印發《陽江市“三舊”改造項目審批辦法》等7個“三舊”改造配套政策文件的通知

陽府〔2010〕68號


　　各縣（市、區）人民政府，市府直屬各單位：

　　《陽江市“三舊”改造項目審批辦法》、《陽江市“三舊”改造用地規劃管理技術和收費標準規定》、《陽江市市轄區“三舊”改造用地補繳地價規定》、《陽江市“三舊”改造國有企業用地和集體建設用地土地出讓純收益管理規定》、《陽江市“三舊”改造項目土地使用權收購程序及定價實施辦法》、《陽江市“三舊”改造項目國有建設用地協議出讓操作規定》、《陽江市市轄區社會資金參與“三舊”成片拆遷改造的實施辦法》已經市政府五屆四十二次常務會議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　

　　

　　

二○一○年十月二十九日




陽江市“三舊”改造項目審批辦法

　　

　　第一條 為規范本市“三舊”改造審批工作程序，依法有序推進“三舊”改造工作，根據廣東省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）和陽江市人民政府《關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見》（陽府〔2010〕7號）的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 “三舊”改造項目審批的適用范圍。符合審批條件的“三舊”改造項目，是指特定城市建成區，在2007年6月30日之前土地利用現狀圖或衛星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設用地，列入經省國土資源廳審批的標圖建庫成果范圍內的項目，包括下列改造項目：

　　（一）“舊城鎮”改造項目，主要是指市區和各縣（市、區）、鎮（街道）城區內的舊村莊、舊商鋪、舊廠房等的改造；

　　（二）“舊廠房”改造項目，主要是指市、縣（市、區）、鎮（街道）、村和工業園內的舊廠房的改造，含嚴重影響市容市貌的臨時建筑。重點改造范圍是上世紀90年代及以前建設的單層簡易結構舊廠房；

　　（三）“舊村莊”改造項目，主要是指在“城中村”、“園中村”、“空心村”等推進農民公寓建設、舊物業改造和村容村貌整治。

　　第三條 “三舊”改造項目的改造類型：

　　（一）政府主導改造。政府主導改造是指各級人民政府授權土地儲備機構進行具體項目的改造，分為政府投資、政府與集體經濟組織合作兩種類型。

　　（二）社會資金參與改造。社會資金參與改造是指引入社會資金參與改造，分為政府在統一組織實施“三舊”改造的拆遷階段通過招標方式引入企業單位承擔拆遷工作、政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人、政府將擬改造土地的使用權通過招標等公開方式確定土地使用權人并由政府負責拆遷等三種類型。

　　（三）集體經濟組織自行改造。集體經濟組織自行改造是指集體經濟組織對其舊村莊自行改造，分為利用其所有的集體建設用地自行改造、申請將其所有的集體建設用地改變為國有建設用地后自行改造或與有關單位合作開發建設改造等三種類型。

　　（四）原土地使用權人自行改造。原土地使用權人自行改造是指原土地使用權人自行進行的改造，分為工業園區內的企業為完善歷史用地手續的自行改造、有償出讓的國有建設用地使用權人申請自行改造、劃撥土地使用權人申請自行改造、有償出讓的國有建設用地使用權人收購相鄰多宗地塊集中改造等四種類型。

　　第四條 “三舊”改造項目申請應提交的資料：

　　（一）項目意向主體向所在的市、縣（市、區）三舊改造辦公室提出“三舊”改造項目申請書。

　　（二）申請項目的改造方案（含項目土地利用現狀、改造意向、預期效果；根據該項目的控制性詳細規劃編制設計方案；項目可行性方案如綜合效益、改造資金來源等；項目實施進度計劃；拆遷補償安置等）。

　　（三）土地權屬證明（如國有土地使用證、征地協議或其它憑證材料）。

　　（四）納入“三舊”改造范圍的項目用地紅線圖。

　　（五）項目的控制性詳細規劃。

　　（六）項目環保審批手續等其它相關資料。

　　第五條 “三舊”改造項目的審批程序：

　　（一）受理：項目意向主體向所在的市、縣（市、區）三舊改造辦公室申報改造方案及提交相關資料。屬市中心范圍改造項目，項目意向主體將“三舊”改造方案及相關資料報市三舊改造辦公室；屬縣（市、區）范圍的“三舊”改造項目，由項目意向主體向所在鎮政府（街道辦事處）提交改造方案及相關資料，經鎮政府（街道辦事處）加具意見后上報所屬縣（市、區）三舊改造辦公室。

　　（二）初審：各級三舊改造辦公室收到改造方案及相關資料后，以書面或召開聯席會議的形式征求同級發展改革局、住房規劃建設局（建設局）、國土資源局、監察局、科工信局、文廣新局、環境保護局等相關部門的意見，由各部門根據各自職責，在5個工作日內對各項目是否納入“三舊”改造范圍和符合“三舊”改造專項規劃、設計方案是否符合要求、項目實施進展計劃是否可行、拆遷補償安置是否合法合理等情況提出意見。

　　（三）上報審批：三舊改造辦公室匯總有關部門的意見，經公示無異議后，在7個工作日內將項目改造方案上報同級人民政府審批。“三舊”改造項目用地涉及完善征收手續的，由陽江市人民政府匯總“三舊”改造方案上報省人民政府批準；

　　（四）批復：三舊改造辦公室在3個工作日內將經審批同意的改造項目發文批復。

　　第六條 “三舊”改造項目管理事宜。

　　（一）經批復同意的改造項目，由三舊改造辦公室負責項目的檔案管理。

　　（二）縣（市、區）三舊改造辦公室在每月前5日將上月已審批確認的項目報市三舊改造辦公室備案。

　　（三）具體項目改造方案經批準后，改造主體根據項目的批復，到相關部門按“三舊”政策辦理項目立項、規劃、用地等手續；需拆遷的，做好拆遷補償安置工作；項目施工階段，各級三舊改造辦公室對項目實施進度計劃的落實情況實行監督。

　　第七條 本辦法自發布之日起實施。

　　

　　附件：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 陽江市“三舊”改造項目審批流程圖　　 　　

　　改造主體需自行編制改造方案并提交相關資料。

　　方案內容：含項目的土地利用現狀、改造意向、預期效果；根據該項目的控制性詳細規劃編制設計方案；項目可行性方案（綜合效益、改造資金來源等）；項目實施進度計劃；拆遷補償安置等。

　　提交的材料：“三舊”改造項目申請書、申請項目的改造方案、土地權屬證明、納入“三舊”改造范圍的項目用地紅線圖、項目的控制性詳細規劃、其它相關材料等。

　　屬市中心范圍改造項目，向市三舊辦申報；屬縣（市、區）范圍改造項目，向縣（市、區）三舊改造辦申報

　　土地管理部門辦理土地出讓手續、繳交地價、建設用地批準書等

　　住建部門辦理規劃設計條件、建設用地規劃許可證等

　　發改部門辦理項目審批、核準或備案手續

　　

　　拆遷管理部門辦理拆遷許可手續

　　

　　市、縣（市、區）三舊改造辦收到方案后，審核改造方案，匯總各職能部門意見后，公示，報“三舊”改造領導小組或人民政府審批。市、縣（市、區）三舊改造辦發文批復

　　住建部門辦理建設工程規劃許可證、施工許可證等

　　

　　涉及消防、氣象防雷、人防、環保等業務，按規定辦理

　　

　　涉及省級（含）以上審批權限的，按相關規定辦理

　　

　　　　　　　

　　

　　

　　組織施工

　　

　　項目的檔案管理

　　

　　編 制 方 案

　　申報方案

　　審批方案

　　辦理手續

　　實施管理



　　

　

　陽江市“三舊”改造用地規劃管理技術和收費標準規定

　　

　　第一條　 為落實“三舊”改造扶持政策，指導和鼓勵我市“三舊”改造項目的實施，根據省、市有關文件精神，結合本市實際，制訂本規定。

　　第二條 本規定適用“三舊”改造用地，即：舊城鎮、舊村莊、舊廠房改造建設用地，具體包括下列用地：

　　（一）城市市區“退二進三”產業用地；

　　（二）城鄉規劃確定不再用作工業用途的廠房（廠區）用地；

　　（三）國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；

　　（四）不符合安全生產和環保要求的廠房用地；

　　（五）布局散亂、條件落后，規劃確定改造的城鎮和村莊；

　　（六）列入“萬村土地整治”示范工程的村莊。　

　　第三條“三舊”改造用地的規劃管理技術規定按照《陽江市城市規劃區內控規未覆蓋、已出讓、容積率無約定用地的規劃管理技術規定》要求執行，為鼓勵支持“三舊”改造項目，“三舊”改造地塊的基準容積率允許值宜放寬要求，“三舊”改造用地的規劃管理主要技術指標按如下標準執行：

　　（一）對于舊廠房改造情況：總面積在5.0萬平方米以上的,容積率控制在2.2—2.4，超2.2部分應補土地價差；總用地面積在3.0萬平方米—5.0萬平方米的容積率控制在2.4—2.6，超2.4部分應補交土地價差；總用地面積在3.0萬平方米以下的，容積率控制在2.6—2.8，超2.6部分補土地價差。

　　（二）對于舊城鎮、舊村莊改造，容積率均在舊廠房改造容積率控制指標上調20%，具體為：總用地面積在5.0萬平方米以上的，容積率控制在2.7—2.9，超2.7部分補交土地價差；總用地面積在3.0萬平方米—5.0萬平方米的，容積率控制在2.9—3.1，超2.9部分補土地價差；總用地面積在3.0萬平方米以下的，容積率控制在3.1—3.3，超3.1部分補土地價差，同時，屬于該用地規模范圍的可以申請超3.3建設，但要另行按有關規定報批。

　　（三）若項目在2011年前動工建設的，超容積率需補交土地價差部分按30%繳交；若項目在2012年前動工建設的，超容積率需補交土地價差部分按50%繳交；若項目在2013年前動工建設的，超容積率需補交土地價差部分按70%繳交；若項目在2014年后動工建設的，超容積率補交土地價差不再享受優惠。

　　（四）經批準的“三舊”改造項目用地核準的允許容積率，項目實施后，如有建筑容量節余，節余部分可易地轉移補償，但須符合相關規定。

　　（五）現有工業用地改造后不改變原用途，提高容積率的，不須補交土地價差。

　　第四條 舊城鎮、舊村莊、舊廠房改造項目統一按以下標準收費：

　　（一）行政、事業性收費標準按最低收費標準的40%繳交；

　　（二）經營服務性收費按最低標準的60%繳交；

　　（三）道路建設資金免收；

　　（四）不可減免的稅費按規定繳交。

　　第五條 政府收購儲備土地后以招標拍賣掛牌方式供地的，不享受“三舊”改造優惠政策。

　　第六條 各縣（市）人民政府可參照本規定，結合自身實際，制定有關規定。

　　第七條 本規定自發布之日起實施。

　　　　

　　

　　

　　陽江市市轄區“三舊”改造用地補繳地價規定

　　

　　第一條 為加快推進“三舊”改造工作，規范“三舊”改造補繳地價的工作規程，根據廣東省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）和陽江市人民政府《關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見》（陽府〔2010〕7號）的精神，結合本市市轄區實際，制定本規定。

　　第二條 本規定所指的市轄區包括江城區、海陵島經濟開發試驗區、陽江高新區所轄范圍。

　　第三條 納入“三舊”改造規劃，以協議方式補辦出讓土地手續的，按照以下規定補繳地價款。

　　（一）完善歷史用地手續補繳地價款的，根據國土資源部《關于發布實施<全國工業用地出讓最低價標準>的通知》（國土資發〔2006〕307號）和參照我市《中共陽江市委陽江市人民政府關于加快發展民營經濟的決定》（陽發〔1997〕28號）、《陽江市區規劃區土地出讓價格和陽江市建成區補交出讓金標準》（陽府〔2000〕29號）的土地出讓價格規定，歷史用地經處罰后，按照用地發生的不同時期土地出讓價格減除平均征地成本之差補繳地價。補繳地價標準見本規定所附《陽江市市轄區“三舊”改造歷史用地補繳地價標準表》。

　　（二）非經營性建設用地改為經營性建設用地（含房地產項目）的，按照《陽江市非經營性建設用地改為經營性建設用地的管理規定》（陽府〔2008〕99號）第六條補交地價款規定的70%執行。即補交地價款=（新用途地價-原用途地價）×70%，其中新用途和原用途的宗地地價應委托國土資源局篩選的五家有資質的房地產評估機構進行評估。新用途地價的評估機構由市國土資源局以搖珠或抽簽形式決定，原用途地價的評估機構由土地使用權人從國土資源局篩選的五家有資質的評估機構中自行選擇。

　　（三）原行政劃撥用地、村集體留用地、舊村居用地轉為出讓土地、不改變土地的用途的，按《陽江市市區基準地價和土地差價補交實施辦法》（陽府〔2009〕98號）第十條補繳地價款。其中，集體建設用地轉為國有建設用地辦理出讓手續的，由市財政部門按宗地出讓不高于純收益的60%返撥村民集體經濟組織，專項用于農村集體經濟組織發展。

　　（四）經營性項目用地經批準增加容積率的，按《陽江市城市規劃區建設項目超容積率補交土地差價的管理規定》（陽府〔2008〕78號）及《陽江市“三舊”改造用地規劃管理技術和收費標準規定》的相關規定補交地價款。

　　（五）“三舊”改造項目涉及的邊角地、夾心地、插花地辦理出讓手續、繳納地價款的，按同一項目新土地用途核定地價的100%計收。

　　第四條 納入“三舊”改造項目，多次發生轉讓行為且至今沒有辦理用地審批手續（確權登記）的建設用地，土地來源清楚、無爭議的，經處罰后，可按最后一次轉讓收取有關稅費并辦理土地使用權出讓手續。

　　第五條 “三舊”改造項目用地補繳地價款，由市國土資源局審核并報市政府審批后按規定收取。

　　第六條 2012年12月31日后，本規定第三條第一項不再執行。

　　第七條 各縣（市）人民政府可根據本規定制定符合本地區實際的“三舊”改造補繳地價規定，報市政府批準后實施。國有農、林、茶、鹽場“三舊”改造項目用地補繳地價款的，由其所在地縣（市）人民政府規定。

　　第八條本規定自發布之日起實施。

　　

　　　 附件：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 陽江市市轄區“三舊”改造歷史用地補繳地價標準表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　單位：元/平方米

　　　　　 項目

　　年限
　　土地用途
　　出讓價格標準
　　平均征地成本
　　補繳標準

　　1987年1月1日至2000年9月7日
　　工業
　　80
　　47
　　33

　　經營性
　　170
　　47
　　123

　　2000年9月8日至2006年12月31日
　　工業（臨街≥30米道路）
　　130
　　76
　　54

　　工業（不臨街）
　　120
　　76
　　44

　　經營性（臨街≥30米道路）
　　270
　　76
　　194

　　經營性（不臨街）
　　230
　　76
　　154

　　2007年1月1日至2007年6月30日
　　工業
　　288
　　122
　　166

　　經營性
　　388
　　154
　　266


　　注：1. 表中經營性用地補繳地價款標準按平均容積率2.0計算，容積率超過2.0的按陽府〔2008〕78號文規定補繳超容地價。

　　2. 超容面積由市住房規劃建設局核定。



　　

　　陽江市“三舊”改造國有企業用地和集體建設用地土地出讓純收益管理規定

　　

　　第一條 為推動本市產業結構調整和轉型升級，加快實施“三舊”改造工作，根據廣東省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）（以下簡稱《若干意見》）和陽江市人民政府《關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見》（陽府〔2010〕7號）（以下簡稱《實施意見》），推進“三舊”改造工作，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條 適用范圍。符合省人民政府《若干意見》（粵府〔2009〕78號）和市人民政府《實施意見》（陽府〔2010〕7號）規定條件的國有企業用地和集體建設用地項目，經市人民政府審批同意，納入“三舊”改造范圍。

　　第三條 在“三舊”改造項目中，需要搬遷的國有企業用地以及征收集體建設用地轉為國有土地，由當地人民政府依法收回后通過招標、拍賣、掛牌或協議等方式出讓土地使用權取得的收入收益，按規定全額繳入財政部門。在扣除收回或征收土地的補償、安置、拆遷等費用后，可從土地出讓純收益中按不高于60%的比例撥付給原企業或農村集體經濟組織，依照有關規定專項用于支持企業發展或原農村集體經濟組織發展。

　　（一）土地出讓純收益定義。土地出讓純收益是指土地出讓收入扣除稅費以及既定的改造成本或補償價格后剩余的部分。

　　（二）工業用地改造成本包括按土地現狀評估市場價格、房屋評估重置折舊價格、機器設備評估現狀折舊價格等。

　　（三）舊村改造成本包括住宅拆遷貨幣補償費用、回遷安置住宅的臨遷費用、舊住宅拆除工作費用，以及復建住宅的設計費、建安工程費、裝修費、配套設施建設費、稅費等。

　　（四）改造成本審核方式。用地市場價格和房屋重置折舊價格由土地儲備部門和改造單位共同委托有資質的土地、房地產評估機構進行評估，機器設備折舊價格共同委托資產評估機構進行評估。

　　（五）土地純收益的撥付流程。土地出讓純收益包含在地價款中。土地出讓后，待土地受讓者將地價款繳入國庫后，由市財政按上述規定從土地出讓純收益中撥付給企業和原農村集體經濟組織。

　　第四條 集體企業用地參照國有企業的規定執行。

　　第五條 各縣（市、區）人民政府可參照本規定，結合自身實際制定有關規定。

　　第六條 本規定自發布之日起實施。

　　

　　

　　

　　

　　陽江市“三舊”改造項目土地使用權收購程序及定價實施辦法

　　

　　第一條為規范本市“三舊”改造項目土地使用權收購程序，依法有序推進“三舊”改造工作，根據廣東省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）和陽江市人民政府《關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見》（陽府〔2010〕7號），結合本市實際，制定本實施辦法。

　　第二條適用范圍。已納入“三舊”改造范圍內的土地，實行政府收購的，適用本辦法。

　　第三條收購項目的實施程序。

　　（一）項目啟動：根據土地收購年度實施計劃啟動具體項目的收購工作，收購實施主體擬定土地收購方案。收購方案應包括收購標的物的詳細情況、收購資金來源、收購價格、收購實施時間、可行性分析、收購資產的管理及處置、收購補償方案等內容。

　　（二）開展核查:收購實施主體對收購標的物開展調查工作,重點對標的物的現狀用途、規劃用途、權屬關系以及權利限制、抵押和租賃等情況進行調查。并委托有資質要求的專業測繪機構對擬收購土地及地上附著物等情況進行實地調查和核實.

　　（三）收購標的物價格評估：收購實施主體委托符合資質要求的房地產評估機構對收購標的物現狀批準用途的市場價格、土地在新規劃條件下的市場價格進行評估，并由土地主管部門核定當收購實施主體自行改造時需補繳的地價款。

　　（四）收購協商：收購實施主體與權利人就收購標的物和收購價格為主要內容進行協商，當達成一致時，簽訂收購合同書。

　　（五）收購方案報批：收購改造應當制訂改造方案，經土地行政主管部門和城鄉規劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統一規定辦理。

　　（六）履行土地收購合同：收購雙方按收購合同書的約定行使權利和履行義務，包括收購價款的支付、收購標的物的交接、原權利證書或證明文件的注銷等。

　　（七）收購資產的管理及處置：按照批準的收購方案管理及處置所收購的土地、建筑物等。

　　第四條土地收購定價方法。

　　（一）定價方法。收購實施主體與權利人對擬收購標的物的價格，按照評估機構對擬收購標的物的評估值進行協商，協商一致的，收購實施主體應按雙方協商確定的價格向權利人支付資金。

　　（二）土地收購中的稅費問題。為加快推進“三舊”改造工作，權利人享受轉讓土地及地上附著物的各項稅費優惠政策。

　　第五條 本辦法自發布之日起實施。

　　

　　

　　

　　陽江市“三舊”改造項目國有建設用地協議出讓操作規定

　　

　　第一條 為規范本市“三舊”改造中協議出讓國有建設用地使用權行為，統一程序，加強國有土地資源管理，推進土地市場建設，完善監督管理措施，增加國土資源管理透明度，做到“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”，避免出現“搭車”現象，根據國土資源部《協議出讓國有土地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規范》以及廣東省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）的規定，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條經市、縣（市、區）人民政府批準，在本市“三舊”改造項目中，以協議方式出讓國有建設用地使用權的，適用本規定。

　　第三條 下列情形之一的，原土地使用人憑三舊改造辦公室的批復，向土地行政主管部門申請辦理協議出讓手續。

　　（一）原土地使用權人擁有改造范圍內全部土地權屬的；

　　（二）改造范圍內有多個地塊使用權人，各地塊的使用權人可共同成立項目公司的；

　　（三）市場主體自行收購改造范圍內的多宗地塊及地上附著物的。

　　第四條 “三舊”改造項目單位為“三舊”改造項目國有建設用地協議出讓的申請人

　　第五條 申請人向市、縣（市、區）國土資源管理部門提出“三舊”改造項目國有建設用地協議出讓申請的，應提交下列材料：

　　（一）土地協議出讓申請書；

　　（二）土地權屬人身份證明或法人資格證明（營業執照、組織機構代碼證等）；委托他人辦理的，還應提交授權委托書及代理人身份證明；

　　（三）《土地使用權證》或土地權屬來源證明及地上附著物產權證明；

　　（四）自行改造項目用地的宗地圖；

　　（五）規劃部門意見；

　　（六）縣（市、區）以上“三舊”辦出具的“三舊”改造項目認定和批準自行改造的有關批準文件；

　　（七）法律、法規、規章規定的其他相關材料。

　　第六條 土地行政主管部門收到申請人國有建設用地協議出讓申請后，應當出具回執，并在5日內進行審查。對不符合受理條件的申請，應當告知申請人不予受理的原因。

　　第七條 申請人資料不齊全或者不符合法定形式的，土地行政主管部門應及時要求申請人補齊全部資料，申請人不在5日內補齊資料的，視為退件處理。

　　第八條 擬協議出讓土地需要評估的，由土地行政主管部門通過公開抽簽的形式選擇有資質的評估機構進行地價評估。

　　第九條 屬歷史用地確定權屬，以協議方式補辦出讓手續的，按照《陽江市市轄區“三舊”改造補繳地價規定》繳納土地價款。

　　原出讓的工礦用地改造后土地用途仍為工礦用地的，免補繳土地價款。

　　非經營性項目用地、行政劃撥用地業主經批準自行改造的，按《陽江市市轄區“三舊”改造補繳地價規定》繳納土地價款。

　　市場主體自行收（并）購各宗地塊及房屋申請改造的，可根據基準地價系數修正后的標定地價和委托評估地價，以兩種測算方式的最高價款確認土地價款，該土地價款減除拆遷補償費用后為應繳地價。

　　第十條 核定的地價應由土地行政主管部門審查后報市、縣（市、區）人民政府審批。

　　特殊項目用地的地價如不采用上述標準確認最高地價款的，由市、縣（市、區）三舊改造辦組織國土資源、發改、住建、財政、監察等有關部門會審，集體決策后報同級人民政府審批。

　　第十一條 在確定協議出讓土地價格的基礎上，核定土地出讓金額，依據規劃設計條件和改造項目單位的自行改造方案等擬定協議出讓方案、出讓合同。

　　第十二條 市、縣（市、區）土地行政主管部門按照規定上報具體協議出讓方案，由同級人民政府進行審批。

　　第十三條 根據市、縣（市、區）政府批準的協議出讓方案，市、縣（市、區）土地行政主管部門與改造項目單位簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。填寫土地出讓金繳納通知單，通知申請人繳交土地出讓金以及土地契稅。《國有建設用地使用權出讓合同》簽定后7日內，將協議出讓結果在土地有形市場（市、縣級土地行政主管部門政務網站）、中國土地市場網上向社會公布，如無異議，在申請人按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金后，依法為其辦理土地登記手續。

　　第十四條 出讓手續辦結后，應對宗地協議出讓過程中的各環節相關資料進行整理，并按規定歸檔。

　　第十五條 土地行政主管部門自受理之日起15個工作日內完成“三舊”改造國有建設用地協議出讓，地價評估和上報政府審批時間不計算在此期限內。

　　第十六條 本規定自發布之日起實施。

　　

　　

　　　　

　　

　　

　　陽江市市轄區社會資金參與“三舊”成片拆遷改造的實施辦法

　　

　　第一條 為依法規范推進我市“三舊”改造工作，確保社會資金參與“三舊”改造的公開、公平、公正,根據省、市有關文件精神，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 “三舊”改造范圍內成片拆遷改造面積1萬平方米（含1萬平方米）以上項目的拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標方式確定土地使用權人的,適用本辦法。

　　第三條 市三舊改造辦根據市“三舊”改造年度實施計劃和改造地塊特點、用地規劃路網結構等情況，確定成片改造規劃范圍，提出改造編制意見。

　　第四條 市、區三舊改造辦組織鎮（街）開展征詢區域范圍居民意愿，改造范圍內同意改造的產權人的比例達90%以上的，可啟動改造；否則暫不啟動改造，待條件成熟再啟動。

　　第五條 市、區三舊改造辦組織鎮（街）開展摸查工作，摸查主要內容包括：

　　1、土地使用權權屬情況；

　　2、房屋權屬、區位、用途、結構、建筑面積和承租情況；

　　3、人口、戶籍情況；

　　4、公共配套和市政基礎設施情況；

　　5、補償安置方式意向；

　　6、文物、古樹名木和歷史文化街區保護情況等。

　　第六條 市三舊改造辦牽頭，住建、國土等相關部門參與，根據征詢、摸查情況和“三舊”改造規劃，編制改造方案，組織相關部門召開聯席會議征求意見后上報市三舊改造領導小組審批。方案內容包括：

　　1、現狀核查情況：土地和建筑性質、權屬等情況；

　　2、規劃方案：制定控制性詳細規劃，明確改造范圍、功能分區、具體地塊的界址坐標、用地規模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎設施、公共服務設施配套、歷史文化保護、開發模式等規劃內容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規劃控制要求；

　　3、拆遷補償安置方案：補償方式、具有房地產評估資格的評估機構出具的房屋拆遷補償評估價格、臨遷費等；

　　4、改造成本分析和資金平衡方案；

　　5、改造計劃和實施步驟；

　　6、現狀、歷史資料：圖片、影像等；

　　7、涉及國有土地使用權回收和國有土地上房屋征收的，需擬定國有土地使用權回收和房屋征收方案；

　　8、涉及需要完善歷史用地手續的，附上未完善用地手續的核查表、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況等相關資料。

　　第七條 市三舊改造辦根據“三舊”改造規劃和市三舊改造領導小組審批意見，編制招標文件，進行公開交易。

　　招標文件應包括改造項目的基本情況，改造地塊的土地用途、年限、規劃條件等，以及招標起始價、保證金、滯納金、繳款方式、繳款期限等事宜。

　　改造地塊的地價根據規劃條件進行評估確定。評估出的改造地塊地價和拆遷補償成本須報市三舊改造領導小組審批。審批后的改造地塊地價作為招標起始價進行競投。

　　改造地塊的地價和拆遷補償成本由市三舊改造辦在三家以上同時擁有房屋和土地評估資質的房地產評估機構以搖珠或抽簽形式確定一家進行評估。

　　第八條 招標文件應當在當地主要報紙和互聯網發布，自招標文件發布之日起至競投人提交競投文件截止之日止，不得少于30日。

　　第九條 競投評審采用綜合評估法。市三舊改造工作領導小組為招標評審領導小組。綜合評估法是通過技術、商務標書評審確定，技術標占20%，商務標占80%，即技術分=100×20%；商務分=100×80%。技術分和商務分之和為競投人的總得分。

　　一、技術標主要組成部分為：資質和業績、補償安置方案、資金實力。

　　（一）資質和業績：最高分20分

　　優：具有拆遷資格證書，拆遷工作經驗豐富，近五年在陽江市承接過100戶以上的拆遷項目，無群眾上訪發生。 20分

　　良：具有拆遷資格證書，有拆遷工作經驗，近五年在陽江市承接過50戶以上的拆遷項目，無群眾上訪發生。　　 15分

　　中：具有拆遷資格證書，近五年在陽江市承接過拆遷項目，有個別群眾上訪。　 　　　　　　　　　　　　　　 10分

　　差：具有拆遷資格證書，有群眾集體上訪行為發生或無拆遷資格證書，在陽江市無承接過拆遷項目。　　　　　 0分

　　（二）補償安置方案：最高分60分

　　優：拆遷補償安置優越，安置用房或安置用地充足，無需政府提供安置用地，拆遷計劃完成時間短。　　　　　　 60分

　　良：拆遷補償安置較好，有安置用房或安置用地，無需政府提供安置用地，拆遷計劃完成時間較短。　 　　　　　40分

　　中：拆遷補償安置一般，無安置用房或安置用地，需政府提供安置用房或安置用地，拆遷計劃完成時間較長。 　 20分

　　差：拆遷補償安置較差，無安置用房或安置用地，需政府提供安置用房或安置用地，拆遷計劃完成時間長。　 　　0分

　　（三）資金實力：最高分20分

　　優：到位資金達到規定資金100%的。　　 20分

　　良：到位資金達到規定資金90%的。　　 15分

　　中：到位資金達到規定資金80%的。　　 10分

　　差：到位資金不足規定資金80%的。　　　 0分

　　二、商務標評審以招標起始價為基礎，有效競投報價最高和次高兩個競投人得分均為滿分，其余的對其報價進行累退扣分。有效競投報價最高和次高兩個報價總和的算術平均值為競投報價最佳得分（K），從第三個高報價起，按報價低于最佳得分點的百分比（取值保留到小數點后兩位）計算，每下降一個百分點：則扣1分，即報價得分=100×〔1-（K-競投報價）/K〕。

　　第十條 競投人的總得分最高者為中標第一候選人，總得分次高者為中標第二候選人，依此類推。經市三舊改造領導小組批準中標人后進行公示，公示期滿后由市三舊改造辦向中標人發出中標通知書，并按照中標通知書約定的時間簽訂中標合同。

　　如中標人不按上述規定簽訂中標合同的，則按照招標文件的規定沒收其投標保證金，視為其放棄中標資格，由下一個中標候選人遞補。

　　投標人在遞交投標文件時須交納招標起始價10%的投標保證金。

　　第十一條 土地出讓價款由中標人分兩期上繳市財政。首期，中標人應在簽署中標合同后10個工作日內繳交，繳交金額不得少于招標核定的改造項目拆遷安置補償總費用；第二期，中標人完成拆遷安置補償工作，與市國土資源管理部門簽訂土地出讓合同后10個工作日內繳交。

　　第十二條 中標人根據拆遷有關政策，依照法定程序實施拆遷和改造工作。中標人可根據拆遷工作進度，向市三舊改造辦公室申請從本項目土地出讓地價款中撥付拆遷安置補償費用，市三舊改造辦、市拆遷管理辦公室對項目拆遷工作進度審核后，報市政府批準撥付拆遷安置補償費用，市財政部門應在接到市政府批準撥付文件之日起十五個工作日內撥付，拆遷安置補償費用由市拆遷管理辦公室依法監管，超出項目招標核定的拆遷安置補償費用的，由中標人自籌資金解決。

　　中標人未能在約定期限內與95%以上（含95%）拆遷戶達成協議的，市三舊改造辦可以按照招標文件和中標合同的約定，取消其中標資格，重新招標。

　　第十三條 拆遷工作全部完成后，中標人按中標價與市國土資源管理部門簽訂土地使用權出讓合同。

　　第十四條 招標工作由市三舊改造工作辦公室負責組織實施。

　　第十五條 “三舊”改造范圍內的成片拆遷改造面積1萬平方米以下的項目，可以參照本實施辦法確定土地使用權人，也可以通過收購的方式進行自行改造。

　　第十六條 各縣（市）人民政府可參照本辦法，結合自身實際，制定有關辦法。

　　第十七條 本辦法自發布之日起實施。