湘潭市人民政府辦公室關于印發市城區國有建設用地使用權出讓管理辦法的通知

潭政辦發〔2010〕34號


雨湖區、岳塘區人民政府，市直機關各單位，市屬和駐市各企事業單位：
《市城區國有建設用地使用權出讓管理辦法》已經2010年7月14日市人民政府第46次常務會議通過，現予印發，請認真遵照執行。


二○一○年九月十三日


市城區國有建設用地使用權出讓管理辦法

為進一步規范市城區國有建設用地使用權出讓行為，維護土地市場的公開、公平、公正，加快推進“兩型社會”建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號）等法律法規和政策規定，結合實際，制定本辦法。
第一條 湘潭高新區和九華、昭山示范區（以下統稱園區）商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性國有建設用地使用權出讓，由園區國有建設用地使用權出讓協調決策委員會確定土地上市底價，報市國有建設用地使用權出讓協調決策委員會審核（在15個工作日內完成審核﹚，通過市國土資源交易平臺實行網上招拍掛。
土地上市交易后形成的土地價款統一進入市財政專戶，市財政局在5個工作日內全額予以返還。
園區的國有建設用地由園區負責土地報批、征地拆遷、多通一平等前期工作，實現凈地上市出讓。
第二條 根據國家土地管理政策，城市基礎設施工程建設投資，由各融資平臺以國有建設用地使用權或政府土地收益作保障進行融資，不實行土地實物回報的方式，也不實行土地升值分成的方式。
工程建設用地紅線范圍的征地拆遷投入，原則上由工程建設項目的投資者投入。市人民政府除償還征地拆遷本金外，根據占用資金時間，按照中國人民銀行規定本市信用社同期貸款利率計付利息，最高不超過15%。
各項目的保障用地指標數額由市人民政府統籌配置，由市城鄉規劃局根據城市規劃，采用塊狀或網狀的方式制定劃定方案，并提出該地塊的規劃技術指標，報市人民政府批準。
第三條 鼓勵投資商和社會資金投入儲備用地、保障用地的前期開發（土地報批、征地拆遷、“多通一平”等）。市人民政府除根據占用投資商資金時間情況，按照中國人民銀行規定的同期貸款利率計付利息外，統籌安排成熟保障用地和政府土地收益作為投資回報。
（一）儲備用地、保障用地上市的溢價部分政府與投資商實行分段按比例分成。其中，溢價在50%以內的按4:6分成，溢價在51%至100%的按5:5分成，溢價在100%以上的按6:4分成。
（二）儲備用地、保障用地成本主要由前期論證費、土地報批稅費、征地拆遷補償、“多通一平”費用等組成。
儲備用地、保障用地的成本須按相關政策規定編制預算，并經審核認定。前期論證、土地報批稅費、集體土地征收及房屋拆遷補償預算由市國土資源局審核認定；國有土地房屋拆遷補償預算由市房產局審核認定；“多通一平”等工程費預算由市住房和城鄉建設局審核認定。如有爭議，由市財政局會同市審計局審核認定。
儲備用地、保障用地的成本預算經審核認定后方可實施，未經審核認定預算或超出認定額的部分，不得列入成本。
（三）儲備用地、保障用地上市底價，由市國土資源局根據地塊的前期論證、報批稅費、征地拆遷補償、“多通一平”費用等成本總額和政府土地收益，結合地塊的地價評估報告、規劃技術指標和周邊招拍掛成交價格擬定，報市人民政府批準確定。
政府土地收益主要由土地出讓金和土地溢價組成。土地出讓金的確定以投資保障地塊的評估地價結合周邊實際成交地價為基數，乘上如下用途系數：工業30%、住宅38%、商居和商業40%。
（四）投資商參與上市地塊公開招拍掛競買的，經市國土資源局認定的投資額可作保證金。競得上市地塊的，其認定的投資和溢價分成，可沖抵應付的土地價款。投資商不參與競買或未競得上市地塊的，市人民政府從上市地塊的土地價款中優先償還本息并按比例兌現溢價分成。
保證金手續的辦理程序，由投資商申請，市國土資源局審查，市財政局審核，報分管國土資源工作的副市長批準。市財政局在5個工作日內完成向保證金賬戶的支付手續。
沖抵土地價款、償還本息、溢價分成手續的辦理程序，由投資商申請，市國土資源局審查，市財政局審核，報市人民政府批準。
（五）儲備用地、保障用地歸口市國土資源儲備中心統一管理。土地報批和前期開發等費用由各融資平臺負責籌集，以土地作抵押所融資金優先保證該項目開支。其房屋拆遷和征收土地按照《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）、《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》（省政府令第157號）、《湖南省人民政府關于〈湘潭市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法〉的批復》（湘政函〔2010〕101號）和《湘潭市人民政府辦公室關于進一步規范湘潭市城區征地拆遷工作的通知》（潭政辦發〔2009〕82號）等文件的相關規定執行。
（六）儲備用地、保障用地上市后土地價款全部進入市財政專戶，形成的政府土地收益除政策性上繳和提留外，其余部分市財政局在5個工作日內返回各融資平臺。
（七）各融資平臺、項目公司等未經過招拍掛獲得的融資土地，仍然是一級市場土地。供給土地的實際使用者時，必須實行招拍掛出讓。
第四條 未經市人民政府批準，劃撥土地使用權和地上建筑物不得轉讓。經批準后轉讓劃撥土地使用權和地上建筑物的，須在市國土資源交易平臺實行招拍掛。未經批準或通過其他方式擅自處置的，市國土資源、房產部門不予辦理土地、房產權證過戶登記。劃撥土地使用權和地上建筑物的出租、抵押，按照國家和省人民政府的相關規定執行。
第五條 嚴禁擅自改變工業用地用途從事商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性開發。土地使用者凡請求改變土地用途或調整容積率30%以上的，由市城鄉規劃局受理并提出方案報市人民政府批準后，市國土資源局根據該土地使用條件，實行招拍掛出讓，重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同。
凡未依法獲得國有建設用地使用權、擅自提高容積率、改變土地用途的，市城鄉規劃、國土資源部門要依法查處，同時，市住房和城鄉建設局不予辦理報建手續，市房產局不予辦理房屋預售許可證，不核發房產證，市國土資源局不核發土地使用證。
第六條 凡以優惠價格取得的工業用地，如土地使用者改變土地用途，市國土資源局要以原優惠價收回土地，并按新用途和使用條件實行招拍掛出讓。
第七條 擅自將集體土地使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由市國土資源局依法責令其限期改正，沒收違法所得，并處罰款。
第八條 凡發生土地違法案件造成嚴重后果，對違反土地管理規定行為不制止、不組織查處等行為的，有關職能部門應嚴格按照監察部等3部委聯合下發的《違反土地管理規定行為處分辦法》（監察部、人力資源和社會保障部、國土資源部令第15號）的規定實行責任追究，并與年度績效考核和新增建設用地計劃指標分配掛鉤。
第九條 按照尊重歷史、實事求是、依法處理、規范管理的原則處理遺留問題。截至2010年2月底，凡項目公司、園區和融資平臺與投資方或預購土地者簽訂了相關合同，按合同履約的，原則上確認為遺留問題，分別按下列情況處理：
（一）2010年2月底前，項目公司、園區和融資平臺與投資方簽訂了投資工程建設合同，已經完成工程建設前期工作并實施，工程保證金已到位的，投資方必須經招拍掛出讓方式獲得回報土地。
（二）2010年2月底前，項目公司、園區和融資平臺與投資方簽訂了投資工程建設合同，工程建設尚未啟動的，其合同可依法予以解除。
（三）2010年2月底前，項目公司、園區和融資平臺與預購土地者簽訂了土地預購合同并已付款的，按照實際到位金額除以約定土地單價所得面積兌現。預購土地者必須經招拍掛出讓方式獲得土地。預購土地者在此之前未付款的，其合同可依法予以解除。
（四）2010年2月底前，市人民政府與項目公司、園區和融資平臺辦理了協議出讓手續的土地，仍然屬于一級市場的土地，該土地不能轉讓。土地出讓給實際使用者時，須由市國土資源局實行招拍掛方式出讓。
開發商依法取得土地后，必須在2年內開發建設；逾出讓協議約定動工開發期限2年，沒有投資開發建設，致使土地閑置的，由市國土資源局依法予以收回或處置。
（五）2010年2月底前，實際土地使用者已登記發證的，予以認可；已明確實際土地使用者但未登記發證的，應按現時地價評估，經市國有建設用地使用權出讓協調決策委員會審批，實行公示協議出讓。
“實際土地使用者”是指經項目公司、園區和融資平臺集體研究并按程序審批，與項目公司、園區和融資平臺簽訂購地合同，并按合同約定付清了購地款的法人或自然人，且預購的土地已依法獲得批準。
（六）處理遺留問題須提供的依據。本辦法施行后30日內，各項目公司、園區和融資平臺必須將與投資方或預購土地者簽訂的合同、收款憑證、工程投資結算書或工程驗收審計報告等資料提交市國土資源局。由市國土資源局提出處理方案，報市人民政府批準后執行。
第十條 各相關部門和單位要各司其職，協調配合，自覺履行各自職能范圍的審批和監管職責，切實提高行政效能。
第十一條 各相關部門和單位工作人員違反本辦法玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂的，由監察或司法部門依紀依法追究責任。
第十二條 本辦法自公布之日起30日后施行。