觀因素，造成不動產投資比例超過本辦法規定的，保險公司應當在規定期限內，按照規定調整投資比例。

　　保險資金投資不動產的資產評估標準和方法及風險因子的規則，由中國保監會另行規定。

　　第三十五條 投資機構和專業機構參與保險資金投資不動產活動，違反有關法律、行政法規和本辦法規定的，中國保監會有權記錄其不良行為，并將違法違規情況通報其監管或者主管部門。情節嚴重的，中國保監會將責令保險公司不得與該機構開展相關業務，并商有關監管或者主管部門依法給予行政處罰。

　　保險公司不得與列入不良記錄名單的投資機構和專業機構發生業務往來。

第六章 附 則

　　第三十六條 保險公司投資購置辦公用房、培訓中心、后援中心、災備中心等自用性不動產，應當運用資本金。

　　保險公司投資購置自用性不動產的賬面余額，不得高于該公司上年末凈資產的50％。

　　保險公司投資的同一不動產，含自用性不動產和投資性不動產的，應當按照本辦法規定，分別確定運用資本金和保險責任準備金的比例，分別核算成本和投資收益并進行會計處理。

　　第三十七條 保險資金投資境外不動產，按照《保險資金境外投資管理暫行辦法》和中國保監會有關規定執行，保險資金投資境內和境外的不動產及相關金融產品，投資比例合并計算。

　　保險資金以取得不動產所有權為目的投資項目公司股權，不適用《保險資金投資股權暫行辦法》的有關規定。

　　第三十八條 本辦法由中國保監會負責解釋和修訂，自發布之日起實施。